АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ростов-на-Дону

«09» октября 2017 года                                                                 Дело №А53-14157/2017

 

Резолютивная часть решения объявлена   «04» октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен            «09» октября 2017 года

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного предприятия города Ростова-на-Дону «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о внесении изменений в договор, об обязании произвести перерасчет арендной платы, об обязании произвести сверку расчетов по договору,

 

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 14.08.2017);

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 09.03.2017), 

 

установил:

муниципальное казенное предприятие города Ростова-на-Дону «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о внесении изменений в договор, об обязании произвести перерасчет арендной платы; об обязании произвести сверку расчетов по договору.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 03.10.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 04.10.2017 до 11 часов 00 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявил ходатайство об уточнении требований, поддержал ранее заявленное ходатайство об отказе от иска в части требований об обязании произвести перерасчет арендной платы и сверку расчетов по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 № 35359.

Представитель ответчика в предварительное судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения заявленных истцом ходатайств.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе. Законодателем предусмотрено право истца на отказ от ранее поданного искового заявления, что определено нормами, изложенными в части 2 статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проанализировав заявленный истцом отказ от требований в части требований об обязании произвести перерасчет арендной платы и сверку расчетов по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 № 35359, суд, с учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  считает возможным принять его. Суд не установил процессуальных препятствий к принятию отказа от требований в указанной части. Заявленное истцом ходатайство об отказе от требований об обязании произвести перерасчет арендной платы и сверку расчетов по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 № 35359, не противоречит закону, не нарушает права  и законные интересы других  лиц, в связи с чем, подлежит принятию арбитражным судом.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом.

Прекращение производства по делу исключает совершение каких-либо иных процессуальных действий по нему и исследование каких-либо обстоятельств, кроме тех, которые являются основаниями к прекращению производства.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, приведенным в отзыве, в том числе, заявил о пропуске срока давности.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 02.02.2010 постановлением Администрации города Ростова-на-Дону №50 МКП «Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону» предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок в 6А микрорайоне Северного жилого района, площадью 1,3704 га, с кадастровым номером 61:44:0010418:51, для строительства многоквартирных домов (пятна 4, 5, 6).

17.04.2014 постановлением Администрации города Ростова-на-Дону № 427 принято решение переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в 6А микрорайоне Северного жилого района, площадью 1,3704 га, с кадастровым номером 61:44:0010418:51, для строительства многоквартирных домов (пятна 4, 5, 6) (пункт 1 постановления).

На основании указанного постановления 14.05.2014 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и МКП «Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону» заключен договор аренды №35359 земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирных домов.

Размер арендной платы установлен в п.3.1 договора аренды земельного участка и на момент заключения договора составлял 14 589 609 рублей в год.

Из п. 4.2 постановления Администрации города Ростова-на-Дону № 427 от 17.04.2014 следует, что размер годовой арендной платы установлен в соответствии с отчетом №159/12 от 19.12.2013, выполненным ИП ФИО4 и согласованным комиссией по согласованию результатов оценки, в размере 589 609 рублей, в том числе за 1 кв.м - 1 064,62 руб.

Арендатор, указывая, что арендная плата за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования подлежала определению на основании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, действовавших на момент заключения договора, и ее размер должен был быть в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, обратился в суд с настоящим иском с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14.05.2014 №35559 путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого участка и не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в период с 14 мая 2014 года по 31 декабря 2015 года. С 01 января 2016 года размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого участка»; п. 3.4 договора в следующей редакции: «3.4 Размер ежегодной арендной платы, рассчитанной в соответствии с пунктом 3.1 настоящего договора, может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного  участка, изменениями и дополнениями, вносимыми  в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области и города Ростова-на-Дону».

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельным участком, относящимся к собственности субъекта Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Возможность изменения арендной платы по инициативе, в том числе, арендатора, предусмотренная нормативными актами, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, является гарантией соблюдения баланса интересов сторон.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды от 14.05.2014 №35359 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключен после вступления в силу Земельного кодекса. Следовательно, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету (изменению) исходя из методик и ставок, нормативно установленных уполномоченными органами субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

В действовавшем до 01.03.2015 пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О порядке введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Вместе с тем в случае, если размер арендной платы за некоторые виды пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности, установлен федеральными законами, при определении размера арендной платы подлежат применению федеральных законов.

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, предусмотрено, что за использование земельных участков, в отношении которых было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, арендная плата определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 данной статьи; при этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых участков.

Таким образом, согласно приведенным нормам права арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования подлежала определению на основании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

На момент заключения договора аренды №35559 от 14.05.2014 действовало постановление Администрации г. Ростова н/Д от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону".

Пунктом 3 Порядка, утвержденного указанным постановлением (с изменениями на момент заключения договора аренды), предусмотрено, что размер арендной платы на год при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на право аренды устанавливается в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону. При этом ставка арендной платы не должна превышать более чем в два раза ставку земельного налога в отношении таких земельных участков.

Согласно п. 11  Порядка в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, изменяется:

- путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

- в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):

- ставок арендной платы;

- нового размера прогнозируемого уровня инфляции;

- значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;

- результатов государственной кадастровой оценки земель;

- порядка определения размера арендной платы.

Размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктом 5 настоящего Порядка, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, не чаще чем 1 раз в год путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В последующие годы принимались другие постановления, регулирующие размер арендной платы (постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 № 580 и от 09.07.2015 №576).

В соответствии с постановлением № 580 от 27.05.2014 размер арендной платы на год при переоформлении      юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, на право аренды устанавливался: 0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, из земель сельскохозяйственного назначения; 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, ограниченных в обороте, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 2 процента кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону.

При этом размер арендной платы не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Постановлением № 576 от 09.07.2015 размер арендной платы на год при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, на право аренды также устанавливается в размере 2 процента кадастровой стоимости иных арендуемых земельного участка, но уже без ограничения двойным размером земельного налога.

Таким образом, Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону неверно применены нормы правовых актов при определении размера арендной платы за участок.

Рассчитанная в договоре в п. 3.1 арендная плата на момент заключения договора не соответствовала п.3 Порядка. Следовательно, п.3.1 договора подлежит изменению.

Возражая относительно изменения условий договора, департамент указывает, что истец документально не подтвердил наличие указанных исключительных обстоятельств, дающих ему право требовать изменения действующего договора. Между тем, изменения, предлагаемые истцом, фактически изменяет существенные условия договора.

Данный довод не имеет правового значения для рассмотрения заявленных требований ввиду следующего.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условии: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Земельный участок по договору аренды был предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов, которые в настоящее время находятся в стадии строительства, поэтому договор аренды не может быть расторгнут до окончания строительства. Кроме того, его расторжение противоречит общественным интересам, так как строительство осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.

Поскольку установленная договором аренды арендная плата нарушает права и законные интересы истца в связи с несоответствием ее расчета законодательству, как на момент заключения договора, так и в настоящее время, для восстановления нарушенного права необходимо внести изменения в договор и изменить размер платы по договору.

Первоначальная редакция указанных пунктов договора влечет сохранение в гражданском обороте договора, не соответствующего нормам действующего законодательства.

В то же время, следует отметить, что внесение испрашиваемых изменений в договор аренды не нарушит права департамента, как уполномоченного представителя собственника земельного участка, на получение доходов от использования имущества в виде арендной платы, так как приведения правоотношений сторон в соответствие с требованиями закона соответствует принципам осуществления ответчиком публичных полномочий.

По смыслу пункта 2 статьи 1 ГК РФ, статьи 218 ГК РФ, получение прибыли от распоряжения собственностью является не правом, а имущественным интересом лица.

Таким образом, возможное уменьшение размера получаемых собственником спорного земельного участка арендных платежей в результате произведенного на законных основаниях пересмотра арендной стоимости земельного участка не нарушает его защищаемые законом интересы.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Истцом при обращении с настоящим иском уплачена государственная пошлина в сумме 212 000 рублей (платежные поручения от 19.05.2017 №206 на сумму 6 000 рублей, от 02.06.2017 №233 на сумму 12 000 рублей, от 24.08.2017 №369 на сумму 194 000 рублей).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 206 000 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 150, 151, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить ходатайство муниципального казенного предприятия города Ростова-на-Дону «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об отказе от иска в части требований об обязании произвести перерасчет арендной платы и сверку расчетов по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 № 35359.

Прекратить производство по делу в части требований об обязании произвести перерасчет арендной платы и сверку расчетов по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 № 35359.

Разъяснить истцу, что при прекращении производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В остальной части исковые требования удовлетворить.

Внести следующие изменения в договор аренды земельного участка от 14.05.2014 № 35359:

Изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Ставка годовой арендной платы с момента заключения настоящего договора устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 2%, при этом размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога за земельный участок. С 01.01.2016 ставка годовой арендной платы составляет 2% кадастровой стоимости земельного участка».

Изложить пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы, рассчитанной в соответствии с пунктом 3.1 настоящего договора, может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного  участка, изменениями и дополнениями, вносимыми  в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области и города Ростова-на-Дону».

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу муниципального казенного предприятия города Ростова-на-Дону «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить муниципальному казенному предприятию города Ростова-на-Дону «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 206 000 рублей государственной пошлины, уплаченной платежными поручениями от 24.08.2017 №369 на сумму 194 000 рублей, от 02.06.2017 №233 на сумму 12 000 рублей.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                           С.П. Прокопчук