ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело  №А84-2576/2018

г. Севастополь

30 октября 2019 года

 

 

Резолютивная часть постановления оглашена  29.10.2019  г.

Постановление в полном объеме изготовлено  30.10.2019  г. 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Оликовой Л. Н., судей  Калашниковой К. Г., Котляровой Е. Л.,   при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.05.2019 г. по делу №А84-2576/2018 (судья Смоляков А.Ю.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Тонус Плюс»

Обществу с ограниченной ответственностью «Тонус Плюс»  (Украина),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 

Правительство Севастополя (ОГРН: 14.05.2014, ИНН: 

<

***>), 

конкурсный управляющий ООО «Тонус Плюс» ФИО2,

ФИО3,

ФИО4,

ФИО5,

ПК «Жилищно-строительный кооператив «Парковый 14»,

о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2007 г., взыскании задолженности и возврате земельного участка,

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к ООО «Тонус Плюс»  о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2007 г.,  о взыскании  5 961 867 руб. 38 коп., в том числе 5 259 057 руб. 43 коп. долг по арендной плате за период с апреля 2014 года по май 2017 года, пени  528 930 руб. 79 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами 173 879 руб. 16 коп.,  о возврате земельного участка общей площадью 0,3861 га, расположенного по адресу: 

<

...>.  Определением от 27.07.2018 г.  требования выделены в отдельное производство. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.05.2019 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, ДИЗО обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована нарушением норм материального права и неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

 Суд апелляционной инстанции неоднократно откладывал судебное заседание ( 13.08.2019 г.,  04.09.2019 г., 07.10.2019 г.) с целью уточнения доводов апелляционной жалобы, а также с целью представления документов, обосновывающих заявленные доводы. Заявителю жалобы предложено представить доказательства регистрации договора аренды от 22.02.2007 г., все приложения к договору аренды, в том числе расчет арендной платы, кадастровый план, а также уточнение по местонахождению земельного участка со строением ( ул. ФИО7, 8 или ул. ФИО7, 48); сведения о собственнике земельного участка, сведения о плательщике арендной платы до апреля 2014 г.;  переводы на русский язык документов, представленных на украинском языке. ДИЗО предложено  провести осмотр земельного участка, представить сведения о нахождении на участке объектов недвижимого имущества, составить акт осмотра с описанием. 

Определением от 04.09.2019 г.  ДИЗО предложено представить разъяснение акта осмотра от 30.08.2019 г. спорного земельного участка с предоставлением схемы и полного описания расположенных на нем объектов капитального строительства, схему спорного земельного участка с обозначением на ней внешних границ объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с установлением и указанием пользователей объектов капительного строения. 

 Во исполнение определений суда ДИЗО представлены следующие документы: акт обследования от 30.08.2019 г.,  копия договора аренды от 22.02.2007 г. с приложениями и дополнительным соглашением от 25.06.2008 г., копия извлечения из технической документации ( т. 4 л.д. 71-109, 119-128), запрос  в уполномоченный орган о представлении сведении о плательщике арендной платы по спорному земельному участку до 2014 г. ( т. 4 л.д. 134-135). 

Конкурсным управляющим ООО «Тонус плюс»  представлен отзыв на апелляционную жалобу с позицией об отказе в ее удовлетворении, а также  копия извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество (Украина) с переводом на русский язык  в отношении объектов недвижимости, зарегистрированных на спорном земельном участке по законодательству Украины до 2014 г., поскольку сведения из  Севреестра об объектах недвижимости,  находящихся  на этом участке, отсутствуют. (т. 3 л.д. 152-212); скриншоты обращения к публичной кадастровой карте Севастополя по запросу: земельный участок по адресу: 

<

...> и по ранее присвоенному кадастровому номеру земельного участка:8536400000:01:016:0032, фотография объекта недвижимого имущества ( торгового центра), расположенного на спорном земельном участке.   Кроме того, конкурсным управляющим ООО «Тонус плюс» представлены копии запросов в регистрационные службы о представлении сведений об объектах недвижимости, зарегистрированных за ООО «Тонус плюс» и ответы  на запросы с отрицательным результатом ( т. 4 л.д. 1-6), а также  копии  договоров купли -продажи недвижимого имущества   от 2008 г. о продаже помещений котельной и кафе по адресу 

<

...> ( переводы на русский язык т. 2 л.д. 93-105). 

После отложения в судебное заседание 29.10.2019 г.  лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.  Суд на основании ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы и назначении судебного заседания своевременно размещена судом в информационно-коммуникационной сети «Интернет». 

 

Исследовав материалы дела, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта, руководствуясь положениями статей 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, при этом исходит из следующего. 

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 22.02.2007 г. между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «Тонус Плюс» (Арендатор, зарегистрирован по адресу: 

<

...>) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии пунктами   1.1,   2.1   которого   арендодатель   в   соответствии   с   решением Севастопольского городского Совета от 13.09.2006 г. № 769 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0,3861 га, для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с остановочным комплексом, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится: г. Севастополь, улица ФИО7, 8. ( т. 4 л.д. 88-107). Договор зарегистрирован 27.03.2007 г. № 040765900058.

Согласно п.3.1 договора, договор заключен сроком на 25 лет. Дополнительным соглашением от 25.06.2008 г. внесены изменения в договор аренды, в том числе   изменено местонахождение земельного участка – 

<

...>., а также изменены нормативная денежная оценка земельного участка и порядок оплаты арендной платы. (т. 4 л.д. 105-107)

Пунктом 2.2. договора установлено, что в соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположено капитальное двухэтажное строение, площадью 0,0640 га; под проходами, проездами, площадками 0,0975 га; иные земли 0,2246 га.

В соответствии с п. 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета № 1348 от 14.10.2003 года (далее – методика), в размере: 10 % от нормативной денежной оценки земельного участка.

Согласно п. 4.4 договора, арендная плата за землю оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующего за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца, в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счет города в райфинуправлении по месту расположения земельного участка.

В соответствии с п. 4.5 договора, начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 1 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка.

Ежегодный расчет арендной платы производится арендатором в соответствии с условиями настоящего договора и требованиями действующего законодательства.

В случае внесения изменений в методику, ежегодный расчет размера арендной платы осуществляется согласно вновь утвержденной методике.

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Пунктом 5.2 договора установлено, что целевое назначение земельного участка

– для использования на землях жилой и общественной застройки.

Среди обязанностей арендатора пунктом 9.2.2 договора предусмотрены следующие: использовать земельный участок строго по целевому назначению.

Действие договора прекращается в случае окончания срока, на который он был заключен, приобретения арендатором земельного участка в собственность, ликвидация юридического лица – арендатора, в других случаях определенных законами (пункт 12.2 договора).

В соответствии с п.13.1 договора, за невыполнение обязательств по договору аренды земельного участка стороны несут ответственность согласно законам Украины и настоящему договору.

Факт  передачи  земельного  участка  в  аренду  подтверждается  актом  приема-передачи земельного участка от 27.02.2007 г.

Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями договора, выраженные в невнесении арендной платы в установленный договором срок, истец 20.10.2017  г. направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка.

Полагая, что ответчик незаконно уклоняется от уплаты арендных платежей, расторжения договора аренды земли и освобождения земельного участка, ДИЗО обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований,  суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом  не представлено     достоверных и надлежащих доказательств, подтверждающих, что в спорный период земельным участком, как и находящимся на нем объектами недвижимости, пользовалось  ООО «Тонус-Плюс».

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Арбитражного суда города Севастополя на основании следующего.

В соответствии с положениями Закона города Севастополя от 24.04.2014 г. №3-ЗС «О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя», Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», Устава города Севастополя, Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 №06 «Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений», Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 №60-УГ «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя», а также с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, полномочиями по распоряжению земельными участками на территории города федерального значения Севастополя обладает постоянно действующий высший исполнительный орган государственной власти города Севастополя – Правительство Севастополя в лице уполномоченного органа – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. 

Таким образом, к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 22.02.2007 г., в силу возложенных на него полномочий.

Законодательные и иные нормативные акты Российской Федерации, согласно ч. 1 ст. 23 Федерального конституционного закона РФ № 6 от 21.03.2014 г. «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», действуют на территориях Республики Крым со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе РФ новых субъектов. 

Правоотношения сторон, возникшие до 18.03.2014 г., регулируются нормами законодательства Украины, в части не противоречащей нормам материального права Российской Федерации.

Арендные отношения сторон регулируются нормами ст.ст. 759, 762 Гражданского кодекса Украины, ст. 283 Хозяйственного кодекса Украины, Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», а также Законом Украины № 161-XIV от 06.10.1998 г. «Об аренде земли». 

Так в соответствии с ч. 3 ст. 18 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению, предусмотренных договором, арендных платежей в полном объеме. При этом за пользование объектом аренды арендная плата вносится независимо от результатов хозяйственной деятельности (ст. 19 Закона).

Аналогичные положения содержатся в ст. 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Договор аренды земли прекращается в случаях, предусмотренных законом, а также по соглашению сторон.

ООО «Тонус плюс» находится в процедуре банкротства – конкурсное производство ( решение Арбитражного суда г. Севастополя от 17.11.2015 г. по делу № А84-927/2013), конкурсным управляющим является ФИО6 В. Как установлено судом, по договору аренды от 22.02.2007 г. Севастопольский городской Совет (арендодатель) предоставил в аренду ООО «Тонус Плюс» на 25 лет земельный участок площадью 0,3861 га, для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с остановочным комплексом, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 91:02:001016:19 (предыдущий номер 8536400000:01:016:0032), что подтверждается представленными в материалы дела документами: кадастровой выпиской (т. 4 л.д. 81), планом земельного участка, переданного в аренду (т. 4 л.д. 98-104), актом определения границ земельного участка в натуре (на местности), являющимся  приложением к договору аренды от 22.02.2007 г. (т. 4 л.д. 99).

Из акта обследования спорного земельного участка от 30.08.2019 г. № 8547-РДЗ,  представленного ДИЗО, следует, что в границах участка расположены: десятиэтажный объект, завершенный строительством жилой дом, а также объект переменной этажности для размещения и функционирования мест общественного питания (гриль-бар, пиццерия, магазины «Меркурий, «Точка», «Аптека», «Зоомагазин», объектов, оказывающих банковские и страховые услуги.  (т. 4 л.д. 72-77).  

Сведения о том, что объекты недвижимости в здании, расположенном на спорном земельном участке,  зарегистрированы за ответчиком  ООО «Тонус плюс», отсутствуют.   Ответы на запросы конкурсного управляющего о представлении сведений о зарегистрированных  за ООО «Тонус плюс» объектов недвижимости  содержат отрицательные сведения.  

Ответы регистрирующих органов на судебные запросы суда первой инстанции также не содержат информацию, что собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке по ул. ФИО7, 48, переданного в аренду ООО «Тонус плюс» в 2007 г., является ООО «Тонус плюс» ( т. 3 л.д. 4-5, 114-117). 

Конкурсным управляющим ООО «Тонус плюс»  представлены документы, подтверждающие отсутствие у ООО «Тонус плюс»  недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке, в том числе  сведения об инвентаризации недвижимого имущества должника, включенного в конкурсную массу в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Тонус плюс» (дело №А84-927/2013),  сведения Бюро технической инвентаризации по состоянию на 31.12.2012 г. (т. 4 л.д. 3-4), извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого государственного реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества Украины (т. 3 л.д. 152-212).  

Согласно представленным в материалы дела документам объекты недвижимого имущества, расположенные на арендованном земельном участке, зарегистрированы на праве собственности за иными  лицами.

Кроме того, конкурсным управляющим представлены договоры  купли-продажи от 16.05.2008 г.,  от 7.11.2008 г., на основании которых  ООО «Тонус Плюс» передало в собственность  ООО «ВЮН»  помещение котельной на третьем этаже площадью 22 кв. м и помещения электрощитовой на первой этаже площадью 9, 20 кв. м., расположенные в торговом центре по адресу 

<

...>, а также ООО «Ласпинское урочище» кафе с летней площадкой, расположенное на 1 этаже в общественно-торговом центре по уд. ФИО7, 48, помещения I-1 по 1-17 общей площадью 231.30 кв.м. (т. 2 л.д. 93-105).

Указанные выше документы  и обстоятельства ДИЗО не опровергнуты. 

Согласно п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

Переход такого исключительного права закон не связывает ни с его реализацией путем переоформления аренды на часть земельного участка, ни с другими действиями. 

С отчуждением объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, пользование этим земельным участком отчуждателя  прекращается, следовательно, прекращается и его обязательство по уплате арендной платы собственнику земельного участка.

Истец в обоснование исковых требований   ссылается только на договор аренды от 22.02.2007 г., заключенный с ООО «Тонус плюс» и не расторгнутый до настоящего времени. Иные доказательства, подтверждающие исковые требования истцом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлены, несмотря на неоднократные отложения судебных заседаний, а также    не представлены сведения о плательщике арендной платы  с 2007 г. до апреля 2014 г. 

 Таким образом, истцом в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ  не представлены достоверные  и надлежащие доказательства, подтверждающие, что в спорный период земельным участком и   объектами недвижимости, расположенными на спорном участке,  владело и пользовалось  ООО «Тонус-Плюс», доказательства, представленные ответчиком, ДИЗО соответствующим образом не опровергнуты. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности и обоснованности  решения суда первой инстанции,  поскольку истцом не представлено доказательств, что ООО «Тонус плюс» является надлежащим ответчиком по данному спору, что  с апреля 2014 г. по май 2017 г.  именно ответчиком использовался спорный земельный участок, за который следует уплатить арендную плату. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы ДИЗО   по существу сводятся к иному  пониманию и толкованию законных и обоснованных  выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса  РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд        

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.05.2019 г. по делу №А84-2576/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу  Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                 Л. Н. Оликова

 Судьи                                                                         К. Г. Калашникова

                                                                                     Е. Л. Котлярова