Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва 

«__» ___________ 202_ г.Дело № _____________________

Резолютивная часть решения оглашена 26 сентября 2022г.

Полный текст решения изготовлен 05 октября 2022г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) ______________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

рассмотрев в судебном заседании дело  по иску (заявлению) ______________________________ 

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

о ________________________________________________________________________________

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

ООО «Парк Плаза» обратилось в  Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Сити Ресторантс»  о взыскании, с учетом уточнения, 1.678.666руб.50коп.     задолженности по арендной плате по  договору  №Эл/ДД/181/2015 от 27.03.2015г. за период апрель 2021г. – апрель 2022г., 400.000руб. обеспечительного взноса, 1.257.374коп.33коп. пени за просрочку внесения арендной платы, 113.600руб. пени за нарушение сроков пополнения обеспечительного взноса.

 В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве и выступлении представителя в судебном заседании, заявил о применении ст.333 ГК РФ и снижении размера неустойки.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «ИТБ Финанс» и ООО «ПБО Казанский» заключен договор аренды нежилых помещений № Эл/ДД/181/2015 от 27.03.2015г., по условиям которого ООО «ПБО Казанский» приняло во временное пользование помещения №24 и №16 общей площадью 137,2 кв.м., расположенные в здании КРЦ «ПАРК ПЛАЗА» по адресу: 

<

...> обязалось платить арендную плату за Помещения.

В соответствии с актом приема – передачи от 29.10.2015 Помещения были приняты ООО «ПБО «Казанский».

Дополнительным соглашением к Договору аренды от 01.11.2015 произошла замена стороны арендатора с ООО «ПБО Казанский» на ООО «Электросталь».

Соглашением о замене стороны от 01.06.2016 к Договору аренды произведена замена стороны арендатора с ООО «Электросталь» на ООО «Сити Ресторантс».

Впоследствии, 18.02.2021г., в связи со сменой собственника Здания с ООО «ИТБ Финанс» на ООО «Парк Плаза», о чем в едином государственном реестре недвижимости внесена запись регистрации № 50:46:0000000:10997-50/137/2021-14, произошла замена стороны арендодателя по Договору аренды на ООО «Парк Плаза».

Таким образом, сторонами по Договору аренды являются ООО «Парк Плаза» (арендодатель) и ООО «Сити Ресторантс» (арендатор).

Как следует из условий п. 2.1.4. договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и другие платежи, предусмотренные Договором.

Согласно п. 3.2. договора базовая арендная плата за аренду Помещений в месяц составляет большую из расчетных величин по п. 3.2.1 (Фиксированная ставка) или п. 3.2.2. (Плата с оборота).

В соответствии с п. 3.2.1. Договора аренды, фиксированная ставка за Помещения в месяц составляет 400 000 (четыреста тысяч) рублей 00 копеек.

В соответствии с п. 3.2.2. Договора аренды, плата с Оборота составляет 8 % (Восемь процентов).

В соответствии с п.3.14 договора Арендатор обязуется в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора выплатить Арендодателю Обеспечительный взнос в сумме 800 000,00 (Восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18%, в качестве обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору. Обеспечительный взнос засчитывается Арендодателем по настоящему Договору в следующем порядке:

•       400000,00 (Четыреста тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% - зачитывается в счет оплаты Арендатором Базовой арендной платы за первый месяц аренды. В случае если первый месяц аренды не совпадет с календарным месяцем, соответствующая часть Обеспечительного взноса переносится в счет оплаты соответствующей части Базовой Арендной Платы за второй месяц аренды;

•        400000,00 (Четыреста тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% - зачитывается в счет оплаты Арендатором Базовой арендной платы за последний месяц аренды или рассматривается как Обеспечительный взнос - средство возмещения убытков, включая упущенную выгоду которые может понести Арендодатель в случае досрочного одностороннего прекращения или нарушением настоящего Договора Арендатором.

При окончании срока Договора или досрочном прекращении Договора по инициативе Арендодателя Обеспечительный Платеж подлежит возврату Арендатору на расчетный счет, указанный в настоящем Договоре, за вычетом всех убытков (в том числе при нанесении ущерба имуществу) и задолженностей в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента окончания срока Договора или прекращения Договора.

Согласно п.3.15 договора  Арендатор обязан поддерживать величину Обеспечительного взноса с учетом изменений Базовой Арендной Платы предусмотренных в п. 3.13. настоящего Договора.

Согласно п. 3.7. договора базовая арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно авансом до 10 (десятого) числа текущего месяца, без выставления счета в безналичной форме в рублях путем перечисления денежных средств на расчётный счет Арендодателя, указанный в Договоре.

Между тем, как указал истец, ответчик не исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей.

По расчету истца задолженность ответчика по арендным платежам за период апрель 2021г. – апрель 2022г. составляет 1.678.666руб.50коп.  

Кроме того, в соответствии с п. 3.16 договора Арендатор должен восстановить обеспечительный взнос в его первоначальном размере в течение 7 (Семи) банковских дней с даты соответствующего уведомления Арендатор Арендодателем.

Как указал истец, Арендатором  не был внесен обеспечительный взнос в размере 400.000руб., в связи с чем претензией за исх. № 217-исх от 13.09.2021г. истец просил ответчика произвести оплату обеспечительного взноса.

Требование о пополнении обеспечительного взноса получено ответчиком 15.09.2021г., в связи с чем на ответчика была возложена обязанность по восстановлению обеспечительного взноса в срок до 23.09.2021г., однако ответчик указанную обязанность не исполнил.

В силу ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку.

Как следует из п. 6.2. договора за нарушение сроков уплаты арендной платы и любых иных платежей по Договору, Арендодатель вправе предъявить Арендатору требование об оплате пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

За просрочку внесения арендной платы за весь период просрочки по договору истец начислил ответчику 1.257.374коп.33коп. пени за период с  11.1.02020г. по 15.06.2022г.,  за нарушение сроков пополнения обеспечительного взноса истец начислил ответчику 113.600руб. пени  за период с 24.09.2021г. по 04.07.2022г.

Изучив и оценив в совокупности представленные в матеиралах дела доказательства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению частично.

Согласно п. 3.2 договора Базовая Арендная Плата за аренду Помещений в месяц составляет большую из расчетных величин по п. 3.2.1 (Фиксированная ставка) или п. 3.2.2 (Плата с оборота). 

В силу п. 3.2.1 договора Фиксированная ставка за Помещения в месяц составляет 400 000 рублей, в том числе НДС. 

Платой с оборота в соответствии с п. 3.2.2 договора является величина, равная положительной разнице между суммой, полученной в результате умножения процента с оборота на размер оборота Арендатора в рублях без учета НДС, за отчетный период, и суммой Базовой Арендной платы за все арендуемые помещения. 

Как усматривается из материалов дела, за март 2022 года ответчик оплатил Базовую Арендную Плату из расчета 300 000 рублей в месяц, т.е. на 100 000 рублей в месяц меньше, чем это предусмотрено Договором аренды. 

Однако, по результатам деятельности ответчика в арендуемых помещениях в марте 2022 года, Процент с оборота превысил Базовую Арендную Плату, и ответчиком истцу была дополнительно оплачена разница между суммой, полученной в результате умножения процента с оборота на размер оборота Арендатора в рублях без учета НДС, за отчетный период, и суммой Базовой Арендной платы за все арендуемые помещения. 

Согласно отчету о выручке за март 2022 года, направленному ответчиком истцу, выручка ответчика за март 2022 года составила 5 324 058,90 рублей без учета НДС. Процент с оборота согласно Договору аренды составляет 8%. Таким образом Базовая Арендная Плата за март 2022 года составила 511 109,65 рублей (5 324 058,90*8%+НДС 20%). 

Арендная плата в указанном размере была в полном объеме оплачена ответчиком истцу, что подтверждается платежным поручением № 5294 от 28.03.2022 на сумму 300 000 руб. и платежным поручением № 8334 от 12.05.2022 на сумму 211 109,65 рублей. 

При таких условиях задолженность по оплате арендной платы за март 2022 года в размере 100 000руб. у ответчика  перед истцом  отсутствует, требования в данной части удовлетворению не подлежат.

 За апрель 2022 года ответчик также оплатил Базовую Арендную Плату из расчета 300 000 рублей в месяц, т.е. на 100 000 рублей в месяц меньше, чем это предусмотрено Договором аренды. 

Однако, по результатам деятельности ответчика в арендуемых помещениях в апреле 2022 года, Процент с оборота превысил Базовую Арендную Плату, и ответчиком истцу была дополнительно оплачена разница между суммой, полученной в результате умножения процента с оборота на размер оборота Арендатора в рублях без учета НДС, за отчетный период, и суммой Базовой Арендной платы за все арендуемые помещения. 

Согласно отчету о выручке за апрель 2022 года, направленному ответчиком истцу, выручка ответчика за апрель 2022 года составила 6 877 079,82 рублей без учета НДС. Процент с оборота согласно Договору аренды составляет 8%. Таким образом Базовая Арендная Плата за апрель 2022 года составила 660 199,66 рублей (6 877 079,82*8%+НДС 20%). 

Арендная плата в указанном размере была в полном объеме оплачена ответчиком истцу, что подтверждается платежным поручением № 6993 от 25.04.2022 на сумму 300 000 руб., платежным поручением № 9449 от 26.05.2022 на сумму 260 199,67 рублей и платежным поручением № 15581 от 02.09.2022 на сумму 100 000 рублей. 

При таких условиях задолженность по оплате арендной платы за апрель 2022 года в размере 100 000руб. у ответчика  перед истцом также отсутствует, требования в данной части удовлетворению не подлежат.

В части требований о взыскании 600 000руб.  задолженности за период с сентября 2021 года по февраль 2022 года судом установлено следующее.

В период с сентября 2021 года по февраль 2022 года ответчик оплачивал истцу Базовую Арендную Плату из расчета 300 000 рублей в месяц, что соответствует достигнутому между Сторонами соглашению. 

Так, согласно письму истца (исх. № 215-исх от 09 сентября 2021 года) в адрес ответчика, истец в ответ на просьбу ответчика о снижении арендной платой согласовал ответчику на период с 01 сентября 2021 года сроком на 6 месяцев снижение Базовой Арендной Платы до 300 000 рублей в месяц и платой с оборота 8% с положительной разницы между платой с Оборота и Базовой арендной платы. 

Дополнительное соглашение об уменьшении размера арендной платы сторонами подписано не было, однако истец неоднократно вносил изменения в предложенный ответчиком проект дополнительного соглашения, включая в него дополнительные условия, однако условие об установлении арендной платы на период с сентября 2021 года по февраль 2022 года в размере 300 000 рублей оставалось неизменным.

Таким образом, суд считает, что истец подтверждал свое намерение уменьшить размер арендной платы на указанный период, выставляя ответчику к оплате аренду в указанном размере, что отражено в подписанном истцом акте сверки.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, или путем обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными, в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 ст. 160 ГК РФ, письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки. 

Согласно п. 3 ст. 434 письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. 

В соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товара, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом иными правовыми актами или не указано в оферте. 

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ, Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будут противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сформирована позиция, согласно которой совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. 

С учетом изложенного, суд считает, что фактически между сторонами было достигнуто соглашение об уменьшении размера арендной платы, и ответчик  правомерно  в период с сентября 2021 года по февраль 2022 года оплачивал арендную плату из расчета 300 000 рублей в месяц.

Исковые требования в части взыскания задолженности по оплате арендной платы в размере 600 000 рублей за период с сентября 2021 года по февраль 2022 года удовлетворению не подлежат.

Таким образом, задолженность ответчика по внесению арендной платы составляет 878.666руб.60коп. и подлежит взысканию с ответчика. Исковые требования в части взыскания 800.000руб. задолженности являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 400.000руб. обеспечительного платежа по договору.

Возражая по требованию о взыскании обеспечительного платежа ответчик не представил относимых допустимых доказательств внесения такого платежа.

Требования о взыскании обеспечительного платежа заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Так как факт наличия у ответчика перед истцом задолженности 1.278.666руб.60коп. подтвержден материалами дела, суд находит требования истца подлежащими  удовлетворению с учетом произведенного перерасчета пени за период по 31.03.2022г. с учетом положений постановления  Правительства Российской Федерации от 28.03.2022г. №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

В удовлетворении остальной части требований о взсыкании задолженности и неустойки следует отказать.

Ходатайство ответчика о применении ст.333 ГК РФ не может быть удовлетворено судом.

Как следует из материалов дела, указанное условие о размере неустойки было согласовано сторонами при заключении договора по обоюдному согласию, что соответствует положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора.

В соответствии с положениями Постановления Пленума ВС РФ  от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»  подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Заявляя ходатайство о снижении размера неустойки по правилам ст.333 ГК РФ ответчик не представил никаких доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, и в настоящем деле несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства судом не установлено.

С учетом изложенного основания для удовлетворения заявленного ходатайства и снижения размера неустойки у суда отсутствуют.

Расходы по госпошлине от удовлетворенной суммы требований подлежат возмещению с ответчика, в остальной части возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст.307,309,330 ГК РФ, ст.ст.110, 167-171,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО «Сити Ресторантс» в пользу ООО «Парк Плаза» 1.278.666руб.60коп. задолженности,  963.077руб.67коп. пени, 34.209руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                         Бобкова С.Ю.