Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-76128/21-133-396

20 сентября 2022 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 сентября 2022 года

 

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ ОКРУГ ГОРОД-КУРОРТ СОЧИ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ (354000, КРАСНОДАРСКИЙ КРАЙ, СОЧИ ГОРОД, СОВЕТСКАЯ (ЦЕНТРАЛЬНЫЙ Р-Н) УЛИЦА, 26, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2002, ИНН: 

<

***>)

к ответчику - ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕГИОН КОНСАЛТ" (105062, МОСКВА ГОРОД, ПОДСОСЕНСКИЙ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 2, ЭТ ПОДВАЛ ПОМ I КОМ 3Ч, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2005, ИНН: 

<

***>)

о взыскании долга по договору аренды № 4900009502 от 29.05.2014 в размере 3 335 539, 54 руб., пени  в размере 154 698, 89 руб.,

 

при участии:

от истца: неявка, извещен

от ответчика: ФИО2, дов. № 001С03/21 от 29.03.2021 г., пред. удост. адвоката, Васьковский М.А., дов. № 001С03/21 от 29.03.2021 г., пред. удост. адвоката 

 

У С Т А Н О В И Л:

АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ ОКРУГ ГОРОД-КУРОРТ СОЧИ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ  (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕГИОН КОНСАЛТ"  (далее – ответчик) о взыскании долга по договору аренды № 4900009502 от 29.05.2014 в размере 3 335 539, 54 руб., пени  в размере 154 698, 89 руб.

В судебное заседание не явился истец, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик не возражает против рассмотрения дела в отсутствие истца.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика требования не признал, согласно доводам отзыва.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Регион Консалт» согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-21183/2013, вступившему в законную силу 22.11.2013 заключен договор от 29.05.2014 №4900009502 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821, площадью 25 358 кв.м., расположенного по адресу: город Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, с видом разрешенного использования «для эксплуатации гостиничного комплекса».

Срок действия договора до 22.11.2062.

В соответствии с постановлением Администрации города Сочи от 18.07.2016 №1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», произведена оценка рыночной стоимости величины арендной платы за земельный участок к договору от 29.05.2014 №4900009502.

До настоящего времени дополнительное соглашение от 25.08.2020 не подписано.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что ответчик допустил задолженность по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 3 335 539,54 руб. и пени в размере 154 698,89 руб.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им способом.

Пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской 1ерации №10, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, правообладателем вышеуказанного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю», использование земли в Российской Федерации является платным, ответчиком оплата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821, общей площадью 25358 кв.м., расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, по договору аренды от 29.05.2014 №4900009502 не произведена. Задолженность по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 3 335 539,54 руб. и пени в сумме 154 698,89 руб. до настоящего времени не погашена.

Письмом от 14.01.2021 №131/02.01-45 истцом ответчику направлена претензия о необходимости погашения задолженности и пени в недельный срок со дня получения претензии.

Поскольку в добровольном порядке задолженность и штрафные санкции ответчиком в добровольном порядке не погашены, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно прилагаемому расчету по состоянию на  17.03.2021  сумма задолженности, за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0512001:1821, расположенного по адресу: город Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, составляет 3 335 539,54 руб. и пени в сумме 154 698,89 руб.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то, что требования Истца не подлежат удовлетворению, поскольку основаны на сделках, признанных недействительными судебными актами по делу № А32-17793/2021.

Суд, соглашаясь в доводами ответчика и отказывая в удовлетворении иска, исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов  земельного  законодательства -  принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

29.05.2014 между Истцом и Ответчиком заключен Договор, на основании которого Ответчик получил в аренду земельный участок (далее - Участок) площадью 25 358 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0512001:1821, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна (п. 1 Договора).

Согласно п. 3.2 Договора годовая арендная плата за аренду Участка устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 № 2/4/ОЗ-2014 и составляет 5 201 883 руб.

С 2014 по 2021 гг. Истец периодически увеличивал арендную плату на размер инфляции в соответствии с п. 3.5 Договора. Ответчик, в свою очередь, исправно вносил арендную плату, что подтверждается платежными поручениями и расчетом Истца (т. 1 л.д. 6-8). На 2020 год годовой размер арендной платы по Договору составлял 6 784 891,06 руб.

27.05.2020 по заказу Истца оценщик подготовил новый отчет об оценке величины (размера) годовой арендной платы в отношении Участка № 03-03-145/20 (далее - Отчет оценщика, т. 1 л.д. 29-38). Согласно Отчету оценщика рыночная стоимость Участка составляет 714 491 992 руб., а размер годовой арендной платы равен 10 717 380 руб.

01.09.2020 Истец направил Ответчику подписанное со своей стороны дополнительное соглашение от 25.08.2020 к Договору (далее - Дополнительное соглашение, т. 1 л.д. 19), которым в одностороннем порядке увеличил годовую арендную плату до 10 717 380 руб., начиная с 22.05.2020.

21.01.2021 Истец направил Ответчику уведомление об увеличении арендной платы в 2021 году на уровень инфляции (далее - Уведомление).

Ответчик не согласился с изменением арендной платы и обратился в СРО «РАО», которое выдало отрицательное заключение от 18.03.2021 №77/090321/92 (далее - Заключение СРО), установив, что оценщик допустил грубые нарушения, завысил рыночную стоимость Участка в 1,6 раза.

Затем Ответчик обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительными сделками Дополнительного соглашения и Уведомления, а также об установлении законного размера арендной платы по Договору (дело № А32-17793/2021).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2021г. производство по делу № А40-76128/21-133-396 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-17793/2021.

В ходе рассмотрения указанного дела № А32-17793/2021 суд назначил судебную оценочную экспертизу Отчета оценщика. Заключением судебного эксперта О.Ю. Чекерес № 038/СЭ-2021 (подтверждена недостоверность Отчета оценщика и необоснованность установленной им арендной платы в размере 10 717 380 руб. Согласно Заключению эксперта величина арендной платы должна составлять 6 517 640 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2022 и постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу № А32-17793/2021 исковые требования были удовлетворены: признана недействительной односторонняя сделка, оформленная дополнительным соглашением от 25.08.2020 года к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.05.2014 № 4900009502; признана недействительной односторонняя сделка, оформленная уведомлением об изменении размера арендной платы № 516/02.01-45 от 21.01.2021 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.05.2014 № 4900009502; суд обязал Департамент имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Администрацию города Сочи в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес ООО «РЕГИОН КОНСАЛТ» подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.05.2014 № 4900009502, в котором пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы с 01.01.2021 устанавливается в соответствии с суммой земельного налога, подлежащего уплате за земельный участок, и составляет 4 038 796,05 руб. (четыре миллиона тридцать восемь тысяч семьсот девяносто шесть рублей пять копеек)».

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.12.2011 N 30-П признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Настоящие исковые  требования о взыскании задолженности по арендной плате по Договору основаны на Дополнительном соглашении и Уведомлении, которые признаны недействительными решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2022 и постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу № А32-17793/2021.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах, требования Истца, основанные на недействительных сделках, не подлежат удовлетворению.

В рамках рассмотрения дела № А32-17793/2021 суды констатировали недействительность Дополнительного соглашения и Уведомления.

Цена аренды муниципальной земли являются регулируемой (п. 3 ст. 65 (в ред. 2014 года), ст. 39.7 ЗК РФ). Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности .

Арендная плата за земельные участки г. Сочи определяется следующим образом:

- в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка (пп. «б» п. 7 и п. 12 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов (утв. Постановлением Администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699) (далее - Порядок));

- но в любом случае не выше земельного налога для участка, ограниченного в обороте, на котором располагаются здания арендатора (абз. 8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Принцип № 7) (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582)).

Суды признают, что сделка арендодателя по изменению арендной платы недействительна в силу ст. 168 ГК РФ, если она нарушает нормативной порядок определения размера платы, в частности, если размер арендной платы рассчитан неверно и/или отчет оценщика о рыночной цене земельного участка не соответствует закону или не обоснован .

Суды сделали вывод о том, что в настоящем случае Дополнительное соглашение нарушает сразу несколько требований закона, ввиду чего было обоснованно признано недействительным:

А) Дополнительным соглашением Истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы в на основании Отчета оценщика. Ошибки оценщика ведут к искажению величины рыночной стоимости Участка. Заключением СРО (Приложение № 5) установлено, что Отчет оценщика не соответствует ст.ст. 11,15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (ФСО № 3, ФСО № 7). В Заключении эксперта (Приложение № 6) также указано на несоответствие Отчета оценщика требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Поскольку в Дополнительном соглашении арендная плата рассчитана исходя из недостоверного Отчета оценщика, постольку Дополнительное соглашение нарушает порядок изменения арендной платы, а именно: ст. 424 ГК РФ, ст.ст. 39.7, 65 ЗК РФ и Порядок, и является недействительным.

Б) С 2017 года Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 введен в действие Принцип № 7, согласно которому размер арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки, которые ограничены вобороте и на которых располагается здание арендатора, не может превышать размер земельного налога.

Условия применения Принципа № 7 следующие: (1) земельный участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности, (2) на земельном участке должно быть расположено здание арендатора, (3) земельный участок должен быть ограничен в обороте .

В настоящем случае на Участке расположены здания Ответчика , Участок принадлежит муниципальному образованию г. Сочи  и ограничен в обороте, что подтверждается следующим.

Согласно пп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий (далее - ООПТ).

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 07.12.1996 № 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» курорты федерального значения в соответствии с законодательством РФ являются ООПТ.

Согласно п. 1 Постановления Президиума Верховного Совета РФ и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 4766-1/337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

В Приказе Минздрава РСФСР от 21.10.1969 № 297 «Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского Побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи»  определены границы второй зоны горно-санитарной охраны г. Сочи.

Земельные участки, принадлежащие г. Сочи и расположенные в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта, ограничены в обороте, следовательно, при определении размера платы за их использование арендаторами, здания которых расположены на этих земельных участках, следует применять Принцип № 7 .

В настоящем случае согласно генеральному плану городского округа «Город Сочи» Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны г. Сочи и находится в составе курортной зоны федерального значения. Следовательно, Участок относится к категории ООПТ и ограничен в обороте.

Таким образом, размер арендной платы за пользование Участком по Договору не должен превышать размер земельного налога.

В соответствии с гл. 31 НК РФ земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога. Земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (п. 1 ст. 387 НК РФ).

В соответствии со сведениями из ЕГРН Участок предназначен «Для размещения и эксплуатации гостиничного комплекса «Горизонт»», его кадастровая стоимость составляет 336 566 337,22 руб. Следовательно, в силу Принципа № 7 размер арендной платы за Участок не может превышать 4 038 796,05 руб. (= 336 566 337,22 руб. * 1,2% в год.

Поскольку установленный Дополнительным соглашением размер арендной платы (10 717 380 руб.) значительно превышает предельный размер арендной платы, ограниченный Принципом № 7 (4 038 796,05 руб.), постольку такое Дополнительное соглашение является недействительным.

В) В силу абз. 2 п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно п. 3.5 Договора арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В нарушение этого требования Арендодатель провел оценку Участка по состоянию на 22.05.2020 и указал в п. 2 Дополнительного соглашения, что увеличенная арендная плата устанавливается с 22.05.2020.

Однако в силу п. 3.5 Договора новая ставка арендной платы должна начать действовать с 01.01.2021, а оценка должна быть проведена не ранее 01.07.2020. Соответственно, повышенный размер арендной платы не мог быть установлен ранее 01.01.2021. Поэтому отсутствуют основания для взыскания денежных средств с Арендатора за предшествующие указанной дате периоды.

Таким образом, Дополнительное соглашение также нарушает абз. 2 п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ и поэтому было обоснованно признано недействительным.

Уведомление об увеличении размера арендной платы недействительно, т.к. основано на недействительном Дополнительном соглашении и нарушает законный порядок определения размера арендной платы

Согласно п. 10 Порядка плата по договору аренды земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции на очередной финансовый год. В силу п. 12 Порядка при изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом уровня инфляции, указанного в п. 10 Порядка, не проводится. Судебной практикой подтверждается, что индексация арендной платы на уровень инфляции не может проводиться ранее, чем через 5 лет с даты определения рыночной стоимости земельного участка .

Руководствуясь ошибочной рыночной стоимостью Участка из Отчета об оценке, Истец Дополнительным соглашением увеличил годовой размер арендной платы по Договору до 10 717 380 руб., исчисляя ее в этом размере с 22.05.2020. Затем Уведомлением Истец увеличил годовой размер арендной платы на уровень инфляции на 2021 год. Соответственно, Арендодатель проиндексировал арендную плату по Договору на 2021 год после того, как в 2020 году изменил размер арендной платы в связи с якобы увеличением рыночной стоимости Участка. Тем самым Истец нарушил прямой запрет п. 12 Порядка.

Поскольку Уведомление нарушает п. 12 Порядка, постольку оно нарушает и порядок определения регулируемой арендной платы за пользование муниципальной землей (ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Равным образом предложенный Истцом размер арендной платы по Договору не соответствует Принципу № 7, т.к. он превышает размер земельного налога для Участка, что также указывает на недействительность Уведомления.

Суды в рамках рассмотрения дела № А32-17793/2021 установили размер арендной платы за пользование Участком и обязали Арендодателя направить Ответчику подписанное дополнительное соглашение к Договору, в котором с 01.01.2021 размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с суммой земельного налога, подлежащего уплате за Участок, и составляет 4 038 796,05 руб.

В настоящий момент указанное дополнительное соглашение не заключено. При этом, Ответчик исправно вносит арендные платежи за пользование Участком в соответствии с действующей редакцией Договора, т.е. в размере 6 784 891,06 руб. за год, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

При таких обстоятельства с учетом судебных актов по делу № А32-17793/2021 и произведенных ответчиком оплат, основания для заявленных исковых требований у суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

Е.В. Михайлова