СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, г.Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПО С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск                                                                                            Дело № А45-29853/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2024 года

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего                 Апциаури Л.Н.,

судей                                                 Афанасьевой Е.В.,       

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вилор» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуальному предпринимателю Худоян Гюлизару Фатои (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании права общей долевой собственности на земельный участок, определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО5, доверенность от 01.09.2022, паспорт, диплом, 

от ООО «Вилор»: ФИО6 по доверенности от 17.05.2021 (сроком на 5 лет), паспорт, диплом,

от иных лиц: без участия (извещены)  

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит: 

определить ФИО3 долю в размере 268/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>; 

признать за ФИО3 право собственности с 24.09.2019 на долю в размере 268/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>; 

прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Вилор» на долю в размере 71/97, ФИО4 на долю в размере 25/97, Худоян Гюлизар Фатой на долю в размере 1/97 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>; 

определить обществу с ограниченной ответственностью «Вилор» долю в размере 5015/7120, ФИО4 долю в размере 1766/7120, Худоян Гюлизар Фатой долю в размере 71/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697, общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>; 

в решении суда указать, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 на долю в размере 268/7120, общества с ограниченной ответственностью «Вилор» на долю в размере 5015/7120, ФИО4 на долю в размере 1766/7120, Худоян Гюлизар Фатой на долю в размере 71/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.09.2023 в иске отказано. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт.

Определением суда от 11.12.2023 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначено судебное заседание.  ИП ФИО7, ФИО8, ООО «Солвер» привлечены судом  к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на основании статьи 51 АПК РФ.

Индивидуальному предпринимателю ФИО7, ФИО8, ООО «Солвер», предложено представить в суд апелляционной инстанции договоры аренды земельного участка, расположенного под зданием в котором ФИО3 было приобретено нежилое помещение с кадастровым номером 54:32:010527:407, площадью 356,2 кв.м. по адресу: 

<

...>, письменные пояснения относительно перехода права на долю в праве собственности на земельный  участок, расположенный под зданием в связи с приобретением права собственности на нежилое помещение.  

Судебное разбирательство далее откладывалось, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы, необходимость установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора по существу и отсутствие доказательств надлежащего извещения привлеченных третьих лиц. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступивших отзывов, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 29.07.1998 между ОАО «Вега» и ООО «Муссон» заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым, продавец - ОАО «Вега» продает, а покупатель – ООО «Муссон» приобретает нежилые помещение по адресу Первомайская, дом 12 («венгерский модуль» площадью 9 949 кв. м и 4-этажная кирпичная пристройка инв №22741, котельная, площадью 600 кв.м., одно-трехэтажное здание, инв №516) и земельный участок, занятый данным зданием и сооружениями, площадью 16 350 кв. м., согласно прилагаемого плана. 

Здание было построено открытым акционерным обществом «Вега» в 1982 году, а земельный участок приобретён открытым акционерным обществом «Вега» у Фонда имущества Новосибирской области в 1998 году (договор от 11.09.1998 № 50).

 

14.11.2000 межу индивидуальным предпринимателем ФИО7 и ООО «Муссон» заключен договор купли-продажи нежилого помещения по которому продавец – ООО «Муссон» продает, а покупатель - ИП ФИО7 приобретает нежилое помещение (часть здания административно-хозяйственного корпуса «Венгерский модуль») общей площадью 143, 59 кв.м., расположенное на 1 этаже в отдельно стоящем кирпичном здании (номер 29 на поэтажном плане, техпаспорт инвентарный номер 5783), расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер нежилого помещения 54:32:01:0527:10:02:02. 

14.08.2003 между ООО «Муссон» и ООО «Вилор» заключен договор купли-продажи недвижимости по которому продавец – ООО «Муссон» передает, а покупатель – ООО «Вилор» принимает в собственность земельный участок, площадью 14 735 кв.м., кадастровый номер 54:32:01:0527:10, расположенный по адресу: 

<

...> и расположенные на нем объекты недвижимости, перечисленные в пунктах 1.2, 1.3., 1.4 договора. 

14.07.2005 между ИП ФИО7 и ООО «Солвер» заключен договор купли-продажи по которому, продавец – ИП ФИО7 обязуется передать, а покупатель – ООО «Солвер» обязуется принять  в собственность недвижимое имущество – нежилое помещение в административно-хозяйственном корпусе «Венгерский модуль», общей площадью 264 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 54:32:010527:0010:5783е:02. 

16.05.2012 между ООО «Солвер» и ФИО8 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по которому продавец – ООО «Солвер», а покупатель – ФИО8 покупает недвижимое имущество – нежилое помещение, площадью 356, 2 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 54:32:010527:0070:5783е:02. 

24.09.2019 между ФИО8 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 5 по которому ФИО3 (покупатель) приобрёл у ФИО8 (продавец) в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 54:32:010527:407 площадью 356, 2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж № 1, этаж № 2, о чём в едином государственном реестре недвижимости сделана запись государственной регистрации права собственности от 27.09.2019 № 54:32:010527:407-54/004/2019-2.

Приобретённое ФИО3 у ФИО8 нежилое помещение с кадастровым номером 54:32:010527:407 находится в нежилом здании с кадастровым номером 54:32:010527:413, площадью 9 447, 3 кв. м, расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:32:010527:697 площадью 7 120 кв. м по адресу: 

<

...> вид разрешённого использования: производственная деятельность. 

Право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 в настоящее время зарегистрировано за ответчиками – собственниками нежилых помещений в здании в следующих долях: общество с ограниченной ответственностью «Вилор» - 71/97, Худоян Гюлизар Фатои - 25/97, ФИО4 - 1/97.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, в редакции  от 26.01.1996, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ, в редакции от 30.11.1994, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с изложенными правовыми нормами покупатель здания, сооружения или иного недвижимого имущества с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. Если является, то передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором и может быть как право собственности, так и право аренды или иное право. Если в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. 

Нормы пунктов 1 и 2 статьи 552 ГК РФ и статьи 273 ГК РФ представляют собой реализацию принципа единства судьбы земельного участка и здания на нем. 

При этом, до принятия Федерального закона от 26.06.2007 №116-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» положениями статей 552 и 273 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка – не право собственности, если земельный участок и объект недвижимости принадлежали одному лицу на праве собственности. Однако, указывать в договоре на то, что ни одно из предусмотренных законом прав на земельный участок не переходит к покупателю, что земельный участок не передается вместе с объектом недвижимости, в силу принципа единства судьбы недопустимо.  

Изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 26.06.2007 №116-ФЗ был реализован принцип единства судьбы прав на земельный участок и здания, сооружения и другой недвижимости. 

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. 

Таким образом, в силу принципа единства судьбы прав, если продавец собственник объекта недвижимости и земельного участка, то к покупателю переходит только право собственности на земельный участок, никакого иного права на земельный участок перейти не может, если иное не предусмотрено законом. При этом, указанные нормы стали императивными и не допускают возможность сторонам предусмотреть иное в договоре купли-продажи. Ограничение перехода прав на земельный участок по смыслу законодателя возможно только в случаях, установленных законом. 

Принцип единства судьбы прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости не может быть исключен и в случае отчуждения нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, раздел которого невозможен. В таких случаях совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования. Но в таких случаях земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя на основании пункта 4 статьи 244 ГК РФ. 

Как следует из содержания договора купли-продажи от 14.11.2000, заключенного между ООО «Муссон» и ИП ФИО7 (пункт 3.3.) нежилое помещение передано без занимаемого им земельного участка. Данное условия в силу вышеизложенного не соответствует действующим в момент заключения договора  положениям статей 552 и 273 ГК РФ, в соответствии с которыми при отчуждении объекта недвижимости лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности на земельный участок переходит право, предусмотренное договором. Исключать договором переход права не земельный участок не допускается в силу принципа единства здания и земельного участка. В связи с тем, что стороны в договоре не предусмотрели иное право на земельный участок, то по общему правилу на земельный участок перешло право собственности, а именно возникло право общей долевой собственности. 

Таким образом, на основании договора купли-продажи от 14.11.2000 ИП ФИО7 прибрел наряду с правом собственности на нежилое помещение право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под зданием в котором расположено нежилое помещение. 

Судом апелляционной инстанции было предложено ИП ФИО7, представить договоры аренды земельного участка, заключенные с ООО «Муссон» в подтверждении позиции ответчиков о переходе к ИП ФИО7 права аренды на земельный участок. Однако, такие договоры не были представлены. В то же время, суд апелляционной инстанции отмечает, что о переходе на земельный участок права аренды должно быть ясно и прямо указано в договоре купли-продажи. Однако договор не содержит условий о переходе земельного участка под нежилым помещением на праве аренды. Стороны напротив исключили переход всякого права на земельный участок под зданием. 

Условие договора купли-продажи от 14.11.2020, заключенного между ИП ФИО7 и ООО «Муссон» является ничтожным как не соответствующее требованиям закона на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ. 

В последующем по договорам купли-продажи заключенным между ИП ФИО7 и ООО «Солвер» от 14.07.2005, между ООО «Солвер» и ФИО8 от 16.05.2012, перешло право собственности как на нежилое помещение, так и на долю в праве собственности на земельный участок, расположенный под зданием, поскольку каждый предшествующий собственник нежилого помещения являлся собственником земельного участка (доли в праве на собственности на земельный участок).

Далее по договору купли-продажи недвижимого имущества № 5 от 24.09.2019, заключенному между ФИО8 и ФИО3 совместно с правом собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 54:32:010527:407 площадью 356, 2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, перешло право общей долевой собственности на земельный участок. 

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникало у каждого покупателя в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании (статья 131, п.2 статьи 223, п.4 статьи 244 ГК РФ). 

Относительно определения доли в праве собственности на земельный участок суд полагает размер доли определен истцом верно. Доля истца в праве на земельный участок составляет 268/7120 (356,2 кв.м. площадь нежилого помещения / 9447,3 кв.м. площадь здания х 100 = 3,77% х 7120 кв.м. площадь земельного участка / 100 = 268,42). 

Принимая во внимание, что права на земельный участок в настоящее время зарегистрированы только за ООО «Вилор»  (71,97 доли в праве), за ФИО4 (25/97 доли в праве), за ФИО9 (1/97 доли в праве), права ФИО3 на долю в праве не регистрировались, несмотря на их возникновение в силу закона, права ответчиков на указанные доли следует считать отсутствующими. 

В то же время, за ответчиками следует признать права на доли в размере определенном с учетом размера доли в праве на земельный участок возникшем у истца. За вычетом из целой доли 7120/7120 доли истца 268/7120, на общую долю ответчиков приходится 6852/7120. 

Таким образом,  доля ООО «Вилор» составляет 5015/7120 из расчета 71/97 = 73,19% х 6852 / 100 = 5014,97.  Доля ФИО4 составляет 1766/7120 из расчета 25/97 = 25,77 % х 6852 /100 = 1765,76.  Доля ФИО9 составляет 71/7120 из расчета 1/97 = 1,03% х 6852 / 100 = 70,57. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, в стоимость объекта, указанную в пункте 2.1 договора купли-продажи от 24.09.2019 включена стоимость доли в праве собственности на земельный участок, которая  была оплачена ФИО3 продавцу.  Аналогичным образом, в стоимость, определенную пунктом 1.2 договора купли-продажи от 14.11.2000, заключенного между ИП ФИО7 и ООО «Муссон» включена стоимость доли в праве собственности на земельный участок. В связи с указанным позиция ответчика о неоплате стоимости земельного участка признается судом необоснованной. 

По заявлению ООО «Вилор» о пропуске срока исковой давности, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что таковой истцом не пропущен. 

С 30 ноября 2020 года в адрес ИП ФИО3 от ООО «Вилор» поступали требования об оплате арендной платы за пользование земельным участком, на что ФИО3 отвечал о наличии у него права собственности и готовности нести расходы на содержание земельного участка. 

28.09.2022 ООО «Вилор» обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском о взыскании с ИП ФИО3 неосновательного обогащения в виде арендных платежей за пользование земельным участком. 

В октябре 2022 года ИП ФИО3 стало известно о том, что с 05.05.2021 собственниками земельного участка являются ООО «Вилор», ФИО4, ФИО9

Исковое заявление ИП ФИО3 направлено в суд 22.10.2022. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). 

О нарушении своего права собственности и том, что его право оспаривается  другим собственником земельного участка – ООО «Вилор», ФИО3 узнал в ноябре 2020 года, когда к нему предъявлено требование об оплате арендной платы. До указанного момента ФИО3 считал свое право собственности на земельный участок возникшим в силу закона с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. 

Таким образом, общий срок давности по заявленным требованиям к моменту их предъявления в суд не истек. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, частью 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 15.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-29853/2022 отменить.  

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворить. 

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Вилор» на долю в размере 71/97, ФИО4 на долю в размере 25/97, Худоян Гюлизар Фатой на долю в размере 1/97 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Определить ФИО3 долю в размере 268/7120, обществу с ограниченной ответственностью «Вилор» долю в размере 5015/7120, ФИО4 долю в размере 1766/7120, Худоян Гюлизар Фатой долю в размере 71/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Признать за ФИО3 право собственности на долю в размере 268/7120, за обществом с ограниченной ответственностью «Вилор» право собственности на долю в размере 5015/7120, за ФИО4 право собственности на долю в размере 1766/7120, за Худоян Гюлизар Фатой право собственности на долю в размере 71/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности и внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вилор» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей в связи с рассмотрением дела в суде первой инстанции, в размере 1000 рублей в связи с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции. 

Взыскать с ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей в связи с рассмотрением дела в суде первой инстанции, в размере 1000 рублей в связи с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции. 

Взыскать с Худоян Гюлизар Фатой в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей в связи с рассмотрением дела в суде первой инстанции, в размере 1000 рублей в связи с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

Председательствующий                                               Л.Н. Апциаури 

 

     Судьи                                                                              Е.В. Афанасьева     

 

                                                                                              ФИО1