АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3123/23 

Екатеринбург

26 июня 2023 г.

 

Дело № А47-1719/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Лазарева С.В., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования Грачевского сельсовета Грачевского района Оренбургской области (далее – Администрация) на  постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023  по делу № А47-1719/2022 Арбитражного суда Оренбургской области.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

 

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Визит» (далее - общество «Визит») о взыскании задолженности по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги (отопление) по договору аренды нежилого здания от 26.11.2019 № 2 в размере 182 405 руб. 19 коп.

Решением суда от 22.12.2022 заявленные исковые требования удовлетворены, с общества «Визит» в пользу Администрации взыскана задолженность в размере 182 405 руб.19 коп. Также с общества «Визит» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 475 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Администрация просит постановление арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение норм материального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы указывает, что согласно отчету независимого эксперта- оценщика от 03.06.2019 № 56 сумма арендной платы составляет 7 000 руб., стоимость арендной платы в год за нежилое помещение составляет 84 000 руб. и не включает в себя стоимость коммунальных услуг и затрат на содержание помещений. Также Администрация обращает внимание суда округа на то обстоятельство, что в пункте 3.1 договора аренды сторонами согласовано условие о том, что оплата за эксплуатационные и коммунальные услуги в размер арендной платы не включаются. Администрация утверждает, что в период действия договора аренды обществом «Визит» коммунальные услуги по электроснабжению и водоснабжению оплачивались самостоятельно, соответственно оплата услуг за отопление также должна оплачиваться им самостоятельно. 

В отзыве на кассационную жалобу общества «Визит» просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, а доводы, приведенные в кассационной жалобе, считает несостоятельными.

Законность обжалуемого судебного акта проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, с учетом положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом «Визит» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) от 26.11.2019 № 2 (далее договор аренды), по условиям пунктов 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание площадью 165,2 кв. м, расположенное на 1 этаже с отдельным входом в здании по адресу: 

<

...>.

Согласно пунктам 2.4.3 арендатор обязан содержать нежилое знание в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность соблюдать правила техники безопасности.

Обязанности арендатора по содержанию помещения возникают у арендатора с момента подписания договора, одновременно являющимся и актом приема-передачи (пункты 1.5, 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за использование нежилого здания, согласно отчету независимого эксперта-оценщика от 03.06.5019 № 56 составляет 7 000 руб. стоимость арендной платы в год за нежилое здание, являющееся предметом настоящего договора, составляет 84 000 руб.

Пунктом 4.1 установлен срок аренды с 26.11.2019 по 27.11.2023. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и распространяет свое действие к отношениям сторон, возникшим с 26.11.2019.

Договор аренды 28.04.2021 расторгнут по соглашению сторон, нежилое помещение возвращено Администрации по акту приема-передачи от 24.08.2021.

В период действия договора с января 2020  по апрель 2020,  с октября 2020  по декабрь 2020, с января 2021  по апрель 2021  стоимость коммунальных услуг согласно счетам-фактурам от 31.03.2021 № 275, от 31.03.2021 № 276, от 02.04.2021 № 351, выставленным управляющей организацией – обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Грачевское ЖКХ»  истцу на основании договора на отпуск тепловой энергии № 53, составила 182 405 руб. 19 коп.

Указав, что общество «Визит» взятые обязательства по договору аренды в части оплаты потребленных коммунальных ресурсов исполнило ненадлежащим образом, в связи с чем за период с января 2020 года по апрель 2021 года образовалась задолженность в размере 182 405 руб. 19 коп., Администрация направила в адрес общества «Визит» уведомление от 21.10.2021 № 548 с требованием в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления погасить образовавшуюся задолженность.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Установив факт использования обществом «Визит» согласно договору аренды нежилого здания, площадью 165,2 кв. м, расположенного на 1 этаже с отдельным входом в здании по адресу: 

<

...> в период с января 2020 года по апрель 2021 года, а также отсутствие доказательств, подтверждающих возмещение арендодателю стоимости предъявленных ему ресурсоснабжающей организацией к оплате услуг по теплоснабжению переданного в аренду обществу «Визит» нежилого здания в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у арендатора обязанности по возмещению арендодателю затрат по оплате тепловой энергии в сумме 182 405 руб. 19 коп.

Отменяя решение суда, апелляционный суд руководствовался правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. 

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

В связи с этим, с учетом положений статьей 210, пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирована правовая позиция, согласно которой в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лицу, их оказывающему (ресурсоснабжающей организации), лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Таким образом, в указанном случае исполнитель коммунальных услуг лишен возможности обращаться с требованием об их оплате непосредственно к арендатору (владельцу и пользователю) обслуживаемого помещения.

Между тем, в настоящем деле рассматривается спор по иску арендодателя к арендатору о возмещении своих расходов на содержание арендованного имущества (теплоснабжение объекта аренды), обязанность по несению которых по общему правилу возложена на арендатора (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции, в пункте 2.4.3 договора аренды стороны согласовали условие о том, что арендатор обязан содержать нежилое знание в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность соблюдать правила техники безопасности.

Следовательно, на арендаторе лежит обязанность по содержанию арендованного здания, в том числе оплате его теплоснабжения.

Как установлено судами, в период действия договора за период с января 2020  по апрель 2020,  с октября 2020  по декабрь 2020, за период с января 2021 по апрель 2021 стоимость коммунальных услуг по теплоснабжению здания  согласно счетам-фактурам от 31.03.2021 №275, от 31.03.2021 №276, от 02.04.2021 №351, выставленным Администрации (арендодателю) управляющей организацией - обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Грачевское ЖКХ» на основании договора на отпуск тепловой энергии № 53, составила 182 405 руб. 19 коп.

Из переписки сторон по делу судом первой инстанции установлено, что указанное арендованное здание является гостиницей, оборудовано отопительными приборами и обществом «Визит» в период аренды осуществлялось пользование данной коммунальной услугой теплоснабжения нежилых помещений в гостинице.

Поскольку иное договором аренды не установлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у общества «Визит» как арендатора здания обязанности по несению расходов на содержание арендованного имущества (к числу которых относятся и расходы на его теплоснабжение) в силу закона (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного основания для применения в рассматриваемом деле вышеуказанной правовой позиции, сформулированной в отношении исполнителя коммунальных услуг,  и отказа в удовлетворении требований арендодателя по данному основанию у суда апелляционной инстанции отсутствовали, выводы апелляционного суда об отсутствии у арендатора обязанности по содержанию арендованного здания сделаны с нарушением положений пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии со статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны: доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в соответствии с частью 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, доводы общества «Визит», приведенные им как в отзыве на исковое заявление, так и в апелляционной жалобе, о том, что установленная в договоре арендная плата включает в себя, в том числе расходы на оплату энергоснабжения арендованного объекта, оставлены судами первой и апелляционной инстанций без исследования и оценки. 

Поскольку данное обстоятельство имеет существенное значение для рассмотрения настоящего спора, так как может повлиять на выводы о наличии или отсутствии неисполненной обязанности по содержанию арендованного имущества, суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование доказательств и установление обстоятельств по делу, решение суда и постановление апелляционного суда в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установить, какие нормы подлежат применению, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2022 по делу № А47-1719/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023  по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.      

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                          С.В. Лазарев 

 

                                                                                      И.А. Татаринова