ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-60847/2024

14 марта 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2025 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.,                                                                    

судей Корниенко В.А., Петропавловской Ю.С. 

при участии в заседании: 

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью производственная компания «Маяк»  – ФИО1, представитель по доверенности от 19 июня 2024 года;

от заинтересованного лица: Администрации городского округа Пушкинский Московской области – извещено, представитель не явился;

от третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Юбилей» – извещено, представитель не явился;

общества с ограниченной ответственностью «Континент» – извещено, представитель не явился;

рассмотрев 6 марта 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу

Администрации городского округа Пушкинский Московской области

на решение от 1 октября 2024 года

Арбитражного суда Московской области

на постановление от 11 декабря 2024 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу№ А41-60847/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственная

компания «Маяк»

к Администрации городского округа Пушкинский Московской области

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Юбилей», общество с

ограниченной ответственностью «Континент»

о признании незаконным решения.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью производственная компания «Маяк» (далее - заявитель, ООО ПК «Маяк») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Пушкинский Московской области (далее - Администрация), о признании незаконным решения от 14 июня 2024 года № Р001-4102101678-84813501, обязании предоставить в аренду без проведения торгов ООО ПК «Маяк» земельный участок с кадастровым номером 50:13:0060150:56 площадью 29 992 кв. м, адрес местонахождения: Московская область, Пушкинский район, д. Костино для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 50:13:0060150:581, площадью 21374,1 кв. м и кадастровым номером 50:13:0060150:582, площадью 21374,1 кв. м, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Юбилей», общество с ограниченной ответственностью «Континент».

Решением Арбитражного суда Московской области от 1 октября 2024 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2024 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Администрация и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили, что не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи со следующим.

Из установленных судами фактических обстоятельств следует, между Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района (Арендодатель) и ООО «Юбилей» заключен договор аренды земельного участка от 13 мая 2011 года № 250-11А согласно которому Арендодатель предоставляет (передает) земельный участок, площадью 29 992 кв. м (в т.ч. площадью 413 кв. м и площадью 122 кв. м - особый режим использования земли охранная зона ЛЭП и силового кабеля), расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, д. Костино, кадастровый номер 50:13:060150:56 за плату во временное пользование (аренду), а арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего Договора, при этом обязуется в установленный Договором срок за свой счет либо за счет привлеченных средств осуществить на участке строительство в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, ввести объект в эксплуатацию а также выполнить все иные обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

Согласно договору от 15 апреля 2014 года № 36, заключенному между Администрацией Пушкинского муниципального района и ООО «Юбилей», обществом приняты на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости на арендуемом земельном участке площадью 29 992 кв. м.

В рамках реализации инвестиционного проекта, ООО «Юбилей» возведены объекты незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0060150:56 площадью 29 992 кв. м адрес местонахождения: Московская область, Пушкинский район, д. Костино, предоставленным по договору аренды № 250-11А от 13 мая 2011 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2016 года по делу № А41-18918/16 ООО «Юбилей» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

В ходе процедуры банкротства, при реализации имущества должника, проведены торги, победителем признано ООО «Континент», заключен договор купли-продажи от 23 июня 2020 года № 1 по условиям которого ООО «Континент» переданы объекты незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0060150:56.

В дальнейшем, между ООО «Континент» (Продавец) и ООО ПК «Маяк» (Покупатель) заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства от 13 декабря 2023 года, покупателю ООО ПК «Маяк» передаются объекты незавершенного строительства.

Вышеуказанные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке, общей площадью 29 992 кв. м, с кадастровым номером 50:13:060150:56, находящемся по адресу: МО, Пушкинский район, д. Костино, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного строительства: «для многоэтажного жилищного строительства».

Одновременно с передачей прав собственности на Объекты незавершенного строительства Продавец передает Покупателю все права и переводит на него все обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:13:060150:56 в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На момент заключения Договора № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 23 июня 2020 года, на Имущество были наложены обременения.

На момент заключения Договора купли-продажи недвижимого имущества № 1  от 23 июня 2020 года, на земельный участок с кадастровым номером 50:13:0060150:56, площадью 29992,0 кв. м, адрес местонахождения: Московская область, Пушкинский район, д. Костино, на котором располагается Имущество, было наложено обременение в виде аренды в пользу ООО «Юбилей», дата государственной регистрации 26 января 2011 года № 50-50-13/049/2011-155.

Заочным решением Пушкинского городского суда Московской области от 16 февраля 2023 года указанные обременения признаны отсутствующими. Заочное решение Пушкинского городского суда Московской области от 16 февраля 2023 года вступило в законную силу 16 мая 2023  года.

В период владения имуществом, ООО «Континент» не заявляло прав на аренду на земельный участок с кадастровым номером 50:13:0060150:56.  

В связи с истечением срока действия договора аренды, ООО ПК «Маяк» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 50:13:060150:56.

Решением от 14 июня 2024 года № Р001-4102101678-84813501 в предоставлении государственной услуги отказано.

Полагая, что решение об отказе в предоставлении земельного участка, нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, при повторном рассмотрении апелляционный суд, исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) пришли к выводу о незаконности оспариваемого решения администрации.

Выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, указанных в пункте 5 той же статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем, в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного 26 апреля 2023 года, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой.

В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.16 ЗК РФ.

Судами установлено отсутствие в настоящем случае оснований для отказа в предоставлении в аренду земельного участка, поименованных в статьи 39.16 ЗК РФ.

Суды установили, что Администрация в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке, не обращалась, доказательств обращения в суд с соответствующим заявлением не представлено.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5.

С учетом изложенного, судами сделан обоснованный вывод, что поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у заявителя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Следовательно, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы этого объекта и земельного участка, на котором он расположен, общество как собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды спорного земельного участка для завершения его строительства.

Вышеизложенная правовая позиция нашла свое отражение в Определении Верховного суда Российской Федерации от 5 июля 2022 года по делу № 308-ЭС22-3699.

У суда округа отсутствуют основания не согласиться с указанными выводами.

Суды обоснованно отклонили довод администрации о том, что в отношении объектов незавершенного строительства и спорных земельных участков имеется неисполненный инвестиционный контракт с другим лицом, в связи с вышеизложенными нормами права подлежат отклонению, поскольку материалами дела переход права на недостроенные многоквартирные дома Заявителю подтвержден, право заявителя зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспорено, орган местного самоуправления в суд с иском об изъятии не обратился. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о несоответствии нормам действующего законодательства решения администрации.

Доводы кассационной жалобы администрации были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.

Несогласие администрации с принятыми судебными актами не опровергает выводы судов об обстоятельствах дела и о применении норм материального права, основанные на полном и всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств, в связи с чем не может служить основанием для отмены обжалуемых решения и постановления.

Переоценка имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениям и статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых решения и постановления в любом случае, по делу не установлено.

С учетом изложенного, судебные акты являются законными и обоснованными, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 1 октября 2024 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2024  года по делу № А41-60847/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья

Р.Р. Латыпова

Судьи

В.А. Корниенко

Ю.С. Петропавловская