Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-23345/2018

21 февраля 2019 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 21 февраля 2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Автобан», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,  

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центр Бытовых Услуг», ОГРН 

<

***>,

о взыскании 1 176 293 руб. 17 коп.,

при участии в судебном заседании:

истец - представитель ФИО2, доверенность от 09.01.2019, служебное удостоверение,

ответчик – представитель ФИО3, доверенность от 03.06.2014, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, комитет) 20.07.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Автобан» (далее – ответчик, общество «Автобан») о взыскании задолженности по договору аренды УЗ№ 009230-Д-2007 от 31.08.2009 за период с 01.01.2012 по 25.01.2017 в размере 334 237 руб. 42 коп., пени за период с 01.04.2012 по 25.01.2017 в размере 842 055 руб. 75 коп., продолжить начислять пени за нарушение сроков перечисления арендной платы до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 334 237 руб. 42 коп. в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

Определением от 28.11.2018 к участию в деле к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр Бытовых Услуг».

Третье лицо в судебное заседание не явилось, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Ссылаясь на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, считает, что истцом в расчете неверно применена ставка арендной платы, размер кадастровой стоимости земельного участка; заявил о пропуске истцом срока исковой давности и снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Первого заместителя Главы города Челябинска от 31.03.2009 №1141-д (л.д. 20) между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Центр бытовых услуг», обществом с ограниченной ответственностью «Автобан» (арендаторы) подписан договор УЗ№009230-Д-2007 долгосрочной аренды земли города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.08.2009 (л.д. 21-28), по условиям которого арендодатель передает, а арендаторы принимают в пользование на условиях договора долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 74:36:0708003:0057 площадью 596 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский проспект, 7-а, для эксплуатации нежилого здания (нежилое помещение №2, №3 (офис, лит. ББ1), нежилое помещение №1 (автомастерская), сроком до 31.03.2058. 

Размер арендной платы определен в приложении (Форма №2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1. договора).

За арендуемый земельный участок арендаторы обязаны в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 2.2 договора).

Размер арендной платы определяется пропорционально размеру площади помещений, находящихся в собственности у ОАО «Центр бытовых услуг» - 572/1000, и ООО «Автобан» - 428/1000 (п.2.4 договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает  пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (п.6.3. договора).

Земельный участок передан арендаторам 31.08.2009 по акту приема-передачи (л.д. 32).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:0708003:57 поставлен на кадастровый учет 18.10.2007 (л.д. 35-36).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 Единый государственный реестр недвижимости) 26.10.2009 (л.д.43-44).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

По расчетам истца у ответчика образовалась задолженность по договору аренды за пользование земельным участком за период с 01.01.2012 по 25.01.2017 составила 334 237 руб. 42 коп. 

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Истцом расчет аренды произведен на основании закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 №32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска». При расчете аренды истцом применены следующие коэффициенты: 

- кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 793 246 руб. 56 коп.  в период с 01.01.2012 по 06.12.2015, в размере 6 300 578 руб. 24 коп. в период с 07.12.2015 по 31.12.2016, в размере 2 194 000 руб. в период с 01.01.2017 по 25.01.2017;

- ставка арендной платы 3% (предназначенных для размещения административных и офисных зданий) в период с 01.01.2012 по 25.01.2017;

- коэффициент К3 равный 1 (льготы отсутствуют) в период с 01.01.2012 по 31.07.2016, равный 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства) в период с 01.08.2016 по 25.01.2017;

-  коэффициент К1 равный 0,3 (Услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта) в период с 01.01.2012 по 31.12.2013, равный 0,316 (Услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта) с 01.01.2014 по 25.01.2017; 

- коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе К2 равный 3,3 (Курчатовский район) в период с 01.01.2012 по 25.01.2017.

Спора в отношении применения коэффициентов К2 и К3 у сторон нет.

Ответчик полагает, что кадастровая стоимость в размере 2  194 000 руб. подлежит применению с 01.10.2014 по решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24.01.2018 №256. 

В соответствии с абз. 5 ст. 24.20 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, принимая во внимание, что общество «Управляющая компания «Автобан» обращалось с заявлением об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка 25.12.2017, при этом по результатам рассмотрения заявления комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости принято решение от 24.01.2018 №256, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708003:57 определена в размере 2 194 000 руб., указанная кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2017, следовательно, довод ответчика о применении указанной кадастровой стоимости с 01.10.2014 отклоняется судом. 

С учетом решения  Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24.01.2018 №256, сведений из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, истцом верно применена кадастровая стоимость в периоды с 01.01.2012 по 06.12.2015, с 07.12.2015 по 31.12.2016 и с 01.01.2017 по 25.01.2017. 

Ответчик полагает, что истцом неверно применена ставка арендной платы равная 3% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, вместо 1,5% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания. 

Согласно кадастровому плану от 18.10.2007 вид разрешенного использования земельного участка для совместной эксплуатации нежилого здания лит ББ1 (офис, автомастерская). 

Как следует из материалов дела, с 29.07.2005 обществу «Автобан» на праве собственности принадлежит нежилое помещение №1 (автомастерская), общей площадью 280,3 кв.м., условный номер 74-74-36/133/2005-399 по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский проспект, д.7-а (л.д. 33).

26.01.2017 в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанное нежилое помещение от общества «Автобан» к обществу «Управляющая компания «Автобан» (л.д.37).

Доказательств нахождения иных зданий или помещений, принадлежащих ответчику, на спорном земельном участке не представлено. 

Из экспликации и поэтажного плана на помещение №1 по адресу: пр. Свердловский, №7а следует, что нежилое помещение №1, принадлежащее ответчику, состоит из двух боксов, душевой, раздевалки, туалета и тамбура, общей площадью 280,3 кв.м.

 По сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ответчика является ремонт легковых автомобилей и легковых грузовых автотранспортных средств (л.д.133).

Из письма общества «Автобан» к комитету следует, что общество «Автобан» использует нежилое помещение №1, площадью 280,3 кв.м., расположенное на спорном земельном участке под автомастерскую для собственных нужд, в аренду не сдается (л.д.51).

Согласно Общероссийскому классификатору услуг населению (ОК 002-93), утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 28.06.1993 №163 (действующий в период спорных правоотношений) услуги по техническому обслуживанию легковых автомобилей (код 017100 5), ремонт легковых автомобилей (017200 9) относится к бытовым услугам. Доказательств, что ответчик использовал спорные площади не по целевому назначению, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Частью 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО установлено, что ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка принимаются равными: 1,5 процента - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания. 

Таким образом, истцом неправомерно использована ставка арендной платы равная 3%.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности к требованиям за период с 01.01.01.2012 по 19.07.2015 (л.д. 71-72).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст.195 ГК РФ).

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст.196 ГК РФ).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст.201 ГК РФ).

Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (ст.203 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Отнесение претензионного порядка к процедуре разрешения споров во внесудебном порядке не противоречит содержанию п. 3 ст. 202 ГК РФ, в котором перечень таких процедур не является исчерпывающим, и соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. 

Установленный в ч. 5 ст. 4 АПК РФ тридцатидневный срок для соблюдения процедуры претензионного урегулирования спора носит общий характер и в силу прямого указания в данной статье применяется, если иной срок не установлен законом либо договором.

С претензией об оплате задолженности за период с 01.01.2012 истец обратился к ответчику 20.06.2018 (л.д.12-19).

С рассматриваемым иском истец обратился 20.07.2018 (л.д.3).

Следовательно, с учетом факта приостановления течения срока исковой давности, в связи с принятием комитетом мер к урегулированию спора в претензионном порядке, суд приходит к выводу о том, что за период, предшествующий 20.06.2015, общий трехлетний срок исковой давности пропущен.

Вместе с тем, согласно пункту 2.1. договора размер и сроки внесения арендной платы определен в приложении (Форма №2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п.2.2 договора за арендуемый земельный участок арендаторы обязаны в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Учитывая вышеизложенное, обязательство по оплате за первый квартал (с 01.01.2015 по 31.03.2015) наступило 01.04.2015, за второй квартал (с 01.04.2015 по 30.06.2015), наступило 01.07.2015 и с этого времени истец должен был узнать о задолженности за второй квартал, следовательно, срок исковой давности подлежит применению до 01.04.2015.

В связи с чем, довод ответчика о применении пропуска срока исковой давности к периоду до 19.07.2015 судом отклоняется. 

Доказательства прерывания срока исковой давности истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены.

Истцом в материалы дела представлен справочный расчет задолженности по арендной плате за землю с учетом срока исковой давности за период с 01.04.2015 по 25.01.2017 и ставки арендной платы 1,5% за период с 01.04.2015 по 25.01.2017, согласно которому задолженность составила 66 191 руб. 47 коп. (л.д. 148).

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению частично с учетом вышеустановленных обстоятельств, а задолженность за период с 01.04.2015 по 25.01.2017 в размере 66 191 руб.47 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом заявлено о взыскании пени за период с 01.04.2012 по 25.01.2017 в размере 842 055 руб. 75 коп., продолжить начислять пени за нарушение сроков перечисления арендной платы до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 334 237 руб. 42 коп. в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Поскольку к задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 01.04.2015 применен срок исковой давности, неустойка подлежит начислению за период с 01.07.2015 по 25.01.2017.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства

Ответчиком заявлено о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ. В обоснование ходатайства ответчик указывает на то, что размер неустойки 0,3% явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. 

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Договорная неустойка устанавливается по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. При установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения стороны свободны.

Поскольку при заключении соглашения о неустойки стороны вступают в гражданско-правовые отношения, они свободны в выборе его условий, размер неустойки не может быть установлен нормативно и предписания органов государственной власти или органов местного самоуправления в части установления её размера не имеют обязательной для сторон договора силы, если не закреплены в подписанном сторонами соглашении. 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 ст. 421 ГК РФ). 

Подписывая договор аренды, общество тем самым выразило свое согласие с отраженными в нем сведениями, в том числе с закрепленным в п.6.3 соглашением об уплате неустойки.  

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Оценив доводы ответчика, учитывая соотношение размера начисленной неустойки с периодом ее начисления, значительный размер неустойки (0,3% от суммы  задолженности), начисление неустойки на сумму задолженности, образовавшейся за период с 01.01.2012 по 25.01.2017, суд считает возможным на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки до суммы 10 000 руб., приблизив его к двойной ключевой ставке Банка России, действовавшей в спорный период.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст.ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 1 602 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автобан» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в сумме 66 191 руб. 47 коп., пени в сумме 10 000 руб., продолжить взыскание пени на сумму задолженности 66 191 руб. 47 коп. с 26.01.2017 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере двойной ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, от размера задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.   

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Автобан» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 602 руб.     

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья           А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.