Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Волгоград                                                                                                

«10» ноября 2020 года                                                                            Дело № А12-4281/2020

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности от 07.05.2019,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности от 18.08.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307346012200024)

о взыскании задолженности и неустойки, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 1 028 012 руб. 40 коп. задолженности за период с 01.07.2018 по 30.11.2019, 265 913 руб. 36 коп. неустойки за период с 11.07.2018 по 30.11.2019.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды № 1378-В от 26.09.2014.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по приведенным основаниям.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, между администрацией Волгограда (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) (с учетом изменения от 15.12.2017) был заключен договор аренды № 1378-В от 26.09.2014 земельного участка с кадастровым номером 34:34:050051:110, площадью 5 925 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации административного здания и складских помещений.

Срок аренды участка установлен на 49 лет. Действие договора распространяется на отношения, возникшие у сторон с 28.08.2014 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц – до 10 числа текущего месяца.

В случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (пункт 6.2 договора).

По данным департамента на стороне предпринимателя образовалась задолженность за период с 01.07.2018 по 30.11.2019 в размере 1 028 012 руб. 40 коп.

Поскольку предприниматель в добровольном порядке долг не погасил, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Как следует из материалов дела, арендная плата за спорный период начислялась департаментом на основании пункта 2.5 Порядка в редакции постановления администрации Волгоградской области № 89-п (А = С х Кмд х Кказ).

Решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26.03.2018 подпункт 1.5.7 пункта 1.5 и пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П (в редакции постановления администрации Волгоградской области 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов») признаны недействующими.

При этом суд общей юрисдикции пришел к выводу, что оспариваемые нормы Порядка № 469-п, в редакции Постановления № 135-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы - принципу запрета необоснованных предпочтений.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу  № 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу абзац 11 пункта 1.6 Порядка расчета (в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению); абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета (в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения); пункт 1.15 Порядка расчета (в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 Порядка расчета формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета).

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 по делу № 16-АПА19-4 в указанной части решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 оставлено без изменения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену. 

В связи с этим, суд руководствуется данными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» разъяснениями о том, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период. 

Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627).

Суд учитывает, что только постановлением администрации Волгограда от 11.06.2019 № 652 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград» утвержден спорный коэффициент (равен 1).

Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации).

С учетом изложенного, арендная плата подлежала начислению:

- за период с 01.07.2018 по 12.06.2019 по формуле:

А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Кинфл, где 

КСЗУ = 3 608 000 руб.;

Кви = 0,015 (пункт 1.5 приложения № 1 постановления № 469-п);

Кдп = 4 (решение Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 № 56/1622);

Ккан = 1.

Годовой размер арендной платы в 2018 году составляет 234 144,77 = 3 608 000 х 0,015 х 1 х 4 х 1,04 х 1,04.

Годовой размер арендой платы в 2019 году составляет 244 212 руб. 99 коп. = 3 608 000 х 0,015 х 1 х 4 х 1,04 х 1,04 х 1,043.

- за период с 13.06.2019 по 30.11.2019 по формуле:

А = С х Кмд х Кказ.

При определении размера арендной платы за указанный период департамент руководствовался рыночной стоимостью земельного участка, определенной на основании отчета № 52_1539зу от 30.03.2017, согласно которому ее размер составлял 13 497 150 руб.

Определением от 25.08.2020 суд назначил по делу судебную экспертизу по разрешению вопросов:

- соответствует ли отчет № 52_1539зу от 30.03.2017 об оценке земельного участка с кадастровым номером 34:34:050051:110, площадью 5925 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам?

- в случае несоответствия определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050051:110, площадью 5925 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.12.2016.

В заключении № 2699/2020 от 02.10.2020 эксперт пришёл к выводу, что указанный отчет не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.12.2016 составляет 5 302 875 руб.

С учетом изложенного, размер ежегодной арендной платы за период с 13.06.2019 по 30.11.2019 составляет:

А = С х Кмд х Кказ, где

С = 5 302 875 руб.;

Кмд = 0,0859 (приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4-н);

Кказ = 1.

А = 5 302 875 х 0,0859 х 1 = 455 516 руб. 96 коп. (37 959 руб. 74 коп. в месяц, за период с 13.06.2019 по 30.06.2019 – 22 775 руб. 76 коп.).

Размер обоснованной арендной платы за период с 01.07.2018 по 30.11.2019 составляет 439 542 руб. 71 коп.

С учетом того, что предпринимателем в спорный период было внесено платежей на сумму 630 000 руб., суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в части взыскания основного долга.

Также истец просил взыскать с ответчика 265 913 руб. 36 коп. неустойки за период с 11.07.2018 по 30.11.2019.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (пункт 6.2 договора).

По расчету суда размер неустойки составляет 429 руб. 27 коп. (за период с 11.07.2018 по 01.08.2018).

В удовлетворении остальной части иска надлежит отказать.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307346012200024) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неустойку за период с 11.07.2018  по 30.11.2019 в размере 429 руб. 27 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307346012200024) 19 994 руб. расходов по оплате экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307346012200024) в доход федерального бюджета 9 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев