﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5856/2021

23 ноября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2021 года

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Черняк Л.М.

судей Луговой И.М., Меркуловой Н.В.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Даниловка»: Набока А.С., представитель по доверенности от 04.11.2019;

от Министерства имущества Хабаровского края: Васин А.А., представитель по доверенности от 25.12.2020 № 1-22-10062;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущества Хабаровского края

на решение от 20.05.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021

по делу №  А73-1359/2021 Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Даниловка»  (ОГРН 1077907001292, ИНН 7903526750, адрес: ул. Центральная, 32,             с. Ракитное, Хабаровский район, Хабаровский край, 680505)

к Министерству имущества Хабаровского края (ОГРН 1152721001542, ИНН 2721215327, адрес: ул. Запарина, 76, г. Хабаровск, Хабаровский край, 680000)

о признании незаконным решения 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Даниловка» (далее – ООО «Даниловка», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения Министерства имущественных отношений Хабаровского края (изменено наименование на Министерство имущества Хабаровского края, запись о государственной регистрации внесения изменений от 03.11.2021, далее – министерство) от 17.12.2020 № 1-11-9748 об отказе в заключении с обществом договора купли-продажи арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 27:17:0000000:3649 и о возложении на министерство обязанности в тридцатидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи спорного земельного участка.

Решением суда от 20.05.2021, оставленным постановлением            Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 без изменения, требования общества удовлетворены в полном объеме. 

В кассационной жалобе министерство выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами не выяснены все существенные обстоятельства спора, сделаны не соответствующие имеющимся в деле доказательствам выводы, неправильно применены нормы материального права, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и постановление отменить, в удовлетворении требований общества отказать. 

По мнению заявителя кассационной жалобы на момент подачи обществом заявления о выкупе спорного земельного участка действие договора аренды от 28.12.2018 № 1012 уже прекратилось, поэтому оснований для его продажи обществу в порядке пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) не имелось. Кроме того срок аренды по указанному договору составлял менее трех лет, что также противоречит указанной норме права и подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Полагает, что земельный участок мог быть предоставлены обществу в аренду на новый срок только по результатам торгов, в связи с чем договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), считает  не корректной ссылку судов обеих инстанций на определение Верховного Суда РФ от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907. Также министерство не согласно с выводом Арбитражного суда Хабаровского края о недобросовестности поведения министерства в связи с отсутствием в письме от 17.12.2020 № 1-11-9748 такого основания в отказе как наличие на испрашиваемом участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам. Ссылается на пункты 4, 5 статьи 39.16 ЗК РФ, в соответствии с которыми уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, а также находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Министерство указывает на заявленное ранее в письме от 28.10.2020 № 1-11-8993 такое основание для отказа в приватизации земельного участка, данный отказ обществом не обжаловался, следовательно, по его мнению, общество считало данные основания отказа правомерными.

ООО «Даниловка» в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании опровергают все приведенные в ней доводы, и в подтверждение своей позиции ссылаются на судебную практику по аналогичным спорам. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, ООО «Даниловка» на основании договора аренды от 28.12.2018 № 1012 являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 27:17:0000000:3649, общей площадью 9 355 147 кв.м., категория – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, в районе протоки Челнинской, в районе сел Гаровка и Ракитное (далее – земельный участок). Указанный договор был заключен сроком по 30.09.2019.

До истечения срока действия названного договора общество обратилось в министерство с заявлением от 11.07.2019 № 12403 по вопросу заключения нового договора аренды.  

Не получив ответа на свое обращение, общество вновь обратилось в министерство с заявлением от 17.11.2020 № 69 и просило предоставить спорный земельный участок в собственность без проведения торгов на основании пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка в установленный законом срок.

В письме от 17.12.2020 № 1-11-9748 министерство отказало обществу в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. В обоснование принятого решения указано на следующие обстоятельства: наличие между обществом и третьим лицом – АО «Росагролизинг» судебного спора о взыскании в пользу указанного лица задолженности в сумме 41 315 153,95 руб., что, по мнению ответчика, может привести к неисполнению обязательств ООО «Даниловка»; заявление о выкупе земельного участка поступило к ответчику за истечением срока аренды, установленного договором аренды от 28.12.2018 № 1012.

Полагая, что отказ министерства в предоставлении в собственность арендуемого земельного участка противоречит закону и нарушает имущественные интересы ООО «Даниловка», общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, арбитражные суды признали, что в данном случае общество обладает правом на приобретение арендуемого им земельного участка в собственность и предусмотренных законом оснований для отказа в выкупе спорных участков у министерства не имелось. 

Суд округа соглашается с выводами судов, которые приняли во внимание следующее.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин             или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти  и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Исходя из приведенной нормы, у гражданина или юридического лица возникает право на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии в совокупности двух условий: с момента заключения договора аренды прошло не менее трех лет, земельный участок использовался надлежащим образом в соответствии с его целевым назначением.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка за плату.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, пунктом 5 которой предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как установлено судами, спорный земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства, находится в аренде у общества в течение длительного срока (более 10 лет) и в отношении данного участка отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Не отрицая данного обстоятельства, министерство указывает на подачу обществом заявления за пределами срока действия договора аренды от 28.12.2018 № 1012.

Данные доводы министерства рассмотрены судами и отклонены как противоречащие статьям 610, 621 ГК РФ и пунктам 2.3 данного договора, согласно которым, в случае если арендатор продолжает пользоваться участками после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В данном случае после истечения срока действия указанного договора аренды министерство не возражало против дальнейшего использования обществом арендуемого земельного участка, об отказе от этой сделки                  не заявляло, возврата спорного участка не требовало. 

Более того, имея предусмотренное пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ право на заключение нового договора аренды на спорный земельный участок, общество направило в министерство 11.07.2019 (до истечения срока договора аренды № 1012 от 28.10.2018) заявление о заключении нового договора аренды, но ответчик вместо нового договора аренды представлено дополнительное соглашение № 1 от 08.11.2019. Спор по урегулированию разногласий по условиям договора аренды рассматривался судом в рамках дела № А73-915/2020. 

В такой ситуации суды обосновано указали на то, что общество обратилось в министерство в период, когда договор аренды от 28.12.2018            № 1012 продолжал свое действие, что положениям пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ не противоречило.            

Доводы министерства о неправильном применении судами положений статьи 621 ГК РФ и необоснованном признании спорного договора аренды возобновленным на неопределенный срок отклоняются судом округа как основанные на ошибочном понимании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. 

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907, нормами ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015), прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В данном случае пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ предусмотрено право добросовестного арендатора после истечения срока действия договора приобрести используемые им земельные участки в аренду или собственность по своему усмотрению. Проведение торгов для предоставления таких земельных участков в данном случае не требуется. 

Аналогичное право арендатора на заключение нового договора аренды без проведения торгов закреплено подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Судами обеих инстанции установлено, что министерство признало наличие у общества права на перезаключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов и отсутствие фактических возражений относительно пролонгации спорных арендных отношений.

 

Следовательно, позиция министерства о том, что земельный участок мог быть предоставлен обществу в аренду на новый срок только по результатам торгов, противоречит приведенным нормам права. 

Суды обоснованно не приняты во внимание со ссылкой на пункты 4, 5 статьи 39.16 ЗК РФ доводы кассационной жалобы о правомерности отказа от 17.12.2020 № 1-11-9748 по мотиву наличия на испрашиваемом участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам.

При этом суды верно исходили из того, что не во всех случаях нахождение на земельном участке чужих объектов недвижимости препятствует его приватизации. Если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, такой земельный участок может быть предоставлен в собственность без проведения торгов. 

Поскольку судами правильно установлены все имеющие существенное значение для разрешения спора обстоятельства, верно применены нормы материального права, нарушений процессуальных норм, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, не выявлено, кассационная жалоба удовлетворению, а судебные акты отмене - не подлежат.

В силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ заявитель кассационной жалобы, выступающий по делу в качестве ответчика, освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом срока приостановления исполнения судебного акта (часть 4 статьи 283 АПК РФ) на отмену приостановления исполнения судебного акта указывается в постановлении суда кассационной инстанции, принимаемом по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.05.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 по делу №  А73-1359/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Отменить приостановление судебных актов по настоящему делу,  принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.10.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                      Л.М. Черняк

Судьи                                                                                               И.М. Луговая

                                                                                                          Н.В. Меркулова