АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, 

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 

23.04.2024 Дело № А41-29063/21  

Резолютивная часть постановления объявлена 17.04.2024  Полный текст постановления изготовлен 23.04.2024  

Арбитражный суд Московского округа в составе:  

председательствующего-судьи Морхата П.М., судей Зеньковой Е.Л., Мысака Н.Я. при участии в судебном заседании: 

от ФИО1 - представитель ФИО2, дов. от  

26.08.2022 на 3 года; 

конкурсный управляющий ООО «Жилсоцстрой» ФИО3  

лично, паспорт; 

от ООО СЗ «Сервиспроект» - представитель ФИО4, дов. от  

15.04.2024 на 1 год; 

от ООО «ИЕМ Девелопмент «Корпорэйшн» - представитель  

ФИО5, дов. от 04.12.2023 до 31.12.2024, 

от конкурсного управляющего ООО «НЭКСТ» - представитель  

ФИО6, дов. от 22.06.2023 на 3 года; 

иные лица извещены надлежащим образом, представители не  

явились, рассмотрев в судебном заседании 

кассационные жалобы ФИО1 и конкурсного управляющего  

ООО «Жилсоцстрой» ФИО3 

на определение Арбитражного суда Московской области от  

22.09.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда  

от 21.12.2023 ( № 10АП-22273/2023, 10АП-22274/2023, 10АП-23161/2023)  

по делу № А41-29063/21 

об отказе в признании недействительной сделкой договора уступки  права аренды земельного участка от 18.09.2020, заключенного между  Должником, ООО «Сервиспроект» и ООО «ИЕМ Девелопмент»,  

согласно которому Арендатор (ООО «НЭКСТ») с согласия  Арендодателя (ООО «ИЕМ Девелопмент») обязуется передать Новому  Арендатору (ООО «Сервиспроект») права и обязанности, предусмотренные  договором № 1 аренды земельного участка от 01.11.2013, а Новый  Арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности по  указанному Договору № 1 аренды земельного участка со всеми  изменениями и дополнениями,  

по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «НЭКСТ», 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 28.03.2022  ООО «НОВЫЕ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНЫЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ  СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ» (ООО «НЭКСТ»)  (ОГРН:

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным  (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство по  упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на 6 месяцев, до  14.04.2022, конкурсным управляющим утверждена член ПАУ ЦФО  ФИО7, кроме того в третью очередь реестра  требований кредиторов включено требование ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ» в  размере 199 251 219,71 руб.  

Указанные сведения в установленном порядке размещены в ЕФРСБ  25.10.2021 сообщение № 7560951, а также в газете «Коммерсантъ» от № 194  от 23.10.2021.  

Определением Арбитражного суда Московской области от  05.07.2022 упрощенная процедура конкурсного производства  отсутствующего должника в отношении ООО «НЭКСТ» прекращена, дело  рассматривается по правилам общей процедуры конкурсного  производства.  

Решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2022  оставлено без изменения постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 18.08.2022.  

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от  19.12.2022 решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2022  и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  18.08.2022 отменены в части включения требований ООО  «ЖИЛСОЦСТРОЙ» в реестр требований кредиторов ООО «НЭКСТ» и  утверждения конкурсного управляющего, в отмененной части спор  отправлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской  области.  

Определением Арбитражного суда Московской области от  23.05.2023 конкурсным управляющим ООО «НЭКСТ» утвержден член  Союза АУ «Возрождение» ФИО8.  

31.08.2022 конкурсный управляющий должника обратился в  Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании сделки с  ООО «СЕРВИСПРОЕКТ» и ООО «ИЕМ ДЕВЕЛОПМЕНТ»  недействительной и применении последствий её недействительности.  

Определением Арбитражного суда Московской области от  22.09.2023 (т. 2, л.д. 41-43) , оставленным без изменения постановлением  Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023 (т. 2, л.д. 118- 124), в удовлетворении заявления отказал.  

Не согласившись с вынесенными судами определением и  постановлением ФИО1 и конкурсный управляющий ООО  «Жилсоцстрой» ФИО3 обратились с кассационными жалобами, в  которых просят определение и постановление отменить и направить спор  на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В обоснование кассационных жалоб заявители ссылаются на  нарушение судами норм материального и процессуального права, а также  несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах,  фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле  доказательствам, утверждая, что судами не принято во внимание, что  между сторонами сделки ООО «СЕРВИСПРОЕКТ» и ООО «ИЕМ  ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ООО «НЭКСТ» было заключено дополнительное  соглашение об уступке требования № 4 от 18.09.2020 года Договору № 1  аренды земельного участка от 01.01.2013, которое в свою очередь прошло  государственную регистрацию.  

По мнению подателей жалоб, признавая Отчет об оценке №  НЭКСТ/2022-СК-2 недостоверным доказательством, суд руководствовался  Заключением ООО «Региональный экспертно-аналитический центр  «Перспектива» об отказе в определении рыночной стоимости права аренды  от 20.12.2022. Однако, иной вывод оценщика в отношении определения  рыночной стоимости объекта оценки не является доказательством  недостоверности отчета.  

Как указывают заявители жалоб, судами не дана оценка доводам  конкурсного управляющего о передаче ответчику прав и обязанностей  Застройщика, к ООО «Сервиспроект» на основании заключенного  договора уступки права аренды земельного участка перешли права и  обязанности Застройщика по строительству объектов.  

Поступившие от ООО «Сервиспроект», конкурсного управляющего  должника, ООО «ИЕМ Девелопмент «Корпорэйшн» отзывы (с  дополнениями) на кассационные жалобы приобщены к материалам дела, в  отзывах просят оставить судебные акты без изменения.  

Поступившие от ФИО1 и конкурсного управляющего  ФИО3 дополнения к кассационной жалобе и дополнительные  пояснения к кассационной жалобе приобщены к материалам дела.  

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО  «Жилсоцстрой» ФИО3 и представитель ФИО1 доводы  кассационных жалоб поддержали в полном объеме по мотивам,  изложенным в жалобах, представители ООО СЗ «Сервиспроект», ООО  «ИЕМ Девелопмент «Корпорэйшн» и конкурсного управляющего ООО  «НЭКСТ» возражали относительно удовлетворения кассационных жалоб.  

Иные лица, участвующие в деле лица своих представителей в  арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284  АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация  о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на  общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа  http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».  

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб,  выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в  порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм  материального и процессуального права, а также соответствие выводов,  содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд  кассационной инстанции пришел к следующим выводам.  

Суд первой инстанции установил, что как следует из материалов  дела, ООО «НЭКСТ» являлся застройщиком многоквартирного дома,  расположенного по адресу: 

<

...>.  

Строительство производилось на основании разрешения на  строительство № КН 69320000-66, выданного ООО «НЭКСТ» Инспекцией  архстройконтроля департамента архитектуры и строительства  Администрации г. Твери 18.11.2013г., на земельном участке, арендуемом  ООО «НЭКСТ» по договору аренды № 1 от 01.11.2013, заключенного с  ООО «ИЕМ Девелопмент».  

Между ООО «НЭКСТ» (Арендатор) и ООО «ИЕМ Девелопмент»  (Арендодатель) заключен договор № 1 аренды земельного участка от  01.11.2013г., согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор  принимает в аренду земельный участок, расположенный по адрес: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0200050:3128, общей  площадью 20 246 кв.м., из земель населенных пунктов, согласно нового  генерального плана города Твери, относящийся к зоне  многофункциональных общественных центров (решение Тверской  городской Думы № 146 от 29.05.2013г.) и согласно градостроительного  плана земельного участка предназначенный для строительства жилого  комплекса с помещениями общественного назначения с разрешенным  использованием: под застройку многоквартирными жилыми домами (далее  

по тексту - земельный участок). Передаваемый в аренду земельный участок  принадлежит Арендодателю на праве собственности.  

Согласно п. 2.1 Договора, земельный участок передается в аренду  сроком с 01.11.2013 по 31.12.2018. Дополнительным соглашением № 2 от  17.12.2018 срок аренды продлен до 31.12.2019. Дополнительным  соглашением от 15.12.2019 срок аренды продлен до 31.12.2022.  

Арендная плата с 01.01.2019 по 31.12.2022 согласно  дополнительным соглашениям № 2 и № 3 составляет 650 000 (шестьсот  пятьдесят тысяч) руб. в месяц без учета НДС.  

Решением Департамента архитектуры и градостроительства  администрации г. Твери от 30.12.2018 о внесении изменений в Разрешение  на строительство № К.П 69320000-66 от 18.11.2013 срок указанного  Разрешения на строительства продлен до 31.12.2022 года.  

18.09.2020 между ООО «НЭКСТ» и ответчиками ООО  «Сервиспроект» и ООО «ИЕМ Девелопмент» заключён договор уступки  права аренды земельного участка (далее по тексту - Договор уступки),  согласно которому Арендатор (ООО «НЭКСТ») с согласия Арендодателя  (ООО «ИЕМ Девелопмент») обязуется передать Новому Арендатору (ООО  «Сервиспроект») права и обязанности, предусмотренные договором № 1  аренды земельного участка от 01.11.2013, а Новый Арендатор обязуется  принять переданные ему права и обязанности по указанному Договору № 1  аренды земельного участка со всеми изменениями и дополнениями.  

Согласно п. 1.5 Договора уступки между Новым Арендатором и  Арендодателем заключается дополнительное соглашение к действующему  договору аренды о замене Арендатора на Нового Арендатора.  

Согласно п. 2.1 Договора уступки размер платы за переуступку  права аренды составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, НДС не облагается.  

Настоящее дело о банкротстве возбуждено определением суда от  27.04.2021 г., оспариваемая конкурсным управляющим сделка совершена  18.09.2020 г., то есть в пределах годичного срока, определенного п. 1 ст.  61.2 Закона о банкротстве.  

Конкурсным управляющим представлен отчет об оценке №  НЭКСТ/2022-СК-2 от 29.07.2022, выполненному ООО «КК «2Б Диалог» по  запросу конкурсного управляющего должника, согласно которого в рамках  договора № 10907/22 на оказание услуг по оценке от 20.07.2022, рыночная  стоимость земельного участка на праве краткосрочной аренды с  кадастровым номером 69:40:0200050:3128 составляет 41 875 207 руб. (с  учетом НДС).  

При таких обстоятельствах, учитывая рыночную стоимость,  определенную отчетом об оценке № НЭКСТ/2022-СК-2 от 29.07.2022 в 41  875 207 руб. (с учетом НДС), существенно превышающую цену в Договоре  уступки, сделка по уступке прав аренды земельного участка совершена при  неравноценном встречном исполнении, поскольку рыночная цена  превышает определенную в договоре в 410 раз.  

Конкурсный управляющий считает договор уступки права аренды  земельного участка от 18.09.2020 недействительной сделкой на основании  п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве в связи с неравноценным встречным  исполнением.  

Отклоняя заявленные доводы конкурсного управляющего, суд  исходил из того, что оспариваемый договор уступки права аренды  земельного участка от 18.09.2020 сторонами не исполнялся,  государственную регистрацию не проходил.  

В силу ст. 164 ГК РФ, если договор аренды подлежит  государственной регистрации, то регистрации подлежит и договор по  изменению условий по зарегистрированной сделке (ст. 164 ГК РФ, п. 9  информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).  

Соответственно этот договор - об уступке требования по сделке,  требующей государственной регистрации, также должен был быть  зарегистрирован (ст. 389 ГК РФ).  

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей  государственной регистрации, как в рассматриваемом случае, должно быть  зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки  (ст. 389 ГК РФ).  

Правовые последствия сделки, если Законом предусмотрена ее  государственная регистрация, наступают после такой регистрации (ст. 164  ГК РФ).  

Кроме того, пункт 1.1. оспариваемого договора предусматривает,  что «Арендатор, с согласия Арендодателя обязуется передать Новому  арендатору права и обязанности, предусмотренные Договором № 1 аренды  земельного участка, заключённым «01» ноября 2013 года», т.е. имеет место  перенаём - передача арендатором своих прав и обязанностей по договору  аренды другому лицу с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).  

При этом, если договор аренды подлежит государственной  регистрации, то регистрации подлежит и договор по изменению условий  по зарегистрированной сделке (ст. 164 ГК РФ, п. 9 информационного  письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).  

Так, в рассматриваемом случае Договор уступки права аренды  земельного участка от 18.09.2020 государственную регистрацию не  проходил, в связи с чем правовые последствия подписания такого договора  для кредиторов не наступили и данный договор, в силу Закона, является  незаключенным, поскольку права и обязанности Арендатора по  оспариваемому договору не передавались, ни фактически, ни юридически.  

