АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

25 ноября 2022 года

Дело №

А55-8344/2022

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 25 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Шабанова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Департамента градостроительства городского округа Самара, 

к закрытому акционерному обществу "Арника", 

о взыскании 5 538 185руб. 15коп.

и по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Арника"

к департаменту градостроительства городского округа Самара

о взыскании 1 376 051руб. 73коп.

при участии в заседании

от департамента – представителя ФИО2, доверенность от 07.05.2022 № Д05-22/11;

от общества – представителя ФИО3, доверенность от 29.06.2022;

установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к Закрытому акционерному обществу "Арника" о взыскании 5 538 185руб. 15коп., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка № 712 от 26.12.2011 за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в сумме 4 891 371руб. 19коп. и пени за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в сумме 646 813руб. 96коп.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что расчет не верен, решением Самарского областного суда от 2.03.2022 по делу № За-46/2022 установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2020 в размере 156 334 020руб., ответчиком 10.07.2020 получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-130-2016, в соответствии с которым введены в эксплуатацию построенные объекты капитального строительства: Жилые дома № 137, №139, № 141, котельная (д. 139 стр.1), трансформаторная подстанция (д. 137 стр.1), расположенные по адресу: г. Самара, Октябрьский внутригородской район, 5 просека. Право собственности первого участника долевого строительства в рамках указанного разрешения на строительство было зарегистрировано 29.09.2020. Размер земельного участка под введенными в эксплуатацию объектами и остаточная площадь земельного участка для расчета арендной платы определены на основании Письменных пояснений кадастрового инженера, составленных ООО «Земля Поволжья» от 16.12.2020 с приложением Схемы расположения земельного участка, согласно которым, после исключения введенного в эксплуатацию объекта, где остаточная площадь земельного участка составила 37 175кв.м., также истцом не учтена часть произведенных оплат.

Определением суда от 11.07.2020 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск Закрытого акционерного общества "Арника" к Департаменту градостроительства городского округа Самара о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2020 по 31.12.2021 в сумме 1 376 051руб. 73коп. в виде переплаты аренной платы по договору аренды земельного участка № 712 от 26.12.2011.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 15.11.2022 до 18.11.2022 до 14час. 00мин. Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru.

В обоснование заявленных исковых требований Департамент градостроительства городского округа Самара указывает, что между Министерством строительства Самарской области, как арендодателем, и ООО "Арника", как арендатором, был заключен договор аренды земельного участка №712 от 26.12.2011, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:0638002:208, находящийся по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, Пятая просека, площадью 59420,00кв.м., для строительства малоэтажной жилой застройки, на срок с 02.12.2011 по 08.05.2013. 

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дополнительным соглашением № 1 от 17.04.2013 стороны согласовали срок аренды до 08.05.2018, размер арендной платы, период перечисления ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала, размер неустойки 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки, иные условия. Также дополнительным соглашением № 2 от 13.11.22013 сторонами был согласован размер арендной платы.

В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Устава городского округа Самара (принят решением Думы городского округа Самары от 10.07.2006 №294) Администрация городского округа Самара является исполнительно-распорядительным органом городского округа Самара, наделяемым настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа Самара федеральными законами и законами Самарской области.

В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде, Органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 №1"Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по урегулированию разногласий при исполнении, внесении изменений и расторжении договоров аренды земельных участков и безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений, в том числе в судебном порядке; по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений; по администрированию доходов от договоров аренды, купли-продажи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, что также отражено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

По истечении срока действия договора аренды земельного участка ответчик продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о том, что, в силу положений ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор №712 от 26.12.2011 аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Как указал Департамент, в нарушение норм права регулирующих арендные отношения и условий договора аренды земельного участка №712 от 26.12.2011, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в сумме 4 891 371руб. 19коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в сумме 646 813руб. 96коп., исходя из размера 0,05 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Общество возражая против первоначальных заявленных требований, указало, что расчет не верен, решением Самарского областного суда от 2.03.2022 по делу № За-46/2022 установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2020 в размере 156 334 020руб., ответчиком 10.07.2020 получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-130-2016, в соответствии с которым введены в эксплуатацию построенные объекты капитального строительства: Жилые дома № 137, №139, № 141, котельная (д. 139 стр.1), трансформаторная подстанция (д. 137 стр.1), расположенные по адресу: г. Самара, Октябрьский внутригородской район, 5 просека. Право собственности первого участника долевого строительства в рамках указанного разрешения на строительство было зарегистрировано 29.09.2020. Размер земельного участка под введенными в эксплуатацию объектами и остаточная площадь земельного участка для расчета арендной платы определены на основании Письменных пояснений кадастрового инженера, составленных ООО «Земля Поволжья» от 16.12.2020 с приложением Схемы расположения земельного участка, согласно которым, после исключения введенного в эксплуатацию объекта, где остаточная площадь земельного участка составила 37 175кв.м., также истцом не учтена часть произведенных оплат, и  представило встречный иск о взыскании с Департамента неосновательного обогащения за период с 01.01.2020 по 31.12.2021 в сумме 1 376 051руб. 73коп. в виде переплаты аренной платы по договору аренды земельного участка № 712 от 26.12.2011.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Обществом 10.07.2020 получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-130-2016. в соответствии с которым введены в эксплуатацию построенные объекты капитального строительства: Жилые дома № 137, №139, № 141, котельная (д. 139 стр.1), трансформаторная подстанция (д. 137 стр.1), расположенные по адресу: г. Самара, Октябрьский внутригородской район, 5 просека

Право собственности первого дольщика - ФИО4 на квартиру № 55 в доме № 139 по 5 просеке г. Самары зарегистрировано 29.09.2020, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 28.04.2022.

Размер земельного участка под введенными в эксплуатацию объектами и остаточная площадь земельного участка для расчета арендной платы определены на основании Письменных пояснений кадастрового инженера, составленных ООО «Земля Поволжья» от 16.12.2020 с приложением Схемы расположения земельного участка, согласно которым, после исключения введенного в эксплуатацию объекта, остаточная площадь земельного участка составляет 37175 кв.м. Таким образом, с 29.09.2020 расчет арендной платы должен осуществляться исходя из площади земельного участка, равной 37175 кв.м.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход. Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Решением Самарского областного суда от 02.03.2022 по административному делу № За-46/2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №,63:01:06038002:208 категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства малоэтажной жилой застройки, площадью 59420 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, г. Самара, р-н Октябрьский, просека 5-я, установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 156334020рублей. Датой подачи административного иска в суд считать 29.09.2021.

Таким образом, с 01.01.2021 расчет арендной платы за земельный участок должен производиться исходя из его кадастровой стоимости, равной 156 334 020 рублей.

Обществом за период с 01.01.2020 по 31.12.2021 внесена арендная плата в общей сумме 8 759 592руб. 72 оп., тогда как, с учетом вышеприведенных оснований, за указанный период внесению подлежала арендная плата в сумме 7 383 540,99 рублей., переплата по арендной плате составила сумму 1 376 051руб. 73коп. 

Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, общество обоснованно руководствуется положениями статьи 1102 ГК РФ.

В соответствии со статьей 1103 ГК РФ предусмотрена возможность применения правил главы 60 Кодекса к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Следовательно, встречные исковые требования о взыскании с департамента необоснованно предъявленных к оплате денежных средства за период с 01.01.2020 по 31.12.2021 в сумме 1 376 051руб. 73коп., которые излишне оплачены обществом и не возвращены департаментом в добровольном порядке, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом как следует из расчетов департамента и общества, последним арендная плата перечислялась не своевременно, и размер неустойки за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 составил сумму 255 413руб. 61коп.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из содержания пункта 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

В рассматриваемом деле, вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств несоразмерности неустойки общество не представило, поэтому снижение размера неустойки противоречит упомянутой норме процессуального права.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Учитывая вышеизложенное, поскольку у суда отсутствуют основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд считает размер начисленной неустойки обоснованным, и требования департамента о взыскании неустойки подлежащим удовлетворению в сумме 450 211руб. 20коп., а в остальной части департаменту в первоначальном иске следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на департамент и общество пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, и взыскать по первоначальному иску в доход федерального бюджета, поскольку департамент от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Расходы по государственной пошлине по встречному иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на департамент и взыскать в пользу общества, оплатившего пошлину по платежному поручению № 929 от 29.06.2022.

Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 163, 167-171, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Арника" в пользу департамента градостроительства городского округа Самара, неустойку в сумме 255 413руб. 61коп. 

В остальной части в первоначальном иске отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Арника", в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в сумме 2 338руб. 00коп

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с департамента градостроительства городского округа Самара, в пользу закрытого акционерного общества "Арника" неосновательное обогащение в сумме 1 376 051руб. 73коп., расходы по уплате государственной пошлине в сумме 26 756руб. 00коп. 

Путем зачета первоначальных и встречных исковых требований взыскать с департамента градостроительства городского округа Самара, в пользу закрытого акционерного общества "Арника" неосновательное обогащение в сумме 1 120 638руб. 12коп., а также расходы по уплате государственной пошлине в сумме 26 756руб. 00коп. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

А.Н. Шабанов