АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 сентября 2022 года

Дело №

А56-61256/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от акционерного общества «Издательство «Политехника» Никифорова А.В. (доверенность от 30.06.2020), 

рассмотрев 13.09.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.05.2022 по делу № А56-61256/2020,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Издательство «Политехника», адрес: 191023, Санкт-Петербург, Инженерная ул, д. 6, лит. А, пом. 15Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001187:14, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет                10 800 000 (десять миллионов восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается», изложив пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными. Техническое состояние Объекта и здания требует восстановительного капитального ремонта в связи с естественным износом здания (более 35%) и Объекта».

Определением от 24.11.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург, Маяковского ул., д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ГП «ГУИОН»), и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение).

Решением от 06.12.2021 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001187:14, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 10 800 000 (десять миллионов восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается»; пункт 3.3 договора: «Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.».

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.05.2022, решение суда от 06.12.2021 изменено; пункт 3.3 договора изложен в следующей редакции: «Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.»; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит указанные судебные акты отменить, иск удовлетворить изложив спорные условия договора в редакции Комитета.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что судебные акты в части урегулирования разногласий по цене спорного договора приняты судами по иной цене, тогда как доказательства недостоверности отчета от 18.05.2020 № КО149/00036/2020 предоставленного ГП «ГУИОН» и величины рыночной стоимости, им установленной, в материалах дела отсутствуют, оценка названного отчета судами не произведена. Кроме того, заключение эксперта от 11.06.2021 № 09/04/2021-1, по назначенной судом в рамках названного дела экспертизе, является, по мнению Комитета, недостоверным и необоснованным, соответственно оно не может быть использовано для установления рыночной стоимости помещения. Экспертом неверно определено наиболее эффективное использование объекта исследования; результат расчета рыночной стоимости существенно занижен и не подтвержден данными рынка; не обосновано определение уровня естественного освещения объекта оценки; не приводятся источники информации о различных показателях, используемых в расчетах. Таким образом, суды неправомерно отказали в назначении по данному делу повторной судебной экспертизы.

Кроме того, податель жалобы полагает, что проект договора, направленный Комитетом Обществу, полностью соответствует действующему законодательству, составлен по форме, утвержденной приложениями № 5, 6 к Регламенту, утвержденному распоряжением Комитета от 21.11.2017 № 212-р, составлен с учетом особенностей правоотношений между продавцом и покупателем.

В отзыве на кассационную жалобу ГП «ГУИОН» просит суд округа кассационную жалобу Комитете удовлетворить.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды № 03-А081154 от 01.07.2004 является арендатором нежилого помещения 1-Н площадью 322,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001187:14, расположенного в подвале по адресу: 191011, Санкт-Петербург, Инженерная ул., д. 6, лит. А, пом. 1-Н.

Общество 28.02.2020 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения.

Распоряжением Комитета от 28.05.2020 № 912-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда определена цена продажи названного объекта – 24 300 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.05.2020 № КО149/00036/2020, выполненным ГУП «ГУИОН».

Обществом был получен проект договора купли-продажи помещения, по условиям которого цена продажи объекта составила 24 300 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается. Не согласившись с указанной ценой продажи объекта, Общество заказало независимую рыночную оценку помещения с целью определения рыночной и кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно справке о рыночной и кадастровой стоимости от 03.07.2020 № 9 рыночная стоимость спорного помещения составила 9 350 000 руб.; кадастровая стоимость составила 2 753 672 руб. 70 коп.

Ссылаясь на указанную рыночную стоимость помещения и процент износа здания, в котором расположено помещение (35%), отсутствие сведений о дате последнего капитального ремонта, Общество письмом от 06.07.2020 исх. № 36 направило Комитету протокол разногласий от 06.07.2020 № 01 к договору.

Отсутствие ответа на направленный протокол разногласий к договору, в том числе на отказ в его согласовании, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора.

Суд первой инстанции, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи, установив цену продажи объекта в уточненной редакции Общества на основании выводов судебной экспертизы, пункт 3.3. договора изложил в собственной редакции с указанием на то, что изложение данного пункта как в редакции Комитета, так и в редакции Общества может повлечь правовую неопределенность в отношениях сторон и лишить сторону права на подтверждение своей правовой позиции с учетом выбранного способа защиты права.

Апелляционный суд, согласившись с выводами суда первой инстанции о цене выкупа, частично изменил редакцию пункта 3.3 договора.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статей 82, 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО1 от 11.06.2021 № 09/04/2021-1 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объектов недвижимости на основании указанного отчета.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том, что выкупная цена помещений должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении.

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суды не усмотрели оснований для ее проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом ФИО1, и наличие противоречий в выводах эксперта.

При этом в суде первой инстанции эксперт ФИО1 дал пояснения по заключению, ответил на дополнительные вопросы, лиц участвующих в деле, в результате чего сомнения и противоречия не нашли подтверждения.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (актуальные на дату оценки), обоснование примененного сравнительного и доходного подхода, отказа от использования иных подходов.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судами не установлено.

При таком положении суды сделали вывод о том, что заключение эксперта является достоверным.

Также суд апелляционной инстанции обоснованно изменил пункт 3.3 договора, изложив его в иной редакции.

Оснований для несогласия с итоговой оценкой судов у кассационной инстанции не имеется.

Фактически доводы Комитета сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи. В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Аргументы жалобы Комитета с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Поскольку суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции в части, то оставлению в силе подлежит постановление от 01.05.2022.

Руководствуясь статьями 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.05.2022 по делу № А56-61256/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина