ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-97700/2023

24 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2025 года 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Авторитет» представителя ФИО2 (доверенность от 10.01.2023), от общества с ограниченной ответственностью «ГрузБери» представителя ФИО3 (доверенность от 01.09.2025),  

рассмотрев 09.10.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20423/2025) общества с ограниченной ответственностью «ГрузБери» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2025 по делу № А56-97700/2023,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Авторитет» (далее – Общество), адрес: 194362, Санкт-Петербург, 

<

...> литер А, пом. 27-Н, комната 27, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Грузбери» (далее – Компания), адрес: 196641, Санкт-Петербург, вн.тер.г. 

<

...>, лит. Т, помещ. 8/4 (4 этаж), ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, о взыскании 2 933 583 руб. причиненного ущерба (стоимость работ и материалов по устранению недостатков, указанных в акте возврата помещения от 31.08.2023 года); 273 700 руб. (после произведенного зачета) неустойки за односторонний отказ от исполнения договора субаренды в связи с ненадлежащим исполнением субарендатором условий договора (п. 6.7 договора); 1 776 руб. 32 коп. коммунальных расходов за август 2023 года; 1030 руб. 27 коп. неустойки за несвоевременную оплату коммунальных расходов за август 2023 года за период с 12.09.2023 по 10.10.2023.  

Компания предъявила встречный иск к Обществу о взыскании 253 700 руб. обеспечительного платежа и 182 682 руб. 88 коп. в счет возмещения убытков, причиненных незаконными действиями Общества по досрочному расторжению договора.  

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП Пригульный Г.А.), ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, и индивидуальный предприниматель  

ФИО5 (далее – ИП Пригульная О.Г.), ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>.  

Решением от 30.06.2025 по первоначальному иску с Компании в пользу Общества взыскан ущерб в размере 2 912 466 руб. 35 коп., 273 700 руб. неустойки, 38 759 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части в удовлетворении первоначального иска и во встречном иске отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, Компания обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение.  

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции принял оспариваемый судебный акт без учета доводов отзыва Компании на исковое заявление Общества, зарегистрированного в информационной системе «Картотека арбитражных дел» 07.11.2023, в котором изложены обстоятельства согласования установки пожарной сигнализации с истцом в арендуемом помещении и препятствовании Компании в установке пожарной сигнализации арендодателем. Компания полагает, что заключение эксперта № 25/А56-97700/2023 составлено в отсутствие возможности сравнить состояние помещения при передаче его в аренду и при составлении акта от 18.08.2023, поэтому вывод о стоимости восстановительного ремонта является необоснованным. Осмотр помещения не был произведен ввиду сдачи помещения в аренду новому арендатору, при передачи дела в экспертное учреждение в нем отсутствовал отзыв на исковое заявление Компании в связи с чем экспертиза была проведена по неполным материалам, что свидетельствует о нарушении процессуальных норм права.  

В отзывах на апелляционную жалобу индивидуальные предприниматели Пригульный Г.А. и Пригульная О.Г. полагали решение суда первой инстанции законным и обоснованным, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.  

В судебном заседании представитель Компании доводы апелляционной жалобы поддержал, указал, что при заключении договора аренды руководитель Компании, не обладая юридическими знаниями, не мог предвидеть несение дополнительных затрат ввиду условия об обязательной установке пожарной сигнализации организацией, согласованной Обществом; Компания представляла Обществу коммерческие предложения от организаций, занимающихся подобной деятельностью, вместе с тем они были отвергнуты руководством Общества. Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указал, что на объекте аренды пожарная сигнализация устанавливалась единой системой одной организацией, стороны договора добровольно включили в его текст условие о необходимости установления пожарной сигнализации.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.  

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатор) и Компанией (субарендатор) заключен договор от 28.02.2023 № 102/23 субаренды нежилых помещений (часть комнаты № 1) общей площадью 430 кв. м, находящихся на первом этаже здания вспомогательного назначения (лит. Е), расположенного на земельном участке по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, с кадастровым номером 78:13:0007461:3024, для использования в целях осуществления складской деятельности.  

Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2023 включительно.  

На основании акта приема-передачи от 04.03.2023 помещение передано субарендатору без замечаний. Согласно акту помещения находятся в исправном  

состоянии и пригодны для использования их субарендатором в целях, указанных в пункте 1.1 договора; материал стен – кирпич, оштукатурен, окрашен, пол – бетонный ровный без повреждений.  

Согласно пункту 3.2.31 договора субарендатор обеспечивает соблюдение норм пожарной безопасности в местах общего пользования сотрудниками субарендатора, в здании и сооружениях арендатора, согласно противопожарным нормам, предъявляемым к субарендатору действующим законодательством РФ. Субарендатор несет ответственность за обеспечение пожарной безопасности в арендуемом помещении и обеспечивает не позднее 40 рабочих дней с момента заключения настоящего договора соблюдение требований норм и правил пожарной безопасности, в том числе проектирование, монтаж, техническое обслуживание, ремонт средств обеспечения противопожарной безопасности в помещениях, принятых в субаренду, обеспечивая в них в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 1479 от 16.09.2020 «Об утверждении правил противопожарного режима в Российской Федерации», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О противопожарной безопасности» первичные меры пожарной безопасности, в том числе огнетушители, пожарные щиты, планы эвакуаций, указатели выхода, безопасный косметический ремонт, локальные сигнализации, при наличии действующих сигнализаций обслуживание этих сигнализаций специализируемыми организациями путем заключения с ними договоров на обслуживание. При отсутствии в помещениях арендатора, передаваемых в субаренду, указанного оборудования, либо в случае его износа субарендатор производит его установку/замену собственными силами и за свой счет, с последующим предоставлением письменного отчета арендатору в течение 3-х дней с момента подписания акта выполненных работ с подрядной организацией, выполняющей монтаж и наладку оборудования. При этом субарендатор обязуется согласовать с арендатором подрядную организацию и проект перед монтажом.  

Пунктом 3.2.32 договора установлено, что субарендатор обязан предоставить арендатору все необходимые документы, связанные с проведением всех противопожарных мероприятий.  

Пунктом 3.2.15 договора закреплено, что субарендатор не имеет право производить без письменного согласования с арендатором и без утвержденной им проектно-сметной документации любое техническое или внешнее изменение помещений (внутри и снаружи), а также принадлежащего арендатору имущества и оборудования, в том числе текущий ремонт, перепланировку, переустройство, прокладку коммуникационных, инженерных и электрических сетей, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, покраску и сверление конструктивных элементов помещений (пола, стен, потолка), установку рекламных конструкций, размещение вывесок и наклеек и пр.  

Уведомлением от 07.04.2023 № 79-Ю Общество проинформировало арендатора о необходимости в срок до 20.04.2023 отчитаться в соответствии с условиями договора о выполнении противопожарных мероприятий, направленных на установку автоматической пожарной сигнализации (АПКС) и системы оповещения управления эвакуацией (СОУЭ) с предоставлением подтверждающих документов.  

Уведомлением от 17.08.2023 № 155-Ю Общество в соответствии с пунктом 3.217 договора просило предоставить беспрепятственный доступ представителя собственника в помещения для осмотра, проверки соблюдения условий договора и составления акта осмотра.  

Осмотр помещения произведен 18.08.2023, составлен акт осмотра с фотофиксацией, в соответствии с которым в арендованных помещениях отсутствует пожарная сигнализация, отсутствуют первичные средства  

пожаротушения (огнетушители), система пожаротушения отсутствует (субарендатор допускает стеллажное хранение товара на высоту 6,3 м), загромождены пути эвакуации, повреждена электросеть: поврежден потолочный светильник (механические повреждения крепления), часть потолочных светильников разукомплектована, отсутствуют защитные крышки, помещение находится в антисанитарном состоянии, во всех помещениях имеются сильные загрязнения; повреждения отделочных материалов и лакокрасочного покрытия. Хранение имущества субарендатора осуществляется с нарушениям противопожарных норм и правил: имущество субарендатора располагается вплотную к стенам и системе отопления, заблокирован доступ к пожарному шкафу, имеет разрушение примыкания бетонного пола к земельному участку; субарендатор смонтировал стеллажи с анкерным креплением в пол.  

В соответствии с пунктом 7.3. договора арендатор имеет право на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке при наличии хотя бы одного из следующих оснований, связанных с нарушением субарендатором условий договора:  

- в случае нарушения субарендатором экологических, санитарных, противопожарных норм и правил, неоднократного нерационального использования субарендатором ресурсов, неоднократного невыполнения предписаний арендатора по уборке и благоустройству территории;  

- при причинении вреда помещениям и зданию, в котором они расположены (включая вентилируемые фасады, конструктивные элементы, внутреннюю отделку, инженерно-технические системы и оборудование), ухудшении их состояния в результате действий (бездействия) субарендатора или третьих лиц, за действия которых он отвечает, в том числе в случае ремонта, перепланировки, переустройства помещений, и/или при невыполнении требования арендатора о приведении помещений в первоначальный вид.  

Пунктом 6.7 договора предусмотрено, что в случае если настоящий договор расторгается в связи с односторонним отказом арендатора, связанным с нарушением субарендатором условий договора (п. 7.3), последний обязан уплатить арендатору неустойку в размере арендной платы за 2 (два) месяца в течение 3 (трех) рабочих дней со дня вручения (направления) субарендатору уведомления об отказе от договора.  

Указав на нарушение пунктов 3.2.31, 3.2.15 договора, Общество направило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды от 21.08.2023 № 161-Ю и уведомление от 28.08.2023 № 166-Ю с требованием освободить арендуемое помещение от имущества Компании 31.08.2023 (в последний день срока аренды), а также уплатить неустойку в соответствии с пунктом 6.7 договора в размере 527 400 руб.  

Пунктом 3.2.26 договора предусмотрено, что субарендатор обязан передать (возвратить) арендуемые помещения арендатору по акту приема-передачи (возврата) в последний день действия настоящего договора в исправном состоянии, не хуже, чем на дату приема субарендатором помещений в субаренду, с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений (при наличии таковых) за весь период действия договора с учетом всех продлений договора. Настоящим стороны согласовали, что под понятием нормальный (естественный) износ принимают процент износа арендуемого помещения не более 3 % от первоначального состояния помещения, которое определяется сторонами в акте приема-передачи помещений в субаренду. Компенсировать арендатору затраты по приведению помещений в первоначальный вид в размере, определяемом арендатором на основании сметного расчета или заключения специалиста (эксперта), а также компенсировать убытки арендатора, связанные с простоем помещения на время проведения ремонтных работ.  

Как следует из акта от 31.08.2023 возврата помещений с фотофиксацией, в помещении имеются следующие недостатки: на стенах повреждения лакокрасочного покрытия, несущих колонн, пятна, шелушение краски, повреждение штукатурки по всей площади, загрязнения по всей площади стен, пыль, грязь; в части комнаты № 1 пол имеет повреждения по всей площади, выбоины, отверстия, оставшиеся от креплений стеллажей для паллетного хранения имущества субарендатора с анкерным креплением в пол (согласно акту осмотра от 18.08.2023), разрушение примыкания бетонного пол в части помещения № 1 к прилегающему земельному участку, ворота имеют повреждения, вмятины, сквозные повреждения, светильники в количестве 7 шт. из 24 в нерабочем состоянии, электросеть в аварийном состоянии, на отопительных приборах имеются отслоения лакокрасочного покрытия. Согласно акту осмотр производился с присутствии субарендатора, который отказался от его подписания.  

Уведомлением от 31.08.2023 № 169-Ю Общество указало Компании на неисправное состояние возвращенных помещений, нарушение пункта 3.2.26 договора и необходимость компенсировать причиненный ущерб.  

Обществом 07.09.2023 подготовлена калькуляция стоимости восстановительных работ и материалов (по состоянию на 07.09.2023) по устранению недостатков помещений, указанных в акте приема-передачи (возврате) нежилых помещений от 31.08.2023, согласно которой сумма расходов на устранение недостатков составляет 2 933 583 руб.  

В дальнейшем Общество направило Компании досудебную претензию от 08.09.2023 № 174-Ю с требованием оплатить 2 933 583 руб. причиненного ущерба (стоимость работ и материалов по устранению недостатков, указанных в акте возврата помещения от 31.08.2023 года); 273 700 руб. (после произведенного зачета) неустойки за односторонний отказ от исполнения договора субаренды; 1 776 руб. 32 коп. коммунальных расходов за август 2023 года; 1030 руб. 27 коп. неустойки за несвоевременную оплату коммунальных расходов за август 2023 года за период с 12.09.2023 по 10.10.2023.  

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.  

Компанией был заявлен встречный иск о взыскании 253 700 руб. обеспечительного платежа, внесенного на основании пункта 5.7 договора и зачтенного в счет уплаты неустойки за односторонний отказ от исполнения договора субаренды, и 182 682 руб. 88 коп. в счет возмещения убытков, причиненных незаконными действиями Общества по досрочному расторжению договора.  

Судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, которая поручена эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых судебных экспертов». Согласно заключению эксперта от 14.10.2024 № 25/А56-97700/2023 рыночная стоимость восстановительного ремонта, включающего материалы и работы, по устранению недостатков, выявленных в арендуемом помещении в ходе осмотра 31.08.2023 и зафиксированных в акте приема- передачи (возврате) нежилых помещений от 31.08.2023, за исключением естественного (нормального) износа, составляет 2 912 466 руб. 35 коп.  

Суд первой инстанции, учтя результаты судебной экспертизы, первоначальные исковые требования удовлетворил частично, в удовлетворении встречного иска отказал.  

Повторно изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к отсутствию оснований для отмены или изменения судебного акта.  

В соответствии со статьями 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Из статьи 15 ГК РФ следует, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками в частности понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).  

Из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по делам о возмещении убытков истец должен доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факт нарушения обязательства и наличие убытков.  

В силу пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор помимо доказательств, подтверждающих наличие у него убытков, а также обосновывающих с разумной степенью достоверности их размер, также представляет доказательства наличия причинно-следственной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.  

В связи с наличием между сторонами спора относительно того, соответствовало ли состояние помещения при его возврате арендатору тому состоянию, в котором оно было передано субарендатору, судом первой инстанции была назначена экспертиза по делу.  

Актом приема-передачи помещений от 04.03.2025, подписанным Компанией без каких-либо возражений, подтверждается, что передаваемые в субаренду помещения на момент передачи находятся в удовлетворительном состоянии; пригодны для использования их субарендатором в целях, указанных в пункте 1.1 договора; материал стен – кирпич, оштукатурен, окрашен, пол – бетонный ровный без повреждений. Претензий у сторон не имеется.  

Экспертом в заключение от 14.10.2024 № 25/А56-97700/2023 отмечено, что удовлетворительное состояние нежилого помещения по акту приема-передачи от 04.03.2023 касается исключительно соглашения сторон, подписавших акт, и не относится к компетенции строительно-технического эксперта.  

Эксперт также отметил, что установить давность проведения ремонта в помещении, проводился ли ремонт перед заключением спорного договора субаренды в настоящий момент невозможно, рыночная стоимость восстановительного ремонта арендованных помещений с учетом нормального износа по проведению их в исходное состояние (состояние на момент сдачи объекта в субаренду по акту приема-передачи от 04.03.2023) составляет 2 912 466 руб. 35 коп.  

В материалы дела не представлено иных доказательств, подтверждающих, что обнаруженные и зафиксированные в акте от 31.08.2023 дефекты, имели место при передаче помещений в субаренду. Фотофиксация при передаче помещений в субаренду не осуществлялась; в акте не зафиксировано наличие каких-либо повреждений, при этом фотофиксация, осуществленная в августе 2023 года, подтверждает наличие значительных повреждений в помещении, который не могли быть не учтены при предоставлении их в субаренду.  

Доказательств давности возникновения такого рода повреждений ответчиком не предоставлено. В акте возврата помещений отметок о несогласии с зафиксированными повреждения представителем ответчика не сделано. Иной фотофиксации, в том числе с момента составления акта 18.08.2023 до даты освобождения (31.08.2023), ответчиком не производилось. При таких обстоятельствах оснований считать, что спорное помещение находилось в неудовлетворительном состоянии на момент передачи его в субаренду в марте 2023 года, у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Ссылка подателя жалобы на переписку сторон относительно согласования организации, которая должна была бы установить пожарную сигнализацию, судом апелляционной инстанции отклоняется. Так, согласно условиям договора именно ответчик должен был в срок не позднее 40 рабочих дней с момента заключения договора заказать техническое заключение по определению категорий помещений по взрывопожарной и пожарной опасности и класс зоны по правилам устройства электроустановок (ПУЭ); проектирование, монтаж, техническое обслуживание и ремонт средств обеспечения противопожарной безопасности. Однако обязанность по согласованию подрядной организации с истцом ответчик принял на себя добровольно; приложенная к отзыву переписка свидетельствует о несогласии ответчика с порядком проведения работ по установке пожарной сигнализации. Более того, согласно акту от 18.08.2023 в арендуемом помещении наряду с отсутствием сигнализации Компания не обеспечила установку огнетушителей, пожарных щитов, а осуществляла деятельность с нарушением пожарных норм и правил. Таким образом, Общество правомерно со ссылкой на положения пункта 7.3 договора (нарушение субарендатором противопожарных правил) отказалось от договора субаренды.  

Поскольку обеспечительный платеж в размере 253 700 руб. удержан арендатором в счет частичной оплаты неустойки за односторонний отказ от договора согласно пункту 6.7 договора, а равно отсутствие оснований для взыскания убытков, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении встречного иска.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2025 по делу № А56-97700/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий М.А. Ракчеева Судьи С.В. Изотова  

Н.Е. Целищева