АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8426/2023

г. Чебоксары

20 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.03.2024.

 

Арбитражный суд в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревым А.Н.,

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

заместителя прокурора Чувашской Республики, поданного в защиту интересов публично правового образования – Урмарский муниципальный округ Чувашской Республики в лице уполномоченного органа – администрации Урмарского муниципального округа Чувашской Республики, ОГРН:1222100009207 ИНН:2100002742, 429400, Чувашская Республика, Урмарский муниципальный округ, пгт. Урмары, ул. Мира, д. 5,

к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Ипотечная корпорация Чувашской Республики", ОГРН:1022101268420 ИНН:2129047055, 428018, Чувашская Республика- Чувашия, 

<

...>,

администрации Урмарского муниципального округа Чувашской Республики, ОГРН:1222100009207 ИНН:2100002742, 429400, Чувашская Республика - Чувашия, Урмарский район, пгт. Урмары, ул. Мира, д. 5,

о признании пунктов дополнительного соглашения к контракту недействительными (ничтожными),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, 428004, Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>,

Управление Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике-Чувашии 428000, 

<

...>,

при участии:

ФИО1, начальника отдела, ФИО2, прокурора отдела по служебным удостоверениям,                                        

от ответчиков: АО "СЗ "ИКЧР" – ФИО3 по доверенности от 09.01.2023                № 79, Администрации – ФИО4 по доверенности от 05.02.2024,

установил:

заместитель прокурора Чувашской Республики обратился в арбитражный суд с иском в защиту интересов публично-правового образования – Урмарский муниципальный округ Чувашской Республики в лице уполномоченного органа – администрации Урмарского муниципального округа Чувашской Республики (далее – Администрация) к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" и администрации Урмарского муниципального округа Чувашской Республики (далее – Застройщик) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения от 06.10.2022 № 1 к муниципальному контракту от 07.09.2022 № 33 на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир) в строящемся доме для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории п. Урмары Чувашской Республики, заключенному администрацией Урмарского района Чувашской Республики с Застройщиком.

Заявленное требование мотивировано тем, что подписав дополнительное соглашение от 06.10.2022 № 1 к контракту, стороны изложили пункт 1.7 и пункт 1.10 контракта в части сроков выполнения работ и сдачи их результата в новой редакции, продлив их на срок, превышающий срок исполнения контракта, соответственно до 31.03.2023 (для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию) и до 01.10.2023 (для передачи благоустроенных жилых помещений), изменив тем самым существенное условие контракта и нарушив запрет на изменение условий контракта, предусмотренный Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее – Закон № 44-ФЗ).

Определениями суда от 27.10.2023 и от 25.01.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики (далее – Министерство) и Управление Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике-Чувашии (далее – Управление).

Ответчик в отзыве иск не признал по следующим основаниям.

Внесение изменений в пункт 1.7 Контракта, который устанавливает срок завершения строительства, не является изменением существенных условий Контракта. Фактически, Контракт представляет собой договор долевого участия в строительстве, который в силу статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) обязательно должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а не срок завершения строительства. Администрацией Урмарского района Чувашской Республики в 2022 году четыре раза объявлялись аукционы на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир) в строящемся доме для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории п.Урмары Чувашской Республики (с условием о расчетах по счету эскроу) и один раз аукцион на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир) в строящемся доме для предоставления детям сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (с условием о расчетах по счету эскроу). Все аукционы признаны несостоявшимися на основании пункта 3 части 1 статьи 52 Закона № 44-ФЗ по причине отсутствия заявок. Согласно части 8 статьи 52 Закона № 44-ФЗ в случаях, предусмотренных пунктами 3-6 части 1 настоящей статьи, заказчик вправе осуществить новую закупку в соответствии с настоящим Федеральным законом либо осуществить закупку у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в соответствии с пунктом 25 части 1 статьи 93 настоящего Федерального закона. В дальнейшем администрацией Урмарского района Чувашской Республики на основании пункта 25 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ заключен с Застройщиком муниципальный контракт от 07.09.2022 № 33. Согласно пункту 25 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ заключение контракта в соответствии с пунктом 6 части 2, пунктом 6 части 3, пунктом 2 части 4, частями 5,6 и 8 статьи 52 настоящего Федерального закона осуществляется в случае признания определения поставщика (подрядчика, исполнителя) несостоявшимся в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом контракт заключается в соответствии с требованиями части 5 настоящей статьи. В соответствии с частью 5 статьи 93 заключение контракта с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в случае признания определения поставщика (подрядчика, исполнителя) несостоявшимся осуществляется в соответствии с пунктами 24 и 25 части 1 настоящей статьи на условиях, предусмотренных извещением об осуществлении закупки (если настоящим Федеральным законом предусмотрено извещение об осуществлении закупки), документацией о закупке (если настоящим Федеральным законом предусмотрена документация о закупке). Актом внеплановой проверки от 18.08.2022 № 13 Комиссией при администрации Урмарского района дано согласие на заключение Контракта с Застройщиком. Извещениями об осуществлении закупки по несостоявшимся аукционам предусматривалось выполнение работ по Контракту до 21.11.2022, что не соответствовало требованиям проектной декларации строящегося Застройщиком многоквартирного жилого дома по ул.Порфирьева, д.7 и выданному разрешению на строительство. Фактически, в случае отказа Застройщика от заключения Контракта Администрация Урмарского района Чувашской Республики вынуждена была бы возвратить федеральные средства на покупку квартир, не реализовав программу по предоставлению квартир соответствующим категориям граждан. Застройщик, осознавая социальную ответственность, заключил вышеуказанный Контракт. Ввиду того, в порядке статьи части 5 статьи 93 заключение контракта с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в случае признания определения поставщика (подрядчика, исполнителя) несостоявшимся осуществляется на условиях, предусмотренных извещением об осуществлении закупки, соответственно сроки передачи квартир с момента объявления первой закупки, которая проводилась в начале 2022 года не могли быть изменены, то к моменту заключения Контрактов срок их исполнения стал неисполнимым. В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. С учетом изложенного, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике приостанавливалась государственная регистрация Контракта в связи с несоответствием сроков завершения строительства и передачи квартир, установленных в проектах Контрактов и аукционной документации, срокам, установленным проектной декларацией объекта. Постановлением Администрации Урмарского района Чувашской Республики от 12.09.2022 № 989 в целях приведения сроков по Контракту в соответствие с требованиями проектной декларации строящегося объекта принято решение об изменении существенных условий по Контракту и подписано соответствующее дополнительное соглашения к Контракту. Таким образом, без подписания соответствующего дополнительного соглашения Контракт не мог быть заключен, ввиду отсутствия государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с подпунктом "а" пункта 1 постановления Правительства РФ от 16.04.2022 № 680 "Об установлении порядка и случаев изменения существенных условий государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия" установлено, что при возникновении в ходе исполнения государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, независящих от сторон контракта обстоятельств, влекущих невозможность его исполнения, в 2022 - 2023 годах допускается изменение (продление) срока исполнения контракта, в том числе в связи с необходимостью внесения изменений в проектную документацию, включая контракт, срок исполнения которого в соответствии с положениями Закона № 44-ФЗ ранее изменялся. Признание недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 06.10.2022 №1 к Контракту приведет к нарушению части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ и повлечет аннулирование записи о его регистрации. Кроме того, право на взыскание неустойки нельзя отнести к публичным интересам, поскольку неустойка в силу своей правовой природы носит компенсационный характер, и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора. С учетом вышеизложенного, оспариваемое дополнительное соглашение к Контракту не противоречит нормам действующего законодательства.

Возражая против доводов ответчика, истец в письменных пояснениях указал следующее.

Как следует из пункта 1.1. Контракта застройщик кроме передачи заказчику квартир, взял на себя обязательства по строительству к определенному сторонами сроку конкретного многоквартирного дома, имеющего индивидуальные особенности - адрес и т.д., в связи с чем доводы о том, что срок строительства многоквартирного дома не является существенным условием муниципального контракта не основаны на положениях самого Контракта. При этом, пунктом 1 дополнительного соглашения внесены изменения не только в срок строительства многоквартирного дома, но и срок выполнения обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в состоянии, согласно приложению № 1 к контракту. Срок исполнения соответствующей обязанности установлен пунктом 1.7 Контракта, в связи с чем нельзя признать доводы ответчика о том, что оспариваемым дополнительным соглашением не менялись существенные условия контракта, поскольку контракт является договором долевого участия в строительстве, обоснованными. При этом срок, установленный в пунктах 1.7 и 1.10 в первоначальной редакции муниципального контракта, является идентичным - не позднее 21.11.2022. Оспариваемым дополнительным соглашением изменения внесены как в пункт 1.7, так и в пункт 1.10 муниципального контракта. Доводы ответчика о том, что ранее объявленные администрацией района аукционы на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений признаны несостоявшимися к предмету настоящего спора не относятся. При этом аргументы ответчика о том, что условия муниципального контракта на момент его заключения являлись неисполнимыми, свидетельствует лишь о том, что Застройщик знал об их неисполнимости и необходимости внесения изменений в существенные условиях муниципального контракта в последующем. Вместе с тем, Застройщик заключил муниципальный контракт на условиях, предусмотренных извещением об осуществлении закупки, взяв на себя риск наступления неблагоприятных последствий в виде применении санкций за его несвоевременное исполнение. Стоит отметить, что в случае, если ответчик заключил муниципальный контракт, изначально предполагая, что имеется необходимость внесения изменений в его существенные условия, в том числе в связи с требованиями части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ (на момент заключения контракта подрядчик располагал сведениями о сроке передаче объекта долевого строительства, предусмотренном проектной декларацией строящегося объекта), его поведение в данном случае нельзя признать добросовестным. Доводы о том, что муниципальный контракт заключен в связи с социальной ответственностью Застройщика, являются голословными. Стоит отметить, что на момент заключения муниципального контракта строительство многоквартирного дома уже осуществлялось, а заключение контракта направлено на извлечение Застройщиком прибыли. Положения постановления Правительства Российской Федерации от 16.04.2022 № 680 "Об установлении порядка и случаев изменения существенных условий государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия" к настоящему спору не применимы, поскольку они регулируют случаи, когда в ходе исполнения государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, независящих от сторон контракта обстоятельств, возникают обстоятельства, влекущие невозможность исполнения контракта. В рассматриваемом же случае обстоятельства, послужившие основанием для внесения изменений в муниципальный контракт, имелись на момент заключения контракта и их нельзя признать независимыми от сторон. Частью 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Доводы ответчика о том, что иск прокурора подлежит отклонению в связи с тем, что неустойка носит компенсационный характер, являются несостоятельными, поскольку настоящее исковое заявление направлено на восстановление прав и публичных интересов Урмарского муниципального округа Чувашской Республики на привлечение подрядчика к гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по муниципальному контракту.

В судебном заседании прокурор иск поддержал по изложенным в нем основаниям. 

Представитель ответчика Застройщика иск не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель второго ответчика Администрации иск признал. В отзыве на исковое заявление данный ответчик указал на следующие обстоятельства. В связи с расторжением контракта поставщик для реализации заказчиком программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории п. Урмары приобрел необходимое количество жилых помещений, отремонтировал их и участвовал в закупке жилых помещений, организованной администрацией Урмарского муниципального округа для реализации вышеуказанной программы. По состоянию на 25.01.2024 граждане, которые должны были быть переселены в строящийся жилой дом, указанный в контракте, получили надлежащие квартиры в иных жилых домах по договорам социального найма и договорам мены.

Третьи лица, надлежаще извещенные, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Третье лицо Управление в письменных пояснениях от 20.02.2024 № ВК/879/24 сообщило о том, что глава администрации Урмарского района Чувашской Республики и генеральный директор Застройщика привлекались к административной ответственности в связи с нарушением требований Закона № 44-ФЗ.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между администрацией Урмарского района Чувашской Республики, являющейся правопредшественницей Администрации (Заказчик или Участник долевого строительства), и Застройщиком заключен муниципальный контракт от 07.09.2022 № 33 (далее – Контракт) на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир) в строящемся доме для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории п. Урмары Чувашской Республики (с условием о расчетах по счету эскроу), по условиям которого последний обязуется в предусмотренный Контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: Чувашская Республика - Чувашия, пгт. Урмары, ул. Порфирьева, д. 7 (2 отдельно стоящие секции объединенные на уровне техподполья), (далее также - многоквартирный дом), Дом на земельном участке с кадастровым номером 21:19:170102:1982, площадью 2600 кв.м., по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, пгт. Урмары, ул. Порфирьева, д. 7, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства 8 благоустроенных жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме (далее также – Объект долевого строительства, Квартиры, Жилые помещения), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Контрактом цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (л.д.14-31). 

Как указано в преамбуле Контракта он заключен на основании пункта 25 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ и акта внеплановой проверки от 18.08.2022 № 13.

Согласно протоколам подведения итогов электронного аукциона от 04.05.2022, от 02.06.2022, от 11.07.2022 и от 11.08.2022 перед заключением Контракта администрация Урмарского района Чувашской Республики 4 раза проводила электронные аукционы на приобретение таких же жилых помещений для этих же целей, но во всех случаях аукционы были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок (л.д.98-101).

Из акта внеплановой проверки от 18.08.2022 № 13 следует, что Контракт был заключен с Застройщиком как с единственным поставщиком по причине признания аукционов несостоявшимися, на что комиссией при администрации Урмарского района Чувашской Республики было дано согласие (л.д.107-108).

Согласно пункту 1.2. Контракта Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании:

- Договора аренды земельного участка от 26.07.2021 с кадастровым номером 21:19:170102:1982, площадью 2600 кв.м., дата государственной регистрации 30.07.2021г., номер государственной регистрации 21:19:170102:1982-21/052/2021-2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.08.2021;

- разрешения на строительство № 21-514111-005-2022 от 23.03.2022, выданного администрацией Урмарского городского поселения Урмарского района Чувашской Республики;

- положительного заключения экспертизы на проектную документацию, выданного 14.03.2022 № 21-2-1-2-014071-2022;

- проектной декларации № 21-000545 от 06.09.2022.

Объект долевого строительства, приобретаемый в рамках Контракта, должен соответствовать требованиям, которые определяются в Приложении 1 (Описание объекта закупки), являющемся неотъемлемой частью настоящего Контракта (пункт 1.3. Контракта).

Адрес Дома, адрес и общая площадь Объекта долевого строительства уточняются после завершения строительства Дома (пункт 1.4. Контракта).

В соответствии с пунктом 1.5. Контракта План Объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства каждого жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, ссйсмостойкосги (далее - основные характеристики многоквартирного дома), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией представлен в Приложении 2, являющемся неотъемлемой частью Контракта.

Согласно пункту 1.6. Контракта он подлежит государственной регистрации на основании пункта 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ.

Пунктом 1.7. Контракта предусмотрены окончание строительства и ввод Дома в эксплуатацию не позднее 21.11.2022, а также передача Участнику долевого строительства объект долевого строительства в состоянии, согласно Приложению № 1 к настоящему Контракту.

Срок выполнения условий, предусмотренных пунктом 1.1. Контракта: с 23.08.2022 по 21.11.2022 (пункт 1.10. Контракта).

22.09.2022 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии уведомило администрацию Урмарского района Чувашской Республики и Застройщика сообщением № КУВД-001/2022-40891020/5 о приостановлении государственной регистрации Контракта по причине того, что указанный в нем срок передачи объектов долевого строительства не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ (л.д.102).

06.10.2022 Заказчиком и Застройщиком подписано дополнительное соглашение № 1 к Контракту, пунктами 1 и 2 которого пункты 1.7. и 1.10. Контракта соответственно изложены в новой редакции в части указанных в них сроков: вместо "21.11.2022" указано "31.03.2023", вместо "с 23.08.2022 по 21.11.2022" указано "с даты заключения Контракта по 01.10.2023" (л.д.32).

 Соглашением от 06.10.2023 Контракт расторгнут по причинам, установленным досудебной строительно-технической экспертизой, изложенным в заключении № ДССТЭ-А35/23 от 25.07.2023 (л.д.62).

При этом пунктом 3 Соглашения о расторжении предусмотрена обязанность Застройщика уплатить неустойку за неисполнение обязательств по Контракту.

Эта обязанность была Застройщиком исполнена, что следует из платежного поручения от 10.10.2023 № 1415 на сумму 1 067 956 руб. 61 коп. (л.д.106).

Полагая, что пункты 1 и 2 дополнительного соглашения № 1 к Контракту являются недействительными, поскольку вопреки положениям Закона № 44-ФЗ изменяют существенные условия Контракта о сроках исполнения обязательств Застройщиком, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с требованиями части 1 абзац седьмой статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных с нарушением требований законодательства о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд и о применении последствий недействительности таких сделок.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" (далее - постановление № 25) отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В пункте 18 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, даны разъяснения о том, что государственный (муниципальный) контракт, заключенный с нарушением требований Закона о контрактной системе и влекущий, в частности, нарушение принципов открытости, прозрачности, ограничение конкуренции, необоснованное ограничение числа участников закупки, а, следовательно, посягающий на публичные интересы и (или) права и законные интересы третьих лиц, является ничтожным.

В рассматриваемом случае отношения сторон Контракта кроме Закона № 44-ФЗ регулируются также Законом № 214-ФЗ, поскольку предметом Контракта является участие в долевом строительстве путем финансирования и возникновение у Заказчика, являющегося участником долевого строительства, права собственности на объекты долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ).

            В связи с этим ссылки истца на положения Гражданского кодекса Российской Федерации о подряде и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации об их применении судом отклоняются, так как эти нормативные правовые акты не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (пункт 2 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

Частью 1 статьи 6 названного закона на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Согласно этому договору застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

Статьей 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений закона следует, что единственным сроком исполнения обязательств Застройщиком по Контракту, являющемуся договором участия в долевом строительстве, который следует считать существенным условием, является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства.

Иные сроки, содержащиеся в таком Контракте, не являются его существенными условиями.

Таким образом, изменение пунктом 1 дополнительного соглашения к Контракту временно?го периода, в течение которого должно было быть завершено строительство и введен дом в эксплуатацию, не противоречит Закону № 44-ФЗ, поскольку этот срок не является существенным условием Контракта.

В части пункта 2 дополнительного соглашения к Контракту, которым установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (01.10.2023), суд отмечает следующее.

Как указано выше Закон № 214-ФЗ предусматривает, что данный срок должен быть единым для участников долевого строительства.

Согласно пункту 17.2 проектной декларации № 21-000545 от 05.09.2022 (дата первичного размещения 16.08.2022) на жилой дом по адресу: Чувашская Республика, пгт. Урмары, ул. Порфирьева, д.7 (2 отдельно стоящие секции, объединенные на уровне подполья) как первоначальная, так и планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства – 01.10.2023 (л.д. 71-93). 

В представленных в материалы дела Застройщиком договорах долевого участия, заключенных с другими участниками долевого строительства указанного объекта, указан аналогичный срок.

То есть первоначально в пункте 1.10. Контракта был указан срок (21.11.2022) без учета требований Закона № 214-ФЗ. Последующее указание в пункте 2 дополнительного соглашения к Контракту этого срока, соответствующего проектной декларации (01.10.2023) был направлено на устранение этого недостатка, а не на изменение существенного условия Контракта.

Очевидно, что стороны при заключении Контракта должны были указать в пункте 1.10. именно такой срок (01.10.2023), поскольку Контракт заключался с Застройщиком как с единственным поставщиком, а не по результатам конкурентных процедур в виде торгов (аукциона).

Установление такого срока (01.10.2023) в данном случае не противоречит и положениям Закона № 44-ФЗ.

Так, судом установлено, что до заключения Контракта муниципальным заказчиком четырежды объявлялись электронные аукционы с таким же предметом, которые были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок.

Согласно части 8 статьи 52 Закона № 44-ФЗ в случае признания открытого конкурентного способа размещения заказа несостоявшимся по причине отсутствия заявок заказчик вправе осуществить новую закупку в соответствии с настоящим Федеральным законом либо осуществить закупку у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в соответствии с пунктом 25 части 1 статьи 93 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 25 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ закупка у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) может осуществляться заказчиком, в том числе в случае признания аукциона несостоявшимся. При этом контракт заключается в соответствии с требованиями части 5 настоящей статьи.

Согласно части 5 статьи 93 Закона № 44-ФЗ заключение контракта с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в случае признания определения поставщика (подрядчика, исполнителя) несостоявшимся осуществляется в соответствии с пунктами 24 и 25 части 1 настоящей статьи:

1) на условиях, предусмотренных извещением об осуществлении закупки (если настоящим Федеральным законом предусмотрено извещение об осуществлении закупки), документацией о закупке (если настоящим Федеральным законом предусмотрена документация о закупке);

2) по цене, не превышающей начальную (максимальную) цену контракта, а также цену контракта, предложенную участником закупки (если в соответствии с настоящим Федеральным законом заявка участника закупки содержит предложение о цене контракта и (или) предусмотрена подача участником закупки такого предложения), либо по цене за единицу товара, работы, услуги, рассчитанной в соответствии с частью 2.1 статьи 83.2 настоящего Федерального закона, и максимальному значению цены контракта (в случае, предусмотренном частью 24 статьи 22 настоящего Федерального закона);

3) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для заключения контракта с победителем соответствующего способа определения поставщика (подрядчика, исполнителя), с учетом положений части 9 настоящей статьи. При этом при заключении контракта в случае, предусмотренном частью 27 статьи 83.1 настоящего Федерального закона, использование единой информационной системы, размещение информации и документов в единой информационной системе, на электронной площадке не осуществляются;

4) по согласованию с контрольным органом в сфере закупок в случае признания несостоявшимися конкурса, аукциона или запроса предложений, если начальная (максимальная) цена контракта превышает предельный размер (предельные размеры) начальной (максимальной) цены контракта, который устанавливается Правительством Российской Федерации.

Из вышеизложенных положений Закона № 44-ФЗ следует, что заказчик, заключая контракт с единственным поставщиком, должен осуществить такую закупку по условиям, предусмотренным аукционной документацией.

Однако если при проведении первых трех несостоявшихся торгов от 04.05.2022, от 02.06.2022 и от 11.07.2022 срок исполнения обязательств устанавливался муниципальным заказчиком одинаковый – до 28.12.2022, то при проведении четвертого аукциона от 11.08.2022 срок исполнения был указан более сокращенный – до 21.11.2022.

То есть в данном случае условие о сроке исполнения обязательств изменялось самими муниципальным заказчиком, причем в сторону уменьшения, то есть нельзя сказать, что оно было четко установлено извещениями о проведении аукционов.

Кроме того, пункт 2 части 9 статьи 93 Закона № 44-ФЗ предусматривает возможность изменения условий контракта, заключаемого по согласованию с контрольным органом в сфере закупок, что в данном случае имело место.

В любом случае, подписание муниципальным заказчиком и Застройщиком оспариваемых пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения к Контракту имело своей целью обеспечение соблюдения положений Закона № 214-ФЗ и само по себе не противоречит Закону № 44-ФЗ. 

            Доводы прокурора и третьего лица Управления о том, что глава администрации Урмарского района и руководитель Застройщика привлекались к административной ответственности в связи с заключением оспариваемого дополнительного соглашения, судом отклоняются.

Согласно положениям части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Вместе с тем судебные акты, на которые ссылается прокурор, приняты не по гражданскому делу, а по делу об административном правонарушении, рассмотренному в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, поэтому оно применительно к правилам статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не носит преюдициального характера при рассмотрении настоящего дела (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2022 № 301-ЭС22-6610).

Ссылки истца на недобросовестность Застройщика не могут быть приняты во внимание, поскольку вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены какими-либо доказательствами.

Доводы истца о том, что Застройщик является недобросовестным, так как заключил Контракт, изначально предполагая необходимость внесения в него изменений в части срока исполнения обязательств, судом отклоняются, поскольку ошибочное первоначальное указание срока, не соответствующего Закону № 214-ФЗ, и последующее его приведение в соответствие с этим законом может свидетельствовать лишь о неосмотрительности, но не о недобросовестности.

Следует также принять во внимание, что Контракт был заключен администрацией Урмарского района Чувашской Республики с Застройщиком, по сути,  вынуждено ввиду отсутствия другого строящегося жилья на территории муниципалитета, что подтверждается письмом Администрации от 12.01.2024 № 05/01-15-122 (л.д.70).

            С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемые прокурором пункты 1 и 2 дополнительного соглашения к Контракту не противоречат закону, поэтому исковые требования не подлежат удовлетворению, в иске следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

Б.Н. Филиппов