ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-39659/2018

18 апреля 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     11 апреля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 апреля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Смирновой Н.В.,  

при участии:  

от истца: Башкатов А.Н., по доверенности от  15.01.2017, 

от ответчика: Воронин Б.А., по доверенности от  26.12.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-4243/2019)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2018 по делу № А56-39659/2018 (судья Геворкян Д.С.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Выбор"

к  Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о понуждении к заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Выбор» (далее – Общество) обратилось в суд с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга  (далее – Комитет) о понуждении к заключению договора купли-продажи помещения с кадастровым номером 78:32:0001060:25, находящегося по адресу Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 42, лит. А, пом. 20Н, по цене продажи 47 200 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 06/02-18, выполненным ООО «ФК-Юридические услуги», направленного Обществом Комитету.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, представил отчет №31-8-0135(005)-2018 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 42, лит. А, пом. 20Н, кадастровый номер 78:32:0001060:25, выполненный Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», в соответствии с которым рыночная стоимость помещения определена в размере 71 170 000 руб.

Определением от 31.07.2018 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» Ананьиной Олесе Александровне, с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 78:32:0001060:25, находящегося по адресу Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 42, лит. А, пом. 20Н, в ценах и по состоянию на 17.10.2016, производство по делу приостановлено.

В материалы дела 30.08.2017 поступило экспертное заключение от 28.08.2018.

Решением от 23.12.2018 исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением суд ,в части установления стоимости объекта недвижимости, КИО подал апелляционную жалобу, в которой, в качестве оснований несогласия с решением суда об установлении цены отчуждаемого объекта недвижимости, ссылается на то, что Постановление об условиях приватизации № 897-рз от 18.05.2018г не признано судом недействительным, и судом не установлена недопустимость применения оценки представленной КИО; судебная экспертиза оценки объекта недвижимости, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В канцелярию апелляционного суда от истца 29.03.2019 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов ответчика, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

 В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

 Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 01.08.2007 № 11-А249467 (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда – нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 42, лит. А, пом. 20Н.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.08.2007.

Общество 17.10.2016 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения, ссылаясь на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ). 

Письмом от 15.11.2016 № 124201-32 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него преимущественного права на приобретение помещения, так как имущество обладает признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и занимает часть дворовой территории. 

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа Комитета на приобретение Помещения незаконным.

Вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 по делу № А56-8377/2017 отказ Комитета, выраженный в уведомлении от 15.11.2016 № 124201-32, признан незаконным. На Комитет возложена обязанность принять решение об условиях приватизации нежилого помещения по адресу СанктПетербург, Садовая ул., д. 42, лит. А, пом. 20Н, с кадастровым номером 78:32:0001060:25, совершить юридически значимые действия, установленные Федеральным законом № 159-ФЗ, необходимые для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, направить в адрес Общества проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.03.2018 названное постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Поскольку Комитет во исполнение судебного акта суда апелляционной инстанции по делу № А56-8377/2017 не принял решения  о приватизации помещения, не осуществил оценку помещения, не направил договор купли-продажи помещения Обществу, Обществом Комитету 26.02.2018 направлено предложение о заключении договора купли-продажи помещения по цене, определенной по результатам проведенной ООО «ФК-Юридические услуги» оценки (отчет № 06/02-18), согласно которой стоимость помещения определена в размере 47 200 000 руб.

Однако Комитет на направленное предложение не ответил, что послужило Обществу основанием для обращения в арбитражным суд с настоящим иском.

По ходатайству Общества определением от 31.07.2018 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» Ананьиной Олесе Александровне, с постановкой перед экспертом вопроса об определении величины рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 42, лит. А, пом. 20Н по состоянию на 17.10.2016.

Согласно заключению эксперта ООО «Альфа Консалт» Ананьиной О.А. рыночная стоимость помещения по состоянию на 17.10.2016 составляла 51 500 000 руб. 

В процессе рассмотрения настоящего дела Комитетом принято распоряжение от 18.05.2018 № 897-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 42, лит. А, пом. 20Н», которым  предусмотрены способ приватизации – продажа Помещения Обществу по преимущественному праву приобретения, цены выкупа – 71 170 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке ГУП «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости от 26.04.2018 № 31-8-0135(005)-2018, форма платежа – в рассрочку, помесячно, равными долями на 60 месяцев.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

 Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 №7240/12 сформулирована позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого в соответствии  с Законом № 159-ФЗ имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом заявления субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ установление рыночной стоимости осуществляется в рамках оценочной деятельности, под которой понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности – оценщиков.

Спор относительно цены продажи Помещения сторонами в досудебном порядке не урегулирован, в связи с чем определение соответствующего условия в судебном порядке в рамках рассмотрения преддоговорного спора соответствует положениям статей 445 и 446 ГК РФ.

Суд первой инстанции правомерно определил, что  спор сторон относительно условия о цене продажи Помещения по договору купли-продажи подлежит урегулированию судом с установлением цены продажи в соответствии с заключением эксперта по результатам экспертизы в размере 51 500 000  руб., отклонив доводы ответчика о необоснованности требований истца об установлении цены продажи Помещения в соответствующем размере поскольку сам по себе факт непредъявления соответствующего требования не свидетельствует об отсутствии между непосредственными сторонами сделки приватизации спора о цене продажи Помещения.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для иной оценки обстоятельств данного спора, установленных судом первой инстанции.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

 В соответствии с п.1 ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Согласно разъяснениям приведенным в п.2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Довод Комитета, изложенный в апелляционной жалобе о том, что заключение эксперта является необоснованным и противоречивым, не содержит отсылок к соответствующим разделам экспертного заключения, соответственно , оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.

Иные доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств, поэтому не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 23.12.2018 по делу №  А56-39659/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина