ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-97212/2023

20 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   06 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Риваненковым А.И.,

при участии:  

от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 01.10.2024,

от ответчика: представитель ФИО2, на основании доверенности от 29.10.2024,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-33005/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2024 по делу № А56-97212/2023 (судья Потыкалова К.Р.), принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония»,

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

о признании,           

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) от 29.08.2023 № 05-15-33123/23-0-0 об отказе в заключении договора аренды на новый срок - 10 лет, на нежилое здание площадью 82,3 кв. м, кадастровый номер 78:07:0003170:3020, расположенного по адресу: 197022, Россия, 

<

...>, литер В, об обязании Комитета заключить (продлить) договор аренды на новый срок - 10 лет, на нежилое здание площадью 82,3 кв. м, кадастровый номер 78:07:0003170:3020, расположенного по адресу: 197022, Россия, 

<

...>, литер В.

Решением от 19.05.2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить В обоснование апелляционной жалобы Комитет указывает, что в связи с изменением площади здания возник новый объект, отличный от того, что был передан в аренду Обществу по договору, следовательно оснований для заключения договора аренды на новый срок не имелось. 

В материалы дела поступил отзыв от заявителя, согласно которому Общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества по доводам апелляционной жалобы возражал, поддержал позицию отзыва на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.11.2001 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и ООО «Коминтел» (арендатор) заключен договор аренды № 15-А005246 объекта нежилого фонда - здания, расположенного по адресу: 197022, Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, д. 57, литер В, площадью 64,4 кв.м., кадастровый номер № 78:3170:0:81 (объект), для использования под нежилые цели (офис). 

В соответствии с пунктом 1.3 договор заключен на 10 лет. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 26.11.2001 (пункт 1.4). 

16.01.2002 договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за номером государственной регистрации № 78-01-263/2001-120.2.

Согласно уведомлению ГУ ГУИОН ПИБ Петроградского района в адрес КУГИ от 29.03.2001 № 384 в здании была выявлена несогласованная перепланировка, в связи с чем в пункте 6.9 договора аренды включено условие об обязанности арендатора согласовать в Проектно-инвентаризационном бюро Петроградского района выполненные перепланировки в установленном порядке с последующим изготовлением пакета документов, описывающих объекты нежилого фонда. 

Как указал заявитель, во исполнение данной обязанности 28.11.2008 между Обществом (заказчик) и Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») ПИБ Петроградского района (исполнитель) заключены договоры № 1300008603 на выполнение работ по изготовлению справок в отношении объекта и № 1300008596 изготовление пакета документов для регистрации прав на первичный объект недвижимости в отношении объекта. 

03.02.2009 филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Петроградского района на объект изготовлен кадастровый паспорт. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 07.04.2009 проведен кадастровый учет строения с присвоением ему кадастрового номера 78:7:3170:0:81 и указания в технических характеристиках общей площади 82.3 кв.м.

На основании согласованного проекта был подписан акт приемки объекта, изготовлен технический план объекта, сформирован и передан в регистрирующий орган необходимый пакет документов для внесения изменений в ЕГРН. 

По результатам рассмотрения документов ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» сведения о перепланировке внесены в ЕГРН. 

Согласно кадастровому паспорту от 12.12.2013 объекту присвоен кадастровый номер 78:07:0003170:3020 и отражена общая площадь объекта 82.3 кв.м. 

Общество с 2009 года вносит плату за арендуемый объект исходя из его фактической площади - 82,3 кв.м. С 26.11.2001 по настоящее время объект используется арендатором в соответствии с указанными в договоре целями - офис, задолженность по арендной плате на стороне арендатора отсутствует.

Уведомлением от 22.12.2022 Комитет сообщил об отказе от договора аренды № 15-А005246, указав на право арендатора обратиться с заявлением о заключении договора на новый срок в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Письмом от 16.03.2023 Общество заявило о намерении заключить на новый срок договор аренды объекта, направив в дополнение к заявлению документы, в том числе отчет ООО «Клиринг» от 03.04.2023 об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество с положительным экспертным заключением № 283/3/2023 от 13.04.2023 Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».

Решением, формализованным в письме от 29.08.2023 № 05-15-33123/23-0-0, Комитет отказал Обществу в удовлетворении заявления о заключении договора на новый срок, указав на изменение площади объекта за счет перепланировки, выполненной в 2009 году и отсутствие в этой связи оснований для предоставления объекта в аренду без проведения аукциона. 

Ссылаясь на то, что Общество перепланировок не производило, а только исполнило обязанность арендатора, установленную в пункте 6.9 договора, по согласованию ранее произведенной незаконной перепланировки, фактическая площадь объекта с 2001 года не изменялась, объект остался тот же, в связи с чем у Комитета отсутствовали правовые основания для отказа в заключении договора на новый срок, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление, сделав вывод об отсутствии оснований полагать, что в связи с уточнением площади нежилого здания был создан новый объект недвижимости, что в равной степени не свидетельствует о выбытии из владения и пользования одного нежилого строения площадью 64,4 кв.м. и приобретение в пользование и владение нового объекта недвижимости площадью 82,3 кв.м. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения.

Материалами дела подтверждается, что перевод здания в объект нежилого фонда с проведением несогласованного переустройства был произведен до передачи здания Обществу по договору аренды, на что указывают уведомление Бюро в адрес КУГИ от 29.03.2001 № 384 и условия, описанные в самом договоре аренды от 26.11.2001 №15-А005246 и приложениях к нему. 

Планы первичного объекта недвижимости и экспликация помещений, приложенные к договору, согласно штампу Бюро, подписанному уполномоченными должностными лицами, были составлены на дату 20.06.1991.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

По условиям пункта 1.3 срок действия договора истек 25.11.2011.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил использовать спорный объект, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, за исключением случаев, указанных в части 2 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Отказывая Обществу в заключении договора аренды на новый срок, Комитет в оспариваемом решении указал, что поскольку площадь объекта изменилась - увеличилась вследствие перепланировки, возник новый объект, в связи с чем у Общества не возникло оснований для заключения договора аренды на новый срок без проведения аукциона. 

Вместе с тем, судом первой инстанции по представленным в дело документам установлено, что несанкционированная перепланировка объекта была произведена еще до заключения с Обществом договора аренды от 26.11.2001 № 15-А005246.

Данное обстоятельство подтверждается уведомлением ГУ ГУИОН ПИБ Петроградского района от 29.03.2001 № 384 и отражено в условии пункта 6.9  договора, а также в приложениях к договору (примечание к пункту 3.5 справки на здание (строение) для расчета арендной платы). 

Из технических документов и паспортов на объект видно, что площадь здания в 64,4 кв.м была исчислена как площадь многоквартирного жилого дома и при проведении работ по переустрои?ству объекта и его переводу в объект нежилого фонда Комитетом соответствующий проект не составлялся и не согласовывался с органами технического надзора, изменения в техническую документацию не вносились, таким образом объект по договору аренды передавался арендатору с неактуальными и не соответствующими деи?ствительности планами. 

Как указало Общество, именно произведенные работы по перепланировке в отсутствие проекта послужили причинои? внесения в договор аренды условия об обязанности арендатора согласовать ранее выполненную перепланировку с последующим изготовлением пакета документов, описывающих объекты нежилого фонда. В свою очередь заявитель никаких реконструкции? или перепланировок арендуемого объекта не производил, а лишь исполнил возложенную условием пункта 6.9 договора аренды обязанность согласовать ранее выполненную перепланировку с последующим изготовлением пакета актуальных технических документов. 

Позиция Общества подтверждается техническои? документациеи? и данными, содержащимся в архивных документах. 

В апелляционной жалобе Комитет указывает, что увеличение площади объекта на 17,9 кв.м. произошло в 2009 году за счет реконструкции с пристрои?кои? и внутреннеи? перепланировки здания с изменением границ. 

Вместе с тем, из Плана первичного учета и технического паспорта на объект датированных 30.05.2007 (то есть до 2009 года) видно, что уже на 2007 год расчет общеи? площади здания изменился и она отражена как равная 80,8 кв.м., при этом сам объект и его границы не менялись, что явно видно на планах земельного участка и планах здания, кроме того прямо указано в технических документах. 

Если сравнить планы здания и границы первичного объекта недвижимости, во всех имеющихся в материалах дела технических документах, в том числе приложенных к договору от 2001 года, видно, что границы здания на ситуационных планах не изменялись, а изменение общеи? площади произошло за счет перевода здания в объект нежилого фонда и различного подхода к определению площади. 

Сведения же Бюро, содержащиеся в представленнои? Комитетом справке от 31.03.2011, противоречивы и не соответствуют документам архивного дела. 

Так, в справке Бюро указало, что увеличение площади на 17,9 кв.м. по отношению к 2001 году произошло за счет реконструкции с пристрои?кои? и внутреннеи? перепланировкои? здания с изменением границ; отметив, что указание в ранее выданных документах на неизменность границ является техническои? ошибкои? и следует читать: «выполнена внутренняя перепланировка. Наружные границы здания изменены». 

При этом, не раскрыто каким образом является возможным увеличение площади и изменение границ объекта за счет внутреннеи? перепланировки. В свою очередь указание на факт проведения после заключения в ноябре 2001 года договора аренды с Обществом реконструкции объекта с пристрои?кои? не находит подтверждения в материалах архивного дела. Напротив, усматривается, что до исполнения Обществом обязанности пункта 6.9 договора по согласованию ранее выполненнои? перепланировки имелись только планы первичного объекта недвижимости, в которых планы расположенных в здании помещении? отражены еще как квартиры, то есть были составлены еще до перевода здания в нежилое и до проведения несогласованнои? перепланировки до заключения договора с Обществом. 

При заключении договора аренды в его приложение включен план первичного объекта недвижимости по состоянию на 20.06.1991 (на что указывает штамп, подписанныи? уполномоченными должностными лицами Бюро), что также подтверждает, что в 2001 году сведения об объекте недвижимости не актуализировались и планов с учетом произведеннои? до заключения договора аренды перепланировки не составлялось. 

В архивнои? справке (выписке из инвентарного дела) Бюро указывает, что по состоянию на 2001 год характеристики здания, имевшие место на 1988 год, не изменились, а перепланировка была выявлена только в 2007 году и по состоянию на маи? 2007 года в здании выполнена перепланировка (монтаж/демонтаж внутренних перегородок и санитарно-технического оборудования), в результате которои? площадь здания составила 80,8 кв.м. 

Указанное противоречит данным, содержащимся в уведомлении о незаконнои? перепланировке, направленном Бюро в адрес КУГИ от 29.03.2001 № 384. То есть, незаконная перепланировка имела место до заключения договора с Обществом, а не в 2007 или в 2009 году, что помимо указаннои? справки подтверждается условиями самого договора аренды. 

В выписке из архивного дела Бюро прямо указывает на неизменность границ объекта и изменение площади в связи с внутреннеи? перепланировкои?, однако таковое возможно только в связи с иным подходом к исчислению площадеи?  - учетом тамбуров, лестниц и иных помещении?, ранее не входивших в состав общеи? площади здания; указывает, что по состоянию на 2009 год площадь здания изменилась за счет ранее неучтеннои? площади лифта и составила 82,3 кв.м., однако в здании нет лифта.

При этом Комитетом не представлено каких-либо документов, подтверждающих, что Обществом выполнялась самовольная реконструкция объекта или перепланировка или какие-либо строительные работы в отношении здания, приведшие к увеличению его площади. Не содержит таких документов и архивное дело, как и выданные в период срока деи?ствия договора планы первичного объекта недвижимости, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН. 

Напротив, если сравнить все имеющиеся в деле паспорта, ситуационые планы и схемы, видно, что границы объекта в процессе исполнения договора аренды не менялись. 

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что в 2018 году СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в рамках арбитражного дела № А56-164127/2018 был предъявлен иск к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 26.11.2001 в размере 1 407 115 руб. 11 коп., основанныи? именно на том, что площадь переданного в аренду здания составляла 82.3 кв.м., а не 64,4 кв.м. Тем самым заинтересованное лицо подтвердило, что объект площадью 82.3 кв.м признается им тем же самым объектом, что был передан по договору аренды от 26.11.2001 № 15-А005246, а не иным объектом, возникшим в связи с перепланировкои?. 

Вопреки доводам Комитета, данный иск был основан именно на разнице учета площади объекта, поскольку на стороне Общества не допускалось возникновения задолженностей по оплате арендной платы за период действия договора. 

С момента заключения договора от 26.11.2001 № 15-А005246, Общество являлось арендатором здания с кадастровым номером 78:07:0003170:3020, расположенного в Санкт-Петербурге по адресу: Каменноостровскии? пр., д. 57, литер В. 

Договор аренды в 2001 году был заключен сторонами в отношении объекта целиком - здания по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, д. 57, литер В, и данный объект с ноября 2001 года находится во владении и пользовании арендатора.

В свою очередь Комитетом не подтверждено, что в период срока действия договора Общество самовольно производило какие-либо перепланировки или работы по изменению границ спорного объекта, а не только исполнило обязанность по согласованию перепланировки, которая была изначально включена в условия пункта 6.9 договора аренды от 26.11.2001 № 15-А005246. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно указал на то, что отказ Комитета со ссылкой на то, что площадь объекта изменилась в результате перепланировки произведенной арендатором, не может быть признан правомерным, учитывая, что в соответствии условиями договора на арендатора была возложена обязанность согласовать ранее произведенную незаконную перепланировку, а данных об иных изменениях из документов и сведений из инвентарного дела не усматривается.  

Со стороны арендатора предусмотренные Законом о защите конкуренции условия были соблюдены, сведений о наличии на стороне Общества задолженности по арендной плате в деле не имеется, как и сведений о принятии в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом.

Поскольку доказательств наличия обстоятельств, являющихся препятствием для заключения с Обществом договора аренды на новый срок, Комитет не представил, требование об обязании последнего заключить договор аренды спорного имущества на новый срок, предъявлено заявителем обосновано. 

Суд первой инстанции обосновано признал, что требование Общества о заключении договора аренды сроком на 10 лет не нарушает установленного законом ограничения (пункт 2 части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации. 

С заявлением о заключении договора аренды на новый срок Обществом в адрес Комитета был направлен и также представлен в материалы дела отчет ООО «Клиринг» от 03.04.2023 № 256/23АА-зд об определении рыночной стоимости арендной платы за спорное нежилое здание, согласно которому размер рыночной ставки арендной платы составляет 8 640 руб./кв.м. в год (с учетом НДС, 720 руб./кв.м в месяц). 

Доказательств несоответствия отчета Закону № 135-ФЗ Комитет не привел, достоверность величины рыночной ставки арендной платы не оспорил, о проведении экспертизы в целях установления рыночной ставки арендной платы не ходатайствовал. 

При таких обстоятельствах, приняв во внимание отсутствие у Комитета правовых оснований для отказа Обществу в заключении на новый срок договора аренды в отношении спорного нежилого здания, заявленные требования правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают обоснованность и правомерность выводов суда первой инстанции.

При вынесении решения судом первой инстанции оценены представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 19.05.2024 по делу №  А56-97212/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

Н.С. Полубехина

 Т.С. Сухаревская