АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, 

<

...>; тел./факс 

<

***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6261/2025

01 июля 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 17.06.2025

Полный текст решения изготовлен 01.07.2025

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Дубровиной Ю.П.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 4 - Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту жилищной политики администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 158 720,01 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 4 - Сервис» - ФИО1 по доверенности от 09.01.2025 (сроком до 31.12.2026), личность удостоверена паспортом,

от департамента жилищной политики администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 10.06.2025 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 4 – Сервис» (далее – истец, ООО «УК Жилищник 4 – Сервис», Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 10.04.2025 № 112826), уточнённом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с департамента жилищной политики администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) задолженности по оплате содержания жилых помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: 

<

...> за период с 01.11.2024 по 28.02.2025 в размере 151 561,57 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 16.04.2025 указанное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

Обосновывая заявленные требования, ООО «УК Жилищник 4 – Сервис» указало, что Департамент за период с 01.11.2024 по 28.02.2025 не выполняет обязательства собственника жилых помещений: комнат 1, 2 в квартире 85, комнат 1, 2, 3 в квартире 86, комнаты 2 в квартире 89, квартиры 93, квартиры 95, квартиры 96, комнат 1, 3 в квартире 99, комнат 1, 2 в квартире 107, комнат 1, 2 в квартире 110, комнат 1, 2 в квартире 112, комнат 1, 2, 3 в квартире 114, квартиры 125, квартиры 126, комнат 1, 2, 3 в квартире 128, комнаты 3 в квартире 129, комнат 1, 2 в квартире 132, комнат 1, 2, 3 в квартире 133, комнат 1, 2 в квартире 134, комнат 1, 2 в квартире 135, комнат 1, 2 в квартире 137, комнат 1, 2 в квартире 138, комнат 1, 2 в квартире 140, комнат 1, 2 в квартире 144, комнат 1, 2 в квартире 146, расположенных в доме № 14 в микрорайоне Загородный.

Ответчик полагал невозможным удовлетворение иска в полном объёме, поскольку часть помещений передана по договору социального найма либо по договору сохранности жилого помещения.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Муниципальное образование городской округ город Омск Омской области является собственником означенных выше жилых помещений, расположенных в МКД № 14 в микрорайоне Загородный в г. Омске.

Последний находится в управлении ООО «УК Жилищник 4 – Сервис».

Согласно пункту 1.7 договора управления от 05.11.2021 управляющая организация предоставляет услуги по содержанию и текущему ремонту в границах эксплуатационной ответственности. Состав общего имущества МКД, подлежащий управлению, определяется из состава общего имущества, утверждённого собственниками помещений на общем собрании, и включает в себя только имущество в части которого выполняются работы и оказываются услуги.

В соответствии с пунктом 2.1 договора управления управляющая организации по заданию собственников помещений в течение срока действия договора за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В силу пункта 5.7 договора плата за содержание и ремонт вносится собственниками ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим.

Тариф на содержание жилого помещения с 01.01.2024 по 31.12.2024 составил 24,7 руб. с 1 кв.м, за период с 01.01.2025 по 31.12.2025 – 26,38 руб. с 1 кв.м.

Как указывает истец, ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения послужило основанием для обращения с настоящим требованием.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу подпункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В частях 1 - 2 статьи 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В части 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Таким образом, в силу прямого указания закона на собственника помещения в МКД, возложена обязанность по возмещению расходов на содержание и ремонт общего имущества.

По заявлению ответчика, спорные помещения включены в муниципальный специализированный жилищный фонд города Омска с отнесением их к жилым помещениям маневренного фонда, т.е., к жилым помещениям, предназначенным для временного проживания, в целях, указанных в статье 95 ЖК РФ.

Как указал представитель, в период отсутствия нанимателей действительно, обязанность по содержанию помещений лежит на муниципальном образовании в лице Департамента.

При этом в части начислений ответчиком представлены следующие возражения, которые судом отклоняются.

Задолженность по комнате 1 в квартире 89 к взысканию не предъявляется.

Комната 2 в квартире 89 предоставлена 22.04.2024 ФИО3 по договору сохранности жилого помещения № ДЖП/318. Последний был расторгнут 17.12.2024. В то же время истец начисляет плату только за январь и февраль 2025 года.

25.12.2024 муниципальным образованием городской округ город Омск Омской области в лице Департамента заключён договор № ДЖП/1398 сохранности жилого помещения – комнат 1 и 2 в квартире 89 с ФИО4 На последнем, как полагает ответчик, и лежит обязанность по оплате. Вместе с тем такая позиция опровергается релевантной судебной практикой, на что буде указано ниже.

Комната 1 в квартире 99 была предоставлена 16.01.2024 ФИО5 по договору сохранности жилого помещения № ДЖП/38; с 05.08.2024 по 25.12.2024 между ФИО5 и Департаментом был заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда. Истец в данной части также заявляет требования за январь и февраль 2025 года.

Комната 2 в квартире 99 была предоставлена 16.01.2024 ФИО6 по договору сохранности жилого помещения № ДЖП/40; последний расторгнут 16.04.2024. Истец не предъявил задолженность по данной комнате к взысканию.

Комната 3 в квартире 99 была предоставлена ФИО7 по договору сохранности жилого помещения от 16.01.2024 № ДЖП/37; 19.07.2024 данная комната передана по договору найма жилого помещения, который расторгнут 17.12.2024. Истец взыскивает задолженность за январь и февраль 2025 года.

Комната 1 в квартире 107 в период с 17.01.2024 по 17.07.2024 передавалась ФИО8 по договору сохранности жилого помещения № ДЖП/36. Данный временной период выходит за исковой, обозначенный ООО «УК Жилищник 4 – Сервис». 24.01.2025 комната предоставлена ФИО9 также по договору сохранности жилого помещения № ДЖП/41, который не освобождает Департамент от бремени несения расходов на содержание жилья. Истец заявляет к взысканию период за январь и февраль 2025 года.

Комната 2 в квартире 107 передана ФИО10 по договору от 17.01.2024 № ДЖП/39 сохранности жилого помещения до 03.12.2024. 24.01.2025 аналогичный договор № ДЖП/40 заключен с ФИО11 Истец взыскивает долг за период с 04.12.2024 по 24.01.2025.

Задолженность по комнатам 1, 2 в квартире 92 и комнатам 1, 2 в квартире 129 к взысканию не предъявляется.

Также, согласно доводам отзыва, комната 3 в квартире 129 в период с 06.11.2024 по 10.01.2025 находилась в пользовании ФИО12 по договору сохранности жилого помещения № ДЖП/873. При этом фактически таковое после расторжения 10.01.2025 было освобождено 17.01.2025. Истец просил взыскать долг за период с 11.01.2025 по 28.02.2025.

Задолженность по комнате 3 в квартире 132 и квартире 121 к взысканию не предъявляется.

Иных возражений ответчик не заявил, пояснив, что ряд помещений готовится к передаче физическим лицам.

Как следует из указанного, истец просит взыскать задолженность за тот период, когда помещения были свободны от прав третьих лиц.

При этом суд полагает необходимым обратить внимание на следующее.

Говоря о передаче помещений по договору сохранности жилого помещения, ответчиком не учтены положения действующего законодательства.

Согласно статье 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Жилищный фонд социального использования предназначен для удовлетворения потребностей граждан, нуждающихся в жилище. Осуществляя регулирование отношений, связанных с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения объектов жилищного фонда, законодатель, исходя из публичных целей и независимо от принадлежности жилищного фонда к государственной или муниципальной форме собственности, вправе установить специальный порядок их передачи (заселения) той или иной категории граждан, нуждающихся в социальной защите, в том числе военнослужащим.

Государственный и муниципальный жилищные фонды находятся соответственно в ведении Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (часть 2 статьи 19 ЖК РФ), поэтому, пока жилые помещения из фондов публично - правовых образований не закреплены за конкретными лицами на том или ином правовом основании, расходы по содержанию жилых помещений несут уполномоченные государственные и муниципальные органы за счёт соответствующих бюджетов.

В силу статьи 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключаются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Основания и порядок предоставления помещения по договору социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования определены главами 7, 8, 8.1, 8.2 ЖК РФ.

Исходя из названных положений ЖК РФ и ГК РФ договоры социального найма и договоры найма жилых помещений жилищного фонда социального назначения заключаются с гражданами, признанными в установленном законом порядке малоимущими и нуждающимися в предоставлении жилых помещений, состоящими на учёте и в отношении которых уполномоченным органом или наймодателем принято соответствующее решение. Критерии отнесения граждан к категории нуждающихся в предоставлении жилых помещений определены в статьях 51, 91.3 ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

В силу положений статьи 153 ЖК РФ наниматели жилого помещения по договору социального найма и наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального назначения обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Как усматривается из материалов дела, спорные договоры сохранности жилого помещения заключены на непродолжительный срок, что не соответствует правилам статей 60, 91.6 ЖК РФ.

Системное толкование норм жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что под заселением жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке понимается заключение с лицом, которому предоставляется жилое помещение договора социального найма, договора найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшего государственную регистрацию договора или иного документа, выражающего содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение либо иной документ, поименованный в ЖК РФ как основание закрепления за конкретным лицом жилого помещения государственного и муниципального фонда.

Из положений статьи 67, части 3 статьи 153, части 4 статьи 155 ЖК РФ следует, что именно наниматели, проживающие в МКД по договорам социального найма, а не собственник (наймодатель) этих жилых помещений, должны вносить коммунальные платежи ресурсоснабжающей организации. Департамент как собственник несёт соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2015 № 302-ЭС15-1968).

Иными словами договоры сохранности жилого помещения могут подтверждать фактическое заселение квартир только в совокупности с договором социального найма, либо ордером, выдаваемым гражданину на основании решения о предоставлении жилого помещения, являвшимся ранее в соответствии с нормами статьи 47 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшим до 01.03.2005, единственным основанием для вселения в предоставленное жилищное помещение.

При этом из материалов дела не следует, что лица указанные ответчиком как хранители признаны нуждающимися в предоставлении жилого помещения; тем более, что в принципе эти договоры к спорному периоду не относятся; из содержания представленных договоров не усматривается, что помещения предоставляются для проживания граждан.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма зафиксированы в статье 67 ЖК РФ. Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаём;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Проанализировав представленные Департаментом договоры сохранности жилых помещений, суд констатирует различный правовой статус лиц подписавших такие договоры, и нанимателей жилого помещения под договор социального найма.

Так, договоры сохранности включают обязанности нанимателя (за исключением пунктов 4 и 6), однако не предоставляют стороне установленных законом прав.

Обязанность Департамента нести бремя содержания жилых помещений при заключённых договорах сохранности подтверждена судебной практикой, к примеру, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2021 № 08АП-8276/2021 по делу № А46-7169/2021.

Подписание договора сохранности жилых помещений не даёт гражданину права регистрации (по месту жительства/месту пребывания) в этом помещении, т.е. управляющая организация не может обладать сведениями о проживающих в нём лицах.

В этом случае подлежат применению правовые позиции, регулирующие взаимоотношения с арендаторами/ссудополучателями: управляющая организация в отсутствие заключённого с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды, безвозмездного пользования.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором (пользователем) помещения и исполнителем услуг, заключённого в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды (ссуды), обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе, ссудополучателе) нежилого помещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12.04.2016 № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 ЖК РФ в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» указал, что несение расходов по содержанию общего имущества в МКД (фактически - здания и его конструктивных элементов), включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несёт, в частности, перед другими её участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в МКД, так и самого дома в целом.

В соответствии со статьёй 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на её содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Данная статья определяет отношения сторон такого договора относительно переданных в безвозмездное пользование помещений, возлагает на ссудополучателя обязанности по содержанию объекта ссуды. Таким образом, права и обязанности у ссудополучателя возникают в силу заключённого сторонами договора, это лицо не обладает вещными правами на передаваемые помещения, гражданское и жилищное законодательство не содержат норм о возложении обязанностей на ссудополучателя по содержанию общего имущества МКД наряду с собственниками помещений, находящихся в таком доме.

Поскольку доказательств того, что арендатором/ссудополучателем заключён с управляющей компанией договор на содержание и ремонт общего имущества МКД, в материалы дела не представлено, факт передачи помещения в аренду/безвозмездное пользование правового значения не имеет.

При таких обстоятельствах, довод о том, что оплачивать услуги, связанные с содержанием МКД, должно иное лицо, которому он передал помещение по договору аренды/безвозмездного пользования, является несостоятельным, поскольку в отсутствие заключённого между арендатором и исполнителем коммунальных услуг договора оплачивать такие услуги должен собственник помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Приведённая позиция высшей судебной инстанции в полной мере применима и к настоящим правоотношениям.

Принимая во внимание приведённую выше совокупность обстоятельств, суд полагает, что исковой период выбран истцом обоснованно. Факт оказания ООО «УК Жилищник 4 – Сервис» в спорный период соответствующих услуг подтверждён материалами дела.

В свою очередь, обязанность собственника по внесению платы за содержание общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг возникает уже только в силу наличия у него права собственности на помещение в таком доме независимо от существования договорных отношений с управляющей компанией, актов выполненных работ и счетов-фактур.

Поскольку именно собственник жилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества, требования истца о взыскании с муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице Департамента как законные, обоснованные и подтверждённые материалами дела, подлежат удовлетворению в заявленном размере.

На момент рассмотрения дела доказательств оплаты задолженности ответчиком в материалы дела не представлено.

По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика; излишне оплаченная государственная пошлина возвращается истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 4 - Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице департамента жилищной политики Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 4 - Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по оплате содержания жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Омск, мкр. Загородный, д. 14 за период с 01.11.2024 по 28.02.2025 в сумме 151 561,57 руб., а также 12 578 руб. государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 4 - Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 359 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                          И.Ю. Ширяй