АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-6343/2017

г. Барнаул

13 июля 2017 года

Резолютивная часть решения изготовлена 06 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2017 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по  исковому заявлению отдела по имуществу и земельным отношениям Администрации Зонального района Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),с.  Зональное Зонального района Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью  «Доверие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с. Луговское Зонального района Алтайского края, о взыскании  недополученной арендной платы и обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  с использованием аудиозаписи,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 – начальник, выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на  13.04ю.2017 (л.д. 35),

УСТАНОВИЛ:

отдел по имуществу и земельным отношениям Администрации Зонального района Алтайского края (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «Доверие» (далее – ответчик)  о взыскании недополученной арендной платы за использование земельного участка,  право государственной собственности на которые не разграничено за период с 01.07.2014  по 17.02.2017  в сумме 261 974 руб. 80 коп.; пени за просрочку внесения платежей за период с 01.07.2014 по 17.02.2017 в сумме 30 962 руб. 22 коп., обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 8 о 04.90.2012 года в представленной редакции от 17.02.2017 года,  а также отнести судебные расходы на ответчика. 

В обоснование требований истец со ссылками на статьи 8, 131, 164, 165, 167, 168, 301, 303, 305, 609, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указал, что отделом по имуществу и земельным отношениям Администрации Зонального района Алтайского края производился расчет арендной платы, исходя из коэффициента, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земли, равный 0,08 (для прочих земель  сельскохозяйственного назначения), что не соответствовало их фактическому использованию, следовало применять коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, равный 0, 42 (земли под объектами). В результате сумма арендной платы в размере 261974 руб. 80 коп.  за земельный участок не поступила в бюджет.

Ответчик в отзыве на иск заявленные требования не признал, ссылаясь на то,  что размер арендной платы используемых земельных участков установлен договором аренды, заключенным между сторонами, в соответствии с нормами земельного законодательства, в связи с чем, требование об оплате аренды, превышающей договорную, считает необоснованным.

Ответчик явку своего представителя в настоящее судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом в отсутствие представителя ответчика, в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Истец в судебном заседании поддержал требования искового заявления. По мнению истца, арендатор земельного участка обязан возместить истцу неосновательное обогащение, возникшее в результате незаконного пользования соответствующим имуществом, и выраженное в виде недополученной арендной платы, которую истец мог бы получить при соблюдении требований действующего законодательства при передаче земельных участков в аренду.

Выслушав представителя истца исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Как следует из материалов дела, 04.09.2012 между ООО «Доверие» (арендатор) и Администрацией Зонального района Алтайского края (арендодатель) заключен договор аренды № 8 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый номер 22:15:030051:14, площадью 197723 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Зональный район, с.Луговское, производственная база 1 (п. 1.1 договора).

По условиям пункта 1.4 договора участок предоставляется для сельскохозяйственного производства. Указанное в настоящем пункте описание цели использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Целевое назначение».

В силу п. 2.1 договор заключен сроком с 04.09.2012 по 03.09.2017.

17.07.2014 стороны   заключили соглашение к  договору аренды земельного участка № 8 от 04.09.2012, которым внесли изменения в п. 1.1  договора и приложение № 2 к договору.

Согласно п. 1.1 договора в редакции соглашения от 17.07.2014 арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки: - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 22:15:030051:1531, площадью 54724 кв.м., местоположение: 

<

...> г.

Указанный договор и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.03.2017 № 22/001/020/2017-506 (л.д. 87).

В соответствии с Приложением № 2 в редакции соглашения от 17.07.2014 размер годовой  арендной платы за использование земельного участка определяется  по формуле: А=S*КС*К*К1, где А- сумма арендной платы за полный год, руб.,  S – общая площадь земельного участка, кв.м., КС- удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м., К- коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К1- коэффициент учитывающий категорию  арендатора. Расчет арендной платы произведен как  для земельного участка сельскохозяйственного  назначения  с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка в размере 0,08. Сумма арендной платы за 2014 год составила 24656 руб. 45 коп., сумма ежеквартальной платы  составляет 6164 руб. 11 коп.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным.

В случае не внесения платежей в установленный срок, арендатор уплачиваетпеню в размере одной трёхсотой действующей ставки рефинансирования Центральногобанка РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 3.5).

Ссылаясь на то, что по сведениям Федеральной кадастровой палаты Российской Федерации, на арендуемом ответчиком земельном участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие и используемые ООО «Доверие», при расчете арендной платы была допущена ошибка в применении коэффициента вида разрешенного использования земельного участка  и расчет арендной платы производился неверно, в меньшем размере, истец направил ответчику  претензию от 17.02.2017 № 62, в которой  предложил ответчику провести оплату недополученной арендной платы и пени за просрочку внесения платежей.

Отказ ответчика от удовлетворения указанных требований истца послужил основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

На основании с подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, т.е. приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке.

В соответствии с выводами, изложенными в  Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 N11524/12 по делу NА51-15943/2011, обязательства из неосновательного обогащения возникают в случаях приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, отсутствия правового основания такого сбережения (приобретения), отсутствия обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Основания возникновения обязательства из неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Согласно пункту 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Таким образом, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца. Недоказанность хотя бы одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

В пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (часть 4 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ответчик надлежащим образом исполнял обязанность по уплате арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды № 8 от 04.09.2012.

Истец не обосновал и не представил доказательств как нарушения ответчиком договора аренды земельного участка, так и приобретения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца, не основанное на законе или договоре.

В соответствии с  пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Тем самым, изменение размера арендной платы без заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка возможно лишь в случае принятия регулирующим органом нормативного акта, устанавливающего иной размер ставок для исчисления арендных платежей на соответствующий период.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

На основании пункта 4.1 договора арендодатель имеет право внести по согласованию с арендатором в настоящий договор необходимые изменения в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации, нормативных актов Алтайского края, органов местного самоуправления.

 Из искового заявления, материалов дела следует, что при заключении договора использовались и учитывались коэффициенты начисления арендной платы, установленные решением Зонального районного собрания депутатов № 153 от 13.11.2009, действовавшие на момент его заключения.

Из содержания  п. 6.4 договора следует, что на момент заключения  договора аренды арендодатель был осведомлен о том, что на арендуемом земельном участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие  арендатору.

С вопросом согласования изменения арендной платы за  земельный участок, истец к ООО «Доверие»  не обращался.

Согласно пункту 6.1 договора изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случая, указанного в п. 3.6 договора, предусматривающего возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке при изменении установленных централизованных ставок не чаще одного раза в год.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ закреплено, что размер арендной платы определяется договором аренды. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Заявленная истцом к взысканию сумма в виде недополученной арендной платы начислена в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения к договору аренды, что является нарушением действующего законодательства и условий этого договора.

Пределы осуществления гражданских прав определены статьей 10 ГК РФ. Пунктом 3 данной статьи презюмируется разумность и добросовестность действий участников гражданского оборота при осуществлении принадлежащих им прав. Данное положение в равной мере относится к обеим сторонам договора аренды. 

Поскольку фактическое исполнение договора ответчиком соответствовало его условиям, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для требования со стороны арендодателя внесения арендатором суммы, превышающей размер арендной платы согласно условиям договора.

Принимая во внимание совокупность указанных обстоятельств, а также отсутствие в материалах дела доказательств нарушения каких-либо прав и законных интересов истца, суд не находит оснований для удовлетворения настоящего иска в части взыскания недополученной арендной платы за использование земельного участка, право государственной собственности на которые не разграничено за период с 01.07.2014  по 17.02.2017  в сумме 261 974 руб. 80 коп.; пени за просрочку внесения платежей за период с 01.07.2014 по 17.02.2017 в сумме 30 962 руб. 22 коп.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 8 о 04.90.2012 года в редакции от 17.02.2017 года.

Судом установлено, что в претензии от 17.02.2017 № 62  истец предложил ответчику, в том числе изменить размер арендной платы путем подписания дополнительного соглашения к договору.

В ответе на указанную претензию  от 24.03.2017 ответчик  отказал истцу в удовлетворении  претензии в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора одной стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии  с частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в  предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Размер арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению  с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, устанавливающего порядок его определения.

Порядок определения размера арендной платы за  пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Зонального района Алтайского края (далее – Порядок) утвержден решением Зонального районного собрания депутатов Алтайского края № 35 от 25.03.2016.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316), применение при расчете арендной платы удельных показателей кадастровой стоимости и дифференцированных коэффициентов, не соответствующих фактическому использованию земельного участка и функциональному назначению расположенных на участке объектов недвижимости, недопустимо.

 В соответствии с п.2.2  Порядка размер ежегодной арендной платы при заключении договоров аренды без проведения аукционов определяется по формуле: 

А=S*КС*К*К1, где 

А- сумма арендной платы за полный год, руб., 

S – общая площадь земельного участка, кв.м., 

КС- удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м., 

К- коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; 

К1- коэффициент учитывающий категорию  арендатора.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 89) разрешенное использование спорного земельного участка - «для сельскохозяйственного производства», что соответствует его фактическому использованию.

Как следует из пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий, в том числе, могут быть отнесены к землям сельскохозяйственного назначения. Земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 названной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из имеющего в материалах дела договора аренды № 8 от 04.09.2012 следует, что спорный земельный участок предоставлялся для сельскохозяйственного производства.

Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно акту осмотра земельного участка от 22.06.2016,  Публичной кадастровой карте, на спорном земельном участке находятся  строения: контора, гаражи, склады, земельный участок фактически используется ООО «Доверие».

Ответчик в отзыве подтвердил нахождение на земельном участке принадлежащих ему объектов капитального строительства.

Таким образом, суд приходит к выводу, что  правовой режим земельного участка с кадастровым номером 22:15:030051:1531 подлежит определению согласно фактическому использованию земельного участка с учетом размещенного на нем объекта недвижимости, при этом согласно Порядку определения размера арендной платы за  пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Зонального района Алтайского края, утвержденному решением Зонального районного собрания депутатов Алтайского края № 35 от 25.03.2016, при расчете арендной платы должен применяться коэффициент (К=0,42), установленный  для земельных участков с видом разрешенного использования: «земли сельскохозяйственного назначения, земли под объектами» (л.д. 83).

Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд признает требования истца в части обязания ООО «Доверие» к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 8 от 04.09.2012 в редакции истца соразмерным и адекватным способом защиты его прав и законных интересов.

Истец  при  подаче  искового  заявления  освобожден  от уплаты  государственной  пошлины в  силу  закона. 

Государственная пошлина по иску подлежит взысканию  с ответчика,  согласно правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично. Обязать общество с ограниченной ответственностью  «Доверие», с. Луговское Зонального района Алтайского края  заключить дополнительное соглашение к договору  аренды земельного участка № 8 от 04.09.2012 года в  редакции истца в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, в остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Доверие», с. Луговское Зонального района Алтайского края в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

Судья                                     В.А. Зверева