АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48-384/2018

23 мая 2019 года

город Орёл

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 мая 2019  года 

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи А.Н. Юдиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр" (302006, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (191025, 

<

...>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – 1) ФИО2 и 2) ФИО3, 3) ЗАО «Паллада Торг» о взыскании 31 526 руб. 30 коп.,

при участии в деле: 

от истца – представитель ФИО4 (доверенность от 11.05.2018), 

от ответчика  – представитель ФИО5 (доверенность от 15.01.2018), 

от третьего лица 1 - представитель ФИО6 (доверенность от 29.03.2019),

от третьего лица 2 - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица 3 - представитель ФИО5 (доверенность от 21.12.2018),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр" (далее - истец, ООО «Центр») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее - ответчик, ООО «Агроторг»)  о взыскании 31 526 руб. 30 коп., составляющих 30 000 руб. сумма переменной арендной платы и 1526 руб. 30 коп. пени.

Исковые требования основаны на том, что ответчиком не произведена оплата переменной арендной платы в полном объеме в соответствии с договором перенайма нежилого помещения, заключенного между истцом и ответчиком 29.09.2015 за период сентябрь-октябрь 2017 года согласно актам №106 от 30.09.2018 и № 108 от 31.10.2018.

Ответчик в письменном отзыве на иск требования истца не признал на том основании, что, по его мнению, арендодатель обязан нести расходы на содержание общего имущества и не вправе перекладывать на арендатора такие обязательства.

Согласно условиям договора аренды недвижимого имущества от 22.08.2012 арендодатель обязан обеспечить здание энергоснабжением, теплоснабжением, а также производить ремонтные работы в здании. Согласно условиям вышеуказанного договора истец обязан предоставить ответчику расчет переменной арендной платы с приложением счетов ресурсоснабжающих организаций. Однако, в нарушение условий договора истцом ответчику указанные документы за спорный период с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций представлены не были. Кроме того, по мнению ответчика, истец в расчет переменной арендной платы включил расходы по содержанию общего имущества, обязанность оплаты которых, как полагает ответчик, у него отсутствует в силу закона.

Истец представил ответчику акт №106 о компенсации расходов на оплату услуг на сумму 21 977 руб. Согласно акту расчета компенсации услуг от 30.09.2017 в состав переменной арендной платы включены расходы по содержанию и ремонту общего имущества на сумму 15 000 руб. По мнению ответчика, обязанность нести данные расходы лежит на собственнике помещения, то есть на истце.

Истец представил ответчику акт № 108 о компенсации расходов на оплату услуг на сумму 31 183 руб. Согласно акту расчета компенсации услуг от 31.10.2017 в состав переменной арендной платы включены расходы по содержанию и ремонту общего имущества на сумму 15 000 руб., что также, по мнению ответчика, данные расходы должны относится на собственника помещения.

Ответчик полагает, что истцом возложенные на него расходы по техническому обслуживанию котельной, в то время, как договор аренды не предусматривает обязательств арендатора (ответчика) по компенсации арендодателю затрат, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества.

Определением от 28.06.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ФИО2 (далее - третье лицо 1).

Третье лицо 1 в письменном отзыве требования истца поддержало. В связи с тем, что здание, в котором расположено арендуемое ответчиком помещение обслуживается индивидуальной котельной, которая не является общим имуществом, а принадлежит ИП ФИО3, то в обеспечение теплоэнергией входит не только поставка газа, но и обслуживание и содержание данной котельной (ремонт, техническое обслуживание).

Определением от 02.11.2018 суд  привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ИП ФИО3 (далее - третье лицо 2).

Третье лицо 2 в письменном отзыве на иск указало, что исковые требования истца поддерживает. Обеспечение теплоснабжением здания осуществляется ИП ФИО3, всё инженерное оборудование находится на балансе третьего лица 2 и содержится работниками ИП ФИО3 и специализированными организациями, в связи с чем, ИП ФИО3 включаются в акты расчета компенсации, выставляемые истцу, затраты по обеспечению помещения теплоэнергией в сумме 15 000 руб.

Третье лицо 2 приложило к отзыву договоры на техническое обслуживание котельной от 11.12.2018, дополнительное соглашение №6 к договору № 52 от 08.12.2010 на техническое обслуживание котельной от 29.06.2018 и договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Определением от 04.03.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ЗАО «Паллада Торг» (далее - третье лицо 3).

Третье лицо 3 требования истца не признало по аналогичным основаниям, что и ответчик.

Представитель третьего лица 2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в порядке ст. ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица 2.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришёл к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению. При этом суд исходил из следующего. 

Как следует из материалов дела, 22.08.2012 между ООО «Центр» Д.У. (арендодатель) и ЗАО «Паллада Торг» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №3 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение № 1 общей площадью 961,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Разделом 2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан на основании сообщений арендатора выполнять за свой счет капитальный ремонт инженерных коммуникаций, обслуживающих здание в соответствии с актом разграничения ответственности по инженерным сетям с соответствующими организациями. Арендодатель обязан своевременно, до 5 (пятого) числа расчетного месяца, выставлять арендатору счет на оплату постоянной арендной платы. Арендодатель обязан ежемесячно, в срок до 20 числа месяца, следующего за расчетным предоставлять арендатору расчет переменной части арендной платы с приложением копий счетов, выставленных арендодателю соответствующими организациями. Акт выполненных работ (услуг) на сумму арендной платы выставляется арендодателем до 20 (двадцатого) числа месяца, следующего за отчетным.

Разделом 4 договора аренды предусмотрено, что величина переменной арендной платы покрывает фактически понесенные арендодателем затраты но обеспечению помещения электроэнергией, теплоэнергией (отопление), услугами связи, водоснабжением, канализацией, а также затраты по вывозу ТБО. При этом, стоимость услуг водоснабжения, канализации, услуг но вывозу ТБО определяется пропорционально занимаемой арендатором площади. Размер переменной арендной платы рассчитывается на основании показаний, установленных в помещении счетчиков, зафиксированных актом снятия его показаний, подписанным представителями обеих сторон, в соответствии с действующими тарифами знергоснабжающих организаций, либо, в отсутствие счетчиков, пропорционально отношению общей площади помещения к обшей площади здания.  Оплата арендатором переменной арендной тонны производится на расчетный счет арендодателя в течение 5 банковских дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета с приложением копий документов, выставленных поставщиками услуг (счет-фактура, акт) за данный период, заверенных арендодателем.

Дополнительным соглашением от 20.04.2015 к договору аренды был установлен срок аренды по 22.08.2020. 

22.09.2015 между ЗАО «Паллада Торг», ООО «Агроторг» и ООО «Центр» Д.У. был заключен договор перенайма нежилого помещения (далее - договор перенайма), согласно которому ЗАО «Паллада Торг» с согласия ООО «Центр» Д.У. передает ООО «Агроторг», а ООО «Агроторг» принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества №3 от 22.08.2012, заключенному в отношении нежилого помещения №1 площадью 961,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Пунктом 2.3 вышеуказанного договора предусмотрено, что заключение договора перенайма не влечет изменений условий договора аренды.

20.08.2012 между ФИО2 (учредитель управления) и ООО «Центр» (доверительный управляющий) заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом, согласно которому учредитель управления передает доверительному управляющему сроком на 5 лет имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя. Выгодоприобретателем по вышеуказанному договору выступает учредитель управления. Объектом доверительного управления является помещение: магазин, назначение: нежилое, общей площадью 961,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее учредителю управления на праве собственности.

Дополнительным соглашением от 20.04.2015 к договору доверительного управления от 20.08.2012, срок действия договора доверительного управления продлен до 20.08.2022.

Как следует из материалов дела, обеспечение теплоснабжением общественно-торгового здания, расположенного по адресу: 

<

...>,  13а, осуществляется ИП ФИО3 Всё инженерное оборудование, подводящие трубопроводы, прочие коммуникации находятся на балансе у ИП ФИО3

01.03.2017 между ИП ФИО3, ООО «Центр» и ФИО2 заключен договор компенсации расходов, согласно которому ИП ФИО3 обязана в соответствии с договорами, заключенными с соответствующими организациями обеспечивать коммунальными услугами нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> от своего имени заключать договоры и осуществлять оплату всех необходимых расходов по содержанию общего имущества объекта, в том числе обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования, техническое обслуживание, которое включает наладку инженерного оборудования, подготовку объекта его сетей к сезонной эксплуатации.

Стороны несут расходы по содержанию объекта пропорционально доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения.

Истец выставил ответчику счета на оплату и акты № 106 от 30.09.2017 на сумму 21 977 руб. и № 108 от 31.10.2017 на сумму 31 183 руб., которые ответчик оплатил частично. Платежным поручением № 18120 от 05.12.2017 в сумме 6 977 руб. и платежным поручением № 22848 от 06.12.2017 в сумме 16 183 руб.

Ответчиком не была оплачена по вышеуказанным актам сумма в общем размере 30 000 руб. за содержание котельной по 15 000 руб. за каждый месяц, что и послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

По мнению истца, в связи с тем, что здание, в котором расположено арендуемое ответчиком помещение обслуживается индивидуальной котельной, которая не является общим имуществом, а принадлежит ИП ФИО3, то истец считает, что в обеспечение теплоэнергией входит не только поставку газа, но и обслуживание и содержание данной котельной (ремонт, техническое обслуживание), в связи с чем, ответчику выставляется в качестве понесенных расходов на содержание общего имущества, а именно обеспечение помещения теплоэнергией.

В обоснование несения расходов в сумме 15 000 руб. ежемесячно в материалах дела имеется протокол результатов переговоров о взаимовыгодном сотрудничестве между ООО «Центр», ИП ФИО3 и ФИО2, из которого следует, что в расходы по обеспечению помещения отоплением включены затраты по содержанию и ремонту котельной, принадлежащей ИП ФИО3 и они определены в сумме 15 000 руб., в которые будет включена заработная плата специалиста, обслуживающего котельную в сумме 7000 руб. и накопления на текущий и капитальный ремонт в сумме 8000 руб.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан поддерживать в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, переданного ему в аренду.

Арбитражный суд, изучив договор аренды и дав толкование его условиям в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что стороны согласовали величину переменной арендной платы в п. 4.1.3 в виде возмещения затрат по обеспечению помещения электроэнергией, теплоэнергией (отопление), услугами связи, водоснабжением, канализацией, а также затраты по вывозу ТБО, то есть стороны согласовали включение в переменную арендную плату обязанность ответчика по возмещению затрат за коммунальные услуги по тарифам, установленные поставщиками услуг, а не тарифом, определяемым истцом самостоятельно.

Из материалов дела следует, что истец не согласовывал с ответчиком стоимость затрат по содержанию индивидуальной котельной в размер 15 000 руб.

Оценивая в совокупности договор аренды, арбитражный суд полагает, что ответчик принял на себя обязательство оплачивать в пользу истца стоимость потребленных им коммунальных услуг, определяемых на основании показаний приборов учета и по тарифам, установленным поставщиками услуг.

По правилам Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не установлено законом или договором. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести иные расходы на содержание переданного в аренду имущества, если иное не установлено законом или договором.

Между тем, договором аренды стороны предусмотрели иное. Как ранее было указано в решении, арендодатель за свой счет производит капитальный ремонт инженерных коммуникаций, обслуживающих здание, следовательно, накопления на текущий и капитальный ремонт котельной должен производить собственник.

Арбитражный суд полагает ошибочным довод истца о том, что ответчик должен возмещать расходы на содержание котельной, поскольку в обеспечение теплоэнергией входит не только поставка газа, но и обслуживание и содержание индивидуальной котельной.

Арбитражный суд полагает, что истец и ответчик должны были согласовать расходы по содержанию котельной отдельно от стоимости коммунальных услуг и уже согласованную сумму включать в переменную арендную плату, чего сделано не было.

С учетом изложенного, требования истца удовлетворению не подлежат.

В связи с тем, что не подлежат удовлетворению требования о взыскании задолженности, то и требование о взыскании пени также не подлежит удовлетворению.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине следует отнести на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия

             Судья                                                    А.Н. Юдина