АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-2776/2019

15 октября 2019 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 15 октября 2019 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи  Т.С.Зыряновой, при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А.Щаповой, рассмотрел  в судебном заседании дело по  иску   ООО "СВЯЗЬ-ПЛЮС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  к  ДУМИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности  от 16.01.2019г,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности  от 30.12.2018г.

эксперты: ФИО3,  ФИО4

после перерыва при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности  от 16.01.2019г,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности  от 30.12.2018г.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

    ООО "СВЯЗЬ-ПЛЮС" обратилось  в арбитражный суд с иском к ДУМИ, просит определить условия пунктов 2.1 и 6.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018г. №1935 между Департаментом имущественных отношений и ООО «Связь-плюс» в следующей редакции:

2.1 Цена Объекта без учета НДС и с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений объекта, осуществленных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, составляет 755455руб.81коп.

      6.1  За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,05% процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения  обязательства, установленной п.2.2  настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно.   

     2. Пункт 6.3 исключить.  

Определением от 23.01.2019 г. арбитражный суд в порядке, установленном ст.ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании. 

В предварительном судебном заседании истец заявленные требования поддержал, представил акты выполненных работ ф. КС-2, справки ф. КС-3, заключение №040/19-СЭ от 13.02.2019г. Указанные  документы  приобщены к материалам дела. 

Ответчик просит в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве, который приобщен к материалам дела. 

 Определением 18.02.2019г. дело назначено к судебному разбирательству.

  Истец в судебном заседании  заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы относительно определения объемов фактически выполненных работ, просит поручить проведение  экспертизы  ООО «Областной центр оценки»,  эксперт  ФИО5, стоимость проведения экспертизы – 48000рублей,  срок проведения экспертизы – 16  рабочих дней. Ответчиком в судебном заседании 06.02.2019г. представлены пояснения по делу, приобщены  к материалам дела.

Ответчик поддержал заявленное ходатайство, в качестве кандидатуры экспертной организации предложил АСЭ СРО «Сумма Мнений», эксперты ФИО3, ФИО4,   стоимость проведения экспертизы – 55000рублей,  срок проведения экспертизы – 20  рабочих дней.

         Определением от  09.04.2019  назначена  по делу судебная экспертиза, производство по делу приостановлено  до - 04.06.2019 г. Проведение экспертизы  поручено Ассоциации Саморегулируемой организации  судебных экспертов «Сумма Мнений», экспертам ФИО3 и ФИО4

Определением от 26.08.2019г.  продлен  срок проведения судебной экспертизы до 10.09.2019г. Назначено   судебное заседание  для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу  на  24.09.2019г. 

  11.09.2019г. в суд поступило заключение экспертов №024/Э от 10.09.2019г. 

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, в отсутствие возражений сторон,    производство по делу возобновлено.

         В  судебном  заседании  истец  по результатам проведённой судебной экспертизы   заявил   ходатайство  об уточнении  требований  в части пункта 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 г. № 1935 между Департаментом имущественных отношений и ООО «Связь-плюс» и просит определить указанный пункт в следующей редакции:

«2.1 Цена Объекта без учёта НДС и с учетом зачёта стоимости неотделимых улучшений Объекта, осуществлённых Покупателем с согласия Продавца в период аренды Объекта, составляет 1 007 961 (один миллион семь тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль 64 копейки».

Требования по условиям пунктов 6.1. и 6.3. остаются без изменений.

Ходатайство об уточнении исковых требований рассмотрено и удовлетворено на основании ст.49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчиком  представлены дополнения к отзыву, приобщены к материалам дела.

          Также  ответчик заявил ходатайство о вызове в судебное заседание экспертов. 

 Ходатайство  судом  удовлетворено.  

 Явившиеся   в  судебное  заседание  03.10.2019г.  эксперты  ФИО3 и  ФИО4 дали  пояснения по представленному заключению, также пояснения  представлены  в письменном виде, приобщены к материалам дела.

Ответчиком  представлены дополнения к отзыву, истцом представлены возражения на  отзыв.

 Представленные  документы приобщены к материалам дела в порядке ст.75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 В судебном заседании 03.10.2019г. объявлен перерыв до 08.10.2019г. После перерыва судебное  заседание продолжено. 

 Истцом  представлены  возражения  на отзыв (дополнение от 03.10.2019г.),  приобщены к материалам дела.

 Ответчик  заявил  ходатайство  о назначении по делу повторной  экспертизы.  В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов. Вопрос  о  проведении  повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом, исходя из обстоятельств дела.  В данном случае   целесообразность назначения повторной экспертизы отсутствует. Также суд учитывает, что спор может быть рассмотрен по существу по представленным  доказательствам. 

 При  таких  обстоятельствах, суд не усматривает предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований для назначения по делу  повторной экспертизы.

 Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

Между ответчиком (далее - арендодатель)  и истцом (далее - арендатор) заключён договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования  «город Екатеринбург»  от 24.03.2014   №79000281 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору передано в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 94,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, 1 этаж 1 (помещения №№1-10) для использования в целях: конторское, торговое.

В соответствии с экспликацией переданного помещения (выписка из технического паспорта по состоянию на 09.04.2014 г.) площадь складских помещений составляла в нём 43,3 кв.м. (помещения №№ 1, 4-6), а к торговым были  отнесены площади комнаты отдыха (№ 2), туалета (№ 3), кабинета  (№ 7), коридоров (№№ 8-9), тамбура (№ 10) и шкафа (№11) - всего 51,8 кв.м. 

Письмом  от 11.07.2014 г.  №02.09-28/001/1307  ответчиком дано согласие на проведение перепланировки помещения в соответствии с проектом, выполненным ООО «Аранж». 

После проведения перепланировки площадь помещения составила 95,7 кв.м., при этом площадь непосредственно торговых залов - 81 кв.м. (№№2,3,6). 

10.07.2018 г. истец обратился к ответчику с запросом о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07 .2008  №159-ФЗ. 

Постановлением Главы Екатеринбурга №2743 от 07.11.2018 были утверждены условия приватизации арендуемого истцом объекта (кадастровый номер 66:41:0504007:1204), во исполнение которого в ноябре 2018 года ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 г.№ 1935 (далее  - договор купли-продажи) с указанием цены продажи объекта в размере 2 680 000 рублей. 

Истец 05.12.2018 направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложил: 

определить выкупную стоимость объекта недвижимости с учётом зачета стоимости неотделимых улучшений, осуществлённых истцом с согласия ответчика, в размере 755 455,81 рублей (пункт 2.1. договора); 

изменить размер неустойки с 0,5% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга) за каждый день просрочки до 0,05% (пункт 6.1. договора); 

исключить из договора пункт 6.3. 

Письмом от 24.12.2018 №02.12-15/1/002/6008 ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий со ссылкой на то, что, согласовывая проведение перепланировки, ответчик не давал согласия на выполнение неотделимых улучшений. 

Пункты 6.1. и 6.3 ответчик оставил в своей редакции (в целях соблюдения равенства субъектов малого и среднего предпринимательства, реализующих свое право на приобретение арендованного или муниципального имущества). 

Полагая, что вышеуказанные доводы ответчика несостоятельны, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные в материалы дела в совокупности по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Действующее законодательство не предусматривает правомочий для покупателей в самостоятельном порядке определять выкупную стоимость помещений.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Закон  N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение  суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.8 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение  договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в проекте договора на основании отчета об оценке №268 от 04.10.2018, подготовленного  ООО  «Трансэнергоресурс», в соответствии с которым рыночная стоимость определена в размере  2680000рублей.

Возражая относительно  указанной рыночной стоимости объекта,  истец ссылается  на  положения  ч.6 ст.5 Закона №159-ФЗ от 22.07.2008г., согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Истец полагает, что в данном случае неотделимые улучшения арендуемого помещения являются результатом перепланировки, осуществленной с согласия ответчика, выраженном в письме от 11.07.2014г. №02.09-28/001/1307.

Поскольку  между сторонами возник спор относительно условий договора  купли-продажи  объекта муниципального нежилого фонда, судом  в порядке  ст.82  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  назначена по делу  судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено  Ассоциации Саморегулируемой организации  судебных экспертов «Сумма Мнений»,  экспертам ФИО3

и ФИО4 

На  разрешение  экспертов  были  поставлены следующие  вопросы: 

         1.  Соответствуют ли работы, выполненные в помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, лит. А, 1 этаж (помещения №№ 1-10), техническому заключению, рабочему проекту ООО «Агентство перепланировок «Аранж» от 2014 г.

Если не соответствуют, установить: объем, виды и стоимость работ (составить перечень), выполненных с отклонениями от проекта.

Установить объем, виды и стоимость работ, выполненных в соответствии с техническим заключением, рабочим проектом ООО «Агентство перепланировок «Аранж» от 2014 г.

