﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-16468/2020

24 июня 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   21 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 июня 2021 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И., 

 

при участии:  

от истца: представитель Чулков Е.Л., на основании доверенности от 18.05.2021,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от 3-го лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6059/2021) общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2021 по делу № А56-16468/2020, принятое по иску:

истец: Администрация муниципального образования «Щегловское сельское поселение «Всеволожского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия, 188676, Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Щеглово, дом 5, ОГРН: 1064703000933, Дата присвоения ОГРН: 16.01.2006, ИНН: 4703083664)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа» (адрес: Россия, 193091, Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, 6, строение литер В, ОГРН: 1057813080797, Дата присвоения ОГРН: 07.12.2005, ИНН: 7806327325)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия, 191311, Санкт-Петербург, улица Смольного, 3, ОГРН: 1037843045734, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 7815027624)

о признании отсутствующей ипотеки и по встречному иску о взыскании,

установил:

Администрация муниципального образования «Щегловское сельское поселение» (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа» (далее - Общество) о признании отсутствующей ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:577.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Ответчик предъявил встречный иск о взыскании с Администрации в порядке солидарной ответственности задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 10.02.2015 № 1 в размере 3 122 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 160 265 руб. 08 коп. как с приобретателя имущества, обремененного ипотекой, осведомленного о наличии такого обременения на момент его приобретения.

Решением от 31.01.2021 суд признал отсутствующей ипотеку в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:577; в удовлетворении встречного иска отказал; взыскал с Общества в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска, считая решение незаконным и необоснованным, принятым 

В судебном заседании Администрация просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Администрацией (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний Рассвет» (далее – Компания, застройщик) 30.03.2015 заключен муниципальный контракт № 0145300022515000001/МК, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить жилые помещения в доме, соответствующим пунктам 2, 3 части 2 статьи 49 ГрК РФ, в границах поселка Щеглово МО «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда по региональной арендной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2013-2015 году», утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 21.03.2013 № 73 (адресная программа); после получения разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного дома передать 64 благоустроенных жилых помещения общей площадью 2 511,59 кв.м дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного дома (домов).

В пункте 1.2 муниципального контракта отражено, что застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании:

- разрешения на строительство от 20.02.2015 № RU 47504311 069, выданного Администрацией;

- проектной документации на строительство малоэтажного многоквартирного дома;

- свидетельства о государственной регистрации права от 17.02.2015, кадастровый номер 47607:0957004:577 (правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором осуществляется строительство).

Во исполнение условий контракта застройщиком возведен малоэтажный многоквартирный жилой дом (МКД) по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, поселок Щеглово, улица Северная, дом 45, на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0957004:577, строительный адрес: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Щеглово, земли ЗАО «"Щеглово», в отношении МКД выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.06.2017 № 47-RU47504311 069-2015.

Квартиры переданы застройщиком Администрации (дольщику) по актам приема-передачи жилых помещений от 28.06.2017, с оговоркой о том, что указанное имущество свободно от прав третьих лиц.

Расчет с застройщиком произведен Администрацией в соответствии с условиями муниципального контракта.

Как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН, на квартиры в МКД зарегистрировано право муниципальной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:0957004:577, на котором осуществлялось строительство МКД, приобретен Компанией у Общества по договору купли-продажи от 10.02.2015 № 1 по цене 3 122 000 руб. Пунктом 3.3 договора оплата указанной суммы предусмотрена до 31.12.2015.

При регистрации перехода права собственности на земельный участок в отношении него на основании закона внесена запись об обременении в виде ипотеки в пользу Общества сроком до 31.12.2015. После постройки МКД и введения его в эксплуатацию обременение земельного участка также распространено на квартиры в МКД.

Компания впоследствии ликвидирована, в ЕГРЮЛ 19.11.2019 внесена запись о прекращении его деятельности. 

Обращаясь в суд, Администрация сослалась на то, что наличие обременения в виде ипотеки на земельный участок препятствует ей в исполнении вопросов местного значения по распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Заявляя встречный иск, Общество указало на то, что Администрация, зная о залоге на земельный участок до даты проведения торгов по реализации муниципального контракта, о залоге на жилые помещения в МКД, возведенном на спорном участке, не выполнила требования статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и приобрела права на заложенные квартиры.

Общество полагает, что Администрация несет солидарную ответственность с Компанией по оплате цены земельного участка.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и  отзыва на жалобу, письменных пояснений сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Согласно части 1 статьи 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Как установлено частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 6267/10 при рассмотрении требований, направленных на прекращение зарегистрированного обременения в виде ипотеки, суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены.

Компания ликвидирована, о чем в ЕГРЮЛ 19.11.2019 внесена запись о прекращении его деятельности. 

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе неустойку (статья 337 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 335 ГК РФ установлено, что в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Согласно пункту 6 статьи 367 ГК РФ поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства. Предъявление кредитором к должнику требования о досрочном исполнении обязательства не сокращает срок действия поручительства, определяемый исходя из первоначальных условий основного обязательства.

В данном случае залогодатель (Администрация) не является должником по договору купли-продажи земельного участка от 10.02.2015 № 1, заключенному между Обществом (продавец) и Компанией (покупатель).

Расчеты за земельный участок должны были быть произведены до 31.12.2015, на этот срок установлено обременение в виде ипотеки. 

Из материалов дела не следует, что Общество обращалось к Компании с требованием о погашении задолженности по договору купли-продажи земельного участка, несмотря на то, что с момента наступления срока расчетов по договору имел место значительный период времени. Общество в установленный срок не предъявило иск и к Администрации.

Более того, как обоснованно отметил суд, доказательств нарушения договора со стороны Компании ответчик не представил, при том, что именно он, как сторона обязательства, обеспеченного залогом, должен такими доказательствами располагать.

При таком положении, исходя из закрепленной в статье 10 ГК РФ презумпции добросовестности участников хозяйственного оборота, суд пришел к верному выводу об отсутствии неисполненных обязательств покупателя земельного участка, которые были обеспечены спорным залогом.

Доводы Общества о наличии оснований для удовлетворения встречного иска со ссылками на положения статей 38, 39 Закона об ипотеке судом апелляционной инстанции отклоняются.

В силу пункта 1 статьи 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно положениям статьи 39 того же Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В обоснование встречного иска Общество ссылается на то, что Администрации было известно об отчуждении имущества (земельного участка) с нарушением правил статьи 37 Закона об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 этого Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом согласно пункту 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В данном случае Общество передало Компании в собственность земельный участок, на котором Компания правомерно без согласия Общества возвела многоквартирный дом (в соответствии с положениями пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке).

Как такового отчуждения земельного участка в том смысле, который указан в пункте 1 статьи 37 Закона об ипотеке, в спорном случае не произошло; право собственности на земельный участок перешло к муниципальному образованию с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме. Общество распорядилось принадлежащим ему участком еще в 2015 году, передав его в собственность Компании до оплаты стоимости; в установленный срок с иском о взыскании долга с Компании Общество не обратилось.

Согласно статье 419 ГК РФ ликвидация Компании как юридического лица влечет прекращение обязательств из договора купли-продажи земельного участка, оснований для вывода о правопреемстве Администрации по обязательствам Компании не имеется. Положения о следовании обременения в виде залога судьбе вещи указывает на возможный переход обязанностей залогодателя к новому собственнику вещи, но не влечет замены должника в основном обязательстве.

Приняв во внимание истечение на момент регистрации права муниципальной собственности на квартиры в МКД, расположенном на спорном земельном участке, срока оплаты по договору купли-продажи земельного участка, и указанного в ЕГРН срока действия спорного обременения, значительный период времени, имевший место с момента наступления срока оплаты по договору купли-продажи земельного участка, и отсутствие претензий в отношении исполнения обязательств по договору со стороны ответчика, суд правомерно удовлетворил иск Администрации и отказал во встречном иске.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 31.01.2021 по делу №  А56-16468/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                   К.В. Галенкина

 

Судьи

 

                 С.А. Нестеров

 

 Н.С. Полубехина