Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-7975/2021

17 июня 2022 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2022 года. 

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Волковой И.А., Кушнаревой Н.П., 

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края представителя общества с ограниченной ответственностью «Сибирское» ФИО1 (доверенность от 25.10.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), при содействии  Арбитражного суда Красноярского края принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Дальвосттрейд» ФИО2 (доверенность от 11.05.2022, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сибирское» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 23 декабря 2021 года по делу № А33-7975/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дальвосттрейд»(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Благовещенск, далее также –ООО «Дальвосттрейд», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирское» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Барнаул, далее также – ООО «Сибирское», ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 27.03.2018 № 1/18, возложении на ответчика обязанности принять по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:30:3500014:892, взыскании уплаченной стоимости земельного участка в размере936 000 рублей.

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4 (далее также – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 декабря 2021 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2022 года, иск удовлетворен частично. Судом расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 27.03.2018 № 1/18, с общества «Сибирское» пользу общества «Дальвосттрейд» взыскано 963 720 рублей, в том числе 936 000 рублей,  оплаченных в счет исполнения договора купли-продажи земельного участка от 27.03.2018 № 1/18. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Сибирское» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на неправильное применение судами норм материального права (не применен пункт 2 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и применена не подлежащая применению статья 475 Кодекса), не соглашается с выводами судов о существенных нарушениях ответчиком условий договора купли-продажи от 27.03.2018 № 1/18, в частности, об осведомленности ответчика о наличии притязаний на земельный участок со стороны третьих лиц. Заявитель утверждает, что является добросовестным продавцом и участником гражданского оборота; истцом, в свою очередь, избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а общество «Сибирское» является ненадлежащим ответчиком. 

В представленном отзыве ООО «Дальвосттрейд» с доводами кассационной жалобы не  согласилось, сославшись на их необоснованность.

В судебном заседании представитель ООО «Сибирское» поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО «Дальвосттрейд» поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 13 апреля 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истцом в материалы дела представлен кадастровый паспорт от 19.12.2014 № 24/14-900492 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:30:3500014:892, поставленного на кадастровый учет 20.01.2010, площадью 780 000 кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир д. Ивашиха. Участок находится примерно в 3,1 км по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Партизанский район, контуры 227,228,229. Указанный земельный участок был зарегистрирован на праве собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Большеулуйское» 24.01.2011 на основании агентского договора (комиссии) от 28.06.2008 № 15, дополнительного соглашения к нему от 28.06.2008 № 1, акта приема-передачи от 12.01.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.01.2011 серии 24 ЕИ 828836.

Письмом от 04.11.2016, направленным обществу «Большеулуйское» (получено 29.11.2016) ФИО3 и ФИО4 сообщили о том, что при проведении 01.09.2016 кадастровых работ кадастровым инженером выявлено полное наложение земельных участков с кадастровыми номерами 24:30:3500014:771 и 24:30:3500014:772, принадлежащих ФИО4 и ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером 24:30:3500014:892, принадлежащий обществу «Большеулуйское».

Согласно выписке из ЕГРН от 16.12.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:30:3500014:892 передано обществом «Большеулуйское» обществу «Сибирское» на основании акта приема-передачи имущества от 22.12.2015 в счет оплаты уставного капитала.

Общество «Сибирское» направило в адрес администрации Партизанского района Красноярского края и правительства Красноярского края извещение о намерении продать принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером 24:30:3500014:892. В ответ на данное извещение администрация Партизанского района Красноярского края письмом от 10.01.2018 № 12 сообщила об отсутствии намерения приобрести указанный земельный участок.

Впоследствии общество «Сибирское» (продавец) продало обществу «Дальвосттрейд» (покупатель) по договору купли-продажи от 27.03.2018 № 1/18 земельный участок с кадастровым номером 24:30:3500014:892 за 936 000 рублей. Переход права собственности на земельный участок к обществу «Дальвосттрейд» зарегистрирован в установленном законом порядке 24.04.2018. Оплата по договору купли-продажи от 27.03.2018 № 1/18 в сумме 936 000 рублей произведена обществом «Дальвосттрейд» платежным поручением от 27 апреля 2018 года № 7368.

