АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-21492/18

19 декабря 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   12 декабря 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            19 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

            при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

            рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

            к обществу с ограниченной ответственностью «ТК «Ростов-Авто» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

            о признании права собственности

третьи лица без самостоятельных требований на предмет спора КИЗО Аксайского района, Администрация Аксайского района

в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, извещенных о слушании дела,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в здании литер Б, в составе комнат №№ 1,2,3,4,5,6,13,14,15,16,17 общей площадью 216,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Определением от 21.08.2018 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "ТК Ростов-Авто".

В процессе разбирательства истец заявил о замене ответчика на общество с ограниченной ответственностью «ТК «Ростов-Авто» и уточнил предмет требований – просил признать право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б, расположенный по адресу: 

<

...>.

Суд заменил ответчика, в связи с чем Управление Росреестра по Ростовской области выбыло из числа участников процесса, и принял к рассмотрению уточненные требования.

Ответчик ООО "ТК Ростов-Авто" в лице конкурсного управляющего ФИО3 против иска возражал, оспаривая отчуждение спорного объекта в пользу истца, указал на отсутствие зарегистрированного права собственности в отношении спорного объекта. 

Судом привлечены также третьи  лица без самостоятельных требований на предмет спора - КИЗО Аксайского района, Администрация Аксайского района. Они  иск поддержали, указав, что являются представителями муниципального образования как долевого сособственника спорного объекта.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30 августа 2010 года по делу № А53-6682/10 за обществом с ограниченной ответственностью ТК «Ростов-Авто»  признано право собственности на нежилое помещение в здании литер «А», комната № 2, общей площадью 1145,3 кв.м, на объект недвижимого имущества - нежилое помещение в здании литер «Б», комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 13, 14, 15, 16, 17, общей площадью 216,2 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2011 по делу А53-8057/10 общество с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «Ростов-Авто» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

10 февраля 2014 года между конкурсным управляющим ответчика - ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1. договора предметом договора является следующее недвижимое имущество: 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

Согласно пункту 3.1. договора купли-продажи передача недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1. договора осуществляется по акту приема-передачи.

21 февраля 2014 года сторонами подписан акт приема-передачи, которым ответчик истцу передал недвижимое имущество - 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А. В том числе: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

Полагая, что предметом договора купли-продажи явились: в здании Литер «А» помещение № 2 площадью 1145,3 кв. м; в здании Литер «Б» комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 13, 14, 15, 16, 17, общей площадью 216,2 кв. м, истец обратился с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б, расположенный по адресу: 

<

...>.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований к их удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи  223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из договора купли-продажи от 10.02.2014 следует, что предметом договора является недвижимое имущество: 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

Этот документ был представлен сторонами сделки для государственной регистрации перехода права к покупателю.

В рамках настоящего дела исковые требования заявлены в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б, расположенный по адресу: 

<

...>.

Однако  указанный объект предметом договора купли-продажи от 10.02.2014 не являлся.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Цена в отношении спорного объекта также договором купли-продажи от 10.02.2014 не определена.

Из приведенных законоположений следует, что в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0120107:232 литер Б, расположенный по адресу: 

<

...>, договор купли-продажи не заключен.

В процессе судебного разбирательства истцом представлена нотариально заверенная копия договора купли-продажи от той же даты и подписанная сторонами первая  страница оригинала договора купли-продажи от 10.02.2014, которая по своему содержанию отличается от копии договора, представленной истцом при подаче иска и направленной на регистрацию.

Из ее текста следует, что предметом договора является 77/100 доли незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1423, 8 кв. м. Инвентарный номер 216/10, Литер: А, кадастровый (или) условный номер 61:02:12 00 УН:4.2/693:216/10:А. В том числе: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м, находящееся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, (пер. Транспортный), ул. Промышленная, 3.

Отличие представленных истцом договоров заключается в расшифровке общей площади помещения: ремонтная зона - 1145, 3 кв. м и административное здание - 216, 2 кв. м. Но представленная копия договора, как и оригинал, не содержит сведений о спорном объекте в качестве предмета сделки.

Довод истца о том, что площади 1145, 3 кв. м и 216, 2 кв. м соответствуют литерам "А" и "Б", на которые за ответчиком признано право собственности на основании            решения Арбитражного суда Ростовской области от 30 августа 2010 года по делу № А53-6682/10 и которые переданы истцу по договору купли-продажи, судом отклонен, поскольку предмет договора должен быто определен в договоре однозначно и полно. Толкование, основанное на предположении, а именно – на совпадении площадей при определенном способе их расчета суд признал недопустимым.

Ссылка истца на Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" признана судом необоснованной, 

В пункте 2 названного постановления разъяснено, что в случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Однако в данном случае договором купли-продажи от 10.02.2014 предмет договора сторонами определен. Оформление акта приема-передачи имущества по общему правилу есть способ  документировать факт  исполнения договора, но не форма внесения в него изменений. 

Суд оценивает критически ссылку истца на этот акт и с той точки зрения, что после заключения договора стороны обратились за  регистрацией  перехода права только в отношении одного объекта. Доказательств тому, что истец владел спорным объектом как собственным и нес бремя его сохранения и содержания в материалы дела не представлено. 

Напротив, истцом представлен фотоматериал, из которого следует, что спорный объект находится в полуразрушенном состоянии. 

Между тем, в  соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Однако состояние спорного имущества свидетельствует о том, что истец не вступил во владение, не нес бремени его содержания, не относился как к своему. Истец длительное время не обращался ни за регистрацией права, ни за его признанием, а это приводит суд  к выводу о том, что  воля сторон при заключении договора соответствовала буквальному его содержанию.

Основываясь на приведенных нормах права, оценив применительно к их требованиям  фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что истец не доказал приобретение права собственности на спорный объект по договору купли-продажи от 10.02.2014.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.