АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-4940/2023

г. Петропавловск-Камчатский

01 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 01 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Тюшняковой В.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению Администрации Усть-Большерецкого Муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Океан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о   расторжении договора купли-продажи от 20.03.2023 № 14, заключенный между Администрацией Усть-Большерецкого муниципального района и ООО «Океан» на земельный участок, общей площадью 12 500 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, кадастровый номер 41:08:0010111:1585, местоположение: Российская Федерация, Камчатский край, Усть-Большерецкий муниципальный район, разрешенное использование - отдых (рекреация).

 

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 27.12.2023  № 564 (сроком по 31.12.2024), диплом ДВС № 1629845;

от ответчика:

не явились, 

 

установил:

Администрация Усть-Большерецкого Муниципального района (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Океан» (далее – ответчик, ООО «Океан», Общество) о   расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20.03.2023               № 14; об обязании общества с ограниченной ответственностью «Океан» вернуть Администрации Усть-Большерецкого муниципального района земельный участок, общей площадью 12 500 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, кадастровый номер 41:08:0010111:1585, местоположение: Российская Федерация, Камчатский край, Усть-Большерецкий муниципальный район, разрешенное использование - отдых (рекреация) по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в месячный срок; об установлении,  что вынесенный судебный акт о возврате земельного участка является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Океан» и государственной регистрации права собственности на этот земельный участок Администрацией Усть-Большерецкого муниципального района.

Требования заявлены со ссылками на статьи 309, 310, 450, 452, 453, 488, 549  Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неоплатой в полном объеме суммы денежных средств по указанному выше договору купли-продажи за земельный участок. 

Протокольным определением от 25.12.12.2023 суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнения исковых требований, согласно которым Администрация просила расторгнуть договор купли-продажи от 20.03.2023 № 14, заключенный между Администрацией Усть-Большерецкого муниципального района и ООО «Океан» на земельный участок, общей площадью 12 500 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, кадастровый номер 41:08:0010111:1585, местоположение: Российская Федерация, Камчатский край, Усть-Большерецкий муниципальный район, разрешенное использование - отдых (рекреация).

ООО «Океан» извещено о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом в соответствии с требованиями статей  121-123 АПК РФ, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило.

Суд в порядке статьи 156 АПК РФ проводил судебное заседание в отсутствие извещенного надлежащим образом ответчика.

До начала судебного заседания от истца через систему «Мой арбитр» поступило сопроводительное письмо от 28.12.2023 № 573 с приложенной к нему  Выпиской из единого государственного реестра об объекте недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 41:08:0010111:1585.

Указанные документы в порядке статьи 66 АПК РФ приобщены судом к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом уточнения, поддержал в полном объеме.

Заслушав пояснения представителя Администрации, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Согласно представленной в материалы дела Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 25.12.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:08:0010111:1585 в соответствии с Федеральным законом  от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» орган Администрация Усть-Большерецкого муниципального района уполномочен на распоряжение таким земельным участком.

Постановлением администрации от 19.01.2023 № 08 «О проведении открытого аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности» (далее - Постановление Администрации от 19.01.2023 № 08) в соответствии со статьей 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации, Уставом Усть-Большерецкого муниципального района, постановлением Администрации Усть-Большерецкого муниципального района от 16.11.2020 № 386 «Об утверждении Положения о постоянно действующей комиссии по проведению аукциона по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» Администрация Усть-Большерецкого муниципального района постановила провести открытый аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности со следующими характеристиками: местоположение земельного участка: Российская Федерация, Камчатский край, Усть-Большерецкий муниципальный район, кадастровый номер 41:08:0010111:1585 общей площадью 12 500 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - отдых (рекреация).

Согласно пункту 2 Постановления администрации от 19.01.2023 № 08 определена начальная цена предмета аукциона в размере кадастровой стоимости земельного участка и размер  задатка (10% от начальной цены предмета аукциона).

02.03.2023 в 10 час. 25 мин. зарегистрирована заявка на участие в аукционе                   ООО «Океан» за номером 19. Одновременно с указанной заявкой обществом, в том числе, представлено платежное поручение от 27.02.2023 № 2698707 об оплате задатка на участие в аукционе на землю в размере 1 287 руб. 50 коп.

06.03.2023 Администрацией Усть-Большерецкого муниципального района в соответствии с постановлением администрации от 19.01.2023 № 08  проведен открытый аукцион по продаже земельного участка.

По результатам проведенного аукциона, оформленного протоколом № 24 от 07.03.2023, аукцион признан состоявшимся, победителем аукциона признано                                ООО «Океан».

20.03.2023 между Администрацией Усть-Большерецкого муниципального района (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Океан» (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 14, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок (далее - Участок), общей площадью 12500 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, кадастровый номер 41:08:0010111:1585, местоположение: Российская Федерация, Камчатский край, Усть-Большерецкий муниципальный район, разрешенное использование - отдых (рекреация).       

В соответствии с пунктом 2.1 Договора цена Участка, подлежащего передаче в собственность Покупателю, равна цене, предложенной победителем аукциона, и составляет 1 542 811,25 (один миллион пятьсот сорок две тысячи восемьсот одиннадцать рублей 25 коп.).          