Кроме того, по условиям оспариваемого Договора Арендатор  принял на себя обязательства передать имеющиеся у него права и  обязанности по договору аренды в течение 3 (трех) дней с момента  подписания Договора Новому арендатору, оформив передачу подписанием  передаточного акта (п.1.5 Договора), заключить с Арендодателем  Соглашение о порядке погашения задолженности (п.2.4 Договора).  

Передаточный акт сторонами не составлялся, и в материалы дела не  представлен.  

Таким образом, Арендатор не выполнил свои обязательства по  данному Договору и никаких прав Новому арендатору не передал.  

Утверждение конкурсного управляющего о том, что проектная  документация, разработанная по заказу и за счёт средств ООО «НЭКСТ», а  также произведённые на участке подготовительные работы (инженерно-геодезические изыскания, инженерно-экологические изыскания,  инженерно-геологические изыскания, электромонтажные работы по  устройству временно электроснабжения стройплощадки, получение  санитарно-эпидемиологического заключения, переустройство  действующих КЛ-6 кВ и сетей наружного освещения, подпадающих под  строительство 1 этапа жилого комплекса по ул. Коминтерна 91/14 г. Твери,  разработка рабочей документации в ливневой канализации и др.) были  переданы в рамках договора, не подтверждены допустимыми  документальными доказательствами.  

Также судом принято во внимание, что доказательства  достоверности стоимости передаваемого права аренды в материалы дела не  представлены.  

Размер арендованного земельного участка ООО «НЭКСТ» на  момент замены стороны в договоре аренды (01.10.2020 года - дата  государственной регистрации Дополнительного соглашения № 4 к  Договору № 1 аренды земельного участка от 01.01.2013) не известен.  

Однако, достоверно известно и признается конкурсным  управляющим, что этот размер менее 20 246 кв.м - площади,  фигурирующей в Отчёте оценщика. На это прямо указывается конкурсным  управляющим в кассационной жалобе на определение о включении нашего  общества в реестр требований кредиторов от 06.12.2022, где кассатор сам  заявляет о принадлежности части земельного участка с кадастровым  номером 69:40:0200050:3128 с 24.08.2020 собственникам помещений в  многоквартирном доме № 91/14 по ул. Коминтерна в городе Твери.  

Это же зафиксировано в Отчёт оценщика № НЭКСТ/2022-СК-2, где  указано, что на земельном участке с кадастровым номером  69:40:0200050:3128 «на дату оценки расположен многоквартирный дом»  (п. 9 стр. 17 Отчёта), который введён в эксплуатацию (стр.30 Отчёта).  

Таким образом, помимо земель, находившихся в аренде у  Должника, конкурсный управляющий и Оценщик необосновано включили  в предмет оценки земли необходимые для эксплуатации дома № 91/14 по  адресу 

<

...>.  

В этой связи произведённая оценка признана судом недостоверной.  

Судом принято во внимание, что сторонами 18.09.2020 заключено и  исполнено Дополнительное соглашение № 4 к Договору № 1 аренды  земельного участка от 01.01.2013.  

Так, согласно п.1, предметом настоящего Соглашения является  замена Стороны в договоре № 1 аренды земельного участка от 01.01.2013.  

Именно это соглашение по изменению условий по  зарегистрированной сделке аренды прошло государственную регистрацию,  что подтверждено письмом Росреестра от 25.01.2023 года (исх. 23-00691),  и только это соглашение соответствует требованиям Закона (ст. 164 ГК РФ,  п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).  

Таким образом, именно у этой сделки наступили правовые  последствия в силу ст. 164 ГК РФ, поскольку это соглашение исполнено  всеми сторонами и по этому Дополнительному соглашению были  переданы все права и обязанности по договору № 1 аренды земельного  участка от 01.01.2013 от ООО «НЭКСТ» к ООО «Сервиспроект».  

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии  совокупности обстоятельств для признания спорной сделки  недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.  

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд  апелляционной инстанции.  

Между тем арбитражными судами не учтено следующее. 

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223  АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются  арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с  особенностями, установленными федеральными законами,  регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки,  совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут  быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по  основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.  

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка,  совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о  признании банкротом или после принятия указанного заявления, может  быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном  встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в  случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую  для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при  которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки  (подозрительная сделка).  

