/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29126/2017

г. Краснодар

12 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 5 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителей истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края – Волкова В.В. (доверенность от 20.08.2018), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Кубаньинерт» (ИНН 2314024870, 1112314000424) – Клочко С.Г. (доверенность от 09.02.2018), в отсутствие представителей третьих лиц: временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Кубаньинерт» Курочкина Валерия Петровича, общества с ограниченной ответственностью «Мехтранссервис» (ИНН 2314017344, ОГРН 1042308532045), общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "ВВВ"» (ИНН 2317037892, ОГРН 1032309871681), общества с ограниченной ответственностью «Недра» (ИНН 2314002972, ОГРН 1022302352533), общества с ограниченной ответственностью «Недра-Строй» (ИНН 2374000810, ОГРН 1132374000879), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кубаньинерт» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2018 (судьи Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-29126/2017, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньинерт» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 27.08.2008 № 8846000161 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности; возложении на ответчика обязанности в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить и привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 23:18:0701001:77 площадью 63 783 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, МХП «Лабинское», отделение № 2, путем сноса (демонтажа, удаления) двухэтажного здания общей площадью 212,84 кв. м, здания проходной общей площадью 12 кв. м, дробильно-сортировочной установки; а также о возврате арендодателю в указанный срок земельного участка с кадастровым номером 23:18:0701001:77 площадью 63 783 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, МХП «Лабинское», отделение № 2; взыскании судебной неустойки в размере 300 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления судебного решения в законную силу до момента исполнения судебного акта в части освобождения, приведения в пригодное для использования состояние, возврата данного земельного участка.

Решением от 24.11.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 25.05.2018, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суды пришли к выводу о том, что общество не устранило имеющиеся нарушения надлежащего исполнения условий договора аренды от 27.08.2008 № 8846000161. Апелляционный суд указал, что общество приняло все обязанности по договору аренды согласно договору цессии от 18.04.2014; получая земельный участок, знало об имеющихся нарушениях, однако, не предприняло мер по устранению. Общество является надлежащим ответчиком, самостоятельно несет риск неисполнения обязательств по договору аренды от 27.08.2008 № 8846000161. Доводы ответчика о неиспользовании объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:18:0701001:77 площадью 63 783 кв. м, отклонены судами как несостоятельные. Спорный участок не рекультивирован, не принят после рекультивации, находится в состоянии длящегося нарушения земельного законодательства, нарушителем которого является общество как лицо, вступившее в договор аренды.

В кассационной жалобе общество просит решение от 24.11.2017 и постановление от 25.05.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на недоказанность департаментом факта использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования. Не соответствует действительности, что отработка карьера карьерных ископаемых на спорном земельном участке произведена обществом либо предыдущими арендаторами (соответствующая лицензия отсутствует). Суды не исследовали письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 15.02.2010 № 18/49, согласно которому отработанный карьер уже находился на земельном участке на дату данного письма. Расторжение договора по приведенным мотивам, неправомерно. Материалами дела не подтверждается строительство и использование обществом (предыдущими арендаторами) находящихся на участке двухэтажного здания, проходной, размещение (использование) обществом (предшественниками) дробильно-сортировочной установки, которая находится в нерабочем состоянии. Выводы судов о том, что данные объекты являются недвижимым имуществом, носят вероятностный характер, в проведении экспертизы суд первой инстанции отказал. Вопрос, кем именно возведены спорные строения, не разрешен.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, представитель департамента просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального образования Лабинский район Краснодарского края от 15.08.2008 № 3448 «О предоставлении земельного участка на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью "Мехтранссервис"» управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район и ООО «Мехтранссервис» заключили договор от 27.08.2008 № 8846000161 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0701001:77 площадью 63 783 кв. м, категории – земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 11 – 13).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.04.2009 сделана регистрационная запись № 23-23-11/014/2009-275.

По договору уступки от 10.09.2009 в договор аренды арендатором вступило ООО «Торговый дом "ВВВ"» (т. 1, л. д. 17, 18); по договору уступки от 11.05.2012 – ООО «Недра» (т. 1, л. д. 19); по договору уступки от 26.07.2013 – ООО «Недра-Строй» (т. 1, л. д. 20); по договору уступки от 18.04.2014 арендатором стало общество(т. 1, л. д. 21).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.04.2017 № 23/001/049/2017-128 на земельный участок с кадастровым номером 23:18:0701001:77 зарегистрировано право собственности Краснодарского края, запись о регистрации от 11.12.2008 № 23-23-11/057/2008-358 (т. 1, л. д. 22 – 24).

Пунктом 4.3.6 договора аренды закреплена обязанность арендатора по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Также арендатор обязан повышать плодородие почв и не допускать ухудшения экологической обстановки на участке и прилегающей территории в результате своей хозяйственной деятельности (пункт 4.3.7).

Согласно актам обследования государственного казенного учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль» от 16.12.2016 № 541, 09.03.2017 № 68, после отработки карьера общераспространенных полезных ископаемых земельный участок рекультивирован под пастбище (акт рекультивации не представлен). На момент проверки участок после проведения работ по разработке карьера ГПС, часть участка (0,2 га) используется для эксплуатации объектов недвижимости, остальная площадь носит сезонный характер, пастбище, объекты недвижимости перешли с переуступкой прав на земельный участок. В качестве дополнительных сведений в акте отражено, что на земельном участке имеется двухэтажное здание общей площадью 212,84 кв. м, проходная общей площадью 12 кв. м, неработающая дробильно-сортировочная установка. Документы, удостоверяющие права на данные объекты, не представлены (т. 1, л. д. 31).

Согласно письму администрации муниципального образования Лабинский район от 15.06.2017 № 2464/01.1.1-16 разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию названных объектов не выдавалось (т. 1, л. д. 48).

В адрес общества департамент направил уведомление от 29.12.2016 № 52-39010/16-32-20 об устранении нарушений, указав на возможность расторжения договора в случае невыполнения данного требования (т. 1, л. д. 40). 

3 мая 2017 года в адрес общества направлено извещение о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л. д. 45).

Неисполнение обществом как арендатором указаний арендодателя послужило основанием обращения департамента в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 7 Земельного кодекса все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статья 42 Земельного кодекса обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (абзац 1) и соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (абзац 7).

На основании пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда прекращается при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе, при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Пунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию (пункт 1.1 договора) и др.

В качестве основания расторжения договора аренды департамент ссылается на использование спорного земельного не по целевому назначению. Действий по устранению выявленных нарушений, зафиксированных в актах осмотра земельного участка, общество не предприняло. Вступив в договор аренды в апреле 2014 года, общество приняло на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию объекта аренды в соответствии с категорией и видом разрешенного использования.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка (статья 60 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 6557/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой приведенная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой является не только возведение объекта недвижимости на не принадлежащем застройщику земельном участке, но и создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (с нарушением разрешенного использования земельного участка), либо создание без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

Согласно актам осмотра и фотоматериалам, на рассматриваемом земельном участке находятся: двухэтажное здание общей площадью 212,84 кв. м, здание проходной общей площадью 12 кв. м, дробильно-сортировочная установка (двухэтажное здание имеет мансардную крышу, проходная расположена на бетонном основании, имеющем завышение над уровнем поверхности земли, дробильно-сортировочная установка представляет собой множественные металлические и иные конструкции).

Пунктом 1 статьи 79 Земельного кодекса закреплено, что сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими) – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Таким образом, при разрешении земельных споров следует учитывать не только правовой режим земельных участков как объектов недвижимого имущества, но и особо охраняемые законом свойства земель сельскохозяйственного назначения как основы жизни и деятельности человека, важнейшего природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве, а также их целевое назначение.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.10.2014 № 18-КП4-112.

По делу установлено, что спорный земельный участок не рекультивирован, не принят после рекультивации, находится в состоянии длящегося нарушения земельного законодательства, нарушителем которого является общество как лицо, вступившее в договор арендатором. Нарушение условий договора и норм закона продолжается с 18.04.2014 (подписание договора уступки прав и обязанностей арендатора) по настоящее время. При этом настоящий арендатор в силу положений главы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве принял на себя ответственность за ненадлежащее использование участка предыдущими арендаторами с момента начала нарушения ими условий договора и требований закона. Нахождение на участке двухэтажного здания, проходной и дробильно-сортировочной установки противоречит виду разрешенного использования и категории.

Коллегия арбитражного суда округа считает необходимым отметить наличие признаков аффилированности арендаторов земельного участка (от имени ООО «Недра, ООО «Недра-Строй» договоры цессии заключены директором Макаровым Я.А.); со стороны ООО «Торговый дом "ВВВ"» (2009 год) и ООО «Кубаньинерт» (2014 год) договоры уступки прав подписаны юрисконсультом Сукачевым В.В., поэтому довод о неосведомленности общества о наличии объектов, о деятельности предыдущих арендаторов не может иметь решающего значения по делу.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, что в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения решения от 24.11.2017 и апелляционного постановления от 25.05.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2018 по делу № А32-29126/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов