Дело № А39-4598/2023

16 сентября 2024 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2024 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 03.07.2024 по делу № А39-4598/2023,

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Купрей» к Администрации городского округа Саранск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца - общества с ограниченной ответственностью «Купрей» – ФИО2 по доверенности от 01.01.2024 № 7 сроком на 1 год, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от ответчика (заявителя) - администрации городского округа Саранск – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,

 

установил.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Купрей» (далее – ООО «Купрей», Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточенным в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации городского округа Саранск (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи от 01.03.2023, утвердив спорные пункты договора в редакции истца.

Решением от 03.07.2024 Арбитражный суд Республики Мордовия  урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи от 01.03.2023, утвердив:  

пункт 1.1. в следующей редакции: «Продавец передает Покупателю принадлежащее городскому округу Саранск на праве собственности: здание бани №8 площадью 2114,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, указанное в п. 1.2. настоящего договора, в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором, Покупатель в свою очередь, обязуется совершить следующие действия:

1.1.1. Произвести оплату приобретаемого имущества по цене и впорядке, установленными в разделе 2 настоящего Договора,

1.1.2. Принять имущество в собственность в установленном порядке»; 

 пункт 1.3. в следующей редакции: «Имущество    расположено    на    находящемся    в    муниципальной собственности    земельном    участке    с    кадастровым    номером 13:23:1101204:110, общей площадью 2517,0 кв.м., имеющим адресные ориентиры: 

<

...> земельный участок 38, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта бытового обслуживания - бани №8;

Земельный участок принадлежит городскому округу Саранск на основании абзаца 2, пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона №137-Ф3 от 25.10.2001 «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.03.2012 №13-13-01/092/2012-002.

Указанный земельный участок находится в аренде у Покупателя на основании договора №17146 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 03 июня 2020 года»;

пункт 2.1. в следующей редакции: «Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2 настоящего Договора, согласно отчету № 210 от 08 апреля 2024 года, составляет: Здание бани №8 - 20 861 789 (двадцать миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят девять) руб. 00 коп, с учетом НДС.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ) НДС не облагается.

17 384 824 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать четыре) руб., без учета НДС»;

пункт 2.2. в следующей редакции: «Оплата цены продажи Имущества осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет с момента вступления решения Арбитражного Суда Республики Мордовия по делу №А39-4598/2023, в законную силу.

Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1. настоящего договора сумму в следующем порядке:

2.2.1.  Первый обязательный платеж составляет:

за здание бани - 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) руб. 10 коп. без учета НДС;

2.2.2.Последующие платежи перечисляются равными долями от оставшейся стоимости Имущества после оплаты первого обязательного платежа в соответствии с графиком платежей (Приложение №1).

2.2.3.Платежи за Имущество перечисляются не позднее 25 числа каждого календарного месяца в течение срока рассрочки»;

пункт 8.3. в следующей редакции: «В случаях, не предусмотренных Договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством. Приложения к Договору:

График платежей по оплате в рассрочку Имущества. Акт приема-передачи Имущества».

Приложение 1 в следующей редакции: «График платежей по оплате в рассрочку стоимости здания бани №8, расположенной по адресу: 

<

...>

Администрация городского округа Саранск, действующая от имени и в интересах городского округа Саранск, зарегистрированная Инспекцией МНС России по Ленинскому району г. Саранска Республики Мордовия 29.10.2002, свидетельство о государственной регистрации серии 13 №000731937, ИНН 

<

***>, КПП 132601001, ОГРН 

<

***>, адрес: 430005, 

<

...>, в лице Главы городского округа Саранск ФИО3, действующего на основании Устава городского округа Саранск, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Купрей», зарегистрированное за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 132801001, адрес: 430031, 

<

...>, в лице директора ФИО4, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», на основании договора купли-продажи муниципального имущества, определили следующий график платежей по оплате стоимости Имущества в размере:

за здание бани - 17 384 824 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать четыре) рубля, без учета НДС.

Первый платеж должен быть произведен не позднее 25 (двадцати пяти) календарных дней, с даты вступления решения Арбитражного Суда Республики Мордовия по делу №А39-4598/2023 в законную силу. Первый платеж составляет:

здание бани - 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) руб. 10 коп, без учета НДС;

Номер платежа

Период внесения платежа (месяц, год)

Количеств дней в месяце

Платеж, вносимый в погашение основного

долга без учета НДС, руб.

Остаток основного долга, после оплаты

очередного платежа, без учета   НДС,

Сумма платежа в погашении процентов

, руб.

Общий обязательны платеж без учета НДС,

руб.

1

июль 2024

31

289747,1

1у ^84 824,0

 

289747,1

2

Август 2024

31

289747,1

17 095 076,9

7 255,6

297002,6

3

Сентябрь

30

289747,1

16 805 329,8

6 902,5

296649,6

4

Октя брь 2024

31

289747,1

16 515 582,7

7009,6

296756,7

5

Ноябрь 2024

30

289747,1

16 225 835,6

6664,5

296411,6

6

Декабрь 2024

31

289747,1

15 936 088,5

6763,7

296510,8

7

Январь 2025

31

289747,1

15 646 341,4

6640,7

296387,8

8

Февраль 2025

28

289747,1

15 356 594,3

5887,0

295634,1

9

Март 2025

31

289747,1

15 066 847,2

6394,7

296141,8

10

Апрель 2025

30

289747,1

14 777 100,1

6069,5

295816,6

11

Май 2025

31

289747,1

14 487 353,0

6148,8

295895,9

12

Июнь 2025

30

289747,1

14 197 605,9

5831,4

295578,5

13

Июль 2025

31

289747,1

13 907 858,8

5902,8

295649,9

14

Август 2025

31

289747,1

13 618 111,7

5779,9

295527,0

15

Сентябрь

30

289747,1

13 328 364,6

5474,4

295221,5

16

Октябрь 2025

31

289747,1

13 038 617,5

5533,9

295281,0

17

Ноябрь 2025

30

289747,1

12 748 870,4

5236,4

294983,5

18

Декабрь 2025

31

289747,1

12 459 123,3

5288,0

295035,1

19

Январь 2026

31

289747,1

12 169 376,2

5164,9

294912,1

20

Февраль 2026

28

289747,1

11 879 629,1

4554,1

294301,2

21

Март 2026

31

289747,1

11 589 882,0

4919,0

294666,1

22

Апрель 2026

30

289747,1

11 300 134,9

4641,3

294388,4

23

Май 2026

31

289747,1

11 010 387,8

4673,1

294420,2

24

Июнь 2026

30

289747,1

10 720 640,7

4403,3

294150,4

25

Июль 2026

31

289747,1

10 430 893,6

4427,1

294174,2

26

Август 2026

31

289747,1

10 141 146,5

4304,2

294051,3

27

Сентябрь

30

289747,1

9 851 399,4

4046,3

293793,4

28

Октябрь 2026

31

289747,1

9 561 652,3

4058,2

293805,3

29

Ноябрь 2026

30

289747,1

9 271 905,2

3808,3

293555,4

30

Декабрь 2026

31

289747,1

8 982 158,1

3812,3

293559,4

31

Январь 2027

31

289747,1

8 692 411,0

3689,3

293436,4

32

Февраль 2027

28

289747,1

8 402 663,9

3221,2

292968,3

33

Март 2027

31

289747,1

8 112 916,8

3443,3

293190,4

34

Апрель 2027

30

289747,1

7 823 169,7

3213,2

292960,3

35

Май 2027

31

289747,1

7 533 422,6

3197,4

292944,5

36

Июнь 2027

30

289747,1

7 243 675,5

2975,2

292722,3

37

Июль 2027

31

289747,1

6 953 928,4

2951,4

292698,5

38

Август 2027

31

289747,1

6 664 181,3

2828,4

292575,5

39

Сентябрь

30

289747,1

6 374 434,2

2618,2

292365,3

40

Октябрь 2027

31

289747,1

6 084 687,1

2582,5

292329,6

41

Ноябрь 2027

30

289747,1

5 794 940,0

2380,2

292127,3

42

Декабрь 2027

31

289747,1

5 505 192,9

2336,5

292083,6

43

Январь 2028

31

289747,1

5 215 445,8

2213,6

291960,7

44

Февраль 2028

29

289747,1

4 925 698,7

1955,7

291702,8

45

Март 2028

31

289747,1

4 635 951,6

1967,6

291714,7

46

Апрель 2028

30

289747,1

4 346 204,5

1785,1

291532,2

47

Май 2028

31

289747,1

4 056 457,4

1721,7

291468,8

48

Июнь 2028

30

289747,1

3 766 710,3

1547,1

291294,2

49

Июль 2028

31

289747,1

3 476 963,2

1475,7

291222,8

50

Август 2028

31

289747,1

3 187 216,1

1352,7

291099,8

51

Сентябрь

30

289747,1

2 897 469,0

1190,1

290937,2

52

Октябрь 2028

31

289747,1

2 607 721,9

1106,8

290853,9

53

Ноябрь 2028

30

289747,1

2 317 974,8

952,1

290699,2

54

Декабрь 2028

31

289747,1

2 028 227,7

860,8

290607,9

55

Январь 2029

31

289747,1

1 738 480,6

737,9

290485,0

56

Февраль 2029

28

289747,1

1 448 733,5

555,4

290302,5

57

Март 2029

31

289747,1

1 158 986,4

491,9

290239,0

58

Апрель 2029

30

289747,1

869 239,3

357,0

290104,1

59

Май 2029

31

289747,1

579 492,2

246,0

289993,1

60

Июнь 2029

30

289747,1

289 747,1

119,0

289866,1

 

17 384 824,0

 

213 668,5

17 598 492,5

Взыскал с Администрации в пользу Общества судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы указал на оставление без должной оценки судом доводов ответчика. Суд неправомерно применил пункт 4 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011 № 178-ФЗ, поскольку к рассматриваемому объекту недвижимости применим пункт 1 статьи 28 указанного закона. Заявитель также выразил несогласие с выводами экспертного заключения и применяемых экспертом методик исследования.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании и отзыве возразил против доводов заявителя, просил решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.06.2019 №14 (постановления Администрации городского округа Саранск  от 25.06.2019 №1181) арендодатель (Администрация) предоставил, а арендатор (Общество) принял по акту приема-передачи от 02.07.2019 во временное владение и пользование здание бани №8 площадью 2114,3 кв.м, расположенное по адресу: РМ, 

<

...>, для размещения бани, сроком на пять лет, о чем между сторонами спора заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №473/19-Ар от 02.07.2019, зарегистрированный в установленном законом порядке 29.07.2019.

03 июня 2020 года между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, №17146, в соответствии с которым арендодатель (Администрация) предоставил, а арендатор (Общество) принял в аренду земельный участок, принадлежащий на праве собственности городскому округу Саранск, с кадастровым номером 13:23:1101204:110, площадью 2517 кв.м, находящийся по адресу: РМ, 

<

...>, для размещения объекта бытового обслуживания – бани №8, на срок до 02.07.2024. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2020.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.06.2024, в пределах земельного участка с кадастровым номером 13:23:1101204:110 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 13:23:1101204:140 и 13:23:1101204:724.

Объектом недвижимого имущества с кадастровым номером 13:23:1101204:140 является здание бани №8 площадью 2114,3 кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, 

<

...> (выписка из ЕГРН от 07.06.2024).

Объектом недвижимого имущества с кадастровым номером  13:23:1101204:724, согласно выписке из ЕГРН от 07.06.2024, является здание котельной бани №8 площадью 22,7 кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, 

<

...>, принадлежащее на праве собственности городскому округу Саранск с 12.03.2021.

Таким образом, на спорном земельном участке, принадлежащем городскому округу Саранск на праве собственности, переданном в аренду истцу, расположены два объекта недвижимого имущества, также принадлежащие на праве собственности городскому округу Саранск, один из которых – здание бани №8 передан истцу в аренду.

15 июня 2021 года истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого по договору №473/19-Ар от 02.07.2019 муниципального имущества – здания бани №8.

Решением от 13 июля 2021 года №4978-исх, выраженным в письме заместителя Главы городского округа Саранск - Директора Департамента по экономической политике и взаимодействию с административными органами Администрации городского округа Саранск, ответчик сообщил о невозможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - здания бани №8.

Полагая, что отказ Администрации городского округа Саранск не основан на нормах права и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности ООО «Купрей», последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации городского округа Саранск, выраженного в письме №4978-исх от 13.07.2021, обязании Администрации городского округа Саранск в течение 20 календарных дней с даты вступления в силу решения по делу №А39-11033/2021 устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Купрей» путем повторного рассмотрения по существу заявления о предоставлении преимущественного права выкупа здания бани №8, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.10.2022 по делу №А39-11033/2021, вступившим в законную силу, суд удовлетворил заявление общества с ограниченной ответственностью «Купрей», признал незаконным отказ Администрации городского округа Саранск, выраженный в письме №4978-исх от 13.07.2021, обязал Администрацию городского округа Саранск в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Купрей» о предоставлении преимущественного права выкупа здания бани №8, расположенного по адресу: 

<

...>, взыскал с Администрации городского округа Саранск в пользу публичного акционерного общества «Купрей» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000рублей.

25 октября 2022 года истец повторно обратился к ответчику с заявлением, просил предоставить преимущественное право приобретения арендуемого здания бани №8.

Рассмотрев обращение истца, ответчик письмом от 14.11.2022 №7190-исх. сообщил о проведении мероприятий по оценке муниципального имущества, утверждении условий о его приватизации, указав на предоставление Обществу возможности реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества: здания бани №8 и 99/100 долей земельного участка.

Письмом от 02.03.2023 №1246-исх. Администрация направила в адрес Общества проект договора купли-продажи и копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Рассмотрев проект договора купли-продажи, письмом от 30.03.2023 (получено Администрацией также 30.03.2023) истец предложил ответчику рассмотреть протокол разногласий.

Письмом от 26.04.2023 №2709-исх. Администрация, рассмотрев обращение истца и протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, сообщила, что по пункту 3.2 протокола разногласий не возражает в исключении из договора пунктов 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6.  

Наличие разногласий относительно цены приобретаемого здания, включение в проект договора купли-продажи условий, касающихся 99/100 долей земельного участка,  послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.     

В связи с наличием противоречивых заключений относительно стоимости предмета оценки суд первой инстанции назначил экспертизу по производству оценки рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поручено автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр». Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

По результатам оценки суду представлено заключение эксперта №210 от 08.04.2024, в соответствии с которым рыночная стоимость здания бани №8 составляет 20861789рублей (в том числе НДС 20%), рыночная стоимость земельного участка составляет 7421365рублей.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных Обществом исковых требований, в соответствии с указанным выше заключением, осуществленным в рамках судебной экспертизы, и установить продажную цену здания в размере 20 861 789рублей (с учетом НДС).

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, пришел в соответствии с вышеприведенными нормами права к обоснованным выводам.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Доводы жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащей случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ). Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что истец, получив предложение о выкупе муниципального имущества по цене 48619000рублей (с учетом НДС) за здание, по цене 9421000рублей за долю земельного участка, обратился в ООО «Титул» с заявлением о проведении оценки арендуемого имущества. Согласно отчету №140/2023 от 28.03.2023 рыночная стоимость спорного здания составила 12500000рублей (с учетом НДС), стоимость земельного участка определена в размере 7400000рублей (НДС не облагается).

С целью урегулирования разногласий по стоимости недвижимого имущества, по судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза и в заключении №210 от 08.04.2024, эксперт определил рыночная стоимость здания бани №8 20 861 789рублей (в том числе НДС 20%), рыночная стоимость земельного участка составляет 7 421 365 рублей.

Заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами (часть 3 статьи 86  АПК РФ). 

В соответствии с частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 АПК РФ).

О назначении повторной экспертизы стороны спор не заявили.

В силу положений статьи 16  Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. 

Суд, верно признал экспертное заключение  №210 от 08.04.2024 соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, поскольку оно является полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, оснований для сомнений в обоснованности заключения не установлено. 

За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (часть 5 статьи 55 АПК РФ).

В материалах дела имеется собственноручная подписка эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имелось.

Несогласие Администрации с экспертным заключением не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертом выводов и не является основанием для признания заключения ненадлежащим доказательством по делу и не свидетельствует о необходимости проведения повторной экспертизы. 

С учетом изложенного арбитражный суд правомерно удовлетворил требование истца и урегулировал разногласия, возникшие между сторонами, при заключении договора купли-продажи, руководствуясь указанным выше экспертным заключением.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен статей 5 Закона 159-ФЗ. Согласно указанной правовой норме оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах, принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Выкупная цена имущества установлена судом.

Арендатор (истец) согласился с порядком выкупа имущества с рассрочкой платежей на пять лет.

Поскольку порядок внесения выкупной цены сторонами согласован, первый платеж составит 289747руб. 10коп. без учета НДС. Далее платежи должны производиться покупателем ежемесячно равными долями от невыплаченной суммы.

Учитывая изложенное, пункт 2.2. утвержден судом в редакции: «Оплата цены продажи Имущества осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет с момента вступления решения Арбитражного Суда Республики Мордовия по делу №А39-4598/2023, в законную силу.

Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1. настоящего договора сумму в следующем порядке:

2.2.1. Первый обязательный платеж составляет:

за здание бани - 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) руб. 10 коп. без учета НДС;

2.2.2.Последующие платежи перечисляются равными долями от оставшейся стоимости Имущества после оплаты первого обязательного платежа в соответствии с графиком платежей (Приложение №1).

2.2.3.Платежи за Имущество перечисляются не позднее 25 числа каждого календарного месяца в течение срока рассрочки».

Пункт 8.3 утверждается в редакции: «В случаях, не предусмотренных Договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством. Приложения к Договору:

График платежей по оплате в рассрочку Имущества. Акт приема-передачи Имущества».

Приложение №1 к договору утверждается в редакции: «График платежей по оплате в рассрочку стоимости здания бани №8, расположенной по адресу: 

<

...>

Администрация городского округа Саранск, действующая от имени и в интересах городского округа Саранск, зарегистрированная Инспекцией МНС России по Ленинскому району г. Саранска Республики Мордовия 29.10.2002, свидетельство о государственной регистрации серии 13 №000731937, ИНН 

<

***>, КПП 132601001, ОГРН 

<

***>, адрес: 430005, 

<

...>, в лице Главы городского округа Саранск ФИО3, действующего на основании Устава городского округа Саранск, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Купрей», зарегистрированное за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 132801001, адрес: 430031, 

<

...>, в лице директора ФИО4, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», на основании договора купли-продажи муниципального имущества, определили следующий график платежей по оплате стоимости Имущества в размере:

за здание бани - 17 384 824 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать четыре) рубля, без учета НДС.

Первый платеж должен быть произведен не позднее 25 (двадцати пяти) календарных дней, с даты вступления решения Арбитражного Суда Республики Мордовия по делу №А39-4598/2023 в законную силу. Первый платеж составляет:

здание бани - 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) руб. 10 коп, без учета НДС;

нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, площадью 102,7 кв. м, кадастровый номер 33:22:011088:940, а именно помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания, установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: "Объект купли-продажи продается за 1 602 000 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Ответчик, настаивая на необходимости включения в договор купли-продажи условий об отчуждении части земельного участка, расположенного под спорным зданием, ссылается на невозможность приватизации объекта недвижимости без земельного участка, на котором расположен объект.

Вопреки доводам жалобы  действие Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает возможность приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, как указано выше, урегулирована нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и не предполагает формирование земельного участка под выкупаемым имуществом, однако такое лицо не лишено права в дальнейшем при формировании указанного земельного участка, его выкупить в соответствии с нормами земельного законодательства.

Из фактических обстоятельств настоящего спора следует, что ответчик, ссылаясь на невозможность отчуждения объекта недвижимого имущества без части земельного участка, должен доказать, что спорный земельный участок с кадастровым номером 13:23:1101204:110 может быть разделен без нарушения требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем доказательства, свидетельствующие о возможности раздела указанного земельного участка, ответчиком не представлены, кроме того, из имеющихся в деле доказательств не следует, что земельный участок является делимым.

Более того, из материалов дела усматривается, что между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1101204:110, на спорном земельном участке кроме спорного здания находится иной объект недвижимости, который истцу не принадлежит. При выкупе спорного здания у Общества отсутствует обязанность формирования отдельных земельных участков.

Указанные обстоятельства ответчиком в установленном порядке не опровергнуты (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), иные доказательства, свидетельствующие о возможности разделения спорного земельного участка, ответчиком также не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), соответствующая экспертиза в целях установления возможности разделения спорного земельного участка не проведена.

При изложенных обстоятельствах и по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, с учетом отсутствия доказательств об обратном, суд первой инстанции пришел к верному выводу о неделимости земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона №178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Более того, к продаже предлагалось 99 долей,  ответчику осталась бы 1 (одна) доля, что исходя из статьи 6 Закона Республики Мордовия «О регулировании земельных отношений на территории Республики Мордовия» от 06 марта 2009, становившей предельный минимальный размер земельного участок в городском округе Саранск не менее 0,04 га (то есть, 400 кв.м), и предполагая деление земельного участка площадью 2517 кв.м. в варианте ответчика 99 и 1, являлось бы прямым нарушением Закона Республики Мордовия, так как одна доля от площади исходного земельного участка составляет 25,17 кв.м (2517/100x1), что в 16 раз меньше предельного минимального размера земельных участков, установленного по городскому округу Саранск.

Доводы ответчика о невозможности приватизации объекта недвижимости без земельного участка, на котором расположен такой объект, исходя из фактических обстоятельств настоящего спора, правомерно отклонен судом первой инстанции. При этом единство судьбы объекта недвижимости и земельного участка применительно к рассматриваемому случаю не нарушено, с учетом того, что между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка. 

Учитывая изложенное пункт 1.1 утвержден судом в редакции: «Продавец передает Покупателю принадлежащее городскому округу Саранск на праве собственности: здание бани №8 площадью 2114,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, указанное в п. 1.2. настоящего договора, в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором, Покупатель в свою очередь, обязуется совершить следующие действия:

1.1.1. Произвести оплату приобретаемого имущества по цене и впорядке, установленными в разделе 2 настоящего Договора,

1.1.2. Принять имущество в собственность в установленном порядке».

Пункт 1.3 утверждается в редакции: «Имущество    расположено    на    находящемся    в    муниципальной собственности    земельном    участке    с    кадастровым    номером 13:23:1101204:110, общей площадью 2517,0 кв.м., имеющим адресные ориентиры: 

<

...> земельный участок 38, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта бытового обслуживания - бани №8;

Земельный участок принадлежит городскому округу Саранск на основании абзаца 2, пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона №137-Ф3 от 25.10.2001 «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.03.2012 №13-13-01/092/2012-002.

Указанный земельный участок находится в аренде у Покупателя на основании договора №17146 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 03 июня 2020 года».

С учетом изложенного решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца является законным и обоснованным.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая, что заявитель жалобы является лицом, которое в силу подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 03.07.2024 по делу № А39-4598/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск – без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд               Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

А.Н. Ковбасюк

 

Судьи

Е.Н. Наумова

 

Н.В. Устинова