АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-11551/2023

г. Барнаул

08 августа 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 08 августа 2024 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Пашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Мутылиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Заринское», г. Заринск (ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Старт», г. Заринск (ОГРН 

<

***>) о взыскании 170 859 руб. долга, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО1, ИП ФИО2, акционерное общество «Тандер» (ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Карвэги» (ОГРН 

<

***>),

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО3 (доверенность, паспорт, диплом), 

от ответчика:  ФИО4 (доверенность, паспорт, диплом),

от третьих лиц: не явились, извещены,    

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Заринское» (далее ООО «Заринское», истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Старт» (далее – ООО «Старт», ответчик) о взыскании 170 859 руб. долга.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены арендаторы спорных помещений: ИП ФИО1, ИП ФИО2, акционерное общество «Тандер» (ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Карвэги» (ОГРН 

<

***>).

Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома № 7 по ул. Союза Республик в. г. Заринске (далее многоквартирный дом). 

Согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования не признал, сославшись на то, что нежилые встроено-пристроенные помещение Н1 и Н4 по адресу: 

<

...>, конструктивно обособленны и изолированы от многоквартирного жилого дома, располагаются за пределами многоквартирного дома, в связи с чем не должны учитываться при расчете платы за содержание общего имущества. Кроме того, помещение Н3 является тепловым узлом, в котором размещены инженерные коммуникации и оборудование, необходимое для обслуживания всего МКД. Протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 18.05.2021 помещение Н3, общей площадью 29.2 кв.м., с 01.05.2021 включено в состав общего имущества МКД. Между тем, при определении платы за содержание общего имущества МКД и оплаты коммунальных услуг на содержание общего имущества истец осуществляет расчет на всю площадь нежилых встроено-пристроенных помещений – 2 442,4 кв.м., без учета указанных обстоятельств.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ООО «Старт» является собственником нежилых встроено-пристроенных помещений – общей площадью - 2 442,4 кв.м., из них помещение Н1 (1 этаж) - 1 291,5  кв.м.; помещение Н2 (подвал) - 960,6 кв.м., помещение Н3 (подвал, в котором расположен тепловой узел), Н4 (1этаж), площадью 161.1 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу:    

<

...> что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 29.12.2015 № 22-22/010-22/010/010/2015-1975/1; от 14.01.2016 № 22-22/010-22/010/010/2015-1976/1 и от 14.01.2016 № 22-22/010-22/010/010/2015-1977/1, а также выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

 Между истцом и ответчиком, заключен договор № 5 от 01.01.2014 на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, согласно которому, истец обязуется оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

Материалами дела установлено, что ответчик обязательства по оплате услуг по содержанию жилья и текущему ремонту имущества в многоквартирном доме за период с сентября 2021 года по октябрь 2023 года не выполнял надлежащим образом, в результате чего, согласно расчету истца, образовалась задолженность в размере 170 859 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия с предложением оплатить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке, оставлена последним без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязательств по возмещению затрат на содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальных услуг на содержание общего имущества в многоквартирном доме послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Иск подлежит  удовлетворению ввиду следующего.

Отношения между сторонами данного спора регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491). 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. 

В пунктах 1, 2 статьи 39 ЖК РФ, пункте 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Из содержания вышеизложенных норм следует, что законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества. 

Указанная обязанность собственника, наделенного правом выбора способа управления многоквартирным домом, реализуется (в случае выбора такого способа управления многоквартирным домом как управление управляющей организацией) посредством заключения соответствующего договора управления с управляющей организацией, предметом которого в силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. 

Факт заключения и действия в спорный период договора управления многоквартирным домом №7 между управляющей организацией и ответчиком, сторонами спора не оспорено, иное не представлено. 

На основании вышеизложенного, именно на собственнике помещения в силу принятых обязательств лежит обязанность по оплате жилищнокоммунальных услуг. 

В силу части 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (части 1, 2 статьи 39 ЖК РФ). 

Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Ответчик, мотивируя тем, что помещения Н1, Н2, Н3, Н4, являются отдельными объектами недвижимости, располагающимися за пределами МКД, основывает свою позицию на выводах специалиста, изложенных в рамках дела №А03-10172/2020, о том, что нежилые встроено-пристроенные помещение Н1 и Н4 по адресу: 

<

...>, конструктивно обособленны и изолированы от помещений многоквартирного жилого дома, имеют изолированные инженерные коммуникации, являются самостоятельными объектами недвижимости и не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Вместе с тем, указанные выводы не оспариваются при рассмотрении настоящего дела, поскольку действительно помещения Н1, Н2, Н3, Н4, являются самостоятельными объектами недвижимости, распложенными в многоквартирном доме.

В связи с наличием между сторонами спора разногласий относительно самостоятельности (автономности) помещений Н1, Н2, Н3, Н4, которая позволила бы их существование и эксплуатацию без многоквартирного дома, судом по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения экспертов ООО «Бизнес центр Акцент-оценка» ФИО5 и ФИО6 помещения Н1, Н2, Н3, Н4, расположенные в здании многоквартирного дома по адресу: 

<

...> являются  частью этого многоквартирного дома, в том числе исходя из проектно-архитектурного решения, подключения коммуникаций, наличия конструкций и т.д. Указанные помещения расположены на одном выделенном земельном участке с кадастровым номером 22:66:010202:330 для обслуживания многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что  помещения Н1, Н2, Н3, Н4 были построены одновременно со строительством МКД, о чем свидетельствует технический паспорт на МКД 1992 года, в котором все спорные помещения изначально имелись  и представляют собой вместе со всем домом единый архитектурный ансамбль. При этом у пристроев Н4 и Н1 общая стена с многоквартирным домом. Пристрой Н1 является первым этажом для МКД. У дома имеется единая система коммуникаций (водоснабжение, канализация). Все трубы заходят в помещение Н3, после чего расходятся по дому, в том числе в спорные пристрои.

Таким образом, многоквартирный жилой дом со встроено – пристроенными помещениями является единым зданием, а соответственно, нежилые помещения являются конструктивной частью данного дома.

Встроенно – пристроенная часть здания конструктивно связана с основным строением (многоквартирным домом), так как имеет общие несущие конструкции (стены) и инженерные коммуникации (система водоснабжения, теплоснабжения и канализации).

Доказательства, подтверждающие о том, что спорные помещения отделены от дома (изолированы) и не являются его частью, а также доказательства возможности раздельной эксплуатации нежилых помещений и многоквартирного дома, суду не представлены.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ответчик должен нести расходы пропорционально своей доли в праве собственности на содержание общего имущества МКД. 

Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10), а также представляя доказательства осуществления технического обслуживания, в том числе договоры, акты выполненных работ, счета-фактуры, первичную документацию. 

Расчет задолженности за содержание и текущий ремонт истцом осуществлен с учетом площадей, находящихся в пользовании ответчика помещений Н1, Н2, Н3, Н4, а также размера платы, установленного общим собранием жильцов дома. 

Общий размер задолженности за период с сентября 2021 года по октябрь 2023 года составил 170 859 руб.

Расчет ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

Ссылка ответчика о необоснованном применении истцом размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного протоколом №1 от 18.05.2021  к нежилым помещениям, принадлежащим ответчику, отклоняется судом в виду следующего.

Пунктом 31 Правил N 491 предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В силу статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, принимая во внимание то обстоятельство, что общее собрание установило единый тариф на содержание общего имущества, не разделяя плату для собственников жилых и нежилых помещений, суд полагает возможным применить указанный тариф при расчете задолженности.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на протокол №1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> 7 от 18.05.2021, согласно которому нежилое помещение Н3 общей площадью 29,2 м2, являющееся тепловым узлом, включено с 01.05.2021 в состав общего имущества дома №7 по адресу: 

<

...> в связи с чем расходы по оплате услуг по указанному помещению не несет.

Вместе с тем, уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.07.2024 №КУВД-001/2024-30095889/1 в государственной регистрации погашения права собственности в отношении объекта недвижимого имущества помещения Н3, общей площадью 29,2 м2, являющегося тепловым узлом отказано, поскольку действующее законодательство предусматривает либо отчуждение имущества (заключение договора купли-продажи), либо отказ от права собственности на имущество (признание имущества бесхозяйным).

Однако доказательства отчуждения помещения Н3 иным лицам, либо признания имущества бесхозяйным, ответчик суду не представил.

Решение общего собрания собственников помещений об отнесении помещения Н3 к общему имуществу, является ничтожным, поскольку общее собрание собственников помещений распорядилось имуществом (Н3), не принадлежащим жильцам дома, то есть вышло за пределы своей компетенции.

Поскольку право собственности на помещение Н3 зарегистрировано за ответчиком, последний должен нести расходы по его содержанию.

На основании изложенного, требование истца о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в полном объеме.

При подаче иска ООО «Заринское» оплачена государственная пошлина в сумме 6 126 руб.

Принимая во внимание то, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 126 руб.

Помимо этого, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы, понесенные истцом, в  сумме 36 000 руб.

На основании статей 309, 310, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, и руководствуясь статьями 27, 65, пунктом 3.1 статьи 70, 110, 227-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Алтайского края

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Старт», г. Заринск (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Заринское», г. Заринск (ОГРН 

<

***>) 170 859 руб. долга, 6 126 руб. расходов по оплате госпошлины, 36 000 руб. расходов за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца со дня принятия решения, либо в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             Е.Н. Пашкова