АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-54983/2019

Дело № А55-33699/2018

г. Казань

28 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

заявителя – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.05.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2019

по делу № А55-33699/2018

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г.о. Тольятти, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» – филиал по Самарской области, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил суд:

– признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области), выраженный в уведомлении об отказе в учете изменении объекта недвижимости от 27.08.2018 № 63-09-118/18-81 незаконным;

– обязать Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушение прав и законных интересов ИП ФИО1 путем учета в Едином государственном реестре недвижимости изменений земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1130 в связи с изменением вида разрешенного использования на «Склады (6.9)».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г.о. Тольятти, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.05.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, в порядке статьи 34 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в редакции до 01.03.2015, на основании обращения закрытого акционерного общества «Оверплей» (далее – ЗАО «Оверплей»), администрацией г.о. Тольятти издано постановление от 17.01.2014 № 116-п/1 «О предоставлении ЗАО «Оверплэй» в аренду земельного участка с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунальная, 32» (официальное опубликование уведомления в газете «Городские ведомости» от 28.06.2012  № 66).

ЗАО «Оверплэй» предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок, входящий в состав земель населенных пунктов, площадью 661 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0102160:1130, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунальная, 32, сроком на 5 лет, с разрешенным использованием для целей, не связанных со строительством.

Постановлением администрации г.о. Тольятти от 24.03.2014 № 843-п/1 внесены изменения в постановление от 17.01.2014 № 116-п/1 в части пункта 1 – вид разрешенного использования участка дополнен словами «для размещения гостевой (бесплатной) парковки».

На основании указанных постановлений, между администрацией (мэрией) г.о. Тольятти и ЗАО «Оверплэй» заключен договор аренды от 20.01.2014 № 2871 (гос.рег. от 17.06.2014 № 63-63-07/008/2014-898) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1130, с местоположением: Самарская обл., г. Тольятти, Автозаводский район, юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунальная, 32, сроком на 5 лет, для целей, не связанных со строительством, а именно: для размещения гостевой (бесплатной) парковки.

Постановлением от 08.06.2017 № 1875-п/1 администрация г.о. Тольятти дала согласие АО «Оверплэй» на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 20.01.2014 № 2871 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1130. В соответствии с договором перенайма земельного участка от 09.06.2017 (гос.рег. от 04.07.2017 № 63:09:0102160:1130-63/009/2017-2), все права и обязанности АО «Оверплэй» по договору аренды земельного участка от 20.01.2014 № 2871 перешли к ИП ФИО1

Заявлением от 24.05.2018 № 3054-вх/5.2 ИП ФИО1 обратился в администрацию г.о. Тольятти с просьбой изменить вид разрешенного использования указанного земельного участка на «Склады (6.9)» с целью приведения вида разрешенного использования в соответствии с действующим законодательством.

Постановлением администрации г.о. Тольятти от 14.06.2018 № 1760-П/1 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1130 площадью 661 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти Автозаводский район, юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунальная. 32, изменен с «для размещения гостевой (бесплатной) парковки» на «склады (6.9)».

Согласно пункту 2 указанного постановления, администрации г.о. Тольятти поручено обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области с целью внесения изменений в данные ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка.

Указанное постановление было направлено администрацией г.о. Тольятти в орган, осуществляющий учетно-регистрационные действия в отношении объектов недвижимости в особом порядке, который регламентирован главой 4 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Письмом от 19.09.2018 администрация г.о. Тольятти сообщила ИП ФИО1 о том, что до настоящего времени ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не внесены указанные изменения в ЕГРН, в связи с чем администрацией направлен запрос о предоставлении информации и документов, послуживших основанием невнесения указанных сведений.

Письмом от 23.10.2018 № 8821/5.2 администрация г.о. Тольятти направила арендатору уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 27.08.2018 № 63-09-118/18-81 об отказе в учете изменений объекта недвижимости.

Заявитель считает указанный отказ незаконным, подлежащим отмене. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного Закона обратной силы.

Статьями 450, 451 ГК РФ допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42 и 30.1 ЗК РФ (в применимой редакции).

Следует отметить, что изменение вида разрешенного использования любого земельного участка могло быть осуществлено с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований, как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 от 29.05.2012 № 13016/11,  12919/11.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Судами при разрешении спора установлено, что принадлежащий заявителю на праве аренды земельный участок был предоставлен правопредшественнику заявителя – ЗАО «Оверплей» для целей, не связанных со строительством, а именно «для размещения гостевой (бесплатной) парковки», в порядке, определенном статьей 34 ЗК РФ, а также Положением о процедуре и критериях предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории г.о. Тольятти, утвержденным постановлением мэра г.о. Тольятти от 21.09.2007 № 2835-1/п.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения гостевой (бесплатной) парковки.

На такое использование земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1130 указывалось при официальном опубликовании уведомления в газете «Городские ведомости» от 28.06.2012 № 66.

На основании договора перенайма земельного участка от 09.06.2017 права и обязанности по договору аренды в том же объеме и на тех же условиях перешли к ИП ФИО1

Договор аренды и договор перенайма в установленном законом порядке были зарегистрированы.

Согласно статье 51 Правил землепользования и застройки г.о. Тольятти, утвержденных решением Думы г.о. Тольятти Самарской области от 24.12.2008 № 1059, в зоне «ПК-2» в числе основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены виды разрешенного использования «Склады» – код (числовое обозначение) вида разрешенного использования «6.9» под размещение объектов коммунально-складского назначения IV - V классов опасности; складов.

Однако вид разрешенного использования «склады (6.9)» предполагает строительство объектов коммунально-складского назначения IV-V классов опасности и складов, а, следовательно, иной порядок предоставления земельного участка для подобных целей.

Суд первой инстанции, верно отметил, что поскольку земельный участок предоставлен заявителю для определенных целей, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «склады (6.9)» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

ЗК РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

На недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, указано также в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012.

Исходя из позиции, изложенной в данном постановлении, при решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В соответствии с абзацами 2 и 4 пункта 1 статьи 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1130 – до 01.03.2015) органы государственной власти и органы местного самоуправления, в собственности и (или) в ведении которых находятся земельные участки, обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; при этом рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока; не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; а также обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Данные нормы во взаимосвязи с абзацем 1 пункта 1 статьи 34 ЗК РФ, согласно которому органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, направлены на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что до окончания действия договора аренды от 20.01.2014 № 2871 (гос.рег. от 17.06.2014 № 63-63-07/008/2014-898) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1130, с местоположением: Самарская обл., г. Тольятти, Автозаводский район, юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунальная, 32, сроком на 5 лет, для целей, не связанных со строительством, а именно: для размещения гостевой (бесплатной) парковки, у сторон отсутствовали основания для изменения целевого использования земельного участка на «склады (6.9)».

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. 

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11, от 29.05.2012 № 13016/11).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции верно посчитал недоказанным наличие у заявителя имущественного интереса, подлежащего судебной защите в рамках настоящего спора применительно к статье 12 ГК РФ и статьям 2 и 4 АПК РФ, что исключает возможность удовлетворения требований и снятия земельного участка с кадастрового учета на основании судебного акта.

Учитывая изложенное, фактические обстоятельства установлены судами в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем, оснований для иной оценки доказательств не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, фактически направлены на переоценку установленных судами предыдущих инстанций обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, не влияют на законность принятых судебных актов.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 30.05.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2019 по делу № А55-33699/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиР.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев