АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-31972/2021 

Дата принятия решения – 13 октября 2022 года 

Дата объявления резолютивной части – 12 октября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Орхидея +", г.Буинск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Имит Люкс", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 7043787 руб. 85 коп. долга, 1890660 руб. 16 коп. пени с последующим начислением, при участии третьих лиц - Закрытое акционерное общество "Вираж", г.Буинск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Имит Люкс", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Орхидея +", г.Буинск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договорам аренды от 01.06.2012г.,, 

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 30.12.2021г.,

                   Набок Ж.Е., доверенность от 29.12.2021г., 

от ответчика – ФИО3, доверенность от 24.02.2022г., 

от третьего лица – Набок Ж.Е., доверенность от 29.12.2021г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Орхидея +", г.Буинск, (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Имит Люкс", г.Казань; (далее - ответчик) о взыскании 7043787 руб. 85 коп. долга, 1890660 руб. 16 коп. пени с последующим начислением.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.12.2022г. в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Закрытое акционерное общество "Вираж", г.Буинск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

 В судебном заседании 10.01.2022г. истец представил заявление об увеличении требований в части долга до 11265010 руб. 62 коп., в части пени – до 2307482 руб. 01 коп., увеличив период начисления до 31.12.2021г., представил документы по образованию начального сальдо. При этом истец затруднился указать период образования задолженности, указанной как сальдо, указал, что она ещё не погашена.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  увеличение требований принято судом.

В судебном заседании 28.02.2022г. истец представил письменное ходатайство об увеличении требований в части долга до 12742438 руб. 59 коп., увеличив период начисления. В части пени оставил их без изменения, в сумме 2307482 руб. 39 коп..

Увеличение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 05.03.2022г. принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Имит Люкс", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Орхидея +", г.Буинск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договорам аренды от 01.06.2012г.

В судебном заседании 21.03.2022г. заявил об увеличении требований за счёт включения в сумму иска февраля 2022г.  – до 14219866 руб. 60 коп. долга, требование в части пени оставлено без изменения, в сумме 2307482 руб. 39 коп.

Увеличение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 06.04.2022г. истец пояснил, что в 2018г. по обоим договорам стал выставляться единый счёт в связи с совпадением в одном лице арендодателя по обоим договорам. Поскольку ответчик начал производить оплаты, такая практика была принята обеими сторонами конклюдентными действиями.

На вопрос суда ответчик указал, что согласен на дополнительное соглашение к обоим договорам в виде единого документа, пояснить необходимость изменения остальных пунктов договора, не касающихся размера арендной платы в условиях пандемии, ответчик затруднился.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  заявил об увеличении требований в части долга до 15697294 руб. 53 коп., включив в расчёт март 2022г., представил письменное заявление. Требование в части пени ставил без изменения.

Увеличение требований в части долга судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец ходатайствовал о вызове эксперта, подготовившего заключение по его заказу,  для опроса.

В удовлетворении ходатайства судом отказано, поскольку по статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  может быть вызван только эксперт, проводивший судебную экспертизу.

В судебном заседании 22.04.2022г. ответчик представил письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Истец также представил аналогичное ходатайство с указанием экспертных организаций.

Сторонам разъяснено, что оплата экспертизы будет осуществляться в равных долях.

Ответчик представил дополнение к встречному иску, изложив дополнительное соглашение в виде единого документа к обоим договорам и исключением всех остальных пунктов, заявленных ранее, кроме тех, которые касаются размера арендной платы.

Уточнение встречных требований принято судом.

В судебном заседании 01.06.2022г. истец представил письменное ходатайство об увеличении требований в части долга до 18652150 руб. 47 коп. в связи с включением новых периодов – до 31.05.2022г. включительно. В части пени требования оставлены без изменения начислены в сумме 2307482 руб. 39 коп. до 31.12.2021г. Также истец представил письменное обращение ответчика о необходимости сдачи помещения в связи с окончанием договора.

Увеличение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.06.2022г. производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы по вопросам:

1. Определить размер рыночной стоимости ежемесячной арендной платы в отношении объекта площадью 1178,4 кв.м., расположенному по адресу: РТ, 

<

...>, за период с 01.04.2020г. по 31.12.2021г. с учетом ограничений, установленных в связи пандемией COVID-19?

2. Определить размер рыночной стоимости ежемесячной арендной платы в отношении объекта площадью 1213,9 кв.м., расположенному по адресу: РТ, 

<

...>, за период с 01.04.2020г. по 31.12.2021г. с учетом ограничений, установленных в связи пандемией COVID-19?

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.08.2022г. по окончании экспертизы, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 08.09.2022г. стороны на вопрос суда указали, что договорные отношения с 01.06.2022г. прекращены, помещения возвращены истцу. 

Ответчик пояснил, что уточнит актуальность встречного иска при отсутствии договорных отношений.

В судебном заседании 28.09.2022г. ответчик представил письменные пояснения и ходатайство о назначении экспертизы, по встречному иску заявил отказ от него.

Судом установлено отсутствие у представителя в доверенности права на отказ от иска, тогда как это право должно быть специально оговорено в доверенности в силу статьи 62 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с этим, отказ от встречного иска судом не принимается.

Ответчик ходатайствовал о предоставлении времени для подачи соответствующего ходатайства за подписью директора.

В судебном заседании 12.10.2022г. истец представил дополнительные письменные пояснения, на вопрос суда указал, что начисляет неустойку только до 31.12.2021г. и не просит в данном деле начислять её по момент фактической оплаты долга.

Уточнение судом принято.

Ответчик указал, что директор находится в командировке, отказ от встречного иска представить не может, просил предоставить дополнительное время.

Судом в удовлетворении ходатайства отказано, поскольку подача заявления об отказе от иска допускается также посредством системы Мой арбитр, которой ответчик с 28.09.2022г. не воспользовался. В этом случае повторное заявление о предоставлении дополнительного времени расценивается судом как злоупотребление процессуальными правами, что недопустимо.

Ходатайство ответчика о назначении дополнительной экспертизы суд отклоняет, поскольку составленное экспертом заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ. 

При этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются. 

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Исходя из ходатайства ответчика, все его сомнения основываются на том обстоятельстве, что экспертом был применён не тот метод исследования и выбирались не подходящие аналоги, тогда как ход исследования всегда остаётся на усмотрение эксперта. 

Опрошенный в судебном заседании эксперт дал развёрнутые и обоснованные ответы на все вопросы сторон и суда, у суда не имеется сомнений в его компетенции, экспертное заключение сформулировано полно и ясно. 

На замечания, относящиеся к содержательной стороне заключения, экспертом даны исчерпывающие пояснения. Выявленные при опросе технические недочёты, допущенные экспертом, не повлияли на правильность и обоснованность заключения в целом. Представленные ответчиком письменные возражения, являются лишь частным мнением представителя ответчика. Замечания, изложенные в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы, в совокупности сводятся к формальным претензиям, опровергающимися содержанием заключения. Назначение ещё одной экспертизы суд полагает нецелесообразным и затягивающим судебный процесс. 

Заключения, представленные истцом и ответчиком, не принимаются судом в качестве относимых доказательств, поскольку в них перед экспертами не ставился вопрос о размере арендной платы в соответствующий период, с учетом ограничений, установленных в связи пандемией COVID-19. Поскольку основные разногласия у сторон имелись именно по размеру арендной платы в условиях пандемии, исходя из формулировки вопроса в рамках судебной экспертизы, суд признаёт только заключение судебной экспертизы достоверным и допустимым доказательством.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между ЗАО «Вираж» (Третье лицо) и ООО «ИМИТ ЛЮКС» (Ответчик) был заключен договор аренды от «01» июня 2012 г. 

По условиям договора с  ЗАО «Вираж», последний передает, а ООО «ИМИТ ЛЮКС» принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 1178,4 кв., номера на поэтажном плане:

-подвала - №5 а,

-1 этажа-№№5ж, 6ж,12,13,14ж, 15ж, 15а, 16, 17, 18ж, 19ж, 21-23,

- 2 этажа - №№1,2,4,5,9-17,

- 3 этажа- 1-48, 1а, 32а, 45а, кадастровый номер: 16:50:070104:532, расположенные по адресу: Адрес объекта: 

<

...>

Указанное имущество принадлежало ЗАО «Вираж» на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 13 мая 2009 года за № регистрации №16-16-01/173/2009-498 согласно Свидетельству о государственной регистрации права Серии 16-АБ №173116 от 14.05.2009 г.

В дальнейшем недвижимое имущество было внесено в качестве вклада в уставный капитал ООО «Орхидея +». 

Согласно п.3 Акта приема-передачи в уставный капитал, на момент подписания настоящего акта указанное имущество сдано Участником в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «ИМИТ ЛЮКС» по договору аренды от 01.06.2012г., зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 28.08.2012 г., номер регистрации 16-16-01/363/2012-90, на срок до «31» мая 2022 года. 

Таким образом, к истцу произошел переход права собственности на вышеуказанное имущество.

В соответствии с п.6.4. указанного договора, реорганизация Арендодателя, а также переход права собственности на арендуемое нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды.

Согласно п.2.1. договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату ежемесячно в срок до 5-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. В соответствии с п.2.2. договора арендная плата подлежит ежегодной индексации с 1 января каждого года (начиная с 01.01.2015 г.) на 5%.

Также между ООО «Тулпар» (ИНН 

<

***>) и ООО «ИМИТ ЛЮКС» был заключен договор аренды от «01» июня 2012 г. 

По условиям договора с ООО «Тулпар» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), последний передает, а ООО «ИМИТ ЛЮКС» принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 1 183 кв., номера на поэтажном плане:

- подвала - №№ 1 -6, 1 а,2а;

- 1 этажа - №№ 1 ж, 2ж, Зж, 4ж. 7ж, 8ж, 9ж, 10, 11, 20ж, 24, 25, 26;

- 2 этажа - №№1,2,4,5,9-17, №№3, 8а, кадастровый номер: 16:50:070104:624, расположенные по адресу: 

<

...>. 

В дальнейшем вышеуказанное на основании передаточного акта было передано в ООО «АЛСУ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) во исполнение условий договора присоединения ООО «Тулпар» к ООО «АЛСУ». 

Решением единственного участника от «14» августа 2017 г. ООО «АЛСУ» было реорганизовано в форме присоединения к ООО «Орхидея +». По передаточному акту были переданы также арендуемые ответчиком нежилые помещения.

 Таким образом, к истцу перешло право собственности и истец стал правопреемником ООО «АЛСУ» по исполнению договора аренды от «01» июня 2012 г. 

03.09.2021г. стороны подписали дополнительные соглашения к вышеназванным договора договорам, где ООО «Орхидея+» является единственным собственником нежилых помещений общей площадью 1178,4 кв., номера на поэтажном плане: подвала-№5а, I этажа - №№5ж, 6ж,12,13,14ж, 15ж, 15а, 16, 17, 18ж, 19ж, 21-23, 2 этажа - №№1,2,4,5,9-17, 3 этажа- 1-48, 1а, 32а, 45а (кадастровый номер: 16:50:070104:532) и нежилых помещений общей площадью 1183 кв., номера на поэтажном плане: подвала - №№1-6, 1а,2а; 1 этажа - №№1ж, 2ж, Зж, 4ж, 7ж, 8ж, 9ж, 10, 11, 20ж, 24, 25, 26; 2 этажа -№№1,2,4,5,9-17, №№3, 8а (кадастровый номер: 16:50:070104:624), арендуемых ООО «ИМИТ ЛЮКС». 

Истец указывает, что у ответчика перед ним числится задолженность по обоим договорам в размере 18652150 руб. 47 коп., согласно представленным расчётам – до момента прекращения договорных отношений.

В связи с неурегулированием возникшего спора в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Ответчиком заявлено о необходимости уменьшения размера арендной платы на срок до одного года, в связи с ухудшением экономической ситуации в результате распространения короновирусной инфекции.

Судом установлено, что в 2020г. в связи с постановлением Правительства РФ в условиях ухудшения экономической ситуации в результате распространения короновирусной инфекции за апрель и май 2020 г. ответчику предоставлялась скидка по арендной плате: за апрель 2020г. начисленная арендная плата составила 670035 руб. 38 коп., за май – 938044 руб. 75 коп..

Ответчик полагает указанное уменьшение недостаточным в сложившейся ситуации, в связи с чем, была назначена судебная экспертиза по вопросу определения размера арендной платы с учетом ограничений, установленных в связи пандемией COVID-19.

По результатам судебной экспертизы, оформленной заключением №38447-32 от 18.08.2022г., эксперт определил, что рыночная арендная плата за один квадратный метр помещения в рассматриваемый период составляла 240 руб. – в отношении помещения площадью 1178,4 кв.м. и 245 руб. – в отношении помещения площадью 1213,9 кв.м. При этом, размер ежемесячной платы, был определён экспертом, равной 282354 руб. в отношении помещения площадью 1178,4 кв.м. и 297071 руб. – в отношении помещения площадью 1213,9 кв.м.

В судебном заседании эксперт пояснил, что при подсчёте ежемесячной суммы по формуле, округления не производились, а в конечном варианте цифры были округлены до целых. 

Между тем, сам механизм расчёта размера рыночной стоимости до его округления и основания такого округления экспертом не приведены, в связи  с чем, суд, при расчёте исковых требований, исходит из размера платы за один квадратный метр,  указанный в выводах экспертного заключения №38447-32 от 18.08.2022г.

Следовательно, размер ежемесячной арендной платы в месяц с 19 марта 2020г. (введение режима повышенной готовности) в отношении помещения площадью 1178,4 кв.м. составил 282816 руб., в отношении помещения площадью 1213,9 кв.м. – 297405 руб. 50 коп. Общий размер арендной платы, подлежащий оплате в месяц в условиях ограничений, установленных в связи пандемией COVID-19, составил 580221 руб. 50 коп.

Доводы истца о необоснованности уменьшения для ответчика размера арендной платы, поскольку между ним и ответчиком заключались соглашения о ежегодном увеличении размера арендной платы, судом не принимаются, в силу следующего.

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 г. N 129 "О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан" с 19 марта 2020 года в Республике Татарстан установлен режим повышенной готовности и региональный (межмуниципальный) уровень реагирования. 

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19 марта 2020 г. N 208 "О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции" (с изменениями и дополнениями от 27.03.2020), с 28 марта 2020 г. приостановлена работа торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них объектов торговли, осуществляющих розничную торговлю продовольственными товарами, аптек и аптечных пунктов. 

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206, от 02.04.2020 N 239 и от 28.04.2020 N 294, рабочие дни с 30 марта по 3 апреля, с 04 по 30 апреля, с 06 по 08 мая 2020 года были объявлены нерабочими днями в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

В силу пункта 2 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", ответчик осуществляет основную деятельность в этой отрасли (деятельность по ОКВЭД 56.10).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции 5 Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее - Перечень).

В Перечень включен вид деятельности с кодом ОКВЭД 56.10 "Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания".

Право на уменьшение размера арендной платы лицу, включенному в вышеуказанный перечень, является безусловным, за исключением случаев, когда судом на основании представленных истцом доказательств было установлено злоупотребление ответчиком своим положением.

С 28.03.2020 до 15.07.2020г. на территории Республики Татарстан была приостановлена деятельность организаций общественного питания. В последующем также действовали ограничения в отношении вышеуказанных объектов. Постановлением Кабинета Министров РТ №970 от 29.10.2020г., с 31.10.2020г. запрещено оказание услуг питания и проведение мероприятий с 23.00 до 06.00, введена система QR-кодов, что явилось дополнительным обременением для деятельности ответчика. Таким образом, ответчик не имел возможности в спорный период в полном объёме использовать арендуемое по договору имущество по изначально согласованному назначению. 

Доказательства того, что в период действующих в субъекте Российской Федерации ограничительных мер ответчик продолжал использовать арендуемое помещение и в полной мере осуществлять в нем целевую деятельность вопреки введенным ограничениям, в деле отсутствуют.

Ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой о снижении размера арендной платы, однако такое снижение имело место лишь за апрель и май 2020г., тогда как, исходя из пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор вправе требовать такого уменьшения на срок до одного года.

Кроме того, частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Требований данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели-арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Указанная позиция изложена в вопросе 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г.).

На основании пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденным остановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не представлено доказательств, что ответчик в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения.

С учётом того, что на момент рассмотрения дела по существу все сроки для предоставления отсрочки истекли, судом произведен перерасчёт подлежащих оплате истцом сумм с учётом уменьшения размера арендной платы в 2020г. до размера, определенного судебной экспертизой, с учётом предоставления отсрочки по оплате, с учётом всех платежей ответчика и указанного в них назначения платежа.

Согласно расчётов истца, долг ответчика за 2019г. составил 1276257 руб. 71 коп. и был  оплачен последним 13.01.2020г.

В 2020г. ответчик должен был оплатить следующие суммы по обоим объектам: Январь  – 1340070 руб. 72 коп., Февраль  –1340070 руб. 72 коп., Март до 18.03.2020г. -  778105 руб. 57 коп., с 19.03.2020г. по 31.03.2020г. – 243318 руб. 69 коп., Апрель - 580221 руб. 50 коп., Май - 580221 руб. 50 коп., Июнь - 580221 руб. 50 коп., Июль  - 580221 руб. 50 коп., Август  - 580221 руб. 50 коп., Сентябрь  - 580221 руб. 50 коп., Октябрь   - 580221 руб. 50 коп., Ноябрь  - 580221 руб. 50 коп., Декабрь  - 580221 руб. 50 коп., всего  8923559 руб. 20 коп. Ответчиком за 2020г. оплачено 14706770 руб. 84 коп., переплата составила 5783211 руб. 64 коп.

В 2021г. размер арендной платы по условиям договора ( с учётом ежегодной индексации на 5%) составил 1407074 руб. 26 коп. В выводах судебной экспертизы, размер ежемесячной платы за оба помещения составил 1579166 руб. 50 коп.

Сумма, полученная экспертом, является выше, чем установлено в договоре. Это не  обязывает стороны регулировать свои отношения исключительно применением суммы, указанной в экспертизе, в силу принципа свободы договора. На основании изложенного, суд при расчёте подлежащей оплате, руководствуется суммой, указанной в договоре (с учётом индексации). В данном случае применение договорной платы, которая ниже определенной  экспертом, не нарушает ничьих интересов, поскольку истец получает размер платы, установленный договором, а право ответчика на уменьшение арендной платы по сравнению с договором, не является нарушенным.

Так, в 2021г. ответчик должен был заплатить: Январь  - 1407074 руб. 26 коп., Февраль  -1407074 руб. 26 коп., Март  - 1407074 руб. 26 коп., Апрель -1407074 руб. 26 коп., Май  - 1407074 руб. 26 коп., Июнь - 1407074 руб. 26 коп., Июль  - 1407074 руб. 26 коп., Август - 1407074 руб. 26 коп., Сентябрь - 1407074 руб. 26 коп., Октябрь  - 1407074 руб. 26 коп., Ноябрь - 1407074 руб. 26 коп., Декабрь - 1407074 руб. 26 коп., всего -16884891 руб. 12 коп. Ответчиком оплачено в 2021г. 5916896 руб. 87 коп.,  задолженность составляет 10967994 руб. 25 коп.

В 2022г. произошла индексация размера арендной платы на 5%, с увеличением её  до 1477427 руб. 97 коп., о чём ответчик был надлежащим образом уведомлен.

Так, за 2022г., до прекращения договорных отношений, ответчик должен был заплатить: Январь - 1477427 руб. 97 коп., Февраль - 1477427 руб. 97 коп., Март - 1477427 руб. 97 коп., Апрель - 1477427 руб. 97 коп., Май - 1477427 руб. 97 коп., всего  - 7387139 руб.  85 коп. Оплат в 2022г. от ответчика не поступало.

Согласно части 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчёты между юридическими лицами производятся в безналичном порядке. 

В соответствии с частью 1 статьи 862 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении безналичных расчетов допускаются расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. 

На основании пункта 1 статьи 864 Гражданского кодекса Российской Федерации содержание платежного поручения и представляемых вместе с ним расчетных документов и их форма должны соответствовать требованиям, предусмотренным законом и установленными в соответствии с ним банковскими правилами. 

Из смысла статьи 864 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при несоответствии поручения установленным требованиям, банк уточняет его содержание у плательщика, предоставив последнему право определять назначение платежа и содержание платёжного поручения.

Вместе с тем, поскольку правоотношения сторон по договору были прекращены, помещения возвращены истцу, суд полагает возможным самостоятельно произвести зачёт суммы переплаты, образовавшегося в 2020г. в счёт последующей задолженности.

С учётом вышеизложенных начислений арендной платы и вычетом переплаты ответчика за 2020г., долг ответчика составил 12571922 руб. 46 коп. за период с 01.01.2021г. по 31.05.2022г. (прекращение договора).

Довод ответчика о неправомерности увеличения истцом размера арендной платы ежегодно на 5% в одностороннем порядке, судом не принимается, в силу следующего.

Ответчик ссылается на пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Вместе с тем, ссылаясь на злоупотребление со стороны истца, ответчик не приводит ни одного довода, в чём именно состоит злоупотребление, а также не прикладывает документов, подтверждающих наличие такого злоупотребления. Ответчик полагает, что применённые истцом арендные ставки не соответствуют действительности, представляя заключение эксперта, тогда как истом в качестве обоснования адекватности арендных ставок, также представлено экспертное заключение.

Суд же, при расчёте ежемесячной платы, руководствовался выводами судебной экспертизы, заключение по которой было признано относимым и допустимым доказательством, установившей именно размер ежемесячной платы в спорный период, а не размер арендных ставок.

Довод истца о том, что с размером арендной платы ответчик был согласен, поскольку подписал дополнительное соглашение от 03.09.20221г., судом не принимается, поскольку подписание данного соглашения не отменяет права арендатора на уменьшение арендной платы и её отсрочки с учётом пандемии по условиям нормативно-правовых актов.

Истцом также заявлено о взыскании неустойки в сумме 2307482 руб. 39 коп. пени, согласно представленному расчёту.

В соответствии с пп.4.1 и .4.1.1. договоров, Арендатор несет ответственность в случае нарушения Арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом настоящего договора, последний уплачивает пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Судом произведен перерасчёт неустойки с учётом всех платежей ответчика, их назначения, уменьшения платы и предоставления отсрочки. 

После перерасчёта, сумма неустойки за заявленный истцом период с 06.01.2021г. по 31.12.2021г.,  составила 658010 руб. 39 коп.

При расчёте судом учтены переплаты, которые имели место как в 2020г. (платёжные поручения №950 от 30.12.2020г., №949 от 29.12.2020г. и 938 от 28.12.2020г. (на сумму 276794 руб. 48 коп.), так и все оплаты, произведенные в 2021г.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пунктам 71-72 Постановления Пленума Верховного суда Российской федерации от 24 марта 2016 г. N 7 если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не заявлялось о применении указанной нормы, судом вопрос о соразмерности неустойки не рассматривался.

В удовлетворении встречного иска суд отказывает, поскольку в настоящее время договорные отношения между сторонами прекращены, заключение же каких-либо дополнительных соглашений к отсутствующему договору, законодательство не предусматривает.

Ссылка истца по встречному иску на положения Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 судом не принимается, поскольку в вопросе 5 речь идёт о соглашении об уменьшении размера арендной платы, заключенном сторонами добровольно и до прекращения договорных отношений. Применительно же к судебному урегулированию, данный пункт обзора даты указывает на решение суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Между тем, требований о понуждении к изменению условий договора в рамках встречного иска не заявлялось, требования были заявлены об обязании подписать дополнительное соглашение. Доводы о необходимости уменьшения размера арендной платы в условиях пандемии, были учтены судом в рамках первоначального иска, размер арендной платы уменьшен применительно к заключению судебной экспертизы.

Госпошлина по первоначальному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. Госпошлина по встречному иску подлежит отнесению на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 112, 159, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении ходатайства Общества с ограниченной ответственностью "Имит Люкс", г.Казань о назначении дополнительной экспертизы отказать.

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Имит Люкс", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Орхидея +", г.Буинск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 12571922 руб. 46 коп. долга, 658010 руб. 55 коп. пени,  67672 руб. расходов по госпошлине, 14202 руб. расходов по экспертизе.

В удовлетворении оставшейся части первоначальных исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Орхидея +", г.Буинск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Имит Люкс", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 8298 руб.. расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Имит Люкс", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета 12995 руб. госпошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Орхидея +", г.Буинск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета 47131 руб. госпошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Выплатить Обществу с ограниченной ответственностью  «Бюро независимой экспертизы +» с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Татарстан 45000 руб. согласно счёту №72 от 19.08.2022г.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева