Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва       

15 декабря 2022 года                                     Дело №А41-40021/22

Резолютивная часть решения объявлена 28.11.2022 

Решение в полном объеме изготовлено 15.12.2022

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-40021/22 

по иску ООО "КИРОВСКИЙ" 

к ООО "БЭСТ ПРАЙС" 

о взыскании 1198347 рублей 

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "КИРОВСКИЙ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "БЭСТ ПРАЙС" (далее – ответчик) о взыскании 730 533 рублей задолженности, 467 814 рублей убытков по договору аренды от 01.09.2016 № 09-387. 

Истец поддержал исковые требования, представил возражения на отзыв.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск (с дополнением).

В обоснование иска истец указал, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 01.09.2016 № 09-387 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>.

В соответствии с условиями договора истец передал ответчику во временное пользование нежилые помещения общей площадью 309,5 кв.м. Помещения были переданы ответчику без недостатков, которые бы препятствовали вести деятельность, что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2016, подписанным сторонами.

Согласно условиям договора (пункты 1.7.1 и 1.7.2) арендная плата состояла из основной и дополнительной арендной платы. Основная арендная плата была определена сторонами в размере 185 700 рублей в месяц и включала в себя плату за владение и пользование помещением. Дополнительная арендная плата также была фиксированной в размере 49 520 рублей в месяц и представляла собой оплату за: потребленную электрическую энергию и потери в электросетях; коммунальные услуги (ГВС, ХВС, теплоснабжение, водоотведение, канализация, плату за превышение ПДК); эксплуатационные расходы. 

В период действия договора по системе электронного документооборота (ЭДО) ответчик направил истцу дополнительное соглашение от 15.03.2021 о возобновлении срока действия договора и изменении его условий в части установления размера основной арендной платы в размере 194 985 рублей, в т.ч. НДС 20% в месяц, начиная с 01.04.2021.

Указанное соглашение было подписано истцом в системе ЭДО с протоколом разногласий, которым было дополнительно предусмотрено изменение дополнительной арендной платы до уровня 90 000 рублей, в т.ч. НДС 20% в месяц начиная с 01.04.2021.

Ответчик не подписал протокол разногласий и посчитал не согласованными условия о размере основной и дополнительной арендной платы.

Согласно акту сверки взаимных расчетов, у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендной плате в размере 730 533 рублей, в том числе, 235 733 рублей основной арендной платы, 494 800 рублей дополнительной арендной платы.

Договор аренды 28.02.2022 расторгнут сторонами в связи с окончанием срока его действия. 

В соответствии с условиями договора (пункт 3.1.3) арендатор (ответчик) был обязан содержать арендованные помещения в образцовом порядке и полной исправности, не допускать загрязнения и порчи арендованных помещений, осуществлять текущий ремонт за свой счет.

При возврате помещений из арендного пользования 28.02.2022 истцом и ответчиком был подписан акт возврата с составлением акта замечаний и недостатков, в котором были отражены все повреждения помещения, причиненные ответчиком в период владения и пользования объектом аренды.

Согласно локальному сметному расчету стоимость ремонтных работ по устранению выявленных недостатков составляет 467 814 рублей.

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик указал, что соглашение об изменении размера основной и дополнительной арендной платы сторонами достигнуто не было; задолженность по арендной плате отсутствует; помещение передавалось арендатору в состоянии, требующем проведения подготовительных ремонтных работ, расходы по ремонту возложены на арендатора; локальный сметный расчет составлен в одностороннем порядке.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору. 

В материалах дела представлено дополнительное соглашение от 15.03.2021 к договору аренды, подписанное ответчиком электронной подписью, по условиям которого стороны возобновляют действие договора аренды с 01.04.2021 по 28.02.2022, с установлением с 01.04.2021 основной арендной платы в размере 194 985 рублей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры юридических лиц между собой должны заключаться в письменной форме. При этом письменная форма договора считается соблюденной не только в случае составления сторонами единого документа, подписанного сторонами, либо обмена документами посредством различных видов связи, но и путем принятия (акцепта) письменного предложения заключить договор (оферты) в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункта 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. 

Истец против увеличения основной арендной платы не возражал, оговорок в принятии увеличенных платежей не сделал, что свидетельствует о том, что условия дополнительного соглашения от 15.03.2021 им приняты.

Своими конклюдентными действиями по оплате основной арендной платы в размере 194 985 рублей (что ответчиком не оспаривается и следует из актов сверки расчетов), ответчик подтвердил увеличение основной арендной платы с 01.04.2021 до 194 985 рублей.

При изложенных обстоятельствах, требование о взыскании 235 733 рублей задолженности по основной арендной плате за период январь-февраль 2022 года является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Между тем, требование о взыскании 494 800 рублей дополнительной арендной платы удовлетворению не подлежит в отсутствие согласования сторонами такого увеличения. 

Направленный ответчику протокол разногласий от 15.03.2021 с изменением условий договора аренды в части увеличения дополнительной арендной платы до 90 000 рублей ежемесячно ответчиком не подписан.

В соответствии с п. 6.3 договора любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

То есть, изменение размера дополнительной арендной платы требует внесения изменений в договор путем заключения к нему дополнительного соглашения. Данный порядок установлен соглашением сторон и является обязательным условием договора.

Таким образом, до заключения дополнительного соглашения к договору аренды, одностороннее увеличение дополнительной арендной платы до 90 000 рублей ежемесячно является незаконным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право лица требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из указанной нормы следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя убытков, причинно-следственную связь между поведением указанного лица и наступившими убытками. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доводы ответчика о том, что истец не доказал наличие убытков в заявленном ко взысканию размере, подлежат отклонению.

В акте замечаний и недостатков к акту возврата помещений от 28.02.2022 стороны указали, что арендодатель имеет претензии к техническому состоянию передаваемого из аренды помещения, указали перечень поврежденного имущества. Акт со стороны ответчика подписан представителем ответчика ФИО2, действующим по доверенности от 21.02.2022.

Стоимость ремонтных работ согласно смете, составленной ООО «ЕК-ГОСТ», составляет 467 814 рублей.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, отмечено, что исходя из буквального смысла п. 2 ст. 15 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума № 25, допускается возмещение как непосредственно понесенных расходов, так и расходов, которые будут понесены в будущем. При этом будущие расходы требующей их стороны должны быть необходимыми и подтверждаться соответствующими расчетами, сметами и калькуляциями, а ответчик вправе представлять доказательства того, что расходы могут быть уменьшены.

После подписания сторонами замечаний и недостатков к акту возврата помещений от 28.02.2022, ответчик к истцу с требованием о проведении экспертизы не обращался. 

Обязанность возвратить помещение с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений предусмотрена п.п. 2.6, 3.1.6 договора.

Ответчик, являясь полноценным участником арбитражного процесса, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявил, объективных доказательств отсутствия повреждений/недостатков арендованного имущества, зафиксированных в акте возврата помещений от 28.02.2022, не представил.

С учетом положений статей 65, 66 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для непринятия представленной истцом сметы на проведение ремонтных работ в качестве надлежащего доказательства по делу, у суда не имеется.

При изложенных обстоятельствах, оценив в совокупности представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что повреждения/недостатки, указанные в акте возврата помещений от 28.02.2022, не могли возникнуть вследствие нормальной эксплуатации имущества, в связи с чем имеются основания для возмещения за счет ответчика убытков в виде стоимости ремонтных работ в заявленном ко взысканию размере.

Судебные расходы распределяются на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО "БЭСТ ПРАЙС" в пользу ООО "КИРОВСКИЙ" 235 733 рублей задолженности, 467 814 рублей убытков, 14 667 рублей государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                          И.А. Кулакова