АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«27» марта 2019 года                                                                        Дело № А53-20355/2018

Резолютивная часть решения объявлена «20» марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен «27» марта 2019 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черноморовым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Виктори» (ИНН 6166086123, ОГРН 1136193000987)

к обществу с ограниченной ответственностью «АСТРА КОНСТРАКШН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Астра Викториа» (ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Астра Групп» (ИНН 

<

***>),

о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, ущерба,

при участии:

от истца – представитель ФИО1 (доверенность от 01.07.2018);

от ответчика – представитель ФИО2 (доверенность от 03.10.2018), представитель ФИО3 (доверенность от 19.03.2019), представитель ФИО4 (доверенность от 23.01.2019);

от третьих лиц: от ООО «Астра Виктория» - генеральный директор ФИО4 (выписка); от ООО «Астра Групп» - представитель ФИО2 (доверенность от 29.10.2018),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Виктори» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АСТРА КОНСТРАКШН» с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате за август 2017 года в сумме 20 450 рублей, пеней за период с 07.08.2017 по 25.12.2018 в сумме 10 347,70 рублей, ущерба в сумме 223 589 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Астра Викториа» (ОГРН 

<

***>) и ООО «Астра Групп» (ИНН 

<

***>).

Исковые требования мотивированы неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы за август 2017 года по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2016 №13, а также обязательств по возврату помещения в состоянии, в котором он его получил.

В судебное заседание по вызову суда явился эксперт ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» ФИО5.

Экспертом ответом на вопросы представителя ответчика даны пояснения относительно заключения №16-А от 18.02.2019.

В отсутствие возражений сторон к материалам дела приобщено дополнительное заключение эксперта.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Представители ответчика и третьих лиц возражали против удовлетворения исковых требований.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между товариществом собственников жилья «Молодежно-жилищный комплекс Порта» (ТСЖ «МЖК ПОРТА», арендодатель), действующего от имени собственников жилья многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

...>, и ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» (арендатор) заключен договор аренды от 01.10.2016 №13 нежилого помещения, расположенное по адресу: 

<

...>, в цокольном этаже дома.

Помещение передано арендатору по акту 01.10.2016. 

Срок действия договора установлен в п. 7.1 договора с 01.10.2016 по 31.08.2017.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата в месяц составляет 20 450 рублей, без НДС. Стоимость потребленных арендатором коммунальных платежей оплачивается арендатором по ценам выставляемым арендодателю поставщиками, согласно показаниям приборов, при их наличии либо по соответствующим расчетам, не позднее 5 дней с момента выставления арендодателем счета на оплату.

В соответствии с п. 4.3. договора арендатор обязан вносить платежи по аренде не позднее 5-го числа текущего месяца.

21.11.2016 общим собранием собственников многоквартирного дома № 37/2 избран иной способ управления - управляющая компания, и ООО «УК «Виктори» выбрана в качестве управляющей организации. Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников жилья №4 от 21.11.2016 ООО «УК «Виктори» имеет право заключать договоры от имени собственников многоквартирного дома с 01.12.2016.

01.01.2017 ООО «УК «Виктори» было предложено арендатору перезаключить договор аренды на тех же условиях, на которых он заключен с предыдущим арендодателем. Арендодатель передал на подпись арендатору договор нежилого помещения  от 01.01.2017 №2. До настоящего времени указанный договор не подписан.

С 01.01.2017 по 31.07.2017 ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» исполняло перед ООО «УК «Виктори» обязательства по оплате аренды нежилого помещения.

Однако за август 2017 года ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» не произвело оплату аренды нежилого помещения в размере 20 450 рублей. 

Фактическая передача имущества осуществлена в сентябре 2017 года.

В соответствии с п. 5.1. договора, в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, арендодателем может быть взыскана пеня в размере 0,1% в день от просроченной суммы за каждый день задержки.

В связи с неисполнением арендатором ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» обязательства по внесению платы за август 2017 года арендодателем начислены пени за период с 07.08.2017 по 25.12.2018 в сумме 10 347,70 рублей. 

В сентябре 2017 года арендатор возвратил ООО «УК «Виктори» нежилое помещение в следующем, в том числе из письма ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» от 25.04.2018 №75, состоянии:

помещение № 53 - повреждение отделки стен в виде образования темных пятен на поверхности обоев, нарушение целостности обоев, отсутствуют потолочные плиты, произведен демонтаж дверного заполнения;

помещение № 54 - повреждение отделки стен в виде образования темных пятен на поверхности обоев, нарушение целостности обоев, отсутствуют потолочные плиты, произведен демонтаж дверного заполнения, отсутствует деревянный короб закрывающий коммуникации;

помещение № 84 - отсутствует отделка стен, отсутствуют потолочные плиты;

помещение № 86 - произведен демонтаж дверного заполнения;

помещение № 87 - произведен демонтаж дверного заполнения, отсутствуют потолочные плиты;

помещение № 88 - отсутствуют потолочные плиты;

помещение № 90 - повреждение отделки стен в виде образования темных пятен на поверхности обоев, отсутствуют потолочные плиты;

помещение № 91 - повреждение отделки стен в виде образования темных пятен на поверхности обоев, нарушение целостности обоев, отсутствуют потолочные плиты.

Для определения стоимости восстановительного ремонта помещения ООО «УК «Виктори» обратилось к экспертам. В соответствии с заключением №5424-18 от 19.02.2018, выполненным ООО РЦО «Дон Эксперт», стоимость устранения дефектов внутренней отделки в нежилых помещениях по состоянию на 06.02.2018 округленно составляет 136 800 рублей.

15.03.2018 ООО «УК «Виктори» направило ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» претензию с требованием оплатить задолженность по аренде и ущерб, причиненный помещению. Однако ответчиком было отказано в удовлетворении требований истца в добровольном порядке.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «УК «Виктори» с иском к ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» о взыскании задолженности по арендной плате за август 2017 года, пеней за просрочку оплаты, а также стоимости восстановительного ремонта помещения.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, приняв во внимание следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Между сторонами договора от 01.10.2016 №13 сложились отношения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено правило о сохранение договора аренды в силе при изменении сторон, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору за период август 2017 года в сумме 20 450 рублей.

Условиями договора, заключенного на срок с 01.10.2016 по 31.08.2017, согласована обязанность арендатора по внесению указанной платы не позднее 5-го числа текущего месяца (п. 4.3 договора). 

Доказательств возврата помещения арендодателю до истечения срока договора аренды в материалы дела не представлено.

Арендатор задолженность не признал, указал на досрочное расторжение договора по инициативе арендатора и на уклонение арендодателя от принятия помещения.

Ответчик утверждает, что направлялось уведомление о расторжении договора аренды досрочно, т.е. с 01 августа 2017 г., в связи с чем, истец должен был принять помещение 01 августа 2017 г. и подписать акт приема-передачи.

Однако договором аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора. По обоюдному соглашению сторон или по требованию арендодателя договор досрочно расторгнут не был.

Вместе с тем ответчиком в материалы дела не представлены доказательства направления уведомления о расторжении договора истцу и получение его последним.

Представлен скриншот электронной почты, из которого следует, что директором ООО «Астра Виктория» ФИО4 по адресу MAYK-RD@vandex.ru направлен файл, поименованный «исх. №58 от 27.06.2017». В договоре электронный адрес MAYK- RD@yandex.ru как адрес, принадлежащий истцу, не указан. 

Оценивая доказательства в порядке главы 7 АПК РФ, суд пришел к выводу, что ответчиком вопреки нормам статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, свидетельствующие о прекращении между сторонами арендных отношений до окончания срока действия договора, что исключает вывод о возникновении у арендодателя обязанности принять у ответчика помещение до 01.09.2017 и об уклонении арендодателя от принятия арендованного имущества.

Кроме того, ответчик документально не опроверг доводы истца о фактической передаче имущества только в сентябре 2017 года.

В соответствии с пунктом 3.1  статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах начисление арендной платы по договору за период август 2017 года в сумме 20 450 рублей является правомерным.

С учетом того, что доказательства выполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за спорный период в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 20 450 рублей правомерно, основано на положениях статей 8, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит удовлетворению в указанном размере.

Истцом за нарушение срока оплаты по договору арендной платы за период август 2017 года заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за период с 07.08.2017 по 25.12.2018 в сумме 10 347,70 рублей.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или контрактом денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 4.3. договора арендатор обязан вносить платежи по аренде не позднее 5-го числа текущего месяца.

В соответствии с п. 5.1. договора, в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, арендодателем может быть взыскана пеня в размере 0,1% в день от просроченной суммы за каждый день задержки.

Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей, предусмотренных договором, установлен судом, при таких обстоятельствах, начисление неустойки является правомерным.

Согласно расчету истца размер неустойки по договору за период с 07.08.2017 по 25.12.2018 (506 дней) составил 10 347,70 рублей.

Расчет неустойки судом проверен и признан ошибочным ввиду того, что начисление пеней правомерно производить лишь с 08.08.2017, поскольку 05.08.2017 являлся выходным днем, а 07.08.2017 – последним днем срока оплаты, согласованного в договоре.

Размер пеней за период с 08.08.2017 по 25.12.2018 (505 дней) составляет 10 327,25 рублей.

Неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком при рассмотрении настоящего дела ходатайство о снижении неустойки не заявлено. 

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Поскольку факт неисполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца в части взыскания неустойки подлежит частичному удовлетворению в сумме 10 327,25 рублей.

Рассмотрев уточненное требование ООО «УК «Виктори» к ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» о взыскании 223 589 рублей убытков в сумме, необходимой для восстановления арендованного имущества, суд пришел к выводу о возможности его частичного удовлетворения с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. В удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство (причинившем вред); вина такого лица предполагается, пока не доказано обратное.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Для наступления ответственности, установленной правилами статьи 15 Гражданского кодекса, необходимо наличие совокупности следующих условий правонарушения: противоправность действий ответчика, факт причинения истцу убытков, наличие причинно-следственной связи между заявленными убытками и действиями ответчика, а также размер убытков. Отсутствие одного из условий ответственности влечет отказ в удовлетворении иска. При этом суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

ООО «УК «Виктори» как арендодатель спорного имущества, переданного в аренду ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» по договору аренды от 01.10.2016 №13, указывает на виновные действия арендатора ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» при освобождении помещения, которые привели к повреждению спорного имущества на сумму 223 589 рублей. Указанная сумма складывается из стоимости затрат, необходимых для восстановления переданного арендатору имущества, и воспринята из заключения судебного эксперта от 18.02.2019 №16-А (без учета дополнительного заключения к судебному заседанию 20.03.2019).

В обоснование размера до его уточнения по судебной экспертизе истцом представлено заключение №5424-18 от 19.02.2018, выполненное ООО РЦО «Дон Эксперт». Согласно основному выводу стоимость устранения дефектов внутренней отделки в нежилых помещениях по состоянию на 06.02.2018 округленно составляет 136 800 рублей.

В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, прекращение спорного договора аренды обусловило возникновение обязанности арендатора возвратить арендодателю арендованное помещение в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.

Согласно акту приема-передачи от 01.10.2016 к договору, заключенному ответчиком с ТСЖ МЖК «ПОРТА», нежилое помещение, находящееся в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: пр. 40-летия Победы, № 37/2, было передано арендатору в нормальном в состоянии, пригодном для использования. 

Как указывает ответчик, арендуемое помещение было освобождено им в пригодном для использования состоянии, с учетом нормального износа. Акт возврата нежилого помещения не подписан.

Из переписки сторон, в частности, из письма ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» от 25.04.2018 №75, усматривается, что помещение оставлено арендатором в следующем состоянии:

помещение № 53 - повреждение отделки стен в виде образования темных пятен на поверхности обоев, нарушение целостности обоев, отсутствуют потолочные плиты, произведен демонтаж дверного заполнения;

помещение № 54 - повреждение отделки стен в виде образования темных пятен на поверхности обоев, нарушение целостности обоев, отсутствуют потолочные плиты, произведен демонтаж дверного заполнения, отсутствует деревянный короб закрывающий коммуникации;

помещение № 84 - отсутствует отделка стен, отсутствуют потолочные плиты;

помещение № 86 - произведен демонтаж дверного заполнения;

помещение № 87 - произведен демонтаж дверного заполнения, отсутствуют потолочные плиты;

помещение № 88 - отсутствуют потолочные плиты;

помещение № 90 - повреждение отделки стен в виде образования темных пятен на поверхности обоев, отсутствуют потолочные плиты;

помещение № 91 - повреждение отделки стен в виде образования темных пятен на поверхности обоев, нарушение целостности обоев, отсутствуют потолочные плиты.

Вместе с тем ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» в отзыве от 21.08.2018 указывает на то, что потолочные плиты и межкомнатные дверные заполнения (дверные полотна с коробами), пожарная сигнализация, охранная сигнализация, кондиционеры, сетевое оборудование (сервер) являются собственностью арендатора (ответчика), в связи с чем, ответчик, находясь в своем праве, изъял их из нежилого помещения, о чем представителям истца было сообщено.

В обоснование своего права на демонтаж указанного имущества, ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» указывает, что потолочные плиты, межкомнатные дверные заполнения (дверные полотна с коробами), пожарная сигнализация, охранная сигнализация, кондиционеры, сетевое оборудование (сервер) были получены им в качестве вклада в имущество от ООО «Астра Групп» (прежнее наименование ООО «Южная Монтажная Компания»), чьей собственностью являлись.

Таким образом, ответчик не оспаривает фактическое ухудшение состояния помещения при его освобождении, вместе с тем, считает свои действия по демонтажу потолочных плит и межкомнатных дверных полотен с коробами (с учетом того, что демонтаж пожарной сигнализации, охранной сигнализации, кондиционеров, сетевого оборудования (сервера) не является предметом спора) правомерными.

В остальной части, в части повреждений отделки стен, полагает, что состояние помещения соответствует состоянию, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Суд, с учетом того, что из акта передачи помещения арендатору не усматривается наличие/отсутствие повреждения отделки стен в виде образования темных пятен на поверхности обоев, нарушения их целостности, оценивая доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, принимает возражения ответчика и считает, что указанные спорные повреждения отделки стен соответствуют нармальной эксплуатации помещений и их следует квалифицировать как нормальный износ. 

Вместе с тем демонтаж потолочных плит и межкомнатных дверных полотен с коробами не является нормальным износом и с очевидностью свидетельствует об ухудшении состояния арендованного помещения ввиду следующего. 

Материалами дела подтверждается и судом достоверно установлено, что указанные потолочные плиты и межкомнатные дверные полотна с коробами были установлены предыдущим арендатором помещения.

В основе разграничения улучшений на отделимые и неотделимые лежит не критерий физической невозможности отделения части вещи от вещи, а юридический критерий невозможности такого отделения без вреда для имущества.

С точки зрения сущности правового понятия вреда последний в отношении вещи выражается в утрате или ухудшении ее потребительских качеств, ограничивающих возможность ее использования по обычному назначению.

Спорные объекты представляют собой нежилые помещения. Отсутствие в таких помещениях потолочных плит и дверей ограничивает возможность их (помещений) использования по назначению, а потому демонтаж указанных элементов свидетельствует о причинении помещениям вреда. Кроме того, двери, потолочные плиты не имеют самостоятельного хозяйственного назначения вне помещений, в которых они установлены, в силу чего являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений.

При таких обстоятельствах возможность физического отделения дверей, потолочных плит от помещения, в котором они были установлены, не свидетельствует об их отделимом характере в юридическом смысле данного понятия.

В силу изложенного вывод ответчика о том, что двери, потолочные плиты являются отделимыми улучшениями, не основан на нормах материального права.

При таких обстоятельствах демонтаж ответчиком дверей, элементов потолка при освобождении арендованных помещений не является правомерным.

Более того, неотделимые улучшения арендованного имущества в любом случае являются собственностью арендодателя, а потому вывод нового арендатора и ответчика по настоящему иску о том, что он был в праве их изъять и присвоить при освобождении помещения как их собственник, является ошибочным и не основанным на законе. Арендатор обязан воздерживаться от причинения любого вреда арендованному имуществу как имуществу, которое принадлежит на праве собственности иному лицу.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности нарушения арендатором обязанности возвратить арендодателю арендованное помещение в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно заключению №5424-18 от 19.02.2018, выполненному ООО РЦО «Дон Эксперт», стоимость устранения дефектов внутренней отделки в нежилых помещениях по состоянию на 06.02.2018 округленно составляет 136 800 рублей.

Внесудебный характер данного заключения не исключает обязанность суда по его исследованию и оценке в качестве судебного доказательства как иного документа, допускаемого в соответствии со статьей 89 АПК РФ (пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Поскольку при проведении указанного исследования стоимость устранения дефектов внутренней отделки в нежилых помещениях посчитана с учетом дефектов отделки стен, в виде образования темных пятен на поверхности обоев, нарушения их целостности, квалифицированных судом как нормальный износ, судом по ходатайству истца назначена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» ФИО5.

Согласно выводу эксперта, содержащемуся в дополнительном заключении к судебному заседанию 20.03.2019, стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения общей площадью 81,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.40-летия Победы, 37/2, являющегося объектом аренды по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2016 №13, исключительно в части восстановления дверных полотен с коробами и потолочных плит, расположение которых, изложено в перечне недостатков в указанной части по отдельным помещениям, указанного в письме ООО «АСТРА КОНСТРАКШН» №75 от 25.04.2018 в ценах, действующих на момент производства исследования составляет 116 455,0 рублей.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 АПК РФ у суда не имеется.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем, заключение эксперта принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В соответствии с пунктом 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В рамках данного правового подхода суд пришел к выводу о существовании причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика по демонтажу соответствующего имущества и убытками истца в размере расходов, необходимых для устранения соответствующих недостатков.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о доказанности причинения ответчиком истцу убытков в сумме 116 455,0 рублей.

Доказательства того, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от ответчика по характеру спорных обязательств и условиям оборота, он принял все меры для надлежащего исполнения обязательства по возврату арендованного помещения в надлежащем состоянии, ответчиком не представлены, в силу чего установленная пунктом 2 статьи 401 ГК РФ презумпция вины неисправного должника им не опровергнута. Основания для вывода о существовании обстоятельств непреодолимой силы, обусловивших неисполнение спорной обязанности, с точки зрения доводов ответчика и имеющихся в деле доказательств отсутствуют.

Таким образом, иск ООО «УК «Виктори» в указанной части подлежит частичному удовлетворению в сумме 116 455,0 рублей. В остальной части надлежит отказать.

Государственная пошлина по уточненному иску составила 8 088 рублей.

Истцом уплачено 8 088 рублей государственной пошлины (платежное поручение от 08.05.2018 №518 на сумму 5 750 рублей, платежное поручение от 05.03.2019 №202 на сумму 2 338 рублей).

Истцом понесены расходы по оплате экспертных услуг в сумме 25 000 рублей (платежное поручение от 22.01.2019 №53 на сумму 25 000 рублей, подтверждающее перечисление денежных средств для оплаты экспертных услуг на депозитный счет арбитражного суда; счет от экспертной организации от 18.02.2019 №37 на сумму 25 000 рублей).

Указанные судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В части ходатайства истца об отнесении на ответчика его расходов по оплате услуг ООО РЦО «Дон Эксперт» по подготовке заключения №5424-18 от 19.02.2018, суд отказывает, поскольку указанное заключение не положено в основу настоящего судебного решения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АСТРА КОНСТРАКШН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Виктори» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 20 450,00 рублей задолженности, 10 327,25 рублей пени, 116 455,00 рублей ущерба, 4 681,11 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 14 469,33 рублей судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук