ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

19.12.2022г.Дело № А40-70814/22-50-480 

Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2022г.

Полный текст решения изготовлен 19.12.2022г.

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой 

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1 

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Утконос" (109369, 

<

...>, эт. 1, пом. V, ком. 8, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.03.2019, ИНН: 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 29.12.2021 г.

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 33-Д-662/22 от 05.09.2022 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Утконос" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...> кадастровым номером: 77:04:0004018:2409, общей площадью 217,70 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн.1-4, 6-20) в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ.

Протокольным определением отклонено ходатайство истца о вызове в судебное заседание эксперта. 

Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования в части цены спорного объекта до 20 030 000 руб. 00 коп., пояснив, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно цены договора купли-продажи нежилого помещения.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признает.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Между Обществом с ограниченной ответственностью «УТКОНОС» (далее по тексту - ООО «УТКОНОС», Арендатор, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - ДГИ города Москвы, Арендодатель, Ответчик) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-860/19 от 24 июня 2019 года, согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровым номером: 77:04:0004018:2409, общей площадью 217,70 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн.1-4, 6-20).

Истец подал соответствующего заявления в личном кабинете Портала - mos.ru. Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги - 33-5-91819/21-(0)-0 от 21.09.2021г.

В ответ на это обращение в адрес Истца был направлен Проект договора купли-продажи № 59-7394 от 24 ноября 2021 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» 33-5-91819/21-(0)-5 от 25.11.2021.

Истец получил проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...> кадастровым номером: 77:04:0004018:2409, общей площадью 217,70 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-4, 6-20).

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора Цена Объекта составляет 30 313 000 (Тридцать миллионов триста тринадцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.10.2021 № М992-21 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг», и экспертным заключением от 09.11.2021 № 460/705-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Истец полагает, что указанная цена в договоре купли-продажи №59-7394 от 24 ноября 2021 года является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых объектов, заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «Столичное агентство экспертизы собственности» (далее по тексту -ООО «САЭС») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

После проведения оценки Истец подписал Договор Купли-продажи с протоколом разногласий в соответствие с нормами, регулируемыми статьёй 445 ГК РФ.

В соответствии с Отчетом №КП-10-15.12 от 15.12.2021 об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 217,7 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...> кадастровым номером: 77:04:0004018:2409, выполненного ООО «САЭС», цена Объекта составляет 16 651 000 (шестнадцать миллионов шестьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.

Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с Сопроводительным письмом (исх.№ 1/П от 20.12.2021г.), отчетом об оценке №КП-10-15.12 от 15.12.2021, выполненного ООО «САЭС», 20 декабря 2021 года направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора (оплата по договору).

Письмом от 24.12.2021г. исх.№ 33-5-91819/21-(0)-7 ДГИ города Москвы отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 информационного письма от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2022г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Проведение экспертизы поручено ООО «Оценочная экспертиза», эксперту ФИО4.  

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос: 

Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу : 

<

...> кадастровым номером 77:04:0004018:2409, общей площадью 217, 70 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-4, 6-20) на дату 21 сентября 2021 года. 

В соответствии с заключением эксперта рыночная без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу : 

<

...> кадастровым номером 77:04:0004018:2409, общей площадью 217, 70 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-4, 6-20) на дату 21 сентября 2021 года составила 20 030 000 руб. 00коп.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения эксперта являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно указанное заключение эксперта.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Законом г. Москвы от 15.12.2021 года № 18 внесены изменения в ч. 3 ст. 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 года № 66, в соответствии с которыми срок максимальной рассрочки по оплате выкупаемого имущества увеличен до 7 лет, положениями ст. 2 Законом г. Москвы от 15.12.2021 года № 18 действия указанных изменений распространяется также на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы, действующих на дату вступления в силу настоящего Закона.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы, 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине и расходы по экспертизе в размере 15 000 руб. относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424,

445, 446 ГК РФ, ст.ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Утконос" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...> кадастровым номером: 77:04:0004018:2409, общей площадью 217,70 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн.1-4, 6-20) в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ.,.изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 20 030 000 (Двадцать миллионов тридцать тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта от 12 октября 2022 года по делу № А40-70814/2022 об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 217,7 кв. м. расположенного по адресу: 

<

...>, выполненным ООО «Оценочная экспертиза» .

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствие с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе факторов общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 238 452 (двести тридцать восемь тысяч четыреста пятьдесят два) рубля 39 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Утконос" (ИНН: 

<

***>) 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. 00 коп. расходов по экспертизе, 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:И.А. Васильева