Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-123323/19-60-904

15 ноября 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 ноября 2019 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Луганько Н.С.,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 – представитель, по доверенности от 09.09.2019г.;

от ответчика – ФИО2 – представитель, по доверенности от 01.08.2019г. №5,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: 

<

...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ВЕЛЕС ТРАСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 109028, Москва, Хохловский пер., д. 16, стр.1, дата регистрации 14.08.2006г.) Д.У. Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом Недвижимости «МАРТ РИЭЛТИ» к Обществу с ограниченной ответственностью «ГОРОДСКИЕ ОТЕЛИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 115035, Москва, Раушская наб., д. 4/5, стр.1, пом. II ком. 3, дата регистрации 29.12.2015г.) о взыскании 1.076.723руб. 86коп.

Установил:

ООО «ВЕЛЕС ТРАСТ» обратилось в суд с иском к ООО «ГОРОДСКИЕ ОТЕЛИ» о взыскании 883.422руб. 19коп., в том числе: 50.000руб. задолженности за май 2019г. базовой части арендной платы, 27.165руб. 93коп. задолженности по депозиту, 701.256руб. 26коп. неустойки, начисленной в соответствии с п.6.3.11 договора, 105.000руб. штрафа, начисленного в соответствии с п.6.3.11 договора (с учетом заявления истца, поступившего в электронном виде 10.06.2019г.).

Протокольным определением суда от 30.10.2019г. в порядке ст.49 АПК РФ принято заявление истца об изменении размера заявленных требований до общей суммы 1.076.723руб. 86коп., в том числе: 27.165руб. 93коп. задолженности по обеспечительному депозиту, 929.557руб. 93коп. – неустойки по состоянию на 27.09.2019г.; 120.000руб. штрафа.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды №МР-1-210918 от 21.09.2018г.

Ответчик представил письменный отзыв на иск, заявил о применении ст.333 ГК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 21.09.2018г. между ООО «ВЕЛЕС ТРАСТ» Д.У. Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом Недвижимости «МАРТ РИЭЛТИ» (арендодатель) и ООО «ГОРОДСКИЕ ОТЕЛИ» (арендатор) был заключен договор аренды №МР-1-210918, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду (во временное возмездное владение и пользование) за плату недвижимое имущество, а арендатор обязуется принять объект аренды, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором. Характеристика объекта аренды: нежилые помещения общей площадью 1 362,4кв.м., находящиеся в здании по адресу: Москва, Раушская наб., д. 4/5 стр.1 (п.1.1).

Срок аренды предусмотрен п.3.1 договора и установлен до 01.06.2026 года включительно (п.3.1.).

В соответствии с п.4.1 договора, Арендная плата включает в себя плату за пользование Объектом аренды, расходы по содержанию и эксплуатации общего имущества Здания (за исключением вывоза отходов/мусора от деятельности Арендатора на Объекте аренды), стоимость коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение), расходы по внесению платы за сброс загрязняющих веществ, стоимость услуг по уборке и содержанию придомовой территории Здания в отношении Объекта аренды и общего имущества Здания и состоит из:

- Базовой части арендной платы;

- Переменной части арендной платы.

Согласно п.4.2.2 договора Базовая часть арендной платы вносится не позднее 5 (Пятого) числа оплачиваемого месяца аренды, если иное не установлено настоящим Договором.

Первый платеж в счет внесения Базовой части арендной платы, подлежащей уплате в соответствии с пунктом 4.2. Договора, производится Арендатором не позднее 5 (Пяти) банковских дней со дня подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта аренды.

Размер последнего платежа в счет Базовой части арендной платы рассчитывается по фактическому количеству календарных дней аренды с первого числа последнего месяца аренды до даты подписания Акта приема-передачи, по которому Арендатор возвращает Арендодателю Объект аренды включительно (пункт 2.2 Договора).

В соответствии с п.п.4.3.1, 4.3.2, 4.3.3 договора, Переменная часть арендной платы рассчитывается следующим образом:

- при наличии на Объекте аренды счетчиков потребления конкретных видов коммунальных услуг (для коммунальных услуг, учет потребления которых производится на основании приборов учета (счетчиков), Переменная часть арендной платы определяется на основании их показаний и действующих тарифов, установленных соответствующими организациями - поставщиками услуг;

- в отношении коммунальных услуг, счетчики потребления которых на Объекте аренды не установлены, а также в отношении эксплуатационных расходов (услуги по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию общего имущества Здания, в том числе эксплуатации и техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования общедомового назначения, расходы по уплате платы за сброс загрязняющих веществ, за исключением вывоза отходов/мусора от деятельности Арендатора на Объекте аренды), Переменная часть арендной платы рассчитывается пропорционально площади Объекта аренды к площади помещений, на которые выставлены счета организаций, предоставляющих соответствующие услуги.

При расчете размера Переменной части арендной платы учитываются показания счетчиков/тарифы и счета, выставленные организациями-поставщиками соответствующих услуг, при отсутствии счетчиков (далее - счета поставщиков услуг), за календарный месяц, предшествующий оплачиваемому. В связи с тем, что показания счетчиков/тарифы и Счета поставщиков услуг за период, предшествующий подписанию Акта приема-передачи, по которому Арендодателем передается Объект аренды Арендатору, не учитываются по настоящему Договору, то в первый месяц аренды Переменная часть арендной платы не начисляется. При расторжении/прекращении срока действия Договора Арендатор осуществляет уплату Переменной части арендной платы в следующем порядке: за последний месяц аренды на основании показаний счетчиков/тарифов и Счетов поставщиков услуг за предшествующий календарный месяц и по показаниям счетчиков/тарифов и Счетов поставщиков услуг за фактически потребленные услуги в текущем (последнем) месяце.

При отсутствии на момент подписания акта приема-передачи о возврате Объекта аренды показаний счетчиков/тарифов и (или) Счетов поставщиков услуг за потребленные услуги в текущем (последнем) месяце аренды (в предшествующем календарном месяце), Арендодатель при расчете Переменной части арендной платы в соответствии с вышеуказанным порядком, учитывает последние имеющиеся данные счетчиков/тарифов и (или) Счета поставщиков услуг. При этом если последний месяц аренды составляет полный календарный месяц, то потребленные услуги за текущий (последний) месяц учитываются за полный календарный месяц, если последний месяц аренды составляет неполный календарный месяц - пропорционально количеству календарных дней в неполном месяце аренды.

- переменная часть арендной платы за текущий месяц уплачивается Арендатором ежемесячно после получения Арендодателем расчетных документов за предшествующий месяц по оказанным услугам от организаций - поставщиков соответствующих услуг, на основании счета, выставленного Арендодателем. Оплата производится не позднее 5 (Пяти) банковских дней с даты получения счета, выставленного Арендодателем. Счет на оплату Переменной части арендной платы направляется Арендатору по электронной почте по адресу rsva@bk.ru с последующим предоставлением оригинала такого счета в течение 10 (Десяти) банковских дней. Арендатор принимает на себя обязанность самостоятельно получать указанные оригиналы счетов у Арендодателя по адресу: 

<

...>, в связи с чем, обязуется назначить своих уполномоченных представителей, направив Арендодателю соответствующее письменное уведомление с приложением оригинала (или заверенной копии) доверенности на представителей, для получения (передачи Арендатору) документов (в том числе счетов, актов), направляемых Арендодателем, и подписания актов приема-передачи указанных документов. Срок оплаты счета рассчитывается с даты направления его Арендодателем по электронной почте с отчетом о доставке адресату.

Состав коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, входящих в Переменную часть арендной платы, установлен Сторонами в Приложении № 4 к Договору. Одновременно с подписанием настоящего Договора Сторонами подписывается Акт по разграничению эксплуатационной ответственности между Арендодателем и Арендатором (Приложение № 5).

В соответствии с п.5.1 договора, Сумма обеспечительного денежного депозита (далее - Обеспечительный депозит) по настоящему Договору определяется исходя из размера Базовой части арендной платы за весь Объект аренды за 1 (один) месяц, установленной в соответствии с пунктом 4.2.1 Договора.

Арендатор обязуется оплатить Обеспечительный депозит из расчета Базовой части арендной платы 1 602 789,80 (один миллион шестьсот две тысячи семьсот восемьдесят девять 80/100) рублей за весь Объект аренды в месяц, в том числе НДС 18%, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.

Арендатор принимает на себя обязательство при увеличении размера Базовой части арендной платы доплачивать сумму Обеспечительного депозита до размера Базовой части арендной платы после такого увеличения, в срок, не превышающий 5 (пять) банковских дней со дня увеличения размера Базовой части арендной платы, при этом заключения дополнительного соглашения не требуется. В случае изменения Базовой части арендной платы в сторону уменьшения Обеспечительный депозит изменению не подлежит.

В соответствии с п.5.2 обеспечительный депозит находится у Арендодателя в соответствии с условиями настоящего Договора без обязательства начислять проценты в пользу Арендатора в качестве обеспечения исполнения Арендатором его обязательств по Договору. Арендодатель вправе в любое время удержать из суммыОбеспечительного депозита:

- суммы задолженности Арендатора по уплате арендной платы,

- суммы неустойки, в том числе штрафов,

- суммы в счет возмещения расходов на ремонт Объекта аренды, в соответствии с пунктом 2.3. Договора,

- суммы любого ущерба, причиненного Арендатором Объекту аренды (Зданию).

Обеспечительный депозит (или его соответствующая часть, которая не будет зачтена в счет уплаты арендной платы, и/или в счет возмещения иных расходов и платежей по Договору) возвращается Арендатору по окончании срока действия Договора после освобождения Арендатором и передачи Арендодателю Объекта аренды и подписания Сторонами акта сверки взаимных расчетов в течение 10 (Десяти) рабочих дней.

В соответствии с п.5.3 в случае если Арендодатель в течение срока действия Договора производит удержание из суммы Обеспечительного депозита, Арендатор обязан в течение 5 (пяти) банковских дней с момента предъявления письменного требования выплатить Арендодателю сумму, необходимую для восстановления суммы Обеспечительного депозита до размера, который был до проведения Арендодателем соответствующего удержания.

Однако, ответчик свои обязательства по договору исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, у него сформировалась задолженность за май 2019г. и по переменной части арендной платы, кроме того, за ответчиком числится задолженность в сумме 27.165руб. 93коп. в качестве доплаты по обеспечительному депозиту.

В адрес ответчика 29.04.2019г. была направлена претензия №МР-1-100419И от 10.04.2019г. об оплате задолженности.

Поскольку претензионные требования истца не были удовлетворены, последний обратился в суд с настоящим иском.

На дату рассмотрения настоящего спора по существу, истец изменил размер заявленных требований в связи с оплатой ответчиком задолженности по базовой части аренды и переменной части, настаивал на взыскании с ответчика доплаты в сумме 27.165руб. 93коп. по обеспечительному депозиту, а также неустойки за несвоевременную оплату базовой части арендной платы и штрафа за просрочку исполнения обязательств более чем на 7 рабочих дней.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Обязанности по доплате депозита ответчика предусмотрены п.п.5.1, 5.2 договора, ответчик доказательств исполнения обязательства не представил, сумму не оспорил.

Согласно расчету истца сумма доплаты обеспечительного депозита составила 27.165руб. 93коп.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст.65 АПК РФ, заявленное истцом требование о взыскании доплаты в сумме 27.165руб. 93коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению на основании ст.ст.309, 310, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика неустойки в сумме 929.557руб. 93коп. за период с 28.09.2018г. по 27.09.2019г.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Согласно п.6.3.11 Договора в случае просрочки уплаты арендной платы или иных платежей, усмотренных настоящим Договором, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размepe 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки, а в случае просрочки более чем на 7 рабочих дней - дополнительно к указанной неустойке, штраф в размере 15 000 руб. 

Суд приходит к выводу о том, что с учетом представленных доказательств имеются основания для начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств. Расчет пени судом проверен и признан правильным. 

Ответчик заявил о применении статьи 333 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 69, 70, 71, 73, 74, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В данном случае суд, основываясь на том, что степень соразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценив указанный критерий исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств настоящего дела, пришел к выводу о наличии правовых оснований для снижения заявленного размера неустойки снизив процентную ставку неустойки до 0,1%, в связи с чем, в результате произведенного перерасчета пени составляют 309.852руб. 64коп.

Суд считает, что снижение суммы неустойки исходя из 0,1% обеспечит баланс интересов сторон и позволит истцу в должной мере компенсировать имущественные потери в результате нарушения ответчиком своих обязательств по договору. Делая такой вывод, суд принимает во внимание принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, высокий процент неустойки – 0,3%, установленный в договоре, значительность суммы неустойки, предъявленной ко взысканию, являющейся несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Кроме того, суд учитывает, что истцом не представлено доказательств наличия существенных негативных последствий, вызванных ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору. Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежного обязательства судом установлен, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению частично в сумме в общей сумме 309.852руб. 64коп.

В удовлетворении остальной суммы надлежит отказать.

Истцом заявлено на основании п.6.3.11 штрафа в сумме 120.000руб.

Условия договора согласно п.4 ст.421 ГК РФ определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Штрафы начисляются за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, в данном случае, условие для взыскания штрафа определено просрочка оплаты в 7 рабочих дней. Размер штрафа устанавливается п.6.3.11 договора в виде фиксированной суммы.

С учетом изложенного и представленным истцом периодом расчета штрафных санкций, а также оснований для его начисления, суд приходит к выводу, что истец имеет право требовать с ответчика штраф за просрочку оплаты более чем на 7 рабочих дней.

Расчет истца судом проверен и признан верным. В связи с чем, суд полагает правомерным взыскать с ответчика штраф в сумме 120.000руб.

При изложенных обстоятельствах, иск подлежит частичному удовлетворению.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, ст.ст.4, 41, 49, 65, 75, 101-104, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ГОРОДСКИЕ ОТЕЛИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 115035, Москва, Раушская наб., д. 4/5, стр.1, пом. II ком. 3, дата регистрации 29.12.2015г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВЕЛЕС ТРАСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 109028, Москва, Хохловский пер., д. 16, стр.1, дата регистрации 14.08.2006г.) Д.У. Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом Недвижимости «МАРТ РИЭЛТИ» 27.165руб. 93коп. задолженности, 309.852руб. 64коп. неустойки и 120.000руб. штрафа, всего 457.018 (четыреста пятьдесят семь тысяч восемнадцать) рублей 57 копеек, а также 24.267 (двадцать четыре тысячи двести шестьдесят семь) рублей судебных расходов по госпошлине.

В удовлетворении исковых требований о взыскании 619.705руб. 29коп. неустойки отказать.

Возвратить истцу - Обществу с ограниченной ответственностью «ВЕЛЕС ТРАСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 109028, Москва, Хохловский пер., д. 16, стр.1, дата регистрации 14.08.2006г.) Д.У. Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом Недвижимости «МАРТ РИЭЛТИ» из дохода федерального бюджета госпошлине в сумме 16.186руб., уплаченной по платежному поручению №283 от 14.05.2019г. в общей сумме 40.453руб., в связи с излишней уплатой госпошлины по иску.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина