ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

 

05 марта 2019 года

гор. Самара

                      Дело № А49-1943/2018

 

Резолютивная часть постановления оглашена 26 февраля 2019 года

В полном объеме постановление изготовлено 05 марта 2019 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 февраля 2019 года в зале № 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 10 декабря 2018 года, принятое по делу № А49-1943/2018 (судья Иртуганова Г.К.)

 

по иску Управления муниципального имущества  администрации гор. Пензы (440000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» (440066, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 709 137 руб. 91 коп.,

 

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом, 

 

Установил:

Истец - Управление муниципального имущества  администрации гор. Пензы  обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест», в котором просит суд взыскать в бюджет муниципального образования гор. Пензы задолженность по договору аренды земельного участка № 83/10 от 19 апреля 2010 года за период с апреля по октябрь 2017 года в размере 2 317 373 руб. 31 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11 апреля 2017 года по 27 июля 2017 года в размере 251 600 руб. 53 коп.

Истец основывает свои требования на положениях статей 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Впоследствии истец неоднократно уменьшал исковые требования и в окончательной редакции просил суд взыскать с ответчика в бюджет муниципального образования гор. Пензы задолженность по арендной плате за период с апреля по октябрь 2017 года в размере 1 542 543 руб. 24 коп., пени за период с 11 апреля 2017 года по 27 октября 2017 года в размере 166 594 руб. 67 коп.

Уменьшенные исковые требования приняты определением суда от 05 декабря 2018 года.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 10 декабря 2018 года суд иск Управления муниципального имущества  администрации гор. Пензы удовлетворил полностью. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» в бюджет муниципального образования гОР. Пензы задолженность по арендной плате за период с апреля по октябрь 2017 года в размере 1 542 543 руб. 24 коп., пени за период с 11 апреля 2017 года по 27 октября 2017 года в размере 166 594 руб. 67 коп. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» госпошлину в федеральный бюджет в размере 30 091 руб.

Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест», не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в объеме расчета площади земельного участка (4 884 кв.м), представленного ответчиком.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2019 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 26 февраля 2019 года на 09 час. 00 мин.

Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От заявителя в материалы дела поступило дополнение к апелляционной жалобе.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19 апреля 2010 года между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации гор. Пензы (правопреемником которого является истец) и ООО «Компания «Сан-Лико» заключен договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства № 83/10, по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 58:29:01006005:275 площадью 12 699 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> севернее велотрека «Сатурн».

Земельный участок предоставлен для строительства торгово-развлекательного комплекса. Границы, переданного в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Договор аренды заключен на срок 3 года с 11 марта 2010 года по 11 марта 2013 года (пункт 3.1 договора).

Арендованный земельный участок передан ООО «Компания «Сан-Лико» в арендное пользование с 11 марта 2010 года по акту приема-передачи от 19 апреля 2010 года.

На основании договора от 21 декабря 2010 года права и обязанности арендатора по договору аренды № 83/10 от 19 апреля 2010 года перешли от ООО «Компания «Сан-Лико» к ООО «САН-ЛикоИнвест».

Согласно пункту 1.3. договора уступки прав и обязанностей от 21 декабря 2010 года арендная плата по договору аренды с 12 октября 2010 года по 11 марта 2013 года уплачивается новым арендатором.

21 марта 2013 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды по условиям которого, с 15 февраля 2013 года ежемесячный арендный платеж составил 70 783 руб. 13 коп., договор аренды продлен до 15 февраля 2016 года, арендную плату ответчик обязался вносить ежемесячно не позднее 10-го числа месяца за который 3 производится платеж, а в случае несвоевременного внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки платежа.

Между истцом и ответчиком 03 апреля 2014 года подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому участок предоставляется под многоквартирные жилые дома, в том числе с размещением на первом и/или втором этажах нежилых помещений, с 28 марта 2014 года сумма арендной платы составляет 722 298 руб. 17 коп. в год (60 191 руб. 51 коп. в месяц), а с 01 января 2015 года – 849 433 руб. 57 коп. в год (70 786 руб. 13 коп. в месяц).

В пункте 4 дополнительного соглашения от 03 апреля 2014 года к договору аренды пункт 3.5. договора изложен в новой редакции, согласно которой арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора.

Также арендодатель имеет право в одностороннем порядке применить действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы в целях изменения размера арендной платы в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы по результатам оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом выбор основания для изменения размера арендной платы арендодателем осуществляется по своему усмотрению.

Письмом от 02 марта 2015 года истец известил арендатора о том, что с 14 января 2011 года арендная плата за земельный участок составляет 849 433 руб. в год (70 786 руб. 13 коп. в месяц), а с 29 января 2014 года по 27 марта 2014 года – 1 444 596 руб. 33 коп. в год (120 383 руб. 03 коп. в месяц).

17 декабря 2015 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в котором условия договора аренды изложены в новой редакции.

Так, по условиям договора аренды в редакции дополнительного соглашения истец передает, а ответчик принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006005:1255 площадью 12 699 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>.

Арендная плата за пользование участком с 14 декабря 2015 года составляет 3 972 639 руб. 92 коп. в год, 331 053 руб. 33 коп. в месяц.

Арендатор обязуется вносить арендную плату в сумме, не менее месячного арендного платежа, ежемесячно до 10-го числа месяца включительно, за который производится платеж, а в случае просрочки уплатить пени в размере 0,1 % от несвоевременно внесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Дополнительное соглашение от 17 декабря 2015 года к договору аренды зарегистрировано надлежащим образом в установленном законом порядке 25 декабря 2015 года.

Поскольку по истечении срока действия договора ООО «САН-Лико-Инвест» продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с тем, что ответчиком арендные платежи вносились не своевременно, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с апреля по октябрь 2017 года в размере 1 542 543 руб. 24 коп.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что при исчислении задолженности по арендной плате, истец учитывает большую площадь и не принимает во внимание заключение эксперта, которым установлены варианты формирования земельного участка достаточного и необходимого для эксплуатации многоквартирного дома. Помимо этого, само судебное заключение не может быть рассмотрено в качестве надлежащего доказательства, поскольку используемый экспертом СП 30-101-98 не может быть использован в данной ситуации.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, дополнения к жалобе и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 65  Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Аналогичная норма содержится и в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения: в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2012 года № 11642/11.

При этом в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07 февраля 2014 года № ВАС-654/14 по делу № А60-21163/2012, от 26 мая 2014 года № ВАС-6366/14 по делу № А53-8141/2013, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06 декабря 2016 года № 305-ЭС16-16174 по делу № А40-130924/2014, от 06 февраля 2015 года № 301-ЭС14-7888 по делу № А43-17503/2013, применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

На арендуемом земельном участке ответчиком осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, которому присвоен адрес: 

<

...>.

На основании разрешения № 58-29-061-2016 от 11 октября 2016 года, выданного главой администрации 

<

...> очередь введена в эксплуатацию.

В соответствии с ответом Управления Росреестра по Пензенской области от 05 июня 2018 года первое право собственности на квартиры № 203 и № 243 в доме № 96Е по проспекту Победы в гор. Пензе зарегистрировано 28 ноября 2016 года.

Таким образом, с момента регистрации первого права собственности на квартиру, введенной 1 очереди многоквартирного жилого дома, право аренды ответчика на часть земельного участка прекращается согласно положениям статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу вышеизложенного, по ходатайству ответчика судом была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Приволжский ЭКЦ» № 130 от 25 октября 2018 года площадь земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с СП 30-101-98, составляет 4 246 кв.м.

При этом довод жалобы относительно того, что данный СП 30-101-98 не может применяться к данной ситуации, что, по мнению заявителя, влечет недействительность данного заключения, основаны на неверном толковании норм права и противоречат судебной практике.

С учетом заключения эксперта истцом была пересчитана задолженность по арендной плате и уменьшены исковые требования за спорный период до 1 542 543 руб. 24 коп.

Расчет задолженности судом проверен, признан правильным и не опровергнут ответчиком, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что арендная плата за земельный участок должна исчисляться с учетом границ земельного участка, согласно проектной документацией и графическими приложениями № 2 и 3 экспертного заключения, суд первой инстанции правомерно счел ошибочными, поскольку на день рассмотрения дела реальный раздел земельного участка, изначально предоставленного ответчику, не был произведен, участок в границах, указанных в графических приложениях эксперта, не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, согласно же вышеприведенным положениям действующего законодательства, при такой ситуации учитывается лишь площадь, необходимая и достаточная для эксплуатации многоквартирного дома.

Таким образом, оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно счел требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам за период с апреля по октябрь 2017 года в размере 1 542 543 руб. 24 коп. подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика о том, что при определении размера задолженности по арендным платежам, судом должна быть принята во внимание денежная сумма в размере 1 655 266 руб. 65 коп., уплаченная им истцу по платежному поручению № 16 от 17 мая 2017 года, также обоснованно не приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку как следует из копии указанного платежного поручения, названная сумма уплачена ответчиком в счет арендных платежей по договору аренды № 83/10 от 19 апреля 2010 года за период с ноября 2016 года по март 2017 года.

Из пояснений ответчика в судебном заседании 05 декабря 2018 года с заявлением об изменении назначения платежа он к истцу не обращался, пересчитать задолженность не просил.

Истец, в силу действующего порядка, изменить самостоятельно назначение платежа не вправе.

Кроме того, ответчик не лишен права обратиться с заявлением об изменении назначения платежа и перерасчете задолженности по арендной плате после рассмотрения данного дела, или обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

В связи с тем, что ответчиком арендная плата уплачивалась несвоевременно, истец просит суд взыскать с него пени за период с 11 апреля 2017 года по 27 октября 2017 года в размере 166 594 руб. 67 коп. 

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что за спорный период ответчиком арендные платежи не были внесены в срок, установленный договором, в связи с чем, суд полагает требования истца о взыскании неустойки обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В материалах дела истцом представлен расчет неустойки, который судом проверен и признан правильным.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по ходатайству стороны.

Поскольку ходатайство о снижении размера неустойки, в связи с ее несоразмерностью, от ответчика не поступило, суд первой инстанции законно и обоснованно счел, что заявленная неустойка в размере 166 594 руб. 67 коп. подлежит взысканию в полном объеме.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 10 декабря 2018 года, принятого по делу № А49-1943/2018 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

 

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 10 декабря 2018 года, принятое по делу № А49-1943/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

 

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева

 

Судьи                                                                                                        Н.Ю. Пышкина

 

Е.А. Терентьев