/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

19 июня 2018 года

Дело №

А56-13186/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Объединение строительного развития» Прошкиной О.Г. (доверенность от 20.12.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Объединение строительного развития» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2017 (судья Заварзина М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу № А56-13186/2017,

                                                           у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Объединение строительного развития», место нахождения: 196247, Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 153, пом. 220-Н, ОРГН 1157847132530, ИНН 7810347170 (далее – ООО «Объединение строительного развития», общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации Красносельского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 198329, Санкт-Петербург, ул. Партизана Германа, д. 3, ОГРН 1037819002605, ИНН 7807018464 (далее – администрация), о признании права собственности на жилой дом общей площадью 843 кв. м с кадастровым номером 78:40:0851705:86, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Володарский, Молодежная ул., д. 14, лит. А, о прекращении права собственности на многоквартирный жилой дом общей площадью 492,5 кв. м с кадастровым номером 78:40:0851705:73; о снятии с кадастрового учета многоквартирного жилого дома общей площадью 492,5 кв. м с кадастровым номером 78:40:0851705:73. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – комитет), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт-Петербургу, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – служба строительного надзора), Комитет по градостроительству и архитектуре, акционерное общество «Фонд Имущества Санкт-Петербурга» (далее – фонд имущества). 

Решением суда от 29.08.2017 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 15.02.2018 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание представленные истцом документы и требовал проведения экспертизы.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком.

По мнению подателя жалобы, выводы апелляционного суда о том, что истец не представил достоверных доказательств, подтверждающих, что объект соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам и требованиям пожарной безопасности, что сохранение объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет в лице фонда имущества (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «АрхГарант» (покупатель, ООО «АрхГарант») заключили договор от 13.01.2015  № 001-АЗ купли-продажи земельного участка площадью 1128 кв. м с кадастровым номером 47:40:0851705:86, расположенного по адресу:                            Санкт-Петербург, пос. Володарский, Молодежная ул., д. 14, лит. А, с находящимся на нем многоквартирным жилым домом общей площадью 492,5 кв. м с кадастровым номером 78:40:0851705:73.

Согласно заключению комиссии от 23.10.2009 № 25/09 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Дом расселен в 2009 г. 

В соответствии с договором купли-продажи от 13.01.2015 № 001-АЗ на земельный участок наложены обременения, земельный участок ограничен следующим условием начала и завершения его застройки/освоения: осуществить снос здания в течение шести месяцев с момента заключения договора от 13.01.2015 № 001-АЗ и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение сорока двух месяцев с момента заключения договора или реконструкцию в течение сорока двух месяцев с момента заключения договора. Ограничение установлено бессрочно и сохраняется при переходе права собственности не земельный участок к другому лицу. 

ООО «АрхГарант» (продавец) и  ООО «Объединение строительного развития» (покупатель) заключили договор от 18.11.2015 № 96/001-АЗ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:40:0851705:86 с находящимся на нем многоквартирным жилым домом общей площадью 492,5 кв. м с кадастровым номером 78:40:0851705:73.

В соответствии с пунктом 1.1.2. договора от 18.11.2015 № 96/001-АЗ на земельный участок наложены обременения в силу условий договора купли-продажи от 13.01.2015 № 001-АЗ, обременения могут быть сняты в случае исполнения установленных в нем условий.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 17.12.2015 №№ 78-78/035-78/058/031/2015-343/2 и 78-78/035-78/058/031/2015-344/2 за обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:40:0851705:86 и расположенный на нем многоквартирный дом с кадастровым номером 78:40:0851705:73.

В соответствии с генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 земельный участок с кадастровым номером 47:40:0851705:86 расположен в границах зоны «1ЖД» – зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами, коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. 

Согласно Закону Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» названный земельный участок расположен в единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ(16)14).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, названный земельный участок расположен в пределах территориальной зоны «Т1Ж2-2» - жилой зоны индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв. м с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а так же объектов инженерной инфраструктуры. 

Ссылаясь на то, что расположенный на земельном участке многоквартирный жилой дом реконструирован в индивидуальный жилой дом без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил, что к моменту обращения ООО «АрхГарант» в администрацию за получением разрешение на реконструкцию многоквартирного дома 17.09.2015 и на момент последующих обращений по этому вопросу реконструкция объекта согласно квартальным отчётам о выполненных работах была фактически завершена ООО «АрхГарант». Суд посчитал, что обращения в администрацию и службу строительного надзора за получением разрешения на реконструкцию носили формальный характер и не свидетельствуют о добросовестности застройщика.

Суд также сослался на то, что доказательств, подтверждающих, что при обращении за выдачей разрешения на реконструкцию застройщиком был представлен весь пакет необходимых документов, не представлено, и счёл, что нет оснований считать отказ в выдаче разрешения на реконструкцию незаконным.

Суд пришёл к выводу о том, что истец не доказал принятие надлежащих мер к получению разрешения на реконструкцию.

Суд установил, что договор купли-продажи земельного участка и многоквартирного жилого дома, расположенного на нём, заключен между истцом и ООО «АрхГарант» 18.11.2015 после завершения работ, связанных с самовольной реконструкцией многоквартирного жилого дома, в связи с чем многоквартирный жилой дом прекратил своё существование. Суд применил пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что договор купли-продажи от 18.11.2015 № 96/001-АЗ совершен в отношении объекта самовольной постройки.

Суд сослался на то, что истец отказался от назначения по делу судебной экспертизы, сослался на то, что представленные истцом заключения специалиста не являются достаточными доказательствами, и сделал вывод о недоказанности истцом  соответствия здания градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и требованиям пожарной безопасности, а также того, что сохранение указанного здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции счёл, что в отношении исковых требований о прекращении права собственности на многоквартирный жилой дом и снятии с кадастрового учета многоквартирного жилого дома, администрация является ненадлежащим ответчиком.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Суды правильно распределили бремя доказывания и сделали соответствующий установленным по делу обстоятельствам вывод о том, что истец не доказал, что лицо, создавшее самовольную постройку, приняло все  надлежащие меры к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Суд обоснованно посчитал недоказанным истцом, что уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче разрешения на реконструкцию. Из представленных истцом документов следует, что первое обращение в администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию многоквартирного дома было осуществлено предыдущим собственником дома и земельного участка – ООО «АрхГарант» 17.09.2015, то есть в тот период, когда реконструкция здания была фактически завершена, производство строительных работ закончено. 

Суды обоснованно посчитали, что нет основания считать отказ администрации в выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома незаконным. 

Из представленных истцом документов следует, что в службу строительного надзора по вопросу возможности выдачи разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома ООО «АрхГарант» обратилось 13.02.2016, то есть тогда, когда дом и земельный участок уже были проданы им истцу и зарегистрирован переход права собственности истца на здание и участок. В ответе от 25.02.2016 № 07-05-847/16-Ои на это обращение служба строительного надзора разъяснила, что принятие решений о выдаче разрешений на реконструкцию многоквартирных домов осуществляется службой в соответствии с утвержденными административными процедурами по результатам рассмотрения документов, представленных в службу в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Однако доказательств направления документов, необходимых для получения разрешения на строительство, в службу строительного надзора, истец не представил. 

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что истец не доказал, что лицо создавшее самовольную постройку предприняло надлежащие меры к её легализации, а уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче разрешения на реконструкцию.

Поскольку истец не представил необходимые заключения компетентных органов о соответствии самовольной постройки требованиям градостроительных норм и правил, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что для правильного разрешения дела необходимы специальные познания, оценив представленные истцом заключения специалистов, счёл их недостаточными доказательствами, и поставил перед истцом вопрос о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. В связи с тем, что истец отказался от назначения экспертизы, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства, сделал обоснованный вывод о том, что представленные истцом документы не могут быть признаны достаточными доказательствами, подтверждающими, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что спорная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

            С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

                                                   п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 по делу № А56-13186/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Объединение строительного развития» - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

 

М. В. Захарова

 М.А. Ракчеева