﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-16731/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  21 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 мая 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе судьи Сириной В.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на постановление от 10.02.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Рожков Д.Г.) по делу № А46-16731/2019 по иску индивидуального предпринимателя Компанеец Елены Владимировны (ОГРНИП 308554325200022, ИНН 550522091005) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о взыскании убытков. 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Компанеец Елена Владимировна (далее – ИП Компанеец Е.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) о взыскании убытков в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 20.09.2016 № 43995/6А в сумме 281 644 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 21 504 руб.

На основании пункта 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Арбитражный суд Омской области 18.11.2019 вынес решение в виде резолютивной части.

26.11.2019 составлено мотивированное решение (судья Ярковой С.В.), согласно которому в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением от 10.02.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 26.11.2019 Арбитражного суда Омской области отменено, принят новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены частично. С департамента в пользу ИП Компанеец Е.В. взысканы убытки в размере 281 644 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 428,11 руб., 12 059,38 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Департамент обратился с кассационной жалобой на постановление от 10.02.2020 суда апелляционной инстанции, в которой просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В жалобе ответчик ссылается на отсутствие совокупности условий для наступления ответственности, установленной статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); несвоевременное заключение ответчиком договора купли-продажи не находится в прямой причинно-следственной связи с расходами истца, понесенными в связи с уплатой им денежных средств по договору аренды нежилого помещения от 20.09.2016 № 43995/6А (далее – договор аренды от 20.09.2016). Период взыскания убытков следует исчислять с 17.10.2017, поскольку истцом при расчете убытков не были учтены сроки осуществления государственной регистрации.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

На основании части 2 статьи 288.2 АПК РФ кассационная жалоба рассмотрена судьей единолично без вызова сторон.

Законность принятого судебного акта проверена Арбитражным судом Западно-Сибирского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 и 288.2 АПК РФ.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ИП Компанеец Е.В. (арендатор) заключен договор аренды от 20.09.2016 в отношении муниципального имущества – нежилого помещения № 8П общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Б. Хмельницкого, 216.

Арендная плата составляет 25 604 руб. в месяц (пункт 3.2 договора).

Истец 14.06.2017 обратился к департаменту с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Впоследствии между департаментом (продавец) и предпринимателем (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 15.08.2019 № 270, в соответствии с условиями которого указанное нежилое помещение было передано в собственность покупателя.

В связи с нарушением ответчиком срока направления в адрес предпринимателя проекта договора купли-продажи, который был направлен департаментом 10.09.2018, в порядке досудебного урегулирования спора, истец направил в адрес департамента претензию от 19.08.2019 о возврате излишне уплаченной арендной платы за период с 10.10.2017 по 10.09.2018 в размере 281 644 руб.

В ответном письме ответчик, ссылаясь на пункт 4.4 договора купли-продажи от 15.08.2019 № 270, заключенного между сторонами, указал, что покупатель (истец) гарантирует оплату в полном объеме по договору аренды до даты государственной регистрации настоящего договора, в связи с чем основания для возврата арендных платежей отсутствуют.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Компанеец Е.В. обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции исходил из того, что истец пользовался помещением в заявленный исковой период, следовательно, исполнял принятые на себя обязательства арендатора по договору. То обстоятельство, что департамент несвоевременно перезаключил договора аренды на договор купли-продажи, не свидетельствует о наличии причинной связи между нарушением ответчиком обязательств арендодателя по договору аренды помещения и возникшими у ситца неблагоприятными последствиями в виде оплаты по договору аренды.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ответчик был обязан направить истцу проект договора купли-продажи и согласовать его заключение не позднее 07.10.2017, в связи с чем истец, подписав договор купли-продажи, стал бы собственником данного имущества.

Однако в нарушение статьи 4 Закона № 159-ФЗ ответчик, получив от истца заявление 14.06.2017 бездействовал, направив проект договора истцу лишь 10.09.2018.

Придя к выводу о том, что уплаченная истцом арендная плата является для него убытками, находится в прямой причинно-следственной связи с неправомерными действиями (бездействием) ответчика, поскольку факт уплаты арендных платежей не оспорен, суд апелляционной инстанции посчитал правомерным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании убытков в размере 281 644 руб. за период с 10.10.2017 по 10.09.2018.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, удовлетворил требование истца о взыскании процентов в размере 21 428,11 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 229 АПК РФ решение суда, принятое по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Кодекса.

Согласно указанной норме основаниями для пересмотра в порядке кассационного производства указанных в части 1 настоящей статьи решений и постановлений являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют подлежащим применению нормам права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Из положений статей 16, 1069 ГК РФ следует, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Законом № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие статье 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, при получении заявления департамент обязан:

–  обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления (пункт 1);

–  принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке (пункт 2);

–  направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3).

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Факт обращения предпринимателя к ответчику 14.06.2017 с заявлением о выкупе нежилого помещения сторонами не оспаривается.

Суд апелляционной инстанции в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ установил, что договор между сторонами должен был быть заключен не позднее 07.10.2017, что департаментом в кассационной жалобе не оспаривается.

Указанные обстоятельства подтверждают наличие признаков неправомерности со стороны ответчика при осуществлении им обязанностей, предусмотренных законом № 159-ФЗ, что повлекло для истца убытки в виде платежей, не подлежащих внесению при надлежащем и своевременном исполнении своих обязательств со стороны ответчика.

Довод о том, что нужно учитывать срок, необходимый для регистрации договора, подлежит отклонению в силу следующего.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской федерации о договоре аренды» разъяснено следующее.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Следовательно, срок, необходимый для осуществления действий по государственной регистрации не может учитываться при определении периода, за который подлежит взысканию арендная плата.

Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что ответчик, действуя в соответствии с условиями закона, был обязан направить истцу проект договора купли-продажи и согласовать его заключение не позднее 07.10.2017. При указанных обстоятельствах, истец, подписав договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений, стал бы собственником данного имущества и не нес бы обязанность по оплате арендных платежей.

Однако в нарушение статьи 4 Закона № 159-ФЗ, получив от истца заявление 14.06.2017, ответчик бездействовал, проект договора купли-продажи, согласно доводам истца, был направлен ответчиком лишь 10.09.2018, при этом доказательств, подтверждающих направление проекта договора в иной срок, ответчиком представлено не было.

В случае совершения департаментом в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с истцом договора купли-продажи объекта муниципального имущества, предприниматель приобрел бы помещение в собственность, что избавило бы его от необходимости несения расходов по уплате арендных платежей за соответствующий период.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что несвоевременность заключения с предпринимателем договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости была связана с неправомерными действиями ответчика, в данном случае имеется прямая причинно-следственная связь, необходимая для взыскания убытков.

Факт оплаты истцом арендных платежей в спорный период подтвержден актом сверки от 31.10.2018, не оспаривается сторонами, следовательно, требование истца о взыскании понесенных убытков за период с 10.10.2017 по 10.09.2018 было заявлено обоснованно.

Кроме того, представленный истцом расчет суммы убытков в размере 281 644 руб. ответчик допустимыми доказательствами не опроверг, контррасчет размера убытков в материалы дела не представил.

На основании изложенного, учитывая наличие в материалах дела доказательств вины ответчика в нарушении реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ, несение истцом убытков в виде арендной платы за период, когда при надлежащем исполнении департаментом обязанности по заключению договора купли-продажи истец был бы освобожден от арендной платы, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и принял новый судебный акт, которым требования истца были удовлетворены.

Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства и другая оценка обстоятельств настоящего дела не являются основанием для отмены принятого судебного акта в суде кассационной инстанции.

Судом кассационной инстанции не установлены существенные нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и (или) процессуального права, которые бы повлияли на исход дела, в том числе являющиеся безусловными основаниями для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 частью 1 статьи 287, статьями 288.2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 10.02.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-16731/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и не подлежит обжалованию в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в силу части 3 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья									В.В. Сирина