Согласно пункту 2.2 Договора Покупатель полностью уплачивают цену Участка (пункт 2.1 Договора) в течение месяца -   со дня подписания настоящего договора.    

Полная оплата цены Участка должна быть произведена до регистрации перехода права собственности на Участок (пункт 2.3 Договора).   

В соответствии с пунктом 3.2 Договора Покупатель обязан принять и оплатить цену Участка в сроки и в порядке, установленном разделом 2 настоящего Договора.    

20.03.2023 Администрация передала ООО «Океан» Участок по акту-приема передачи.

24.04.2023 ООО «Океан» согласно платежному поручению № 100307 произвело частичную оплату по Договору в размере 250 000 руб.

Письмом от 04.05.2023 № АУ-БР-933 Администрация уведомила Общество о необходимости в 10-дневный срок со дня получения настоящего письма оплатить оставшуюся сумму по Договору  в размере 1 291 861 руб. с учетом  задатка за участие в аукционе. Одновременно Обществу сообщено, что в случае неуплаты указанной суммы в указанные сроки Администрация вправе обратиться в суд с требованием о расторжении Договора. 

Письмом от 23.05.2023 ООО «Океан» проинформировала Администрацию о том, что просрочка оплаты была вызвана задержкой оплаты от контрагентов. Сумма задолженности  в размере 1 291 861 руб. будет перечислена в ближайшее время.

01.08.2023 Администрация направила в адрес ООО «Океан» претензионное требование от 31.07.2023 № 396, в котором указало на необходимость произвести оплату в добровольном порядке сумму в размере 1 302 043,55 рублей с учетом пени не позднее 5 календарных дней со дня получения настоящей претензии путем зачисления указанной суммы согласно реквизитам, указанным в Договоре. Одновременно в указанном претензионном требовании указано, что по истечении указанного срока в случае неисполнения претензионного требования Администрация будет вынуждена обратиться в Арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении Договора.

            Указанное претензионное письмо ответчику вручено 08.09.2023 по адресу местонахождения юридического лица согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, что подтверждается потовым уведомлением о вручении (номер почтового отправления 68410079977167).

Поскольку в досудебном порядке спор не был урегулирован, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценивая характер спорных правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, арбитражный суд квалифицирует их как отношения, возникшие из договора купли-продажи, регулируемые главой 30 ГК РФ и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Отношения по купле-продаже земельных участков регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, специальными нормами о купле-продажи (глава 30 ГК РФ), а также нормами земельного законодательства.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 1 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Согласно пункту 17 статьи 39.20 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона (пункт 20 статьи 39.20 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом в силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Односторонний отказ от исполнения договора является действием стороны договора, направленным на прекращение гражданских прав и обязанностей, возникших из договора (сделкой) (статья 153 ГК РФ).

В пункте 1  Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» даны разъяснения о том, что согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю, а соответственно, имеет место существенное нарушение договора (Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2017 № 306-ЭС 17-8030).

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В рассматриваемом случае, материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиком, что оплата по договору купли-продажи земельного участка от 20.03.2023                 № 14 в полном объеме Обществом произведена не была.

Мотивированный отзыв или возражения, как и доказательств перечисления полной оплаты за приобретенный земельный участок ответчик не представил.

В этой связи доводы истца о том, что в результате допущенных ООО «Океан» нарушений в виде длительного отсутствия оплаты переданного земельного участка, Администрация, не получив денежных средств за проданное имущество, с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора является обоснованным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Вопреки положениям статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, позволяющих установить, что им предпринимались попытки добросовестного исполнения условий договора в части своевременной и полной оплаты за приобретенный земельный участок.

При этом суд полагает, что отсутствие денежных средств, вызванное задержкой оплаты от контрагентов, не может быть квалифицировано в качестве уважительной причины столь длительного невнесения оплаты по заключенному договору купли-продажи, с учетом того, что при подаче заявки на участие в аукционе Общество указало о том, что в случае победы на аукционе принимает на себя обязательство, в том числе по уплате цены предмета аукциона, установленной по результатам аукциона в сроки, определенные договором.

В этой связи поскольку установленными обстоятельствами по делу подтверждается отсутствие со стороны ООО «Океан» встречного предоставления по договору купли-продажи в виде оплаты Покупателем имущества (земельного участка) в полном объеме и поскольку договором не предусмотрена частичная оплата либо отсрочка (рассрочка) платежа, оснований для удержания ответчиком полученного им по договору купли-продажи от 20.03.2023 № 14 земельного участка отсутствуют.

С учетом изложенного, суд считает заявленные требования о расторжении договора купли-продажи от 20.03.2023 № 14  земельного участка  с кадастровым номером 41:08:0010111:1585, заключенного между Администрацией Усть-Большерецкого муниципального района и ООО «Океан» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина в размере 6000 рублей на основании статьи 110 АПК РФ относится на ответчика и, учитывая освобождение истца от ее уплаты в силу статьи 333.37 АПК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

исковые требования удовлетворить.

            Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 20.03.2023 № 14 с кадастровым номером 41:08:0010111:1585, общей площадью 12 500 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, местоположение: Российская Федерация, Камчатский край, Усть-Большерецкий муниципальный район, разрешенное использование - отдых (рекреация), заключенный между Администрацией Усть-Большерецкого муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Океан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Океан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                                        В.М. Тюшнякова