ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-8995/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 25.11.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 09.12.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Селивончика А.Г., судей Лазарева М.Е. и Филиной И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондратеней Е.В., в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.08.2025 по делу № А54-8995/2024, принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Рязань, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Рязанская городская Дума (г. Рязань, ОГРН 

<

***>), 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, покупатель, предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением, уточненным в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Рязани (далее – ответчик, продавец, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, в котором просила считать договор заключенным на следующих условиях:

«2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору определена на основании заключения эксперта ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» № А-02/2025, и составляет 2 055 000 (два миллиона пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС (НДС не облагается).

2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 34 250 (тридцать четыре тысячи двести пятьдесят) рублей, ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж) (не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора» (л.д. 3–5, 98).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – управление) и Рязанская городская Дума (далее – Дума).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.08.2025 исковые требования удовлетворены полностью: разногласия, возникшие между предпринимателем и администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н4 с кадастровым номером 62:29:0020002:2655 площадью 70,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, урегулированы, пункты 2.1 и 2.3 договора приняты в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору определена на основании заключения эксперта от 19.03.2025 № А-02/2025, выполненного ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» по делу № А54-8995/2024, и составляет 2 055 000 (два миллиона пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС (НДС не облагается).

2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 34 250 (тридцать четыре тысячи двести пятьдесят) рублей, ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

С ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в сумме 35 000 руб., истцу из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 35 000 руб. (л.д. 103–106).

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Доводы апеллянта сводятся к тому, что судом области не могли быть приняты во внимание выводы судебной экспертизы об определении цены нежилого помещения Н4 с кадастровым номером 62:29:0020002:2655 площадью 70,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – нежилое помещение, спорный объект, объект недвижимости) в размере 2 055 000 руб., поскольку эксперт не обосновал размер применяемых им корректировок по площади объекта оценки и площади объектов-аналогов, по расположению «красных» линий, на класс качества внутренней и наружной отделки, в связи с чем администрация полагает, что проведенное экспертом исследование содержит методологические нарушения и ошибки, влияющие на величину стоимости объекта. Администрация также ссылается на необоснованное взыскание с ответчика в пользу истца судебных расходов на уплату государственной пошлины и проведение экспертизы, указывая на то, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны. Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе (л.д. 112–116).

Истец и третьи лица отзыв на апелляционную жалобу не представили и каким-либо иным образом свою правовую позицию по приведенным доводам не выразили.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2025, в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 37 Регламента арбитражных судов, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 № 7, для рассмотрения апелляционной жалобы произведена замена председательствующего судьи Тучковой О.Г., в порядке автоматизированного перераспределения апелляционная жалоба передана на рассмотрение судье Селивончику А.Г., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы произведено с самого начала.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 на основании договора аренды недвижимого имущества от 18.07.2022 № 02/1/1-46-42 является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения Н4, этаж 1, общей площадью 70,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, Н4 (л.д. 16–20).

Указанное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – городской округ город Рязань. 

Решением муниципального образования – город Рязань Рязанской городской Думы от 25.07.2024 № 199-IV «Об условиях приватизации муниципального имущества» установлены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения: способ приватизации – выкуп ИП ФИО1 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, цена продажи – 4 588 000 руб., срок рассрочки оплаты – пять лет (л.д. 25–27). 

Письмом от 01.08.2024 № 03/3-34-3913-Исх управление направило предпринимателю проект договора купли-продажи (л.д. 23–24). 

Согласно пункту 1.1 проекта договора, в соответствии с решением Рязанской городской Думы от 25.07.2024 № 199-IV «Об условиях приватизации муниципального имущества», продавец продает, а покупатель приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральным закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), объект недвижимого имущества: нежилое помещение Н4 с кадастровым номером 62:29:0020002:2655, назначение: нежилое, площадью 70,1 кв. м, этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

...>, реестровый номер 181269 (в дальнейшем именуемое – имущество). 

Согласно пункту 2.1. проекта договора цена продажи имущества по настоящему договору определена на основании отчета № 06-24/330-3 от 28.06.2024 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «Центр профессиональной оценки» и составляет 4 588 000 руб., без учета НДС (НДС не облагается). 

Согласно пункту 2.2 проекта договора продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п. 2.1. договора, (в дальнейшем – основной долг) в течение пяти лет с момента подписания сторонами настоящего договора. 

Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 76 466 руб. 67 коп. (последний платеж 76 466 руб. 47 коп.), ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (пункт 2.3 проекта договора). 

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, предприниматель письмом от 21.08.2024 направил в управление протокол разногласий от 20.08.2024, в котором предложила установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 1 457 000 руб., определенную на основании отчета об оценке от 20.08.2024 № 187/2024-ОН, выполненного оценщиком ФИО2 (л.д. 29). 

Письмом от 10.09.2024 № 03/3-34-4641-Исх. управление отклонило протокол разногласий, представленный предпринимателем, и предложило заключить договор в редакции проекта договора, направленного ранее (л.д. 30). 

Полагая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по данным существенным условиям договора, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Удовлетворяя исковые требования полностью, руководствуясь положениями статей 217, 421, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3, пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статьями 12, 13 и частью 3 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ), установив, что указанная в решении муниципального образования – город Рязань Рязанской городской Думы от 25.07.2024 № 199-IV «Об условиях приватизации муниципального имущества» цена продажи – 4 588 000 руб., не отвечает признакам достоверности, признав заключение проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы от 19.03.2025 № А-02/2025, выполненной государственным бюджетным учреждением Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – экспертное учреждение, ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка»), соответствующим требованиям законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а определенную в нем рыночную стоимость объекта недвижимости – достоверной, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по цене 2 055 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Выводы суда первой инстанции сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права на основе всестороннего исследования представленных в материалы дела доказательств.

Доводы апеллянта о том, что судом области не могли быть приняты во внимание выводы судебной экспертизы, поскольку эксперт не обосновал размер применяемых им корректировок по площади объекта оценки и площади объектов-аналогов, по расположению «красных» линий, на класс качества внутренней и наружной отделки, в связи с чем администрация полагает, что проведенное экспертом исследование содержит методологические нарушения и ошибки, влияющие на величину стоимости объекта, судебная коллегия находит безосновательными и подлежащими отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

Из материалов дела усматривается, что в связи с наличием между сторонами спора в части установления рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку сторонами представлены отчеты об оценке, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции обоснованно назначено проведение судебной экспертизы, по результатам которой представлено заключение эксперта от 19.03.2025 № А-02/2025, согласно выводам которого рыночная стоимость нежилого помещения Н4 с кадастровым номером 62:29:0020002:2655, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 28.06.2024 составляет 2 055 000 руб. 

Исследовав и оценив представленное заключение эксперта от 19.03.2025 № А-02/2025, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отметив, что в экспертном заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, заключение эксперта является ясным, полным и мотивированным, при соблюдении стандартов оценки в части методологии, с учетом всех ценообразующих факторов, экспертом проведен сбор и анализ информации об аналогичных продажах и предложениях для последующего сравнения с объектами экспертизы, которая позволила определить рыночные корректировки по существенным элементам сравнения, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, заключение эксперта оформлено надлежащим образом, содержит подробное описание проведенных исследований, обоснованных ссылками на применяемые в процессе исследования методики, какие-либо нарушения положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, не установлены, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что несогласие с выводами эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения, которое, как указано выше, признано надлежащим доказательством.

Возражения ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются судебной коллегией, поскольку обоснованность и полнота подготовленного заключения эксперта от 19.03.2025 № А-02/2025, представляющего собой независимое мнение лица, имеющего соответствующие профессиональное образование и опыт работы по специальности, должным образом не опровергнуты, ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлено ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции, что в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет для ответчик риск наступления последствий несовершения таких процессуальных действий. Более того, в соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23) вопрос о назначении судебной экспертизе в суде апелляционной инстанции должен рассматриваться с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть только в случае если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность совершения таких процессуальных действий в суде первой инстанции не зависящим от него причинам, однако таких обстоятельств в рассматриваемом деле не имеется.

Более того, при назначении судом первой инстанции судебной экспертизы ответчик не возражал против предложенной кандидатуры эксперта (л.д. 63-66), а после поступления заключения эксперта (л.д. 74) и его письменного ответа на вопросы, возникшие у администрации (л.д. 83, 85-86, 94), эксперт ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» ФИО3 в связи с удовлетворением ходатайства ответчика в соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 06.05.2025 был вызван в судебное заседание, назначенное на 10.06.2025, в котором аргументированно подтвердил вывозы, изложенные в экспертном заключении, однако представитель ответчика в данное судебное заседание не явился, фактическим уклонившись от доказывания обоснованности своих возражений и выяснения соответствующих вопросов у эксперта (л.д. 87-89, 95-97). 

Судебная коллегия полагает, что апеллянтом не приведено обоснованных возражений, свидетельствующих о недостоверности выводов указанного экспертного заключения, так как приводя доводы относительно некорректности выводов экспертного заключения, ответчик по существу ставит под сомнение примененную экспертом методику определения рыночной стоимости объекта оценки. Вместе с тем, в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 31.05.2001 №73-ФЗ), который согласно статьи 41 распространяет в соответствующих положениях свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений, эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач. 

При определении соответствующих корректирующих рыночную стоимость объекта оценки коэффициентов эксперт правомерно руководствовался справочниками оценщика под редакцией ФИО4, перечисленными в подпунктах 6-8 пункта 1.8 экспертного заключения, и с учетом соответствующих федеральных стандартов оценки, по результатам визуального осмотра объекта, произведенного 04.03.2025, с использованием сравнительного и доходного подходов, учитывая примененные аналоги, определил итоговую рыночную стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 28.06.2024, достоверность которой надлежащими средствами процессуального доказывания в условиях состязательного судебного процесса ответчиком не оспорена, что в соответствии с абзацем 2 статьи 13 Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ, обязывает стороны совершить сделку по цене определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. Таким образом, несогласие апеллянта с примененными экспертом методиками оценки не свидетельствует в пользу его правовой позиции в рассматриваемом споре. 

Понесенные истцом при обращении в арбитражный суд судебные издержки правильно распределены судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ссылки ответчика на необоснованное взыскание судом первой инстанции судебных расходов на уплату государственной пошлины в сумме 15 000 руб. и проведение экспертизы в сумме 35 000 руб., с указанием на то, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны, подлежат отклонению, поскольку обращение предпринимателя с исковыми требованиями было правомерным и независимо от признания или непризнания ответчиком результатов судебной экспертизы, положенной в основу итогового судебного акта, результатом которого явилось урегулирование возникшего по инициативе предпринимателя спора вследствие применения администрацией недостоверной цены выкупаемого имущества, судебные расходы, связанные с рассмотрением данного дела, подлежат отнесению на ответчика, так как на этапе досудебного урегулирования и в ходе судебного разбирательства ответчик не соглашался урегулировать спорные разногласия по договору по цене, определенной судом, а следовательно обжалуемый судебный акт принят в пользу предпринимателя. 

Иных заслуживающих внимание доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, ввиду чего приводимые апеллянтом доводы, не влияют на правильность принятого решения, а поэтому не являются основанием для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.08.2025 по делу № А54-8995/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи                                                                                           

А.Г. Селивончик

М.Е. Лазарев

И.Л. Филина