АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 июля 2025 года

Дело №

А13-12355/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Салтыковой С.С., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Крепкий Бизнес» – директора ФИО1, представителя ФИО2 (доверенность от 11.11.2024), 

рассмотрев 10.07.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крепкий Бизнес» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 06.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 по делу № А13-12355/2024, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Крепкий Бизнес» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (далее - Администрация) о признании недействительным и не порождающим юридических последствий уведомления Департамента имущественных отношений Администрации от 02.09.2024 № 7-0-11/9525 о расторжении договора от 14.10.2004 № 24-7079А аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201001:317.

Решением суда первой инстанции от 06.12.2024 (с учетом определения суда от 13.01.2025 об исправлении опечатки) в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 20.02.2025 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Вологды от 17.09.2004 № 3042 ООО «Индау» (позже переименовано в ООО «Северный берег») получило в аренду земельный участок (кадастровый номер 35:24:0201001:317) площадью 176 436 кв. м, по ул. Бурмагиных, для строительства жилого комплекса. Срок аренды - 2 года (до 17.09.2006).  

В соответствии с пунктом 8.4 договор прекращается по истечении срока или досрочно по соглашению сторон. При отсутствии возражений арендодателя и продолжении пользования участком договор считается продленным на прежних условиях.  

- на основании дополнительного соглашения № 1 от 09.11.2006 срок договора продлен до 30.09.2008 (постановление № 4236 от 13.10.2006).  

- дополнительным соглашением № 2 от 18.08.2008 срок действия договора продлен до 30.09.2013.  

- дополнительным соглашением № 3 от 21.11.2013 площадь земельного участка уменьшена до 120 596 кв. м (исключены участки под построенными домами).  

- на основании дополнительного соглашения № 4 от 22.01.2014 права арендатора перешли к ООО «Прибрежный» (в связи с реорганизацией).  

- 01.10.2014 права арендатора переданы ООО «Инвестиционные технологии».  

- на основании дополнительного соглашения № 5 от 27.07.2015 площадь земельного участка уменьшена до 87 056 кв. м.  

- на основании дополнительного соглашения № 6 от 03.08.2021 земельный участок разделен на два участка площадью 79 211 кв. м и 7 845 кв. м (последний исключен 21.08.2023).  

- 25.05.2022 права арендатора перешли к Обществу.  

02.09.2024 Администрация уведомила Общество о расторжении договора через 3 месяца (письмо получено Обществом 11.09.2024).  

Общество, считая, что отказ Администрации от договора является неправомерным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.  

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления, уполномочены на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктами 3.13 и 3.6 Положения о Департаменте градостроительства Администрации, утвержденного постановлением Администрации от 16.06.2016 № 683, Департамент градостроительства является уполномоченным органом Администрации на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким законом в данном случае является пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (к числу которых рассматриваемый случай не относится). Данная норма действует с 01.03.2015 года. Таким образом, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ распространяются на договоры, заключенные до 01.03.2015. Спорный договор был заключен до указанной даты, в связи с чем мог быть возобновлен на неопределенный срок после истечения срока его действия.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Общества суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Данный вывод судов соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно которым пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. 

Общество, оспаривая односторонний отказ Администрации от исполнения договора, ссылалось на злоупотребление правом со стороны ответчика. По мнению истца, Администрации было известно о совершении Обществом действий по приготовлению к застройке участка, которые были сопряжены со значительными материальными издержками. Поведение Администрации как арендодателя давало Обществу основания полагать, что договор аренды будет действовать в течении периода времени, необходимого для осуществления строительства. 

Представители Общества в судебном заседании на вопрос суда пояснили, что для завершения строительства на арендованном земельном участке необходимо по меньшей мере 5 лет. По сути, Общество считает, что Администрация, действуя добросовестно чтобы не нарушить интересы арендатора, должна была в течении указанного срока воздерживаться от действий по отказу от договора. 

Кассационная инстанция не может признать указанные ожидания Общества правомерными, соответствующими смыслу нормативного регулирования спорных правоотношений сторон. 

Следует отметить, что действие договора аренды от 17.09.2004 № 3042 в режиме неопределенного срока более 11 лет (с 2013 года по 2024 год), с неоднократными сменами арендаторов, в условиях, когда предоставление земельных участков, относящегося к публичной собственности, должно осуществляться, как правило, на публичных торгах, с очевидностью свидетельствует об ограничении конкуренции, о создании предпосылок для нарушения баланса частных и публичных интересов. В такой ситуации прекращение договора аренды, создает необходимые условия для вовлечения земельного участка в оборот на рыночных условиях, обеспечивающих соблюдение необходимого баланса частных и публичных интересов. Общество, будучи заинтересованным в застройке земельного участка, вправе инициировать его предоставление через процедуру торгов, но не вправе требовать сохранения за собой прав арендатора. 

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые решение и постановление являются законными, обоснованными и отмене не подлежат. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 06.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 по делу № А13-12355/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крепкий Бизнес» – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

С.С. Салтыкова

 И.В. Сергеева