Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А40-30611/22-149-234

г. Москва

16 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 июня 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Кузина М.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании ело по заявлению ООО «ГСК «Лаврский»

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: ООО «ЕвроФармакол», ФИО2

о признании незаконными действий

с участием:

от заявителя: ФИО3 (дов. от 02.11.2021)

от ответчика: ФИО4 (дов. от 17.01.2022 №Д-26/2022)

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГСК «Лаврский» (далее – заявитель, Общество) в лице арбитражного управляющего ФИО5 обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление) №MFC-0558/2021-1276177 от 18.11.2021; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «ГСК «Лаврский» в установленном законом порядке в течение пяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

Заявитель поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, между ООО «ГСК «Лаврский» и Правительством Москвы был заключен инвестиционный контракт от 23.01.2004г. № 01-00467 с реестровым номером №14-027327-5001- 0012-00001-04 (в редакции дополнительных соглашений от 27.12.2005 № 1, от 12.02.2007, от 26.06.2009 № 2, г 29.09.2010 № 3, от 08.02.2013 № 4, от 11.03.2014 № 5, от 08.04.2015 № 6, от 15.05.2016 № 7).

Предметом Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 26.05.2016 №7) является реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой но адресу: Олимпийский проспект, вл. 10.

Из представленной по запросу управляющего выписки из ЕГРН в частности следует, что ООО «ГСК «Лаврский» заключил договор долевого участия с ФИО2 № 319/2016:

- договор №319/2016 участия в долевом строительстве от 27.04.2016 (дата государственной регистрации 08.06.2016), по условиям которого в собственность подлежало передаче помещение №319, этаж № 3, площадью: 91,8 кв. м.

Конкурсным управляющим было установлено, что оплату за подлежащие передаче нежилые помещения ФИО2 в пользу ООО «ГСК Лаврский» не вносила, т.е. своих обязательств по договору не исполняла, в связи с чем, конкурсный управляющий обращался в адрес ФИО2 с предупреждением о расторжении договоров, а также с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора (направлены 28.07.2021). Ответ на предупреждение и уведомление не последовал.

09.08.2021 конкурсный управляющий обратился в Управление с требованиями исключить из ЕГРН записи, содержащие сведения о заключенных ФИО6 договорах долевого участия в строительстве (Заявление №MFC-0558/2021-1276177 от 09.08.2021).

В ответ на поступившее обращение, Управление отказало в осуществлении государственной регистрации.

Не согласившись с указанным отказом, Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Между тем, отказывая в удовлетворении требований ООО «ГСК «Лаврский», суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. 

В статье 26 Федерального закона №218-ФЗ перечислены случаи, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав.

В настоящем случае, как следует из текста уведомления, основанием для отказа в государственной регистрации явилось наличие следующих обстоятельств: 

Так, Заявителем в Управление было представлено заявление вх. №MFC-0558/2021-1276177 от 09.08.2021 о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия №319/2016 от 27.04.2016, заключенного с ФИО2 в отношении объекта долевого строительства, создаваемого на земельном участке с кадастровым № 77:01:0003044:35, по адресу: 

<

...>.

В качестве документа, являющегося основанием для осуществления государственной регистрации заявленных действий, в Управление представлены копии предупреждения о расторжении договора участия в долевом строительстве № 319/2016 от 27.04.2021 (далее - Предупреждение от 08.06.2021), уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве № 319/2016 от 28.07.2021 (далее - Уведомление о расторжении от 28.07.2021).

Согласно ч. 8 ст. 48 Федерального закона №218-ФЗ  заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

При этом, частью 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 данного Федерального закона.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (ч. 5 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ).

Согласно разъяснениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 06.06.2018 №24502-ОК/07, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ  застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ  (а именно, по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику о долевого строительства лично под расписку), предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнением участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ (ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ).

Частью 4 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной стороной от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Руководствуясь приведенными выше положениями Федерального закона №214-ФЗ, а также судебной практикой (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 № 08АП-14725/2016 по делу А70-11920/2016, Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015 №07АП868/2015 по делу №А677317/2014) можно сделать вывод о том, что внесение в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве возможно только при строгом соблюдении процедуры предупреждения участника долевого строительства о погашении задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

До одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае невыполнения требования.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, должно быть направлено два уведомления - одно в виде предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях невыполнения такого требования и второе через тридцать дней после направления указанного предупреждения (при неисполнении установленного им требования) - уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в котором также должна быть ссылка на направленное ранее предупреждение.

Представленное в Управление Предупреждение от 08.06.2021 содержит следующие сведения: «Согласно пункту 4.3 Договора, уплата цены договора производится не позднее 547 календарных дней с даты регистрации договора, однако до настоящего момента указанная сумма на счет ООО «ГСК Лаврский» не поступала». 

Между тем, при сопоставлении содержащихся в Предупреждении от 08.06.2021 и Договоре сведений, установлено, что пункт 4.3 в Договоре №319/2016 от 27.04.2016 отсутствует.

При этом согласно п. 3.1 Договора №319/2016 от 27.04.2016 сторонами установлено, что цена Договора подлежит оплате в соответствии с графиком платежей, согласованным сторонами в Приложении № 3 к настоящему Договору («Цена Договора и график платежей»).

Согласно указанному Приложению №3 к Договорам долевого участия оплата Договоров осуществляется в срок не позднее 547 календарных дней с даты государственной регистрации Договора.

Однако, как следует из обстоятельств дела и представленных заявителем на регистрацию документов, указанные условия об оплате Договоров не отражены в Предупреждении от 08.06.2021.

Одновременно, в нарушение требований ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ Предупреждения от 08.06.2021 не содержат в себе указаний на необходимость погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Кроме того, в указанном Предупреждении от 08.06.2021 не содержится информации о намерении застройщика расторгнуть договор долевого участия в случае неуплаты денежных средств ФИО2 Предупреждение от 08.06.2021 содержат информацию лишь о том, что застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения платы ФИО2 по договору долевого участия.

Таким образом, представленное в Управление Предупреждение от 08.06.2021 содержат недостоверные сведения, которые противоречат Договору и действующему законодательству.

При этом Уведомление о расторжении от 28.07.2021 содержит в себе лишь сведения о наличии у застройщика права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неисполнении участником долевого строительства обязанности по уплате цены Договора в полном объеме и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора. Между тем, сведения об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора в Уведомлении о расторжении от 28.07.2021 отсутствуют, как и отсутствует ссылка на ранее направленное ФИО2 предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Вышеуказанные обстоятельства обосновано препятствуют осуществлению государственной регистрации расторжения договора долевого участия.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Управлением законно отказано в государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия №319/2016 от 27.04.2016.

Следовательно, в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).

Госпошлина распределяется по правилам ст. 110 АПК РФ и относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворения заявления ООО «ГСК «Лаврский» - отказать.

Проверено на соответствие требованиям действующего законодательства.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                             М.М. Кузин