АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                         Дело № А14-6352/2019                                                                                                                                    

« 31 » декабря 2019г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 31 декабря 2019 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассматривает в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЛадаАвтоВоронеж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж 

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

о признании договора аренды земельного участка от 06.03.2007 №184-07/гз расторгнутым с 10.04.2019,

при участии в заседании:

от истца: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от ответчика: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ЛадаАвтоВоронеж»  (далее по тексту – ООО «ЛадаАвтоВоронеж», истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту, ответчик по делу) о признании договора аренды земельного участка №184-07/гз от 06.03.2007 расторгнутым с 10.04.2019 и об обязании Департамента имущества области принять от ООО «ЛадаАвтоВоронеж» земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3 878 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 36:34:03 03 048:007 по акту приема-передачи.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены,  явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие представителя не явившихся лиц.

В судебном заседании объявлялись перерывы с 03.12.2019 до 10.12.2019, с 10.12.2019 до 17.12.2019 и с 17.12.2019 до 24.12.2019.

Как следует из материалов дела, 06.03.2007 между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и ООО «ЛАДА-СТИЛЬ-СЕРВИС» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №184-07гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на срок до 01.03.2012 земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3878 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  36:34:0303048:0007 (пункты 1.1., 2.1. договора).

Участок предоставляется для организации автомобильной стоянки. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенное использование» (пункт 1.2. договора).

В силу пункта 3.2. договора на основании статьи 432 Гражданского кодекса РФ, в соответствии  с пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункта 4 постановления администрации Воронежской области от 29.06.2006 №514 размер ежегодной арендной платы за землю с 01.01.2007 составляет 285 731 руб. 04 коп.  

При этом пунктом 3.3. договора установлено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размере арендной платы по видам пользования  и категориям арендаторов.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 3.4., с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. 

Согласно пункту 3.4 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

По акту приема-передачи от 06.03.20017 земельный участок передан арендатору в пользование.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  22.06.2007 совершена запись регистрации за номером 36-36-01/116/2007-254.

Дополнительным соглашением от 21.06.2012 Департамент имущественных и земельных отношений (правопреемник ГУГИ Воронежской области) и ООО «ЛадаАвтоВоронеж» (правопреемник ООО «ЛАДА-СТИЛЬ-СЕРВИС»), продлили срок действия договора аренды земельного участка №184-07гз от 06.03.2007 до 22.01.2017, изменили базовые показатели для расчета арендной платы, установив ее годовой размер с 01.01.2011 в пределах 638 310 руб. 27 коп. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда Воронежской области по делу                         №А14-10096/2016 от 09.08.2016 принято к производству заявление Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании общества с ограниченной ответственностью «ЛадаАвтоВоронеж» несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Воронежской области по делу №А14-10096/2016 от 18.04.2017 общество с ограниченной ответственностью «ЛадаАвтоВоронеж» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

19.03.2018 ООО «ЛадаАвтоВоронеж» обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с уведомлением об отказе от договора аренды земельного участка №184-07гз от 06.03.2007, в порядке статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. 

В ответ на данное обращение Департамент имущества области направил в адрес конкурсного управляющего ООО «ЛадаАвтоВоронеж» ответ от 04.06.2018 №52-17-8808, в котором указал, что срок договора аренды истек 22.01.2017, но расторжение договора возможно только после освобождения земельного участка от расположенных на нем объектов недвижимости путем демонтажа двухэтажного нежилого здания (сторожки), ограждений, металлических контейнеров, хозяйственной постройки.

28.12.2018 ООО «ЛадаАвтоВоронеж» вновь обратилось в Департамент имущества области с уведомлением об отказе от договора аренды земельного участка №184-07гз от 06.03.2007, в котором указало, что вывезло с территории стоянки металлические контейнеры и иные движимые объекты. На территории спорного земельного участка остались исключительно нежилое двухэтажное здание (строжка) и ограждение, на демонтаж которых у Общества – банкрота отсутствуют денежные средства. Более того, сведения о том, кто и в какой период возвел данные объекты, являющиеся по своей сути улучшением арендованного имущества, также отсутствуют.

На данное уведомление получен ответ от 25.01.2019 №52-17-1023з, содержание которого аналогично предыдущему ответу.

Отказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от расторжения договора аренды земельного участка №184-07гз от 06.03.2007 и явился основанием для обращения конкурсного управляющего ООО «ЛадаАвтоВоронеж» в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В   соответствии   со   статьей   8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из иных действий граждан и юридических лиц.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или  оспариваемых  прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

При этом в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по  делу.  Лица,  участвующие  в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В   силу   пункта   3.1  статьей  70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка, в силу чего к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации – «Аренда».

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон. 

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ).

На основании указанной нормы права срок договор аренды земельного участка №184-07гз от 06.03.2007 был продлен дополнительным соглашением от 21.06.2012 до 22.01.2017.

