АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-2440/2023

3 августа 2023 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения оглашена                                                              27 июля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено                                                            3 августа 2023 года

 

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Наконечной О.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

открытого акционерного общества «Строительная компания «Челябинскгражданстрой», 

г. Челябинск (ОГРН 

<

***>)

к комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска,

г. Челябинск (ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего открытого акционерного «Строительная компания «Челябинскгражданстрой» ФИО2, г. Челябинск, администрации города Челябинска 

о признании недействительным решения от 11.01.2023 № 458 и обязании совершить действия

при участии в заседании:

заявителя: ФИО3 - представителя по доверенности от 14.04.2023, диплом от 05.03.2004, паспорт (присутствовал до перерывов в судебном заседании 19.07.2023),

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество Строительная компания «Челябинскгражданстрой» (далее – ОАО «СК ЧГС», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – КУИиЗО г. Челябинска, заинтересованное лицо), выраженного в письме от 11.01.2023 № 458;

об обязании КУИиЗО г. Челябинска в 10-ти дневный срок со дня вступления решения в законную силу направить проект договора аренды земельного участка площадью 24 600 кв. м с кадастровым номером 74:36:0514003:13, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера, сроком на 3 года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99, расположенного по адресу: 

<

...>.

В обоснование заявления указано, что оспариваемое решение КУИиЗО г. Челябинска противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере. 

КУИиЗО г. Челябинска представил отзыв на заявление от 09.03.2023, в котором оспариваемое решение находит правомерным, требования заявителя – подлежащими отклонению (л.д. 64-66).

На основании статьи 51 АПК РФ определениями суда от 13.03.2023 и от 03.04.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: временный управляющий открытого акционерного общества «Строительная компания  «Челябинскгражданстрой» ФИО2 (далее – ВУ ОАО «СК ЧГС» ФИО2); администрация города Челябинска (далее – Администрация).

ВУ ОАО «СК ЧГС» ФИО2 представил мнение на заявление, в котором считает возможным удовлетворить заявленные требования (л.д. 90).

Администрация мнение по спору не представила.

Лица, участвующие в деле (за исключением заявителя), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения заявления извещены с соблюдением требований статей 121-123 АПК РФ.

При таких обстоятельствах на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле (за исключением заявителя).

Заслушав пояснения представителя заявителя, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает заявление ОАО «СК «ЧГС» подлежащим удовлетворению по следующим мотивам. 

Как следует из материалов настоящего дела, ОАО «СК ЧГС» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99, площадью 1 944,4 кв. м (л.д. 57-58).

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0514003:13, общей площадью 24 600 кв. м, по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера (л.д. 52-56).

ОАО «СК ЧГС» (как собственник указанного объекта недвижимости) обратился в КУИиЗО г.Челябинска с заявлением от 24.11.2022 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514003:13, площадью 24 600 кв. м, по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера (л.д. 48-49).

По результатам рассмотрения данного обращения КУИиЗО г. Челябинска принято решение от 11.01.2023 № 458 об отказе в предоставлении муниципальной услуги - предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514003:13, площадью 24 600 кв. м, по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера (л.д. 51).

В качестве оснований данного решения указано, что «Ранее между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО «СК ЧГС» на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 ЗК РФ был заключен договор аренды от 27.02.2017 УЗ № 015107-К-2016 на земельный участок, площадью 24 600 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0514003:13, расположенный по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера, для завершения строительства профилактория, сроком действия до 27.02.2020».

Не согласившись с вышеуказанным решением-отказом от 11.01.2023 № 458, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, ОАО «СК ЧГС» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137 ФЗ) в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, между КУИиЗО г. Челябинска (арендодатель) и ОАО «СК ЧГС» (арендатор) подписан договор аренды земель города Челябинска от 02.09.1997 74-36-05 № 000194-97 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:05:14, площадью 24 600 кв. м, расположенного в лесопарковой зоне по ул. Блюхера в Центральном районе города Челябинска, для строительства профилактория (л.д. 35-37).

23.04.2007 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО «СК ЧГС» подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земли города Челябинска от 02.09.1997 74-36-05 К № 000194-97 о продлении срока действия до 01.07.2007 (л.д. 38-39).

11.01.2013 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО «СК ЧГС» подписано дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земли города Челябинска от 02.09.1997 74-36-05 К № 000194-97 о продлении срока действия до 01.07.2014 (л.д. 41).

24.10.2013 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО «СК ЧГС» подписано дополнительное соглашение № 3 к договору аренды земли города Челябинска от 02.09.1997 74-36-05 К № 000194-97 о продлении срока действия до 01.06.2016 (л.д. 41 оборот).

27.02.2017 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО «СК ЧГС» подписано соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды с 01.10.2016 (л.д. 42).

27.02.2017 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО «СК ЧГС» полписан договор УЗ № 015107-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0514003:13 (далее - договор) для завершения строительства профилактория и подписан акт приёма-передачи спорного земельного участка (л.д. 42 оборот - 46).

В соответствии с пунктом 1.5 срок действия договора составляет три года с даты акта приема-передачи земельного участка к договору аренды.

Таким образом, судом установлено, что ОАО «СК ЧГС» воспользовалось правом на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, в порядке, установленном подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

27.02.2020 срок договора аренды от 27.02.2017 УЗ № 015107-К-2016 истёк.

После истечения срока действия договора земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514003:13 не был возвращён собственнику, в связи с чем КУИиЗО г. Челябинска направил уведомление о прекращении договора по сроку от 10.11.2020 № 41189.

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514003:13 погашено в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Челябинской области.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ

В то же время, не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ). 

На основании пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

Приведенные нормы права направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ также следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок после 01.03.2015 уже предоставлялся ему для завершения строительства.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, а также отражена в Обзоре судебной практики по делам, рассмотренным Арбитражным судом Уральского округа в IV квартале 2022 года.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на указанном земельном участке расположен объект незавершённого строительства кадастровым номером 74:36:0514003:99, собственником которого является ОАО СК «Челябинскгражданстрой».

Поскольку КУИиЗО г. Челябинска, осуществляя полномочия публичного собственника спорного земельного участка, не воспользовалось правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ОАО «СК ЧГС» возникло право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства этого объекта. 

24.11.2022 ОАО «СК ЧГС» адресовало КУИиЗО г. Челябинска заявление о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514003:13, расположенного по адресу: 

<

...> на новый срок - 3 (три) года.

Вид целевого использования земельного участка - завершение строительств объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99, расположенного по адресу: 

<

...>.

При таких обстоятельствах, проанализировав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства каждое в отдельности, а также в их совокупности, арбитражный суд приходит к выводу о том, что отказ КУИиЗО г. Челябинска в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514003:13, площадью 24 600 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. 

<

...>, изложенный в письме от 11.01.2023 № 458, противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности. 

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Доказательств невозможности предоставления заявителю спорного земельного участка в аренду по основаниям, предусмотренным в законе, КУИиЗО г. Челябинска в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Иных оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, предусмотренных ЗК РФ, в оспариваемом в рамках настоящего дела решении КУИиЗО г. Челябинска от 11.01.2023 № 458 не содержится, участниками процесса не приведены, наличие таких оснований судом также не выявлено.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска арбитражным судом подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ. При этом суд учитывает, что определением суда от 07.02.2023 по настоящему делу заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 11.01.2023 № 458 об отказе в предоставлении муниципальной услуги.

Обязать комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                  О.Г. Наконечная