ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-15189/2018

город Ростов-на-Дону

06 ноября 2018 года

15АП-15565/2018

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи  ФИО1,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интэк-Девелопмент"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 10.08.2018 по делу № А53-15189/2018 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Интэк-Девелопмент"

к акционерному общества "Тандер"

о взыскании задолженности по арендной плате,

принятое в порядке упрощенного производства судьей Смольковой А.В., 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Интэк-Девелопмент» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 21.06.2010 № РосФ-1/551/10 в размере 56985 руб. за период с октября 2017 года по январь 2018 года.

В соответствии со статьями 226 - 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судьей первой инстанции единолично, без вызова сторон, в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивированно тем, что стороны не изменили размер арендной платы в порядке, определенном п.п. 5.2.2 и 6.2 договора, поэтому задолженность по арендной плате за спорный период отсутствует. Для изменения размера арендной платы сторонам необходимо было заключить соглашение об изменении договора и зарегистрировать его в установленном законом порядке. Одностороннее изменение условий договора в связи с изменением индекса инфляции не допускается с учетом четкой регламентации процедуры изменения договора по соглашению сторон. 

Общество с ограниченной ответственностью «Интэк-Девелопмент» обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.2018 в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что суд первой инстанции ошибочно толкует условия договора в части внесения изменений в расчет арендной платы, неправильно применяет нормы материального права. Суд не учел, что согласно п. 5.2.1 договора размер арендной платы подлежит изменению в связи с изменением уровня инфляции. Индекс инфляции определяется на основании официальных данных органов государственной статистики. Таким образом, изменение размера арендной платы в результате изменения индексации не является изменением арендной платы согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ. В данном случае п. 5.2.2 договора одностороннее изменение размера арендной платы допускается. Истец направлял ответчику уведомление об одностороннем изменении размера постоянной части арендной платы на индекс потребительских цен на товары и платные услуги населению Ростовской области, поэтому истец условий договора не нарушил. 

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 272.1 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена в суде апелляционной инстанции единолично, без вызова сторон, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между  истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №РосФ-1/551/10 от 21.06.2010, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору о временное владение и пользование недвижимое имущество, а арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно разделу 5 договора.

Предметом договора является следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, комнаты 2-16, 24, общей площадью 747,4 кв.м., в том числе торговой – 599,8 кв.м., литер А, 1 этаж, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61-61-42/002/2010-255 (далее – объект).

Объект был предан арендатору по акту приема-передачи от 21.06.2010.

Согласно п. 5.2.1 договора, постоянная часть арендной платы составляет 300000 руб. ежемесячно, НДС не предусмотрен. 

По условиям п. 5.2.2 договора размер постоянной части арендной платы подлежит изменению, но не чаще одного раза в год, начиная с даты подписания акта приема-передачи объекта, и осуществляется в связи с изменениями уровня инфляции. 

При исполнении договора были заключены дополнительные соглашения к договору об изменении размера арендной платы (№1 от 27.06.2011, №2 от 30.07.2012, №3 от 01.08.2013, №РосФ-1/551/10-4 от 09.09.2014, №РосФ-1/551/10-8 от 29.12.2015).

Истец направлял ответчику уведомление исх. от 19.09.2017 об увеличении постоянной части арендной платы на индекс потребительских цен на товары и платные услуги  населению по Ростовской области на 1,052 на основании письма Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ростовской области (далее - РОСТОВСТАТ) от 18.04.2017 № ЕУ-62-01/743-ДР. Уведомление было получено ответчиком 21.09.2017, о чем имеется отметка. 

В ответ на указанное уведомление (письмо исх. № 681 от 02.11.2017) ответчик предложил перенести вопрос повышения арендной платы на 2018 год.

Полагая, что в договор аренды были внесены изменения с октября 2017 года, истец направил ответчику претензию исх. № 02007 от 07.02.2018 с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с октября 2017г. по январь 2018г. Претензия была получена 28.02.2018.

Поскольку требования досудебной претензии остались без удовлетворения, арендная плата за спорный период не оплачена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии задолженности, поскольку дополнительное соглашение об изменении арендной платы не было заключено и не прошло государственную регистрацию.  

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Статья 424 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях.

В соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированном в абзаце 3 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом не принято во внимание, что в п. 5.2.2 договора сторонами согласовано условие об одностороннем изменении арендной платы не чаще одного раза в год в сторону увеличения в связи с изменением индекса инфляции потребительских цен.

Учет уровня инфляции производится путем умножения размера постоянной части арендной платы на индекс инфляции потребительских цен, определенный на основании официальных данных органов государственной статистики. Обязанность по получению справок органов государственной статистики возлагается на инициатора изменений арендной платы (абз. 2 п.5.2.2); 

Стороны условились, что изменение размера постоянной части арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельствам осуществляется в течение тридцати календарных дней с даты обращения стороны договора с предложением об изменении арендной платы по настоящему договору к другой стороне с предъявлением инициирующей стороной подтверждающих документов, указанных в настоящем пункте.

Таким образом, арендная плата по условиям договора является определяемой в зависимости от изменения уровня инфляции.   

Суд не учел, что изменение размера арендной платы в октябре 2017 года продиктовано изменением индекса инфляции потребительских цен, что предусмотрено п. 5.2.2 договора и нормами действующего законодательства. 

Заключения дополнительного соглашения по правилам п. 6.2 договора не требовалось, поскольку речь идет не об изменении условий договора, а методики расчета арендной платы. Расчет арендной платы продолжает осуществляться на тех же согласованных условиях, но с учетом изменившихся показателей отдельных элементов расчета.

При этом фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки индекса не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Как разъяснено в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Поэтому изменение составляющей (переменной) в порядке (механизме) исчисления арендной платы не считается изменением условия договора о размере арендной платы и, соответственно, не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в условие договора о размере арендной платы.

Из материалов дела видно, что уведомление исх. от 19.09.2017 об одностороннем изменении арендной платы в связи с изменением индекса инфляции было получено ответчиком 21.09.2017. Согласно уведомлению, размер арендной платы составляет 337159,69 руб. ежемесячно с 19.10.2017. В обоснование изменения индекса истцом представлено письмо РОСТОВСТАТ от 18.04.2017 № ЕУ-62-01/743-ДР.

Расчет неоплаченной ответчиком части арендной платы за период с октября 2017г. по январь 2018г. проверен апелляционным судом и признан верным. В дополнительном соглашении №РосФ-1/551/10-8 от 29.12.2015 стороны условились, что постоянная часть арендной платы составляет 320494 руб. ежемесячно. Следовательно, с учетом уведомления от 19.09.2018, ответчику надлежит доплатить за ноябрь 2017г.-январь 2018г. по 16665 руб. за каждый месяц, а за октябрь 2017г. – 6988руб. (начало периода взыскания с 19.10.2018).

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства погашения неоплаченной части арендной платы в размере 56985 руб. за спорный период, постольку исковые требования истца подлежат удовлетворению. 

Суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права применительно к условиям договора аренды и фактическим обстоятельствам дела, поэтому решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.2018 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку апелляционный суд удовлетворил апелляционную жалобу истца, судебные расходы согласно части 1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 2279 руб. расходов на уплату государственной пошлины за подачу иска, 3000 руб. расходов на уплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.2018 по делу № А53-15189/2018 отменить.

Взыскать с акционерного общества "Тандер" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Интэк-Девелопмент" задолженность по арендной плате по договору №РосФ-1/551/10 от 21.06.2010 в размере 56985 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5279 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

В соответствии с абзацем вторым части 4 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев, при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса.

СудьяР.Р. ФИО1