АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

11 мая 2023 года

Дело №

А55-29643/2022

 

Резолютивная часть решения оглашена 02 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 11 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Бунеева Д.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алиевой Г.Е.

рассмотрев в судебном заседании  02 мая 2023 года  дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Обществу с ограниченной ответственностью "СимбирСофт"

о взыскании 326 481,42 руб.

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО2

от ответчика – представитель ФИО3

установил:

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика расходов на возмещение затрат на производство ремонтных работ ранее арендованного ответчиком помещения в размере 326 481,42 руб.

Определением от 07.10.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

От ответчика поступил отзыв на иск, в котором он возражал против его удовлетворения, а также ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Определением от 15.12.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов и возражений сторон, заслушав их представителей, суд признал исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения № В-19 от 11.10.2018, по которому истец (Арендодатель) передал ответчику (Арендатору) во временное пользование часть комнаты № 1, площадью 213 кв.м, на втором этаже нежилого помещения по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Авроры, д.150 (кадастровый номер 63:01:0631001:220). Позднее к договору аренды были заключены дополнительные соглашения № 1 от 03.04.2019, № 2 от 28.05.2019 (в соответствии с последним площадь арендуемого помещения была увеличена и составила 262 кв.м) и № 3 от 03.09.2022.

Факт передачи имущества в аренду арендатору подтверждается актами приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2018 и от 01.07.2019, в соответствии с которыми Арендатор каких-либо претензий по состоянию помещения к Арендодателю не имеет.

Согласно п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. Аналогичная обязанность возложена на Арендатора и заключенным Договором (п.4.4.3 Договора).

12.05.2020 сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды и был произведен осмотр арендуемого помещения, с целью подписания акта приема-передачи (возврата) помещений. Истец утверждает, что в ходе этого осмотра было установлено, что арендуемое ответчиком помещение нуждается в проведении ремонтно-восстановительных работ в связи с тем, что имеет следующие дефекты: 1) два шва напольного покрытия отклеились, 2) в помещении имеется перегородка из ГКЛ, возведенная силами Арендатора.

В обоснование своих требований истец ссылается на условия п.4.4.4 договора, согласно которому Арендатор обязался согласовывать с Арендодателем проведение необходимой ему перепланировки, переоборудования и/или реконструкции помещения, а также на п.3.7 договора, согласно которому при расторжении договора в связи с окончанием срока аренды или при досрочном расторжении договора Арендатор обязан передать Арендодателю помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, а также с учетом произведенных Арендатором в помещении неотделимых улучшений в соответствии с условиями договора.

Однако, как установлено решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-6185/2022 (истец - ИП ФИО1, ответчик - ООО НПП «ПромТЭК», о взыскании стоимости восстановительных ремонтных работ), принадлежащее истцу помещение по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул.Авроры, д.150, с кадастровым номером 63:01:0631001:218 было продано истцом 21.01.2021 индивидуальному предпринимателю ФИО4 Согласно открытым данным, с сайта https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online - право собственности на помещение с кадастровым номером 63:01:0631001:220 также было продано 21.01.2021, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно актам приема-передачи от 01.11.2018 и от 01.07.2019 помещение было передано ответчику в удовлетворительном состоянии.

12.05.2020 по соглашению сторон договор был расторгнут, помещение возвращено истцу по акту приема-передачи (возврата) от 12.05.2020.

Вопреки доводам истца, из акта от 12.05.2020 следует, что помещение передано в хорошем и удовлетворительном состоянии. Истец не указал, что помещение возвращается с недостатками, а лишь перечислил характеристики. Сведения о необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ, а также информация о каких-либо претензиях истца к ответчику в этом акте не зафиксированы.

В акте от 12.05.2020 указано, что два шва напольного покрытия отклеились. При этом состояние пола признано сторонами удовлетворительным.

Таким образом, напольное покрытие при возврате находилось в том же состоянии, что и при передаче помещения в аренду (с учетом естественного износа), поскольку отклейка двух швов напольного покрытия относится к нормальному износу арендуемого помещения с учетом его целевого назначения, указанного в п.1.4 договора (под офис) и срока аренды на протяжении двух лет. Без использования напольного покрытия функционирование офисного помещения невозможно; отклейка двух швов является следствием нормального его использования для работы офиса с пребыванием в нем сотрудников, и не обусловлено виновными действиями ответчика, вследствие чего не может служить основанием для вывода о нарушении ответчиком п.3.7 договора.

Истцом не представлено доказательств того, что отклейка двух швов напольного покрытия выходит за рамки нормального износа, а также не представлены документы. подтверждающие наличие у истца гарантии на результат выполненных работ по укладке напольного покрытия (данной лицом, производившим эти работы), срок окончания которой простирается во времени позже дня возврата ответчиком помещения.

Кроме того, договором и актом не установлены сроки, основания, периодичность проведения текущего ремонта.

В акте от 12.05.2020 указано, что в помещении имеется перегородка из ГКЛ, возведенная силами Арендатора. Однако в акте не указано, что истец не согласен с указанной перегородкой и требует ее демонтажа.

На момент возврата помещений истец был заинтересован в сохранении перегородок, установленных ответчиком, и был согласен их принять вместе с помещением, а ответчик не возражал против их передачи истцу, что подтверждается актом возврата помещений от 12.05.2020.

16.07.2020 ответчик получил претензию истца (исх. № 39 от 08.07.2020) с требованием возместить предстоящие расходы на ремонтные работы, связанные с демонтажем перегородок. В ответ на данную претензию ответчик правомерно сослался на п.3.7 договора, согласно которого отделимые улучшения являются собственностью Арендатора, в письме выразил свое намерение вернуть свое имущество и демонтировать данную перегородку своими силами с последующим проведением ремонтно-восстановительных работ (при необходимости) и попросил предоставить доступ в помещение 05.08.2020 (исх. №1279 от 23.07.2020).

05.08.2020 специалисты ответчика прибыли по месту нахождения помещений для осуществления демонтажа перегородок, однако истец не явился и доступ в помещение не предоставил, в связи с чем ответчик пришел к выводу о том, что истец не заинтересован в демонтаже перегородок.

18.08.2020 ответчик направил истцу претензию (исх. № 1500) о возмещении убытков в связи с уклонением в предоставлении доступа в помещение, а также предложено было подписать акт о том, что истец отказывается от демонтажа перегородок и заинтересован в их использовании. Однако, истец оставил данную претензию без ответа, акты не подписал и не направил их в адрес ответчика.

Таким образом, подписанный обеими сторонами акт возврата помещений от 12.05.2020 и фактическое поведение истца подтверждают отсутствие нарушений договорных обязательств ответчиком и тот факт, что наличие перегородки из ГКЛ в помещениях на момент возврата не являлось недостатком и не требовало проведения ремонтно-восстановительных работ для приведения помещений в первоначальное состояние.

Утверждение истца о нарушении ответчиком условия п.4.4.4 договора о согласовании перепланировки/переоборудования и/или реконструкции помещения, не соответствует действительности, поскольку установленные ответчиком перегородки из ГКЛ. представляют из себя переносные сборно-разборные легкие конструкции, выполненные на металлическом каркасе, и являются отделимыми улучшениями.

Согласно пункту 4.4.4 договора Арендатор обязан согласовывать с Арендодателем проведение необходимой ему перепланировки, переоборудования и/или реконструкции помещения.

Согласно ГрК РФ под «реконструкцией» понимается - «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

Согласно статье 25 ЖК РФ, «перепланировка» - это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения, «переустройство» - установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт.

В данном случае сборно-разборная перегородка установлена не на капитальной основе. Временная гипсокартонная перегородка не является стационарной, установлена на болтах, её легко можно собрать и разобрать. При её установке не произведены изменения в несущих, ненесущих конструкциях здания, факт её установки не влияет на состояние конструкций здания. Гипсокартонная перегородка установлена без создания угрозы жизни и здоровью собственникам и пользователям других нежилых помещений.

Как следует из всех выше обозначенных понятий, установка перегородок из ГКЛ не является ни реконструкцией, ни переустройством, ни перепланировкой помещений в нежилом здании, а отделимым улучшением.

Из вышеизложенного следует, что ответчиком была надлежащим образом исполнена обязанность по возврату помещений в соответствии с п. 3.7 договора. Вопреки доводам истца, в деле отсутствуют доказательства того, что возвращенные помещения имели дефекты или недостатки, не охватывающиеся понятием нормального износа в процессе эксплуатации на протяжении двух лет. Из условий договора не следует, что помещения подлежали возврату без учета нормального износа.

Истцом не подтверждено, что работы, отраженные в ЛРСР № РС-514 относятся к ранее арендуемым ответчиком помещениям. Основанием составления ЛРСР № РС-514 является акт № 425. Общая площадь помещения с кадастровым номером 63:01:0631001:220 по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д.150, составляет 2274,7 кв.м, тогда как в аренде у ответчика находилось 475 кв.м.

Работы, указанные в ЛРСР № РС-514, направлены не на приведение помещения в первоначальное состояние (устранение расклеивания швов напольного покрытия и демонтажа перегородок из ГКЛ), а на проведение полного комплекса ремонтных работ с целью улучшить состояние помещений, однако условиями договора не предусмотрена обязанность ответчика возместить стоимость восстановительного ремонта, не произведенного Истцом.

Представленными доказательствами, в том числе представленным в судебном заседании 02.05.2023 заключением в сфере строительно-технической экспертизы, истец не доказал, что он фактически понёс какие-либо расходы по вине ответчика.

А поскольку, как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2022, по делу № А55-6185/2022, с 21.01.2021 истец не является собственником помещения, возможность взыскания в его пользу не понесенных им расходов по ремонту помещения исключается.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

 

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

       Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

Д.М. Бунеев