ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-10751/2021

г. Саратов

07 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена  03 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен  07 октября 2022 года. 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Борисовой Т.С., Никольского С.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Авто-Престиж» ФИО2 

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 июля 2022 года по делу № А06-10751/2021 

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Престиж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО3, управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань».

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №1466/2015 от 03.11.2015 за период с 15.06.2019 по 15.09.2021 в размере 269 009,68 руб. 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

                                                    УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Астрахань» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Престиж»  (далее – ООО Авто-Престиж», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды  земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани № 1466/2015 от 03.11.2015 за период с 15.06.2019 по 15.09.2021 в размере 269 009,68 руб. 

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 27.07.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ООО «Авто-Престиж» в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды  земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани № 1466/2015 от 03.11.2015 за период с 15.06.2019 по 15.09.2021 в размере 269 009,68 руб. 

С ООО «Авто-Престиж» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 8 380 руб. 

Конкурсный управляющий ООО «Авто-Престиж» ФИО2 (далее  - ФИО2) не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

В обоснование доводов жалобы заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, указывает на прекращение действия договора аренды земельного участка №1466/2015 от 03.11.2015 с 29.12.2020, кроме того полагает, что спорный договор аренды является ничтожным, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ. 

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 07.09.2022. 

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении  лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 – 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Астрахани №5026 от 11.08.2014, между Администрацией г. Астрахани (истец, арендодатель) и ООО «Авто-Престиж» (ответчик, арендатор) заключен договор № 1466/2015 от 03.11.2015 аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:030080:795, находящийся по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Боевая, 83 В, для использования в целях эксплуатации магазина, в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой часть, общей площадью 470 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договор заключается на срок с 29.04.2010 по 18.10.2027. 

В соответствии с пунктом 3.1 размер арендной платы за участок определен в расчете арендной платы, который является приложением к договору и его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца текущего года.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Астраханской области. 

30.12.2020 между ООО «Авто-Престиж» (продавец) и победителем торгов ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи №1 на нежилые здания, и право аренды земельные участки на основании договоров аренды №609 от 09.08.2004 (кадастровой номер 30:12:030080:8) и №610 от 09.08.2004 (кадастровой номер 30:12:030080:7).

16.02.2021 между ООО «Авто-Престиж» и ФИО3 подписан Акт приема-передачи к договору купли-продажи №1 от 30.12.2020.

Как следует из материалов дела, ответчиком обязательства по оплате аренды за период с 15.06.2019 по 15.09.2021 не исполнялись, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате в сумме 269 009,68 руб. 

29.09.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате задолженности. 

12.10.2021 ответчиком направлен ответ на претензию, с требованием о перерасчете задолженности по арендной плате с 15.06.2019 по 31.12.2020, ввиду заключения 30.12.2020 договора купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Авто-Престиж» и ФИО3

Неисполнение в полном объеме требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, проверив расчет задолженности, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности  в заявленном истцом размере.

Апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным на основании следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Заключенный сторонами Договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» ГК РФ.

Так, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии со статьей 1 и 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу вышеизложенных правых норм, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом.

Из материалов дела следует, что истцом исполнены обязательства по передаче ответчику в аренду земельных участков. 

Согласно пункту 1, подпункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее: в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, ответчиком обязательства по оплате аренды не исполнялись надлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по договору за период с 15.06.2019 по 15.09.2021 в размере 269 009,68 руб. 

Судом первой инстанции установлено, что расчет задолженности по арендной плате произведен в соответствии с условиями договора и принятыми органами местной самоуправления нормативными актами, сведениями о кадастровой стоимости в спорный период.

При этом, ранее, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 по делу №А06-13536/2019 с ООО «Авто-Престиж» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 1466/2015 от 03.11.2015 за период с 16.04.2018 по 15.05.2019  в сумме 101 302,06 руб. 

Согласно расчету, размер годовой арендной платы за 2019 год составляет 91 296,90руб. 

Поскольку за период с 01.01.2019-15.05.2019 размер арендной платы составил 36 518,76 руб., и уже был взыскан с ответчика ранее в рамках дела №А06-13536/2019, то истцом эта сумма вычтена из годового размера арендной платы (91 296,90 руб. -  36 518,76 руб.).    

Поэтому в настоящем деле предъявлена задолженность за период с 15.06.2019 по 31.12.2019 в размере 54 778,14 руб. 

Задолженность за 2021 рассчитана по 15.09.2021, то есть с учетом государственной регистрации прав ФИО4 (12.10.2021 согласно Выписке, т. 2 л.д 28 оборот).

Суды первой и апелляционной инстанции, проверив указанный расчет истца, признали его верным.

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств, отсутствия долга, а равно его наличия в ином (меньшем) размере, чем заявлено истцом, ответчиком не представлено.

На основании пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 №12505/11).

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

С учетом изложенного выше, апелляционная коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требований о взыскании долга за период с 15.06.2019 по 15.09.2021 в заявленном истцом размере.

Доводы жалобы о прекращении договора аренды земельного участка №1466/2015 от 03.11.2015 с 29.12.2020 отклонены судом апелляционной инстанции на сновании следующего.

В силу п.1 ст. 450 ГК РФ изменение  и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи в силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ.

По смыслу статей 223, 551, 552 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права

Согласно Выписке из ЕГРН договор купли-продажи от 30.12.2020 зарегистрирован 12.10.2021. (т. 2 л.д 28 оборот)

При таких обстоятельствах, права и обязанности ООО «Авто-Престиж» по договору аренды земельного участка № 1466/2015 от 03.11.2015 действовали до момента государственной регистрации прав ФИО4., в связи с чем, оснований для освобождения ответчика от обязательств по внесению арендной платы с 16.02.2021 по 15.09.2021 не имеется.

Согласно ч. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Довод жалобы о том, что договор аренды земельного участка №1466/2015 от 03.11.2015 является ничтожным, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:030080:795 снят с кадастрового учета, так же подлежит отклонению.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного  кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами плата за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 30.03.2021 по делу №А06-6286/2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2022 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 19.07.2022, суд обязал Управление Росреестра по Астраханской области в течении месяца после вступления решения в законную силу снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 30:12:030080:795, расположенный по адресу 

<

...> В.

Согласно Выписки, данный земельный участок был снят с кадастрового учета 20.04.2022. (т. 2 л.д. 23 оборот)

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости, заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. 

В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание.

Спорный земельный участок после снятия его с кадастрового учета фактически не потерял и не изменил свои физические свойства. Исключение из кадастра сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок перестал существовать или стал непригоден для использования, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратились. 

Следовательно, сами по себе обстоятельства прекращения кадастрового учета не влияют на размер арендной платы и на обязательства в рамках договора аренды. 

Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  предусмотрено, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Иные доводы жалобы также подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

В целом приведенные в жалобе доводы повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.

При распределении судебных расходов судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права. Доказательств обратного не установлено, а апеллянтом не представлено.

Разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. 

В целом доводы, изложенные в жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Разрешая вопрос о распределении по делу судебных расходов по оплате государственной пошлины, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 110 АПК РФ, учитывает, что при принятии апелляционной жалобы к производству, по ходатайству конкурсного управляющего ООО «Авто-Престиж» ФИО2 предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения апелляционной жалобы.

Таким образом, с ООО «Авто-Престиж» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 июля 2022 года по делу № А06-10751/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто-Престиж» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                                            А.Ф. Котлярова

 

Судьи      Т.С. Борисова

 

С.В. Никольский