ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-59489/2024

Дело № А40-245885/23

г. Москва

02 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Кунцево» на Молдавской» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2024 по делу № А40-245885/23 по иску ООО «Кунцево» на Молдавской» к ответчикам: 1) Управлению Росреестра по Москве, 2) ООО «Русский Оберег», с участием третьего лица ПАО Сбербанк о признании права собственности отсутствующим

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 17.10.2024 г.); от ответчика: 1) ФИО2 (по доверенности от 19.06.2024 г.);                  2) ФИО3 (по доверенности от 09.01.2024 г.); от третьего лица ФИО4 (по доверенности от 16.07.2024 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Кунцево» на Молдавской» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании отсутствующим права собственности ООО «Русский Оберег» на нежилые помещения согласно плану расположения помещения (комн.24, 25) общей площадью 17,4 кв.м., входящие в состав нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0004008:9482, и расположенные на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>. 

Исковые требования мотивированы тем, что в ЕГРН содержится регистрационная запись о праве собственности ООО «Русский Оберег» на нежилое помещение (комн. 24, 25) общей площадью 17,4 кв.м., входящее в состав нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0004008:9482, и расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, при этом данные комнаты 24, 25 принадлежат истцу и у истца не было намерения их продавать ответчику.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2024 г. в удовлетворении иска  отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение судом норм материального права, неверное толкование норм материального права.

Ответчики и третье лицо против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции. Ответчик Управление Росреестра по Москве представил письменные объяснения, ответчик ООО «Русский Оберег» представил отзыв.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0004008:9482 общей площадью 583,9 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

Между истцом (продавцом) и ответчиком (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости от 17.09.2020 г. № 12/09-2020, согласно условиям которого продавец передал по передаточному акту от 21.09.2020 г. покупателю в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0004008:9482 общей площадью 566,5 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, пом. 1 комн. 19-22, 22а, 25-42; этаж 1, пом. 1 комн. 1-20, расположенное в здании по адресу: 

<

...>.

Как указано истцом, сторонами договора согласована только передача указанных нежилых помещений, за исключением комн.24, 25 общей площадью 17,4 кв.м., расположенных на первом этаже здания, согласно плану расположения помещения (приложение к выписке из ЕГРН).

В комн. 24, 25 располагается техническое оборудование, принадлежащее истцу и выполняющее функции по обеспечению жизнедеятельности всего здания (электрощитовая).

В ЕГРН 26.10.2020 г. внесена регистрационная запись № 77:07:0004008:9482-77/051/2020-4 о государственной регистрации перехода права собственности ответчика на все нежилое помещение с кадастровым номером: 77:07:0004008:9482 общей площадью 583,9 кв.м.

Истец ссылался на то, что Управление Росреестра по Москве, не имея законных оснований, зарегистрировало право собственности на ответчика на помещения (комн. 24, 25) общей площадью 17,4 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, принадлежащие истцу, несмотря на то, что они не были предметом купли-продажи, истец их не отчуждал, стороны не договаривались об их продаже.

В материалы дела истцом представлено решение собственника о разделе нежилого помещения от 19.04.2021 г. и от 24.11.2022 г., согласно которому ООО «Русский Оберег», реализуя свои права собственника имущества, решил разделить принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0004008:9482 общей площадью 583,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, на два помещения: нежилое помещение (в приложении обозначено как № 1) площадью 566,5 кв.м., состоящее из комн.1-20 на 1-м этаже, 19-22, 22а, 22б, 22в, 25-32, 32а, 32б, 33-42, 42а в подвале; нежилое помещение (в приложении обозначено как № 2) площадью 17,4 кв.м., состоящее из комн. 24,25 на 1-м этаже.

Также истцом указано, что ООО «Русский Оберег» письмом от 07.06.2022 г. гарантировало передачу в собственность истцу указанных спорных нежилых помещений, с момента присвоения им отдельного кадастрового номера.

Таким образом, истец полагает, что не утратил свое право собственности на спорные помещения, при этом до настоящего времени право собственности на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРН за ответчиком, что послужило основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Ссылки истца на то, что предметом договора купли-продажи были помещения кадастрового номера 77:07:0004008:9482 за исключением помещений 24 и 25, данный факт опровергается представленными в материалы дела предварительным договором купли-продажи помещения с кадастровым номером 77:07:0004008:9482 (площадью 583,9 кв.м, и всеми входящими в него помещениями) включенный между истцом и ответчиком 01.10.2019 г., который в силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным для исполнения; заявлением о государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  от 22.09.2020 г. № MFC-0558/2020-434357-2, подписанного истцом, в котором указаны все помещения, входящие в кадастровый номер 77:07:0004008:9482. 

Более того, вместе  с  заявлением  о регистрации  права истцом подан технический  план  от 16.12.2014   г.,   который   включает   в   себя   все   помещения   кадастрового   номера 77:07:0004008:9482. 

В соответствии с п. 1 ст. 24 Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023 г.) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023 г.) технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. 

Данные обстоятельства не опровергается истцом  переподписанным сторонами договором купли-продажи недвижимости № 12/09-2020 и переподписанным передаточным актом от 21.09.2020 г., в которых площадь продаваемых помещений указана верно, согласно техническому плану и выписке из Росрееста недвижимости (583,9 кв.м.); дополнительным    соглашением    к    договору    аренды    земельного    участка    с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.07.2012 г. № М-07-037791 от 19.03.2021 г., подписанного, в том числе и истцом, в котором истец подтверждает переход     права    собственности     на    помещения     с    кадастровым    номером 77:07:0004008:9482 к ответчику. 

Доводы жалобы истца относительно того, что предметом договора купли-продажи недвижимости была только часть помещений, также подлежат отклонению. 

Объектом продажи может быть только выделенное в отдельный кадастровый номер помещение.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания иди сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение) и подходящая для использования в соответствующих целях. Помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы, в том числе, в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.

Таким образом, само понятие "помещение" предполагает его конструктивную обособленность и выделение в техническом паспорте объекта.

В соответствии с положением ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пунктом 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что согласно положениям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023 г.) "О государственной регистрации  недвижимости", п. 1.  Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости,  имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав; п. 2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

В силу п. 2 ст. 8 указанного выше Закона к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещении. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в п.п. 7, 7.2-7.4 ч. 2 ст. 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 13 вышеуказанного Закона внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав: в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в п. 4 ч. 5 ст. 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации;

Пунктом 1 ст. 14 вышеуказанного Закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законам порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 40 вышеуказанного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, в том числе относящихся к имуществу общего пользования в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений Государственный   кадастровый  учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Истец ссылается на п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", искажая в апелляционной жалобе формулировку данного пункта, убрав ссылку на то, что данное положение касается будущей недвижимой вещи (то есть без кадастрового номера), а не уже существующей.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что заявлений   от   истца   о   выделении   части   помещений   из   кадастрового   номера 77:07:0004008:9482 с присвоением новых кадастровых номеров не подавалось ни до заключения договора купли-продажи, ни во время подали данного договора на регистрацию права. Технический план на оспариваемые помещения №№ 24-25 не составлялся кадастровым инженером по заявке истца. Доказательств обратного не представлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что договор купли-продажи недвижимости № 12/09-2020, заключенный между истцом и ответчиком и регистрация права собственности на помещения с кадастровым номером 77:07:0004008:9482 Управлением Росреестра по г. Москве произведены в соответствии с действующим на тот момент законодательством и волеизъявлением сторон.

Довод истца относительно того, что ответчик фактически признавал за истцом право собственности на оспариваемые помещения, также подлежат отклонению апелляционным судом.

С момента регистрации права собственности на все помещения с кадастровым номером 77:07:0004008:9482 ответчик уплачивает налог на недвижимость на указанные помещения и арендные платежи на земельный участок в соответствии с занимаемой площадью, несет бремя содержания данных помещений в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет свободный доступ к данным помещениям.

Довод истца о том, что вход в данные помещения имеется только из помещений истца, в связи с чем, ответчик не имел доступа в данные помещения, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. 

Помещения истца, в том числе прилегающие к входу в оспариваемые помещения, находятся в долгосрочной аренде у ТД «Перекресток», о чем имеется информация в свободном доступе. Соответственно, ответчик имеет возможность свободного доступа через помещение  магазина  к  принадлежащим   ему на праве собственности оспариваемым помещениям.

Ссылки истца на то, что ответчик намеревался выделить данные помещения с целью возврата их истцу, документально не подтверждено материалами дела. 

Доказательств того, что ответчик изъявлял волю на возврат каких-либо помещений истцу в материалы дела не представлено.

Как указал ответчик, он намеревался выделить оспариваемые помещения и продать их истцу, однако при заявлении в Росреестр по г. Москве о выделении оспариваемых помещений в отдельный кадастровый номер получал неоднократный отказ, в том числе по причине того, что помещения, принадлежащие на праве собственности истцу с кадастровым номером 77:07:0004008:9483, обладают признаками самовольного строительства (дело № А40-14091/2023) и из-за этого все здание по адресу: 

<

...> включено в приложение № 2 постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Действия ответчика по распоряжению своим имуществом после регистрации сделки купли-продажи никак не могут подтверждать намерения истца до регистрации указанной сделки.

Соответственно, действия ответчика по выделению данных помещений в отдельный кадастровый номер могут быть квалифицированы как намерение распорядиться своим имуществом, а не о намерении возвратить эти помещения продавцу.

Кроме того, как правомерно указано судом первой инстанции, согласно п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

При этом, государственный регистратор не может являться надлежащим ответчиком по настоящему делу, исходя из его предмета и основания. 

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. То есть, лицо, обратившееся в суд с иском, обязано доказать факт нарушения ответчиком его законных прав и интересов.

По иску о признании права ответчиком должно являться то лицо, которое непосредственно нарушило или оспаривает субъективное право или охраняемый законом интерес истца.

Регистрирующий орган в рамках полномочий и специфики процедуры государственной регистрации выступает заинтересованным лицом (ответчиком) только в исключительных случаях, когда в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваются его действия (бездействие) и его решения.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение об отказе истцу в иске. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2024 по делу № А40-245885/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

 

                                                                                                                      Н.И. Левченко