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет  признаваться, в частности, любая передача имущества или иное  исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного  должником имущества или осуществленного им иного исполнения  обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного  исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств  такого встречного исполнения обязательств.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы  III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее -  Постановление № 63) неравноценное встречное исполнение обязательств  другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой  сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в  худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий,  при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные  сделки.  

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует  учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником,  так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными  участниками оборота.  

Таким образом, для признания сделки недействительной на  основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо  установить наличие совокупности условий:  

совершение сделки должником в течение одного года до принятия  заявления о признании банкротом или после принятия указанного  заявления  

и неравноценное встречное исполнение обязательств другой  стороной сделки.  

ООО «НЭКСТ» являлся застройщиком многоквартирного дома,  расположенного по адресу: 

<

...>.  Строительство производилось на основании разрешения на строительство   № RU 69320000-66, выданного ООО «НЭКСТ» Инспекцией  архстройконтроля департамента архитектуры и строительства  Администрации г. Твери 18.11.2013, на земельном участке, переданном  ООО «НЭКСТ» на основании договора аренды № 1 от 01.11.2013,  заключенного с ООО «ИЕМ Девелопмент».  

18.09.2020 между ООО «НЭКСТ», ООО «Сервиспроект» и ООО  «ИЕМ Девелопмент «Корпорэйшн» заключён оспариваемый договор от  18.09.2020 уступки права по договору аренды № 1 земельного участка от  01.01.2013, согласно которому Арендатор (ООО «НЭКСТ») с согласия  Арендодателя (ООО «ИЕМ Девелопмент «Корпорэйшн») обязуется  передать Новому Арендатору (ООО «Сервиспроект») права и обязанности,  предусмотренные договором № 1 аренды земельного участка от 01.11.2013,  а Новый Арендатор обязуется принять переданные ему права и  обязанности по указанному Договору № 1 аренды земельного участка со  всеми изменениями и дополнениями.  

По условиям пункта 1.5 оспариваемого договора Новый Арендатор  (ООО «Сервиспроект») и Арендодатель (ООО «ИЕМ Девелопмент  «Корпорэйшн») обязались заключить дополнительное соглашение к  

действующему договору аренды о замене Арендатора (ООО «НЭКСТ») на  Нового Арендатора.  

Согласно п. 2.1 договора размер платы за уступку права аренды  составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, НДС не облагается.  

В тот же день, 18.09.2020, стороны оспариваемого договора во  исполнение пункта 1.5 подписали дополнительное соглашение № 4 к  договору № 1 аренды земельного участка от 01.01.2013 о замене  Арендатора (ООО «НЭКСТ») на Нового Арендатора (ООО  «Сервиспроект»).  

Обращаясь в суд с заявлением о признании недействительным  договора от 18.09.2020 уступки права по договору аренды № 1 земельного  участка от 01.01.2013, конкурсный управляющий должника ссылался на то,  что в результате совершения данной сделки должник передал свой  основной актив – права и обязанности застройщика, включая право  аренды, – третьему лицу ООО «Сервиспроект», при этом взаимное  предоставление по оспариваемой сделке было неравноценным и составило  всего 100 000 руб.  

В обоснование исполнения противоправного намерения участников  оспариваемой сделки заявитель ссылался на совершение ими действий по  исполнению оспариваемой сделки, в том числе в виде подписания  дополнительного соглашения № 4 от 18.09.2020 к договору № 1 аренды  земельного участка от 01.01.2013. Заявитель указывал, что обе сделки  (оспариваемый договор цессии и дополнительное соглашение № 4)  подписаны в один день, имеют единую цель – оформление воли сторон на  передачу прав и обязанностей застройщика от ООО «НЭКСТ» к ООО  «Сервиспроект».  

По смыслу положений пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве и  разъяснений, данных в абзаце четвертом пункта 9.1 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы  III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если при  обращении в суд конкурсный управляющий заявил требование о  признании недействительным договора, а приведенные им в заявлении об  оспаривании сделки фактические обстоятельства (основания заявления) и  представленные управляющим доказательства свидетельствуют о наличии  признаков недействительности действий по исполнению этого договора,  суд переходит к проверке данных действий на предмет недействительности  и может признать их таковыми в соответствии с надлежащей нормой права  (статьей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве) (определения Верховного  Суда РФ от 21.10.2019 № 310-ЭС19-9963, от 12.12.2019 № 307-ЭС19-6974  (4), от 16.12.2019 № 306-ЭС19-13841, от 24.12.2021 № 305-ЭС21-18487).  

В нарушение указанных разъяснений Верховного Суда Российской  Федерации суды первой и апелляционной инстанций не проверили на  предмет действительности действия должника и прочих участников  

оспариваемой сделки, выразившиеся в заключении дополнительного  соглашения № 4 от 18.09.2020 к договору № 1 аренды земельного участка  от 01.01.2013, регистрации данного соглашения и исполнении обязательств  по нему.  

В рассматриваемом случае условия, изложенные в оспариваемом  договоре уступки права от 18.09.2020 и дополнительном соглашении № 4  от 18.09.2020, следовало толковать и рассматривать во взаимосвязи, с  учетом того, что они являются подписанными в один и тот же день  частями одного договора-соглашения. Аналогичная правовая позиция  изложена в определении Верховного Суда РФ от 28.09.2023 № 305-ЭС21- 18053 (6, 8) по делу № А40-291982/2019.  

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию  условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду  (абзац третий пункта 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от  25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений  Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании  договора»).  

По смыслу разъяснений, данных в постановлении Президиума ВАС  РФ от 15.07.2014 № 1004/14 по делу № А82-8489/2010, если требование о  признании договора уступки недействительным не заявлялось, однако  часть единой сделки признана недействительной, суд вправе сделать вывод  о недействительности иных ее частей на основе установленных по делу  обстоятельств. В этой связи в целях соблюдения процессуальных прав,  закрепленных в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд, установив, что несколько взаимосвязанных  сделок образуют единую сделку реструктуризации задолженности, должен  отложить судебное разбирательство для предоставления возможности  заявителю изменить предмет иска или представить доводы по существу  установленных фактических обстоятельств. Однако отсутствие такого  изменения в последующем не препятствует суду применительно к статье  180 ГК РФ признать недействительными все взаимосвязанные сделки,  составляющие единую сделку.  

Заявитель в судах первой и апелляционной инстанций  последовательно ссылался на взаимосвязанный характер оспариваемой  сделки от 18.09.2020 об уступке права по договору аренды № 1 от  01.01.2013 и действий по ее исполнению в виде заключения  дополнительного соглашения № 4 от 18.09.2020 о замене стороны того же  договора аренды. Имеющиеся в деле доказательства и текст оспариваемой  сделки подтверждают доводы заявителя.  

Кроме того, как следует из материалов дела и пояснений заявителей  кассационных жалоб, участники указанной цепочки взаимосвязанных  сделок, включая оспариваемый договор уступки, совершали также  следующие действия по ее исполнению:  

1) Денежные средства в оплату оспариваемого договора уступки от  18.09.2020 поступили на расчетный счет ООО «НЭКСТ» в размере 100  000,00 руб.  

2) Согласно письму Администрации города Твери Тверской области  от 24.01.2022 № 01-242-и в Разрешение на строительство № RU 69320000- 66 от 18.11.2013 внесены изменения о замене застройщика с ООО  «НЭКСТ» на ООО «Сервиспроект» на основании обращения ООО  «Сервиспроект».  

3) На сайте Минстрой России размещена информации о  строительстве объектов ЖК «Корона Парк» застройщиком ООО  «Сервиспроект» на основании разрешения на строительство № RU  69320000-66 от 18.11.2013, выданного изначально ООО «НЭКСТ».  

4) ООО «ИЕМ Девелопмент «Корпорэйшн», ООО «Сервиспроект»  и ООО «НЭКСТ» составлен и подписан План мероприятий (дорожная  карта) по реализации строительства Жилого Комплекса «Корона Парк» в  2020 году, который включает в себя следующие мероприятия:  

- Осуществить передачу квартир в сданном доме по адресу ул.  Коминтерна 91 участникам долевого строительства (ООО «НЭКСТ»).  

- Осуществить передачу права застройщика, проектной и  технической документации, от ООО «НЭКСТ» к ООО «Сервиспроект»  (ООО «НЭКСТ», ООО «Сервиспроект»).  

- Осуществить заключение дополнительного соглашения о смене  лиц в обязательстве к договору аренды земельного участка и  государственной регистрации его в органе Росреестра между ООО  «НЭКСТ», ООО «Сервиспроект» и ООО «ИЕМ Девелопмент  «Корпорэйшн» (ООО «НЭКСТ», ООО «Сервиспроект» и ООО «ИЕМ  Девелопмент «Корпорэйшн»).  

- Провести мероприятия по вовлечению в проект потенциального  девелопера (ООО «ИЕМ Девелопмент «Корпорэйшн»).  

- Выполнить необходимые мероприятия по внесению изменений в  разрешение на строительство объекта капитального строительства №  RU69320000-66 от 18.11.2013 о смене застройщика (ООО «НЭКСТ», ООО  «Сервиспроект»).  

Однако, судами надлежащая оценка указанным доводам и  имеющимся в деле доказательствам не дана. Мотивы, по которым судами  указанные доказательства отклонены, в судебных актах отсутствуют.  

Выводы судов о незаключенности оспариваемого договора уступки  судебная коллегия признает ошибочными также по следующим  основаниям.  

Сторонами оспариваемого договора уступки права являются  Арендодатель (ООО «ИЕМ Девелопмент «Корпорэйшн»), Арендатор (ООО  «НЭКСТ»), Новый Арендатор (ООО «Сервиспроект»).  

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165  «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров  незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего  необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании  ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по  смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная  регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для  заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.  

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в  уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно  действующей редакции которого государственная регистрация договора  имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих  лиц.  

Таким образом, вопреки выводам судов первой и апелляционной  инстанций, Арендодатель (ООО «ИЕМ Девелопмент «Корпорэйшн») и  Новый Арендатор (ООО «Сервиспроект») не вправе в споре с Арендатором  (ООО «НЭКСТ») ссылаться на незаключенность оспариваемого договора  со ссылкой на отсутствие у него необходимой государственной  регистрации.  

Возражения относительно кассационных жалоб, изложенные  конкурсным управляющим должником ФИО8 в своем отзыве  отклоняются судом кассационной инстанции по следующим основаниям.  

Ранее ФИО8, действуя в интересах ООО «НЭКСТ» и  сообщества кредиторов, обращался в суд с апелляционной жалобой на  обжалуемое определение Арбитражного суда Московской области от  22.09.2023.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ФИО8  ссылался на доводы, схожие по своему содержанию на доводы  кассационных жалоб.  

Возражая против удовлетворения кассационных жалоб ФИО8 демонстрирует противоречивое и непоследовательное поведение  (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного  Суда Российской Федерации от 11.03.2021 № 306-ЭС20-16785(1,2) по делу   № А65-6755/2017).  

Основываясь на том, что противоречивое поведение стороны в  арбитражном процессе подпадает под действие положений части 4 статьи  1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и принципа  «эстоппель», являющегося одним из средств достижения правовой  определенности и препятствующего недобросовестному лицу изменять  свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и  отношения к определенным юридическим фактам, и правила venire contra  factum proprium (никто не может противоречить собственному  

предыдущему поведению), законодательством не допускается  противоречивое и недобросовестное поведение, не соответствующее  предшествующим заявлениям или поведению стороны.  

Доводы заинтересованных лиц ООО «Сервиспроект» и ООО «ИЕМ  Девелопмент «Корпорэйшн» об отсутствии права на кассационное  обжалование у ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ» в лице конкурсного  управляющего ФИО3, а также о необходимости прекращения  производства по его кассационной жалобе отклоняются судом  кассационной инстанции по следующим основаниям.  

ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ» в лице конкурсного управляющего ФИО3 20.04.2021 обратилось в арбитражный суд с заявлением о  признании ООО «НЭКСТ» несостоятельным (банкротом) по упрощенной  процедуре отсутствующего должника и о включении требования ООО  «ЖИЛСОЦСТРОЙ» в реестр требований кредиторов должника.  

Определением Арбитражного суда Московской области от  27.04.2021 указанное заявление было принято к производству  арбитражного суда, возбуждено производство по делу о банкротстве №  А41-29063/21.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.2021,  оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 18.08.2022 по делу № А41-29063/21, ООО  «НЭКСТ» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной  процедуре отсутствующего должника, открыто конкурсное производство.  Конкурсным управляющим Должника утверждена ФИО7. Требование ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ» в размере 199 251 219,71  руб., из которых: 160 007 941,29 руб. основного долга, 4 844 227,29 руб.  процентов за пользование займом, 34 071 805,13 руб. процентов за  пользование чужими денежными средствами и 327 246,00 руб. расходов по  оплате государственной пошлины, включено в третью очередь реестра  требований кредиторов ООО «НЭКСТ».  

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от  19.12.2022 постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  18.08.2022 и решение Арбитражного суда Московской области от  14.10.2021 по делу № А41-29063/21 отменены в части включения  требований ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ» в реестр требований кредиторов  ООО «НЭКСТ» и утверждения кандидатуры конкурсного управляющего  ООО «НЭКСТ», в отмененной части обособленный спор направлен на  новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.  

Определением Арбитражного суда Московской области от  13.07.2023 о включении требования ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ» в реестр  требований кредиторов ООО «НЭКСТ» отказано.  

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от  05.10.2023 определение Арбитражного суда Московской области от  13.07.2023 отменено. Требование ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ» в размере 164  

852 168,58 руб. основного долга включено в третью очередь реестра  требований кредиторов ООО «НЭКСТ».  

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от  07.02.2024 определение Арбитражного суда Московской области от  13.07.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда  от 05.10.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Московской области.  

Определением Арбитражного суда Московской области от  07.04.2024 рассмотрение обоснованности требования ООО  «ЖИЛСОЦСТРОЙ» о включении в реестр требований кредиторов  должника назначено на 07.05.2024 на 12:00.  

В соответствии с абзацем 4 пункта 30 Постановления Пленума ВАС  РФ от 23.07.2009 № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием  Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ «О внесении изменений в  Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», статус лица,  участвующего в деле о банкротстве, и соответствующие права (в  частности, на ознакомление с материалами дела в части предъявленных  всеми кредиторами требований и возражений, на участие в судебных  заседаниях по рассмотрению требований всех кредиторов, на обжалование  судебных актов, принятых по результатам рассмотрения указанных  требований), необходимые для реализации права на заявление возражений,  возникают у кредитора с момента принятия его требования к  рассмотрению судом.  

Таким образом, ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ» приобрело статус лица  участвующего в деле о банкротстве ООО «НЭКСТ» и соответствующие  права (с учетом особенностей, предусмотренных положениями Закона о  банкротстве) с даты принятия к рассмотрению судом заявления ООО  «ЖИЛСОЦСТРОЙ» о включении в реестр кредиторов должника, то есть с  20.04.2021. До настоящего времени требование ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ»  по существу не рассмотрено.  

С учетом изложенного оснований для прекращения производства по  кассационной жалобе ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ» не имеется.  

Согласно пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд  оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в  деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие  обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие  обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные  правовые акты следует применить по данному делу.  

Между тем, суды обеих инстанций вышеназванные фактические  обстоятельства не приняли во внимание и не дали им надлежащую  правовую оценку.  

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо,  

участвующее в деле, должно доказывать обязательства, на которое оно  ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Под достаточностью доказательств понимается такая их  совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о  доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.  

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд  оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,  основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном  исследовании имеющихся в деле доказательств.  

Согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, пользуются равными правами на представление  доказательств и несут риск наступления последствий совершения или  несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления  доказательств обоснованности и законности своих требований или  возражений.  

На основании изложенного, арбитражный суд округа считает, что  выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых  определении, постановлении не соответствуют фактическим  обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в  соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных  актов.  

При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене и  обособленный спор направлению на новое рассмотрение в Арбитражный  суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении обособленного спора, суду необходимо:  

установить наличие или отсутствие встречных отношений между  

сторонами; 

установить обстоятельства наличия или отсутствия осуществления  

строительства на арендуемом земельном участке; определить последствия заключения оспариваемого договора; дать оценку действиям сторон по его исполнению; 

установить равноценность или неравноценность передачи прав и  

обязанностей по договору аренды; 

с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, оценки  

собранных по делу доказательств, установить все имеющие значение для  

правильного разрешения дела обстоятельства, после чего принять  

законный, обоснованный и мотивированный судебный акт. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 22.09.2023  и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  21.12.2023 по делу № А41-29063/21 отменить.  

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Московской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и  может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий-судья Морхат П.М.  

Судьи: Зенькова Е.Л.  

 Мысак Н.Я.