Приказом департамента по недропользованию по Центрально-Сибирскому округу от 28.05.2018 № 473 принято решение об изъятии у общества «Дальвосттрейд» части земельного участка площадью 94 349 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 24:30:3500014:892.

Судами установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 12.11.2018№ КУВИ-001/2018-13031838 земельный участок с кадастровым номером 24:30:3500014:892, площадью 780 000 кв.м, адрес: Красноярский край, Партизанский район, контуры 227, 228, 229, не имеет установленных границ в соответствии с требованиями земельного законодательства. Описание местоположения земельного участка отсутствует, участок зарегистрирован на праве собственности за обществом «Дальвосттрейд» 24.04.2018, в отношении земельного участка площадью 94 349 кв.м зарегистрировано обременение в виде изъятия этой части земельного участка для государственных и муниципальных с целью проведения АО «Красноярсккрайуголь» работ, связанных с пользованием недрами.

Письмом от 27.11.2018 № 53/28078 управление Росреестра по Красноярскому краю сообщило о том, что сведения об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 24:30:3500014:892 исключены из ЕГРН 16.05.2018 на основании вступившего в законную силу заочного решения Партизанского районного суда Красноярского края от 23 марта 2018 года.

Определением Партизанского районного суда Красноярского края от01 марта 2019 года заочное решение Партизанского районного суда Красноярского края от 23 марта 2018 года отменено, рассмотрение дела по иску ФИО3,ФИО4 к обществу «Большеулуйское» об исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 24:30:3500014:892 возобновлено, судом произведена замена ответчика – общества «Большеулуйское» на нового правообладателя земельного участка – общество «Дальвосттрейд»,ООО «Большеулуйское» и ООО «Сибирское» привлечены к участию в гражданском деле в качестве третьих лиц.

Решением Партизанского районного суда от 16 января 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 18 января 2021 года и определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июня 2021 года, исковые требования ФИО4 и ФИО3 об исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 24:30:3500014:892 удовлетворены.

Ссылаясь на то, что сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 24:30:3500014:892 исключены из ЕГРН общество «Дальвосттрейд» направило обществу «Сибирское» претензию от 05.12.2018 № 286 с требованием возместить причиненные убытки путем уменьшения цены земельного участка пропорционально уменьшению его площади на 190 000 кв.м на сумму 228 000 рублей и возвратить указанную сумму в течение 30 дней.

Позднее, претензией от 24.02.2021, направленной обществу «Сибирское», общество «Дальвосттрейд» потребовало расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 27.03.2018 № 1/18, принять земельный участок с кадастровым номером 24:30:3500014:892 по акту приема-передачи и возвратить денежные средства в размере 936 000 рублей.

В ответном письме от 09.03.2021 общество «Сибирское» сообщило, что требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств не может быть удовлетворено, поскольку общество «Сибирское» является добросовестным продавцом и на момент государственной регистрации договора купли-продажи в отношении земельного участка не имелось обременений и ограничений со стороны третьих лиц.   

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, общество «Дальвосттрейд» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против предъявленного иска, общество «Сибирское» указало, что с декабря 2015 года оно является законным собственником земельного участка с кадастровым номером 24:30:3500014:892, который на момент его продажи истцу был свободен от притязаний третьих лиц. Истец с момента приобретения земельного участка вел на нем хозяйственную деятельность, регистрировал обременения в органах Росреестра, подавал связанные с регистрацией обременения заявления, тем самым в полном объеме пользовался своим правом по извлечению полезных свойств из данного земельного участка.  

Рассматривая предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 12, 421, 431, 432, 450, 451, 460, 475, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 36, пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон № 218-ФЗ), разъяснениями, данными в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», правовыми подходами, выработанными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 № 1404/10 и от 08.02.2011 № 13970/10, принял во внимание результат рассмотрения судом общей юрисдикции гражданского дела по иску третьих лиц, и, таким образом, установив существенное нарушение ответчиком условий договора, пришел к выводу о наличии оснований для его расторжения в судебном порядке и взыскания с ответчика в пользу истца произведенной им в счет исполнения договора оплаты.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Выводы судов являются правильными, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что до заключения между истцом и ответчиком договора от 27.03.2018 № 1/18 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:30:3500014:892 имели место притязания третьих лиц на спорный земельный участок, что следует из письменной претензии ФИО4, ФИО3 от 04.11.2016, направленной в адрес общества «Большеулуйское», являющегося участником общества «Сибирское». Суды также установили, что границы земельного участка с кадастровым номером 24:30:3500014:892 исключены из ЕГРН на основании решения суда общей юрисдикции и в настоящее время не установлены.

Указанные обстоятельства в данном случае расценены судами как неисполнение продавцом требования закона о передаче покупателю товара, свободного от любых прав третьих лиц, что явилось, по мнению судов, существенным нарушением ответчиком договора купли-продажи от 27.03.2018 № 1/18, позволяющим истцу потребовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченной по договору денежной суммы.

Выводы судов о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчика уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы  являются правильными, правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы ответчика о его неосведомленности о наличии притязаний на земельный участок со стороны третьих лиц подлежат отклонению как противоречащие установленным судами фактическим обстоятельствам дела, в частности, тем, что письмом от 04.11.2016 ФИО3 и ФИО4 известили общество «Большеулуйское» об имеющемся полном наложении границ земельного участка общества на границы земельных участков третьих лиц.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи ввиду его неосведомленности о притязании третьих лиц на спорный земельный участок не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку в силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно приведенной норме закона право покупателя на уменьшение цены или на расторжение договора не зависит от того, было ли известно продавцу о правах третьих лиц на продаваемый товар. 

Заявленный истцом в кассационной жалобе довод о неправильном применении арбитражным судом правила двусторонней реституции подлежит отклонению, поскольку двусторонняя реституция применяется в результате рассмотрения требования о признании сделки недействительной, однако в настоящем деле предметом рассмотрения являлись иные требования истца, в результате рассмотрения которых права ответчика могут быть реализованы путем применения части 3 статьи 58 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 58 № 218-ФЗ в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

В силу пунктов 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Таким образом, с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, которым расторгнут договор от 27.03.2018 № 1/18 купли-продажи земельного участка, заключенный между обществом «Сибирское» и обществом «Дальвосттрейд», оспариваемое решение суда является основанием, в том числе, для регистрации прекращения права собственности общества «Дальвосттрейд» на спорный земельный участок.

Довод ответчика о том, что он являлся добросовестным собственником спорного земельного участка и владел им на законных основаниях с 2015 года, подлежит отклонению, поскольку не имеет правового значения для рассмотрения данного дела. В данном случае юридически значимым обстоятельством по делу является факт  передачи по договору купли-продажи земельного участка с существенным недостатком, который, как установили суды, был скрыт от покупателя продавцом при заключении договора.

Иные изложенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, поскольку направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При обращении с кассационной жалобой ООО «Сибирское» ходатайствовало об отсрочке уплаты государственной пошлины, документально подтвердив невозможность ее уплаты при подаче кассационной жалобы.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от13 апреля 2022 года ходатайство заявителя кассационной жалобы удовлетворено, предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания кассационного производства по делу № А33-7975/2021.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины.

Учитывая изложенное, принимая во внимание результат рассмотрения кассационной жалобы, с общества «Сибирское» подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за кассационное рассмотрение настоящего дела.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 23 декабря 2021 года по делу № А33-7975/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от03 марта 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибирское»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Председательствующий 

Судьи

Ю.С. Яцкевич 

И.А. Волкова 

Н.П. Кушнарева