﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-35707/2017

г. Краснодар

15 января 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 г.

              Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2021 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Гиданкиной А.В. и Илюшникова С.М., в отсутствие в судебном заседании  Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, должника – конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» Зорова Василия Игоревича (ИНН 6161042267, ОГРН 1056161013336), иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на определение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2020 по делу № А53-35707/2017, установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Мега Строй» (далее – должник, общество) Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением об исключении из конкурсной массы должника объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Тургеневская, 20, общей площади застройки 377,2 кв. м, степенью готовности 4%, литера А, кадастровый номер 61:44:0050631:232, инвентарный номер 6649 (далее – спорный объект, объект незавершенного строительства).

Определением от 06.07.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.08.2020, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорный объект не относится к имуществу, которое в силу пункта 2 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подлежит исключению из конкурсной массы должника. Сведений о том, что незавершенный строительством объект должника  является объектом, возведенным с нарушением закона, находится во владении последнего неправомерно, не усматривается. Собственники объекта незавершенного строительства не лишены права пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, в том числе в целях завершения его строительства. Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применяются.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению подателя жалобы, договор аренды земельного участка на котором расположен спорный объект, расторгнут в судебном порядке. Разрешение на проектирование и строительство жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой обществу не выдавалось. Общество уже реализовало право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Лицо, приобретшее объект незавершенного строительства с торгов в рамках процедуры банкротства общества, будет считаться универсальным правопреемником предыдущего собственника, и в силу норм Земельного кодекса Российской Федерации не сможет в дальнейшем реализовать право на заключение договора аренды и законным образом завершить строительство объекта. В случае же реализации имущества с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель такого объекта не является универсальным правопреемником и имеет право оформить права на земельный участок и получить разрешение на завершение строительства объекта. В данном случае рассматривать вопрос о реализации объекта незавершенного строительства без рассмотрения по существу вопроса о судьбе земельного участка, на котором он расположен, является нецелесообразным. Включение имущества должника в конкурсную массу не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения такого имущества, наличия на то ограничений в силу закона или договора, заключенного с должником, соблюдения иных требований, предъявляемых при реализации имущества должника.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением суда от 26.09.2018 признаны обоснованными требования ООО «Вектор-2000», в отношении общества введено  наблюдение, временным управляющим утверждена Валитова О.А. 

В отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве застройщиков. 

Решением суда от 16.04.2019 должник  признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Бирюкова Т.Н. Определением суда от 23.05.2019 Бирюкова Т.Н. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Зоров В.И. 

Конкурсный управляющий провел инвентаризацию имущества должника, результаты которой опубликованы 09.09.2019 на ЕФРСБ (сообщение № 4148705). 

В конкурсную массу включен объект незавершенного строительства, стоимостью 45 745 тыс. рублей.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2015 по делу № А53-15829/2014 суд кассационной инстанции возложил на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обязанность зарегистрировать переход к обществу права собственности на жилой дом (в стадии незавершенного строительства), литера А площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20. 

Право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано 18.06.2015, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Согласно выписке из ЕГРН, с 02.06.2015 должник является собственником объекта незавершенного строительства, площадью 377,2 кв. м с инвентарным номером 6649, литера А.

На основании решения суда от 23.06.2016 и постановления апелляционного суда от 07.09.2016 по делу № А53-5948/16, решения городской Думы Ростова-на-Дону от 15.07.2014 № 668 «Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону"» департамент (арендодатель) и должник (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 25.10.2016 № 36879, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону,   ул. Тургеневская, 20, общей площадью 977 кв. м, для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства первый пусковой комплекс; пункт 1.1 договора). Срок аренды устанавливается с момента передачи земельного участка с 07.09.2016 до 07.09.2019 (пункт 2.1 договора). Земельный участок передан по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 03.11.2016. 

В рамках дела № А53-4869/2018 департамент обратился в арбитражный суд с иском к должнику о расторжении договора аренды земельного участка от 25.10.2016 № 36879 и возложении на общество обязанности в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Решением суда от 28.04.2018 по делу № А53-4869/2018 указанный договор аренды земельного участка, заключенный департаментом и должником, расторгнут; должник обязан возвратить в месячный срок департаменту по акту приема-передачи спорный земельный участок путем сноса объекта незавершенного строительства. Постановлением апелляционного суда от 19.07.2018 решение суда от 28.04.2018 отменено в части, отказано в удовлетворении искового требования об обязании должника в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить департаменту по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23 общей площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20. Апелляционный суд указал, что на земельном участке находятся кирпичное строение, забор и объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%.

Из письма департамента от 18.12.2018 следует, что разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию капитальных объектов, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, должнику не выдавалось. 

Согласно информации, размещенной в «Картотеке арбитражных дел», департамент также обращался в Арбитражный суд Ростовской области с иском к должнику об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. При этом исковые требования мотивированы тем, что в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ответчику на праве собственности незавершенный строительством объект, имеются основания для изъятия спорного объекта у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решением суда от 26.09.2019 по делу № А53-42046/2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционного суда от 30.12.2019 решение суда от 26.09.2019 отменено, исковое заявление департамента оставлено без рассмотрения. 

В рамках настоящего дела департамент обращался в арбитражный суд с заявлением об изъятии у должника спорного объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов и об обязании передать техническую документацию на указанный объект.

Определением суда от 13.07.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.08.2020 и постановлением кассационного суда от 20.11.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента с заявлением об исключении из конкурсной массы должника объекта незавершенного строительства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно руководствовались следующим.

По общему правилу, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное названным законом имущество.

Объекты незавершенного строительства, принадлежащие должнику на праве собственности, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены.

Суды установили, что в деле о несостоятельности (банкротстве) должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве, в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона № 218-ФЗ, рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика происходит только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.

Суды установили, что в рассматриваемом случае для правильного разрешения спора имеет значение правомерность либо неправомерность возведения спорного объекта. Сведений о том, что незавершенный строительством объект должника  является объектом, возведенным с нарушением закона, находится во владении последнего неправомерно (в связи с чем не может быть предметом оборота и реализован в процедуре несостоятельности (банкротства) должника из материалов дела не усматривается. На спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства, принадлежащий должнику. Указанные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу судебными актами.

При этом апелляционный суд верно отметил, что в силу части 11 статьи 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2020 по делу № А53-35707/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							И.М. Денека 

Судьи										А.В. Гиданкина										С.М. Илюшников