Вместе с тем, поскольку по истечении указанной даты ООО «ЛадаАвтоВоронеж» продолжило использование земельного участка по адресу: 

<

...>, в отсутствие возражений Департамента имущества области, договор продлил свое действие на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Фактическое согласие с данным выводом подтверждается действиями уполномоченного в сфере арендных отношений органа: Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж неоднократно направляло в адрес ООО «ЛадаАвтоВоронеж» и конкурсного управляющего Общества уведомления – предупреждения об уплате арендных платежей после 22.01.2017, в частности, уведомление – предупреждение от 01.08.2019 №1771-п/19 о наличии у ООО «ЛадаАвтоВоронеж» обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка №184-07гз от 06.03.2007, в том числе за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 в сумме 101 913 руб. 84 коп.

Расторжение   гражданско-правового   договора   возможно   по тем основаниям, которые установлены условиями договора или гражданским законодательством, с учетом специальных норм, регулирующих возникшие спорные отношения.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Положения данной правовой нормы распространяются и на случаи, когда срочный договор в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ трансформируется в бессрочный.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации, ООО «ЛадаАвтоВоронеж» обоснованно воспользовалось своим правом на односторонний отказ от договора. Аналогичной правовой подход отражен в Определении  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   от   20.11.2013 №ВАС-16111/13, постановлении Арбитражного 

суда Дальневосточного округа от 13.07.2018 по делу №А73-20014/2017 и др.

При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендатора отказаться от договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В рассматриваемой ситуации момент прекращения действия договора должен определяться в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ. 

Поскольку арендодатель направил в адрес арендатора крайнее уведомление о расторжении договора 28.12.2018, требования пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ со стороны ООО «ЛадаАвтоВоронеж» соблюдены. 

Данное уведомление получено Департаментом имущества области согласно данным ресурса «Отслеживание почтовых отправлений» официального сайта ФГУП «Почта России» https://www.pochta.ru 09.01.2019 (почтовый идентификатор 19103626380513).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что 3 месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ истекли 09.04.2019 (3 месяца от даты вручения уведомления о расторжении договора Департаменту имущества области), заключенный между Департаментом имущества области и ООО «ЛадаАвтоВоронеж» договор прекратил свое действие в силу закона с 10.04.2019 в связи с его расторжением в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку расторжение договора влечет прекращение обязательства на будущее время, то расторгнуть возможно лишь действующий договор, обязательства по которому не прекращены по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ (глава 26) или договором. 

Однако, изложенный в отзыве Департамента имущества области довод об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества о расторжении договора судом не принимаются, ввиду того, что из буквального прочтения просительной части иска следует, что ООО «ЛадаАвтоВоронеж» не просит расторгнуть договор в судебном порядке, предметом настоящего иска является просьба признать договор расторгнутым с конкретной даты – 10.04.2019.

При этом судом учтено, что уполномоченные в области арендных отношений органы не признают ни факт расторжения договора аренды земельного участка №184-07гз от 06.03.2007 в одностороннем порядке со стороны арендатора, ни его расторжение с данной даты. Как уже указывалось ранее, УИЗО АГО г.Воронеж  требует внесения арендных платежей и после указанной даты (уведомление – предупреждение от 01.08.2019 №1771-п/19 об уплате арендных платежей за период с 01.04.2019 по 30.09.2019), что свидетельствует об отсутствии  возможности восстановить соответствующие права ООО «ЛадаАвтоВоронеж» в ином, нежели судебном порядке.

Поскольку договорные отношения между сторонами признаны судом прекращенными с 10.04.2019, земельный участок площадью 3 878 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 36:34:03 03 048:007, в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса РФ должен быть возвращен арендатором арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Довод Департамента имущества области о невозможности расторжения договора и принятия земельного участка ввиду наличия на нем сооружений судом не принимается, поскольку доказательства того, что данные сооружения возведены именно ООО «ЛадаАвтоВоронеж» и изначально земельный участок был свободен от них, отсутствуют.

При этом судом учтено, что на спорном земельном участке расположены нежилое двухэтажное здание (сторожка) и ограждение, предназначенные для использования данного земельного участка в соответствии с его целевым назначением – размещение автостоянки, в силу чего состояние участка обусловлено договором, как на это и указано в статье 622 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку из представленных в материалы дела ответов Департамента имущества области следует отсутствие у него намерения принять спорный земельный участок от ООО «ЛадаАвтоВоронеж» при наличии расположенных на нем объектов, а суд пришел к выводу об отсутствии доказательств наличия у ООО «ЛадаАвтоВоронеж» обязанности по их демонтажу, требования общества в части обязания Департамента принять от ООО «ЛадаАвтоВоронеж» земельный участок по акту приема-передачи также подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах требований ООО «ЛадаАвтоВоронеж» подлежат удовлетворению в полном объеме.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом  со стороны.  

С   учетом   положений   статьи   110  АПК РФ и результатов рассмотрения дела,  

расходы по государственной пошлине относятся на ответчика, однако истцу при обращении в суд была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины..

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310,450,451,604, Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

                                               Р Е Ш И Л:

Признать договор аренды земельного участка №184-07гз от 06.03.2007, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и обществом с ограниченной ответственностью «ЛадаАвтоВоронеж», расторгнутым  в одностороннем порядке с 10.04.2019.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области принять от общества с ограниченной ответственностью  «ЛадаАвтоВоронеж» по акту приема-передачи земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3 878 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 36:34:03 03 048:007.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                    М.С. Есакова