2.Определить объём и рыночную стоимость произведённых неотделимых улучшений с учётом износа по состоянию на 10.07.2018г. (без учёта НДС), исходя из

2.1)всего выполненного объема работ (справка формы КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат от 30.08.2016 г., акты формы КС-2 №№1,2,3 от 30.08.2016г.). Стоимость неотделимых улучшений посчитать общую и по каждому виду работ отдельно (перепланировка, отопление и вентиляция, электрооборудование).

2.2)объема работ, выполненного в соответствии с техническим заключением, рабочим проектом ООО «Агентство перепланировок «Аранж» от 2014 г. Стоимость неотделимых улучшений посчитать общую и по каждому виду работ отдельно (перепланировка, отопление и вентиляция, электрооборудование).

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

По результатам проведения судебной экспертизы в суд поступило заключение  №024/Э от 10.09.2019г.

Согласно указанному заключению эксперты пришли к  следующим выводам.

Ответ на первый  поставленный вопрос.

По результатам проведенного исследования материалов дела и объекта установлено, что работы, выполненные в помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, т. А, 1 этаж (помещения №№ 1-10) соответствуют не в полной мере техническому заключению, рабочему проекту ООО «Агентство перепланировок «Аранж» от 2014 г.

Виды работ, выполненных с отклонением от проекта и технического заключения:

-отделка фасада - не выполнена облицовка цоколя керамогранитными плитами, штукатурка и окраска фасада выполнена в ходе капитального ремонта многоквартирного жилого дома;

-не выполнены работы по замене трубопроводов и приборов отопления;

-замена оконных блоков на ПВХ профиль выполнена частично;

-не предусмотрено проектом и техническим заключением монтаж пожаро-охранной сигнализации;

-не предусмотрено проектом и техническим заключением замена трубопроводов водоснабжения, канализации, замены санитарно-технических приборов;

-окраска радиаторов.

Виды работ, выполненных в соответствии с проектом и техническим заключением:

-устройства крыльца;

-устройство плиты пола ПЛ-1;

-перепланировка помещений: демонтаж перегородок и кладки стен, устройство проема ПР-1, заделка проема:

-устройство полов и отделочные работы:

-электромонтажные работы:

-устройство вентиляции.

Сметная стоимость работ, выполненных с отклонением от проекта и технического заключения, составляет 892 729 (восемьсот девяносто две тысячи семьсот двадцать девять) рублей 59 копеек  по состоянию на 2 квартал 2016 г.

Сметная стоимость работ, выполненных в соответствии с проектом и техническим заключением, составляет 1 253 651 (один миллион двести пятьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят один) рубль 69 копеек (см. приложение локальный сметный расчет № 2) по состоянию на 10.07.2018 г.

Ответ на второй поставленный вопрос.

Рыночная стоимость произведённых неотделимых улучшений с учётом износа по состоянию на 10.07.2018г. (без учёта НДС), исходя из всего выполненного объема работ (справка формы КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат от 30.08.2016 г., акты формы КС-2 №№1,2,3 от 30.08.2016г.) составляет:

Наименование

Значение

Стоимость работ по перепланировке с учетом износа и устареваний, руб.

1 621 856,38

Стоимость работ по ремонту отопления и вентиляции с учетом износа и  устареваний, руб.

7 337,04

Стоимость  работ по электромонтажу с учетом износа и устареваний, руб.

140 722,33

                                        Итого

1 769 915,75

Рыночная стоимость произведенных неотделимых улучшений с учётом износа по состоянию на 10.07.2018г. (без учёта НДС), исходя из объема работ, выполненного в соответствии с техническим заключением, рабочим проектом  ООО «Агентство перепланировок  «Аранж» от 2014 г. составляет: 

Наименование

Значение

Стоимость работ по перепланировке с учетом износа и устареваний, руб.

1 531316,03

Стоимость работ по ремонту отопления и вентиляции с учетом износа и  устареваний, руб.

140722,33

                                        Итого

1 672038,36

Проанализировав выводы экспертов,  суд полагает, что  данное заключение судебной экспертизы не может  быть принято в качестве надлежащего   письменного доказательства по делу в силу следующего.

 Под улучшением имущества понимается такое изменение его свойств, характеристик, которое повышает эффективность и (или) удобство использования имущества. В результате произведенных улучшений изменяются технические характеристики имущества, повышаются его эксплуатационные качества и стоимость. Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, имущество, в отношении которого они выполнены, будет повреждено. При этом стоимость неотделимых улучшений не тождественна величине расходов на их создание, и при ее определении должны учитываться фактическое состояние этих улучшений, их износ, степень повреждения, иные показатели, влияющие на величину стоимости.

Между тем,   экспертами стоимость неотделимых улучшений приравнена к стоимости ремонтных работ и материалов. 

Таким образом, суд критически относится к представленному заключению и не принимает его в качестве относимого, допустимого и достоверного  доказательства по делу. 

Рассмотрев доводы истца относительно того, что произведенные перепланировки  арендованного помещения, сделанные с согласия ответчика, являются  именно неотделимыми  улучшениями  арендованного имущества и должны быть зачтены в счет оплаты приобретаемого арендного имущества,  суд их отклоняет в силу следующего.

Согласно п. 22 Решения  Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 № 72/48 «Об утверждении Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург» зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы (по суммам и срокам), за исключением переустройства и перепланировки объекта, установление отсрочки (рассрочки) внесения арендной платы, штрафов и пеней осуществляется по решению городской комиссии по администрированию неналоговых доходов бюджета муниципального образования «город Екатеринбург», закрепленных за Департаментом по управлению муниципальным имуществом.

Предложения о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, об установлении отсрочки (рассрочки) внесения арендной платы, штрафов и пеней (далее - предложения) направляются в Департамент.

В предложении о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы указываются:

организационно-правовая форма, полное наименование, юридический, фактический, почтовый адреса юридическою липа или фамилия, имя. отчество, адрес места жительства индивидуального предпринимателя:

стоимость капитального ремонта, согласованная с Контрольно-ревизионным управлением Администрации города Екатеринбурга.

Департамент рассматривает представленные предложения и в течение 10 рабочих дней направляет письменный отказ арендатору в зачете стоимости капитального ремонта в  счет арендной платы, в  установлении отсрочки (рассрочки)  внесения арендной платы, штрафов  и  пеней в следующих случаях: если предложения не содержат сведения, перечисленные в настоящем пункте; если капитальный ремонт был проведен без согласия Департамента; если арендатору ранее предоставлялась отсрочка (рассрочка) внесения арендной платы, штрафов и пеней и обязательства им не были выполнены либо выполнены в не согласованный с Департаментом срок; если у арендатора имеется задолженность перед бюджетами Российской Федерации, Свердловской области, муниципального образования "город Екатеринбург".

В случае если сумма проведенного капитального ремонта превысила сумму сметы, согласованную с Департаментом при даче согласия на проведение капитального ремонта, Департамент направляет арендатору отказ в части суммы, превысившей сумму, согласованную Департаментом.

В случае отсутствия оснований для отказа в зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, в установлении отсрочки (рассрочки) внесения арендной платы, штрафов и пеней Департамент в течение 10 рабочих дней со дня поступления предложения передает указанные предложения в комиссию для рассмотрения на очередном заседании. Департамент прилагает к предложению о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы акт о приемке выполненных работ, согласованный с организацией, осуществляющей функции технического надзора при выполнении  работ но капитальному ремонту объекта, а также документы, указанные в пункте 26 или пункте 31 настоящею Положения.

Решение комиссии, оформленное протоколом ее заседания, является основанием для внесения изменений в договор аренды объекта.

В письме от 11.07.2014 № 02.09-28/001/1307 говорится о согласовании именно перепланировки.  

Кроме того, в письме  ДУМИ указало, «что стоимость переустройства и перепланировки не подлежит зачету в счет арендной платы».

В  п.6.2   договора  аренды  от 24.03.2014   №79000281 указано, что «стоимость работ по переустройству и перепланировке объекта, а также других неотделимых улучшений, зачету в счет арендной плате не подлежит.  В п. 6.3 указано «Отделимые и неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью муниципального образования «город Екатеринбург».

В соответствии с  п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений  арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, истец должен доказать наличие улучшения арендатором арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную  рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного  имущества за счет собственных средств арендатором.

Между тем, в материалах дела отсутствует выраженное арендодателем согласие на производство неотделимых улучшений.   

При таких обстоятельствах, в отсутствие документально подтвержденного согласия  собственника на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему помещения, стоимость таких работ возмещению не подлежит в силу норм гражданского законодательства.

Кроме того,  истец не представил доказательств того, что произведенные им перепланировки арендованного помещения, сделанные исходя из его личных потребностей, являются именно улучшением арендованного  имущества. 

Истцом не представлено документальных доказательств того, что арендованное  помещение  находилось в состоянии, не пригодном для его использования. Следовательно, проведенные арендатором  работы по перепланировке связаны не с состоянием помещения, требующим проведения 

ремонтных работ для использования в целях аренды, а с приспособлением помещения для  удобства ведения коммерческой деятельности.

Фактически, предъявленная к зачёту сумма, не является стоимостью неотделимых  улучшений, подлежащих зачёту в соответствии с  нормами закона,  а представляет собой размер произведённых затрат на ремонт и перепланировку помещения. Доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачёту в счёт стоимости выкупаемого объекта, истцом не представлено.

 Принимая во  внимание  изложенное, в удовлетворении  требования истца  об  изложении  п.2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 г. № 1935 между Департаментом имущественных отношений и ООО «Связь-плюс» в следующей редакции: «2.1 Цена Объекта без учёта НДС и с учетом зачёта стоимости неотделимых улучшений Объекта, осуществлённых Покупателем с согласия Продавца в период аренды Объекта, составляет 1 007 961 (один миллион семь тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль 64 копейки», судом отказано. 

 Исходя из  рыночной  стоимости  объекта, определенной ООО  «Трансэнергоресурс» в  отчете об оценке №268 от 04.10.2018,  суд полагает   пункт 2.1 изложить в следующей редакции:  «Цена объекта составляет 2680000рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС».

Что касается  требования об урегулировании разногласий  по  п. 6.1 договора  купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018г. №1935, суд  отмечает следующее.

Согласно редакции ответчика, «за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки...» Согласно редакции истца (исковое заявление и протокол разногласий), «за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки...».

Рассмотрев редакции истца и ответчика, суд приходит к следующим выводам.

 Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства. 

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ размер ответственности за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлен. 

Следовательно, неустойка может применяться лишь по соглашению сторон (статья 331 ГК РФ).

Суд полагает, что неустойка в размере 0,1% в день,  с учетом текущего уровня инфляции, размера ключевой ставки не носит явно чрезмерный характер.  Установление  же неустойки в размере  0,05%   не отвечает принципу баланса интересов продавца и покупателя, поскольку фактически ниже даже удвоенной ставки рефинансирования, которая применяется только как достаточная для установления размера потерь кредитора, снижение ниже которого возможно только в исключительных случаях (пункт 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку покупатель не возражает против включения в текст договора условия о неустойке, возражает лишь против предложенного продавцом размера неустойки, предлагает свою редакцию спорного пункта, суд считает, что размер неустойки подлежит установлению в размере 0,1% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга) за каждый день просрочки. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств истец не лишен права заявлять о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Также суд полагает подлежащим исключению п.6.3. из договора, согласно которому, в случае расторжения настоящего договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается». 

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

При расторжении договора сторона не лишена права требовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

При расторжении договора по вине покупателя продавец, в любом случае, не лишен права требовать возмещения убытков (статья 393 ГК РФ). При этом принятие пункта 6.3 в редакции ответчика ставит истца в заведомо неравное положение и может привести к неосновательному обогащению ответчика.  При таких обстоятельствах, пункт 6.3 исключен судом из текста договора.

Расходы по оплате судебной  экспертизы  в размере  55000руб. 00 коп.  подлежат взысканию с истца  в пользу ответчика на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Денежные средства в размере  48000руб. 00 коп.,  перечисленные по платежному поручению  №37 от 02.04.2019г.,  подлежат   возврату обществу  с ограниченной ответственностью "Связь-плюс» с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области. 

Денежные  средства в размере  55000 руб. 00коп.  подлежат перечислению экспертной  организации с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области за проведение экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

Урегулировать возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Связь-плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Департаментом по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), действующим от имени Администрации города Екатеринбурга, разногласия при заключении договора купли – продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое помещение Назначение: нежилое помещение, площадь, м2:95,7 Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж 1, кадастровый номер:66:41:0504007:1204):

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:  «Цена объекта составляет 2680000рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС»

Абз. 1 Пункта 6.1. изложить в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно»

Пункт 6.3 – исключить. 

В остальной части требований отказать. 

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Связь-плюс» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 55000руб. 00 коп. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

3. Возвратить обществу  с ограниченной ответственностью "Связь-плюс» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области 48000руб. 00 коп., перечисленных по платежному поручению №37 от 02.04.2019г. 

4. Перечислить Ассоциации Саморегулируемой организации судебных 

экспертов «Сумма Мнений» (ИНН 

<

***>) 55000руб. 00 коп. с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области за проведение по делу №А60-2776/2019 судебной экспертизы. 

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяТ.С. Зырянова