Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-173959/22 -150-1416

06 февраля 2023 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания дело  по иску (заявлению) 

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1,  ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) 

к ООО "РАЙОН" (108840, МОСКВА ГОРОД, ТРОИЦК ГОРОД, ЛЕСНАЯ УЛИЦА, ДОМ 4Б, ПОМ 1 ЭТ 5 КОМ №123, ОГРН: 1207700449153, Дата присвоения ОГРН: 24.11.2020, ИНН: 7751188888) о расторжении договора от 28.06.2012 № М-12-038542,

Третье лицо: Правительство Москвы,

при участии:

от истца – Руденко М.В. по дов. от 16.01.2023 № ДГИ-Д-32/23

от ответчика – Лебедев А.Г. по дов. от 10.10.2022 г №б/н

от третьего лица - Руденко М.В. по дов. от 01.2.2022 г № 4-47-2066/22

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о расторжении договора аренды от 28.06.2012 № М-12-038542,

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование иска истец ссылается на то, что 28.06.2012 года между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка и ООО «Альянс» заключен договор аренды № М-12-038542 (ранее №79/12) земельного участка с кадастровым номером 50:54:0020205:106, расположенного по адресу: Московская обл., г. Троицк, пер. Лагерный, д. 4.

В связи с изменением с 01.07.2012 границ между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской области, и включением вышеуказанного земельного участка в границы города Москвы права и обязанности арендодателя по Договору аренды переданы Департаменту городского имущества города Москвы (ранее - Департамент земельных ресурсов города Москвы) на основании дополнительного соглашения к Договору аренды от 01.07.2012 года.

Согласно п. 1.1. Договора аренды земельный участок предоставляется в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку.

В соответствии с разделом 4.4 Договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в числе которых:

-в течении года со дня заключения договора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах участка; (п. 4.4.2)

-в течение двух лет со дня заключения договора обеспечить выполнение работ по обустройству территории участка посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; (п. 4.4.3).

-в течении трех лет со дня заключения договора обеспечить осуществление на земельном участка, предназначенном для жилищного и иного строительства в соответствии с видами их разрешенного использования, в границах участка (п.4.4.4)

В соответствии с п. 4.4.5 Арендатор обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования.

В силу п. 4.1.1, п. 4.1.5 Договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при использовании участков не по целевому назначению, а также в случае нарушения п.п. 4.4.1 -4.4.13 настоящего договора.

Предметом Договора аренды определено условие передачи в аренду земельного участка - под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку, однако ведение строительства не осуществляется, участок свободен от застройки, что подтверждается актом обследования земельного участка Государственной инспекции по недвижимости города Москвы от 04.05.2022 № 9112428.

Как указывает истец, до настоящего времени земельный участок для целей строительства не используется, проектная документация на экспертизу арендатором не направлялась, разрешения на строительство не получены, сроки исполнения обязательств по Договору, установленные в п. 4.4.2 - п.4.4.4, не соблюдены.

15.12.2020 ООО «Район» (далее - Общество, Ответчик) приобрело права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:54:0020205:106 на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по Договору аренды, при этом изначальные условия Договора аренды о сроках строительства и ввода объекта в эксплуатацию не изменялись.

В отношении спорного земельного участка ГЗК города Москвы принято решение от 17.03.2022 (протокол № 9 п. 24) о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: г. Москва, г. Троицк, пер. Лагерный, д. 4, и расторжении Договора аренды.

Истцом в адрес ответчика направлены уведомления о расторжении договора аренды. 

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик в своём отзыве указывает на то, что ООО «РАЙОН» не заключал 28.06.2012г. Договора аренды №79/12 с Департаментом городского имущества г. Москвы, а приобрел права аренды на земельный участок после государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей Арендатора по договору аренды (10.08.2021г.). Срок аренды земельного участка истекает 09.09.2051г. (п.2.1 договора аренды); разрешенное использование - под индивидуальную и малоэтажную жилую застройку (п.1.1).

Ответчик также указывает на то, что ответчиком предпринимались и предпринимаются действия, время на проведение которых не включается в трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставляющий арендодателю право требовать расторжения договора, а именно: ответчиком проведены инженерные изыскания, получена исходно-разрешительная документация, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по фактическому освоению земельного участка в виде его очистки от мусора, устройству временных дорог и ремонту ограждения.

Кроме того, ООО «РАЙОН» полагает, что действия Арендодателя по расторжению договора аренды после получения от Арендатора документов о начале освоения земельного участка, при отсутствии подобных документов на протяжении 8 лет от других арендаторов и бездействие при этом со стороны Арендодателя, являются недобросовестными, и не подлежат судебной защите.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

В ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации указаны основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем. Согласно указанной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Договор аренды может  быть расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Истец не представил доказательств, подтверждающих у него соответствующего ущерба.

Согласно договору аренды истец имеет право лишь на получение арендных платежей, но он не имеет никаких прав в отношении возводимого жилого фонда. 

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Исходя из указанного положения, в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендатору право требовать расторжения договора аренды, не включается следующее время:

1)время, потраченное на необходимое освоение земельного участка. То есть в данном случае, это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно- строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство;

2) время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Ответчиком предпринимались и предпринимаются действия, время на проведение которых не включается в трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставляющий арендодателю право требовать расторжения договора, а именно: ответчиком проведены инженерные изыскания, получена исходно-разрешительная документация, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по фактическому освоению земельного участка в виде его очистки от мусора, устройству временных дорог и ремонту ограждения.

Ответчик не бездействовал, а на протяжении всего действия договора аренды принимал меры по согласованию изменений в исходно-разрешительную документацию, получению необходимых согласований для получения заключения Москомэкспертизы.

Кроме того, суд принимает во внимание довод ответчика о том, что действия Арендодателя по расторжению договора аренды после получения от Арендатора документов о начале освоения земельного участка, при отсутствии подобных документов на протяжении 8 лет от других арендаторов и бездействие при этом со стороны Арендодателя расценивается как недобросовестное поведение арендодателя. 

Судом принято во внимание тот факт, что в 2021 оду при смене Арендатора сроки, установленные договором на строительство истекли, однако при заключении дополнительного соглашения с новым арендатором, Департамент, как сильная сторона данных правоотношений, не внесла изменение в проект дополнительного соглашения о сроках освоения земельного участка. При этом до 2021 Департамент каких-либо претензий к прежним арендаторам не предъявлял, доказательств обратного суду не представлено, что свидетельствует об отсутствии интереса с Департамента к исполнению спорного договора.  Таким образом, действия Арендатора по освоению земельного участка в кратчайшие сроки  признается судом добросовестным, а действия Истца по расторжению договора аренды после получения от нового Арендатора документов, не могут быть признаны добросовестными. 

Из разъяснений Верховного суда, содержащихся в п.1 Постановления Пленума ВС РФ № 25 г. от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») следует: «Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи I ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10ГКРФ).»

На основании изложенного иск удовлетворению не подлежит. 

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина взысканию не подлежит. 

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор