Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-17238/2023

09 апреля 2024 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 09 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания   ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску  общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Салаир» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 03.08.2012, адрес: 628406, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к Администрации города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 11.12.2002, адрес: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) об обязании произвести перерасчет арендной платы,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Промтехстрой»,

при участии представителей:

от истца -  ФИО2 по доверенности от 15.06.2023 № 86 АА 3413091 (участвовала онлайн),

от ответчика и третьего лица - не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Салаир»  (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к Администрации города Сургута (далее – ответчик) с требованием обязать Администрацию города Сургута произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 51 от 04.06.2020 г., в связи с изменением фактической арендуемой площади с исключением из нее:

- с 22.12.2021 земельный участок общей площадью 7 242,84 м2 переданных участникам долевого строительства;

 - с 24.05.2022 земельный участок площадью 3 496,34 м2 переданных участникам долевого строительства; 

- с 26.08.2022  земельный участок площадью 3 998,58 м2 переданных участникам долевого строительства.

Определением суда от 13.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Промтехстрой».

Определением суда от 07.02.2024 судебное разбирательство отложено на 26.03.2024.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет», ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От ответчика поступило ходатайство об участии в судебном заседании посредством веб-конференции, которое было удовлетворено судом. Однако, ответчик к онлайн-заседанию не подключился, о причинах невозможности подключения не сообщил.

Судебное заседание проводится в отсутствие ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, согласно которому в удовлетворении иска просил отказать.

Третье лицо  отзыв на иск не представило.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела, 04.06.2020 между администрацией муниципального образования городской округ город Сургут Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Салаир» и обществом с ограниченной ответственностью «ПромТехСтрой» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор), предметом которого является предоставление земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101046:43 площадью 35 330 кв.м. с целью строительства Многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещения общественного назначения, со встроенным детским садом на 40 мест на первом и втором этажах. № 23,24.

Согласно пункту 1.5. договора срок аренды земельного участка устанавливается с 18.10.2020 по 17.10.2023.

Дополнительным соглашением от 14.02.2023 стороны пришли к соглашению внести изменение в договор аренды земельного участка от 04.06.2020 № 51, заменив в пункте 1.5. договора слова «по 17.10.2023» словами « по 17.10.2026».

Как следует из искового заявления, на протяжении исполнения договора, истец поэтапно вводил в эксплуатацию «Многоэтажный жилой дом № 23 со встроенными помещениями общественного назначения на 1-ом и подвальных этажах, подземной парковкой на придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне г. Сургута» согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию:

- 24.05.2021 получено разрешение № 86-ru86310000-25-2021 на ввод в эксплуатацию 1 этапа строительства вышеуказанного объекта, включающего в себя 1-4 подъезды;

- 14.03.2022 получено разрешение № 86-ru86310000-08-2022 на ввод в эксплуатацию 2 этапа строительства вышеуказанного объекта, включающего в себя 5-6 подъезды;

- 30.06.2022 получено разрешение № 86-ru86310000-30-2022 на ввод в эксплуатацию 3 этапа строительства вышеуказанного объекта, включающего в себя 7-8 подъезды.

10.11.2022 истец обратился к ответчику с заявлением внести изменения (корректировку) в утвержденный постановлением Администрации города от 28.06.2021 № 3911 проект межевания территории микрорайона 41 с возможностью осуществления раздела земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101046:3, 86:10:0101046:43, на основании чего внести изменения в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.06.2020 № 51 в части изменения площади земельного участка и подготовить перерасчет арендной платы по спорному договору.

Письмом от 09.12.2022 № 01-02-15645/2 Администрация города Сургута сообщила о невозможности внесения изменений в договор в части изменения площади земельного участка и подготовить перерасчет арендной платы до преобразования границ и площади земельного участка на основании внесения соответствующих изменений (корректировки) в утвержденный проект межевания территории микрорайона 41.

Истец, полагая отказ Администрации города Сургута противоречащим действующему законодательству, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы иска и отзыва на него, выслушав представителя истца, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно положениям частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ предусмотрено, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В пункте 67 Постановления № 10/22 указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73),  в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, при возведении жилого дома на части участка, переданного в аренду, у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для обслуживания эксплуатируемого многоквартирного жилого дома. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора и на которой предполагается (продолжается) строительство.

Как установлено судом и следует из материалов дела, предметом договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.06.2020 № 51 является земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101046:43 площадью 35 330 кв. м.

Согласно проектной документации на земельном участке предусмотрено строительство объекта «Многоэтажный кирпичный жилой дом № 23 со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м и в подвальных этажах, подземной парковкой на придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне г. Сургута» (четыре этапа строительства).

Из искового заявления следует, что осуществлен ввод в эксплуатацию 1, 2 и 3 этапов, однако ввод в эксплуатацию 4 этапа строительства, включающий строительство подземной парковки, здания приема посетителей по вопросам предоставления коммунальных услуг и благоустройство придомовой территории, не осуществлен.

Поскольку часть объекта не введена в эксплуатацию, цель строительства не достигнута.

Указанные в заявлении площади определены в проектной документации в качестве частей земельного участка, необходимых для строительства каждого из этапов, и не могут служить основанием для изменения площади земельного участка в договоре, предназначенной для строительства единого объекта недвижимости.

Документация по планировке территории указанного микрорайона утверждена постановлениями Администрации города Сургута:

-      от 28.06.2011 № 3911 «Об утверждении проекта межевания микрорайона 41 в городе Сургуте» (с изменениями от 24.05.2022 № 4036, от 08.02.2023 № 717);

-        от 15.04.2011 № 2111 «Об утверждении проекта планировки территории микрорайона 41 в городе Сургуте».

Как указывает ответчик, внесение изменений в части земельных участков: ЗУ1, ЗУ2 и земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101046:43 (только в отношении проекта межевания) выполнило общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Салаир» (обращение истца от 31.05.2023 № 53).

Данная документация утверждена постановлением Администрации города Сургута от 24.07.2023 № 3669 «Об утверждении внесения изменений в проект межевания территории микрорайона 41 в городе Сургута в части уточнения способов образования земельных участков: ЗУ1, ЗУ2 и земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101046:43».

Документация была предоставлена в полном объеме, с необходимыми согласованиями. Публичные слушания не проводились, так как на территорию микрорайона 41 разработан и утвержден проект планировки, постановлением Администрации города Сургута от 15.04.2011 № 2111 «Об утверждении проект планировки микрорайона 41 в городе Сургуте».

Уменьшение площади земельного участка возможно только после ввода в эксплуатацию последнего этапа многоквартирного дома № 23. При строительстве и вводе в эксплуатацию отдельных этапов объекта уменьшение площади земельного участка не представляется возможным.

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, со встроенными детским садом на 40 мест на первом и втором этажах. № 23-24».

Постановлением Администрации города Сургута от 24.07.2023 № 3669 «Об утверждении внесения изменений в проект межевания территории микрорайона 41 в городе Сургута в части уточнения способов образования земельных участков: ЗУ 1, ЗУ2 и земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101046:43» фактически переданный в аренду земельный участок делится на 2 самостоятельных, один земельный участок сформирован под дом № 23 и один под дом № 24.

Истец в исковом заявлении ссылается на строительство 3 из 4 этапов многоквартирного жилого дома № 23.

Однако, из анализа имеющихся материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом № 23, состоящий из четырех этапов, проектировался и строился истцом на основании одного разрешения на строительство как единый объект.

Возможность формирования и постановки на кадастровый учет в соответствии с требованиями земельного законодательства обособленного земельного участка под первым, вторым и третьим этапом строительства этого дома отсутствует, обратное истцом не доказано.

Таким образом, после завершения строительства всех этапов названного многоквартирного дома как самостоятельного объекта недвижимости и регистрации права собственности на помещения в данном доме у истца прекращается обязанность по внесению платы за часть участка, занятого этим домом.

Аналогичный правовой подход сформирован в определении Верховного Суда РФ от 30.05.2022 № 307-ЭС22-3186 по делу № А05-2104/2020.

В материалах дела отсутствуют сведения о выделении частей арендуемого земельного участка, занятого указанными объектами строительства, постановки на кадастровый учет обособленных земельных участков, необходимых для эксплуатации построенных ответчиком объектов.

Проектная документация, разработанная для строительства многоквартирного жилого дома № 23, подтверждает факт строительства многоквартирного жилого дома как единого объекта, и необходимость использования всего земельного участка для его строительства, из чего следует, что не имеется оснований для освобождения арендатора от внесения платы за часть участка, занятую первым, вторым и третьим этапом строительства.

Поскольку единый объект недвижимого имущества, для строительства которого предоставлен участок, не был введен в эксплуатацию, то, вопреки доводам истца, в спорный период у него сохранялась обязанность по внесению арендной платы за весь переданный в аренду земельный участок, в том числе и за часть участка под введенными в эксплуатацию секциями (этапами) многоквартирного жилого дома. 

При этом после введения в эксплуатацию отдельных секций жилого дома не были прекращены основанные на договоре правоотношения по аренде всего земельного участка, предоставленного для строительства единого объекта - многоквартирного жилого дома № 23.

Аналогичный правовой подход отражен в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2020 № Ф07-12825/2020 по делу № А05-15364/2019.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для обязания Администрации города Сургута произвести перерасчет арендной платы, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Учитывая отказ в удовлетворении исковых требований, суд относит судебные расходы по уплате госпошлины на истца, как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 229, 132, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

            Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                              С.А. Гавриш