АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

01 декабря 2017 года

Дело №

А13-1016/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» ФИО1 (доверенность от 15.12.2016 № Д2212-16-36),

рассмотрев 29.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» в лице филиала – Череповецкой государственной районной электростанции на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.04.2017 (судья Попова С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В.,     Чередина Н.В.) по делу № А13-1016/2017, 

у с т а н о в и л:

Публичное акционерное общество «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии», место нахождения: 356126, Ставропольский край, Изобильненский р-н, пос. Солнечнодольск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и необоснованным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), оформленного сообщением от 15.11.2016 № 35/120/001/2016-557, в государственной регистрации договора от 15.02.2012 № 6-12/ОГК-12/12-000163 аренды земельного участка площадью 12 225 кв. м с кадастровым номером 35:20:0104019:71, находящегося по адресу: 

<

...>, лит. А, об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию названного договора.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Комитет по управлению имуществом Кадуйского муниципального района, место нахождения: 162511, 

<

...>, каб. 25,                            ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), а также собственники квартир в доме, расположенном на спорном участке: ФИО2 (кв. № 7), ФИО3 (кв. № 11), ФИО4, ФИО5, ФИО4, ФИО6 (кв. № 1), ФИО7, ФИО8 (кв. № 4), ФИО9, ФИО10 (кв. № 10), ФИО11 (кв. № 2), ФИО12, ФИО13, ФИО14 (кв. № 12), ФИО15 (кв. № 3), ФИО16 (кв. № 8), ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 (кв. № 6).

Решением от 24.04.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.08.2017, в удовлетворении заявления отказано. 

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый.

Как указывает податель жалобы, отказ Управления Росреестра зарегистрировать заключенный Комитетом и Компанией договор аренды спорного земельного участка противоречит требованиям Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статья 3 которого обязывает юридических лиц до 01.07.2012 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования участками на право аренды или приобрести их в собственность в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); неисполнение указанной обязанности влечет за собой привлечение к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.34 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; по сведениям кадастрового паспорта от 12.04.2016 № 3500/301/2016-227498 расположенное на земельном участке здание пожарного депо (далее – пождепо) площадью        2343,2 кв. м является нежилым; доказательств того, что это здание является жилым многоквартирным домом, в материалах дела не имеется; по смыслу Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение), для признания дома многоквартирным он должен быть признан жилым в установленном законом порядке; спорное здание изначально строилось как нежилое, но имеющее в своем составе жилые помещения – служебные квартиры, чего Управлением Росреестра не отрицалось; вопреки выводам судов при наличии в здании жилых помещений оно в целом может продолжать оставаться нежилым; спорное здание (пождепо) отвечает всем признакам, предъявляемым действующим законодательством к зданиям такого назначения; в силу неделимости данного здания выделить из него жилую часть не представляется возможным; суды не учли, что земли, предоставляемые для производственных нужд, не могут использоваться в целях размещения на них жилых, в том числе многоквартирных домов; спорный земельный участок был сформирован в 1993 году под функционально связанные между собой принадлежащие Компании объекты недвижимости (ограда пождепо, проезды, тротуары, однокомнатная квартира и помещение № 1); заявитель как собственник названного имущества не вправе понудить других собственников недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, заключить в отношении его договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. 

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Определением от 14.11.2017 судебное заседание отложено на 29.11.2017.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Кадуйского поселкового Совета народных депутатов от 19.04.1993 № 32, которым Череповецкой ГРЭС, впоследствии переименнованной в открытое акционерное общество (далее – ОАО) «Череповецкая ГРЭС», в постоянное пользование переданы земельные участки общей площадью 64,9596 га (649 596 кв. м), в том числе 60,1402 га (601 402 кв. м) под жилым фондом и 4,8194 га (48 194 кв. м) под производственными помещениями; главой администрации поселка Кадуй (далее – Администрация поселка) выдано свидетельство от 23.06.1994 № 4 о праве пользования указанного лица на землю – 5,1578 га (51 578 кв. м) для производственных целей. 

По заявлению Череповецкой ГРЭС постановлением Администрации поселка от 02.10.2003 № 183 площадь выделенного для производственных целей земельного участка уточнена. На основании свидетельства о государственной регистрации ОАО энергетики и электрификации «Вологдаэнерго» от 10.02.1993          № 2135 названному лицу в постоянное пользование предоставлен земельный участок под пожарной частью № 16 с целевым использованием – для производственных нужд площадью 1,2225 га (12 225 кв. м).

Указанный земельный участок земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...>, лит. А,  31.10.2003 поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 35:20:0104019:71 (кадастровая выписка о земельном участке от 13.05.2008 № 20/008-666). В качестве правообладателя земельного участка в кадастровом паспорте на него от 22.02.2012 № 3500/301/2012-17574 и упомянутой выписке указано ОАО «Шестая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» (далее – ОАО «ОГК-6»), правопредшественником которого являлось                    ОАО «Череповецкая ГРЭС».

В связи с прекращением деятельности ОАО «ОГК-6» путем реорганизации в форме присоединения к ОАО «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» (далее – ОАО «ОГК-2», в настоящее время – Компания) за последним 27.12.2011 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 35-АБ № 009144.

В качестве основания для регистрации указанного права послужили передаточный акт ОАО «ОГК-6» от 21.04.2011, утвержденный решением общего собрания акционеров ОАО «ОГК-6», протокол от 22.06.2011 № 12 и акт приема-передачи от 01.11.2011.

На основании заявлений ОАО «ОГК-2» от 19.09.2011 № 06-302/5920, от 23.12.2011 № 12-302/1062 и от 26.01.2012 № 12-302/0402 администрация Кадуйского муниципального района Вологодской области (далее – Администрация района) 13.02.2012 приняла постановление № 58, которым прекратила право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «ОГК-2» спорным земельным участком, предоставила его заявителю на праве аренды (запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 03.08.2012) и поручила Комитету заключить с ним соответствующий договор. 

Во исполнение названного постановления Комитет и ОАО «ОГК-2» 15.02.2012 заключили сроком на 49 лет договор № 6-12/ОГК-12/12-000163 аренды спорного земельного участка для производственных нужд с множественностью лиц со стороны арендатора.

Как следует из пункта 1 договора, на земельном участке расположены ограда протяженностью 327,2 м, проезды площадью 3906,9 кв. м, тротуары площадью 14,5 кв. м, однокомнатная квартира площадью 30 кв. м и помещение № 1 пождепо площадью 1356 кв. м, что составляет 92,4% от всей площади объектов недвижимости, находящихся на участке.  

Компания 28.06.2016 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора.

Управление Росреестра 08.07.2016 уведомило заявителя о приостановлении на 1 месяц на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997        № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственной регистрации договора аренды, сославшись на указанную в нем информацию о нахождении в границах спорного земельного участка квартиры, что, по мнению регистрирующего органа, может свидетельствовать о наличии на его территории многоквартирного дома, тогда как согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В целях устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, Компания 16.11.2016 помимо объяснений (письмо от 02.11.2016 № 12-101/2788) со ссылкой на отсутствие в ЕГРП сведений о нахождении на участке многоквартирного дома, представила заключение градостроительной комиссии пос. Кадуй о нецелесообразности внесения изменений в карту правил землепользования и застройки в части смены территориальной зоны под зданием пождепо с О-1 на Ж-3 в связи с тем, что данное здание является нежилым. 

Сообщением от 15.11.2016 № 35/120/001/2016-557 Управление Росреестра, ссылаясь на абзацы 4, 6 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, а также Положение, отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды, указав, что в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о             12 квартирах по упомянутому адресу, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, а присвоенные им кадастровые номера (с 35:20:0104019:1561 по 35:20:0104019:1572) свидетельствуют об их взаимосвязи с единым (родовым) объектом – зданием пождепо с кадастровым номером 35:20:0104019:785.

Компания, полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка является незаконным, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением, представив в дополнение к документам, поданным в Управление Росреестра, постановление Администрации района от 26.07.2016       № 261 и уведомление управления народно-хозяйственным комплексом Кадуйского муниципального района от 27.07.2016 № 29-2016 об отказе в переводе нежилого помещения площадью 2343,2 кв. м в жилое в целях его использования в качестве многоквартирного дома.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что решением Кадуйского районного суда Вологодской области от 16.03.2007 по делу № 2-75 за гражданами, проживающими в спорном здании пождепо, признано право собственности на расположенные в нем квартиры № 1, 4, 6, 7, 10-12, отказали в удовлетворении заявленных требований.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что в состав здания пождепо с кадастровым номером 35:20:0104019:785, поставленного на государственный кадастровый учет 24.11.2011, входят помещения с кадастровыми номерами с 35:20:0104019:1561 по 35:20:0104019:1572 (кадастровый паспорт от 12.04.2016 № 3500/301/2016-227498).

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как следует из решения Кадуйского районного суда Вологодской области от 16.03.2007 по делу № 2-75, вступившего в силу 27.03.2007, пождепо площадью 1847,7 кв. м введено в эксплуатацию 29.11.1978, все находящиеся в нем жилые помещения признаны служебной площадью – общежитием (решение Кадуйского районного исполнительного комитета от 18.08.1982) и в период с 1984 по 2005 годы на основании решений жилищной комиссии пожарной части № 16, выдаваемых Администрацией района ордеров, а также договоров найма предоставлены проживающим в них гражданам. В ходе проведенной 03.02.1993 приватизации государственного предприятия «Вологдаэнерго», в том числе принадлежащего ему здания пождепо, названные квартиры в нарушение требований Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» вошли в состав уставного капитала вновь созданного ОАО энергетики и электрификации «Вологдаэнерго», которое впоследствии передало спорное здание в соответствии с разделительным балансом в собственность ОАО «Череповецкая ГРЭС», а последнее – в собственность ОАО «ОГК-6», права которого зарегистрированы в ЕГРП 09.01.2007 (регистрационная запись № 35-35-06/007/2006-748).

Согласно представленным Управлением Росреестра в материалы дела актуальным сведениям о собственниках помещений в спорном здании квартиры     № 1-4, 6-8, 10-12 с кадастровыми номерами 35:20:0104019:3831, с 35:20:0104019:1561 по 35:20:0104019:1566 и с 35:20:0104019:1569 по 35:20:0104019:1572 принадлежат ФИО4, ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО11, ФИО15, ФИО7, ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО2,  ФИО16, ФИО9, ФИО10, ФИО3, ФИО12, ФИО13, ФИО14, а помещение № 1 площадью 1356 кв. м с кадастровым номером 35:20:0104019:3860 и квартира № 5 площадью 30 кв. м с кадастровым номером 35:20:0104019:1567 – Компании.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Аналогичные положения, устанавливающие исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках, ранее были установлены в пункте 3 статьи 36 ЗК РФ, утратившей силу с 01.03.2015 в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Однако в силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу части 2 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Как следует из пункта 6 Положения, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), а основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому – совокупность квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Согласно техническому паспорту здания пождепо, составленному по данным инвентаризации по состоянию на 19.01.2006 (экспликации поэтажного плана здания), жилые помещения второго и третьего этажей учтены как квартиры (т.д. 2, л. 41, 42), здание имеет такие элементы общего имущества, как крыша, фундамент, места общего пользования – лестничные клетки и два входа, отмеченные на схеме расположения здания в составе его кадастрового паспорта (т.д. 2, л. 59).

Согласно части 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, а также с учетом регистрации в 2008-2012 годах права собственности граждан на основании решения суда общей юрисдикции от 16.03.2007 по делу № 2-75 на расположенные в спорном здании квартиры  требования Компании обоснованно отклонены.   

Приведенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, поскольку, по сути, являются попыткой пересмотра вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции вопреки процедуре, установленной процессуальным законодательством.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены решения и постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.04.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017 по делу № А13-1016/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» – без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин